تمدید اجاره با افزایش قیمت 25 درصد مصوب
سلام .
من مدت ۴ سال است که در مکان فعلی مستاجر بوده ام و مشکلی بین من و موجر نبود.
متاسفانه من بخاطر از دست دادن شغلم در زمان جنگ کنونی از اسفند به مشکل برخوردم و معوقات اجاره داشتم لکن خرد خرد میدادم. موعد پایان قرارداد مسکونی من ۲۵ خرداد بود که تمدید خودکار ۲ ماهه سران قوا و دستور صنف مشاوران املاک پیش آمد و خواستم که از این دستور قانونی استفاده کنم.
موجر بشدت مخالفت کرد و تهدید به شکایت تخلیه کرد. قرارداد من و موجر فاقد امضای دو شاهد و کد رهگیری است. دادخواست اول او در دادگاه صلح به علت عدم وجود دوشاهد رد شد. چند روز قبل دادخواست دیگری ارائه داده و قرار است در شورای حل اختلاف حضور بهم برسانیم.
این جانب اکنون تمامی معوقات اجاره را تسویه کرده ام. موجر در دادخواست معوقات را هدف قرار داده و خواستار تخلیه شده است. همچنین علی رغم دستور سران قوا خواستار ضرر و زیان بابت اسکان دوماهه من میباشد.
در پی دستور دوم سران قوا مبنی بر تمدید خودکار یکساله، میخواهم از این دستور استفاده کنم. طی اظهار نامه ای درخواست خودم را به موجر اطلاع دادم. نظر شما چیست ؟در شورای حل اختلاف چه بگویم ؟ او میخواهد تخلیه را به بهانه ازدواج پسرش اعلام کند که دروغ است چون او بمن گفت اگر بخواهی بمانی باید اجاره را دوبرابر کنی و او ۲۵ درصد دولت را قبول ندارد.
ممنون از راهنمائی.
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با توضیحاتی که دادید، دفاع شما چند بخش دارد و باید در شورا خیلی منظم مطرح شود.
اول اینکه چون قرارداد شما امضای دو شاهد ندارد، موجر ظاهراً نمیتواند از مسیر «دستور تخلیه فوری» استفاده کند. رد شدن دادخواست اول هم به همین دلیل بوده است. البته این به معنای بیاعتباری قرارداد اجاره نیست؛ یعنی قرارداد شما معتبر است، اما مسیر تخلیه فوری برای موجر سخت میشود.
دوم اینکه شما معوقات اجاره را تسویه کردهاید و باید رسیدهای پرداخت را حتماً همراه ببرید. اگر موجر در دادخواست، معوقات اجاره را بهانه تخلیه قرار داده، دفاع اصلی شما این است که بدهی پرداخت شده و دیگر دلیلی برای تخلیه به عنوان عدم انجام تعهد وجود ندارد. اگر مبلغی هم محل اختلاف است، اعلام کنید آمادهاید مطابق نظر مرجع رسیدگی پرداخت یا تودیع کنید.
سوم اینکه درباره تمدید دوماهه، دفاع شما این است که قرارداد در ۲۵ خرداد و در شرایط اضطراری جنگی منقضی شده و مشمول تمدید خودکار دوماهه بوده است. بنابراین سکونت شما در این دو ماه، تصرف بدون مجوز نبوده که موجر بتواند بابت آن خسارت جداگانه مطالبه کند. نهایتاً اجارهبهای همان مدت باید پرداخت شود، نه خسارت اضافه.
چهارم اینکه درباره تمدید یکساله جدید، شما کار درستی کردهاید که با اظهارنامه درخواست تمدید را اعلام کردهاید. طبق اعلام رسمی دولت، قراردادهای اجاره مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر، به مدت یک سال با افزایش حداکثر ۲۵ درصد تمدید میشوند و مراجع قضایی نباید صرفاً به دلیل پایان مدت اجاره دستور تخلیه صادر کنند. همچنین نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل او باید توسط مرجع قضایی صالح احراز شود، صرف ادعا کافی نیست.
در مورد ادعای ازدواج پسر موجر، شما باید محترمانه بگویید این ادعا را قبول ندارید و تقاضا دارید موجر دلیل ارائه کند؛ مثل سند ازدواج، مدارک سکونت نداشتن پسر، تحت تکفل بودن، نیاز واقعی و اینکه ملک دیگری برای سکونت ندارد. اگر قبلاً به شما گفته «یا تخلیه کن یا اجاره را دو برابر کن»، پیامک، ویس، شاهد یا هر مدرکی دارید ارائه دهید و بگویید هدف واقعی، افزایش اجاره بیش از سقف قانونی است، نه نیاز واقعی برای سکونت فرزند.
در شورای حل اختلاف اینطور بگویید:
«اینجانب چهار سال مستأجر این ملک بودهام و سابقه اختلاف نداشتهام. به دلیل از دست دادن شغل در شرایط جنگی، اجارهها با تأخیر پرداخت شد، اما اکنون تمام معوقات تسویه شده و رسیدها حاضر است. قرارداد در ۲۵ خرداد و در شرایط اضطراری منقضی شده و مشمول تمدید دوماهه بوده است. پس از آن نیز طبق مصوبه تمدید خودکار یکساله، با ارسال اظهارنامه، درخواست تمدید قرارداد با افزایش قانونی حداکثر ۲۵ درصد را اعلام کردهام. موجر صرفاً به دلیل پایان مدت یا مطالبه اجاره دوبرابری حق تخلیه ندارد. ادعای نیاز برای ازدواج پسر نیز باید با مدارک معتبر و احراز قضایی ثابت شود.»
پیشنهاد عملی این است که در جلسه، وارد بحث احساسی نشوید. فقط این مدارک را ارائه کنید: قرارداد اجاره، رأی رد دادخواست قبلی، رسید کامل پرداخت معوقات، اظهارنامه درخواست تمدید یکساله، مدارک از دست دادن شغل، و هر پیام یا شاهدی که نشان میدهد موجر افزایش بیش از ۲۵ درصد خواسته است. اگر قرار شد سازش کنید، فقط با این شرط سازش کنید که قرارداد یکساله با سقف قانونی تنظیم شود و اجاره معوقه یا خسارت اضافهای علیه شما نوشته نشود.