عدم پرداخت اجاره در شرایط جنگی و شکایت موجر
در پی شروع جنگ دوم در اسفند ماه ، کار خود را از دست دادم . مستاجر هستم . پرداخت اجاره عقب افتاد اما خرد خرد میدادم . ۲۵ خرداد پایان قرار داد اجاره مسکونی بنده بود که شورای عالی امنیت دستور تمدید دوماهه اجاره ها را اعلام کرد . به موجر اعلام کردم خواستار استفاده از تمدید خودکار هستم که ایشان قبول نکرد و تهدید به شکایت تخلیه کرد و تهدیدش را عملی نمود . لازم به توضیح است که برگه قرار داد ما در بنگاه املاک بصورت دستی تنظیم شده است . دوشاهد را ندارد و کسی بعنوان شاهد امضا نکرده و کد رهگیری سیستمی ندارد .
مراحل شکایت موجر علیه من چگونه است .موجر تاخیر اجاره را مد نظر قرار داده و طبق گفته خودش ، قصد جریمه من و گرفتن خسارت روزی یک میلیون را بابت تاخیر تخلیه از من را دارد . گفتنی است که ما در حالت جنگ هستیم ولی ایشان این را نمیفهمد . آیا میتوانم بابت تخلیه اعسار بگیرم . آیا تمدید یکساله جدید شامل حالم میشود . ایشان شکایت تخلیه را با لازم داشتن ملک برای پسرش داده و خواهان خسارت روزی یک میلیون تومان را داده است .
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با توجه به توضیحات شما، موجر باید درخواست تخلیه را در دادگاه صلح محل وقوع ملک مطرح کند. چون اجارهنامه شما دستی است و کد رهگیری و امضای دو شاهد ندارد، اصل قرارداد لزوماً بیاعتبار نیست؛ اما معمولاً شرایط صدور «دستور تخلیه فوری» را ندارد و موجر باید دعوای تخلیه مطرح کند تا ابلاغیه برای شما ارسال و فرصت دفاع داده شود. دعاوی تخلیه در صلاحیت دادگاه صلح است.
در مورد تمدید دوماهه، اگر تاریخ پایان قرارداد شما یعنی ۲۵ خرداد در بازه مشمول مصوبه اضطراری جنگ قرار داشته باشد، قرارداد تا دو ماه بعد از تاریخ انقضا، یعنی تقریباً تا ۲۵ مرداد، خودکار تمدید شده است. بنابراین موجر نمیتواند مدت تأخیر تخلیه را از ۲۵ خرداد محاسبه کند و شما باید این مصوبه را در اولین لایحه دفاعی خود مطرح کنید.
مصوبه جدید تمدید یکساله نیز قراردادهایی را که از ۳۰ خرداد ۱۴۰۵ تا پایان سال منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر با افزایش حداکثر ۲۵ درصد تمدید کرده است. از آنجا که قرارداد شما بر اساس مصوبه دوماهه تا مرداد تمدید شده، میتوانید استدلال کنید که مشمول تمدید یکساله جدید هم هستید؛ اما این موضوع هنوز ممکن است محل اختلاف باشد و تشخیص نهایی با دادگاه است.
بااینحال، وضعیت شما دو مانع مهم دارد. نخست اینکه موجر مدعی نیاز ملک برای سکونت پسرش شده است. این ادعا فقط وقتی مانع تمدید میشود که دادگاه نیاز واقعی موجر یا فرد تحت تکفل او را احراز کند. صرف ادعای موجر کافی نیست. دوم اینکه تأخیر در پرداخت اجاره نیز از استثناهای تمدید یکساله است، اما باید دادگاه احراز کند که عدم پرداخت تعهدات باعث ضرر قابلملاحظه موجر شده است. رسیدهای پرداختهای خرد خود را حتماً ارائه کنید.
در مورد خسارت روزانه یک میلیون تومان، اگر چنین مبلغی صریحاً در قرارداد بهعنوان جریمه تأخیر در تخلیه نوشته شده باشد، موجر میتواند آن را مطالبه کند؛ ولی دادگاه باید زمان شروع و شرایط تعلق آن را بررسی کند. اگر قرارداد شما به موجب مصوبات اضطراری تمدید شده باشد، برای مدت تمدید قانونی اصولاً تأخیر در تخلیه وجود ندارد. اگر هم چنین شرطی در قرارداد نوشته نشده باشد، موجر نمیتواند صرفاً به تشخیص خودش روزانه یک میلیون تومان مطالبه کند و فقط میتواند اجارههای عقبافتاده یا اجرتالمثل ایام تصرف را با اثبات میزان آن بخواهد.
برای خود تخلیه امکان گرفتن «اعسار» وجود ندارد؛ اعسار مربوط به بدهی مالی و هزینه دادرسی است. اگر حکم تخلیه صادر شود و بهدلیل شرایط غیرمترقبه قادر به تخلیه فوری نباشید، میتوانید در مرحله اجرا تقاضای استمهال کنید که مقام قضایی میتواند فقط یکبار و حداکثر تا یک ماه با آن موافقت کند. برای بدهی اجاره و خسارت نیز در صورت محکومیت مالی میتوانید جداگانه درخواست اعسار و تقسیط بدهید.