شکایت از مدیر ساختمان بابت شفافیت مالی و صحت هزینه کردها
با سلام بنده و همسایه مجاور بنده مالک 2 واحد از 24 واحد در یک مجتمع هستیم .مدیر ساختمان صندوق مشترک ایجاد نمی کند و با همدستی دونماینده خود دست به جمع اوری شارژو کلیه دریافتی ها در حساب شخصی خود می کن و مستندات پرداختی را با یک برگه دست نوشته خود نمایش می دهند بدون فیش پرداخت رسمی یا دفتر رسمی.
از مهر پارسال که خواستار شفاف سازی صندوق و مالی شدیم و اینکه خواستیم بدانیم کدام واحد ها شارژ میدهند چرا تک تک شارژ ها را در گروه نمیزارید یک دفعه به ما اتهام بدهی شارژ زد که شش ماه ندادیم این در حالی است که ما در ساختمان هزینه کردیم و ایشان منکر فیش پرداخت و فاکتور ما میشود.
بعد از آن یک مجمع الکی تشکیل داد با حضور 5 نفر انوقت 19 تا امضا جمع کرد و از ما شکایت ولی دادگاه عدم مشروعیت داد ولی تا اکنون در گروه با حتک حیثیت که ما بدهکاریم ... اقدام کرده بنده را از گروه اخراج کرده انوقت تصمیم گرفته دوربین بزنند ان هم فقط برای بالا سر ماشین خودشان فقط بخشی از پارکینگ حتی دوربین خصوصی برای خودش زده و در جلو درب ورودی انباری ها و راهروها نزده و به بنده هم اعلام نکرده و مجمع هم تشکیل نداده.
انوقت از من بابت عدم مشارکت شکایت کرده. ما درخواست تامین دلیل دادیم که کارشناس با وجود فقدان مستندات کافی از جانب مدیر عدم اظهار نظر اعلام کرده.
واقعا خسته شدیم طبق چه حکم و ماده قانونی اقدام کنیم نه صندوق مشترک نه هشفافیت مالی نه مستند درست هزینه کرد, تازه از منصب خود سوء استفاده می کند و عده ای در ساختمان لال و یه عده دارند بهره میبرند و مدافع ایشان هستند و میخواهند دوباره به ایشان رای بدهند.
من و همسایم با چه تبصره قانونی کیفری یا حقوقی دادخواست بدیم.
پاسخ حقوقی ایران لگال:
سلام.
در این وضعیت بهتر است دعوای اصلی را حقوقی مطرح کنید و کیفری را فقط برای مواردی نگه دارید که واقعاً دلیل مشخص دارید. صرف اینکه مدیر شارژ را در حساب شخصی میگیرد یا برگه دستنویس ارائه میدهد، بهتنهایی برای محکومیت کیفری کافی نیست؛ اما مدیر ساختمان «امین شرکا» است و باید حساب درآمد و هزینه، قبوض و اسناد پرداختی را برای تصویب گزارش مالی به مجمع ارائه کند. آییننامه قانون تملک آپارتمانها صراحتاً میگوید خزانهدار باید دفتر ثبت درآمد و هزینه داشته باشد و قبوض و اسناد مربوط را برای تصویب ترازنامه به مجمع ارائه کند.
از نظر قانونی، پرداخت شارژ و هزینههای مشترک الزامی است؛ اما مدیر نمیتواند هر مبلغی را بدون ریز هزینه، بدون مستند و بدون رعایت تشریفات قانونی بهعنوان بدهی اعلام کند. اگر مدیر ادعای بدهی شارژ دارد، باید مبلغ بدهی و صورتریز آن را از طریق اظهارنامه مطالبه کند و شما هم میتوانید به نظر مدیر درباره سهم یا میزان هزینه اعتراض کنید.
اقدام درست این است که ابتدا یک اظهارنامه برای مدیر و هیئتمدیره بفرستید و این موارد را بخواهید: ریز کامل دریافتیها از همه واحدها، ریز هزینهها، تصویر قبوض و فاکتورها، دفتر درآمد و هزینه، صورتجلسات مجامع، مستند انتخاب مدیر، مستند تصویب دوربین، و علت اعلام بدهی شما با وجود پرداختها و فاکتورهایی که ارائه کردهاید.
بعد از آن میتوانید از طریق دفتر خدمات قضایی دادخواست بدهید با خواستههایی مثل: «الزام مدیر ساختمان به ارائه حساب و اسناد مالی»، «رسیدگی و اصلاح بدهی ادعایی شارژ»، «ابطال یا بیاعتباری صورتجلسه و مصوبات غیرقانونی»، «احتساب پرداختیها و هزینهکردهای انجامشده توسط مالک»، و در صورت لزوم «منع مطالبه هزینه دوربین فاقد مصوبه معتبر».
در مورد مجمع، اگر جلسه فقط با چند نفر تشکیل شده ولی بعداً امضا جمع کردهاند، اصل صورتجلسه، لیست حاضرین، وکالتنامه نمایندگان و نحوه دعوت باید بررسی شود. مجمع عمومی در نوبت اول برای رسمیت نیاز به حضور مالکانی دارد که بیش از نصف مساحت اختصاصی را دارند و تصمیمات مجمع باید صورتجلسه شود و به غایبان اطلاع داده شود.
در مورد دوربین، اگر نصب دوربین مربوط به مشاعات و هزینه آن از شارژ ساختمان پرداخت میشود، باید ضرورت، محل نصب و هزینه آن در چارچوب اداره ساختمان و تصمیم معتبر مجمع باشد. اگر دوربین عملاً فقط برای خود مدیر یا بالای خودروی او نصب شده و پوشش عمومی ورودی، انباریها، راهروها و پارکینگ را تأمین نمیکند، میتوانید به مطالبه سهم هزینه اعتراض کنید و بگویید این هزینه، هزینه مشترک مصوب و ضروری برای کل ساختمان نیست.
اما برای کیفری، فقط در دو حالت اقدام کنید: اگر ثابت کنید پولهای شارژ را برای ساختمان نگرفته و به نفع خودش تصاحب کرده، شکایت خیانت در امانت قابل بررسی است. همچنین اگر در گروه ساختمان برخلاف واقع شما را بدهکار معرفی کرده و باعث هتک حیثیت شده، با اسکرینشاتها میتوانید شکایت نشر اکاذیب، افترا یا توهین را بررسی کنید؛ البته اینکه کدام عنوان درست است، به متن دقیق پیامها بستگی دارد.
پیشنهاد عملی این است که فعلاً شارژهای مسلم و قابل اثبات را از مسیر بانکی پرداخت کنید و در توضیح پرداخت بنویسید «بابت شارژ ساختمان ماه ...، بدون قبول بدهیهای مورد اختلاف». پرداخت نقدی یا بدون رسید انجام ندهید. برای بدهیهای ادعایی هم بنویسید تا زمانی که ریز هزینه، فاکتور و صورتجلسه معتبر ارائه نشود، مبلغ مورد اختلاف را قبول ندارید.
متن خواسته اصلی شما میتواند این باشد: «الزام خوانده به ارائه صورتحساب کامل درآمد و هزینه ساختمان، ارائه قبوض و اسناد مثبته، اصلاح بدهی ادعایی شارژ، ابطال مصوبات و هزینههای فاقد صورتجلسه معتبر، و منع مطالبه هزینههای غیرمصوب از خواهان.» اگر پیامهای گروهی توهینآمیز یا کذب دارید، آن را جداگانه با اسکرینشات و تأمین دلیل پیگیری کنید.