بررسی سند تعهد به انتقال یا تعهد به بیع؛بررسی شرایط و اعتبار

در معاملات ملکی، تنظیم دقیق و قانونی اسناد نقشی تعیین‌کننده در حفظ حقوق خریدار و فروشنده ایفا می‌کند. یکی از مهم‌ترین این اسناد، سند تعهد به انتقال یا تعهد به بیع است که به‌ویژه در معاملات پیش‌فروش املاک کاربرد گسترده‌ای دارد. این سند به عنوان یک قرارداد رسمی، تعهد قطعی فروشنده به انتقال مالکیت ملک یا آپارتمان به خریدار در تاریخ معین را تثبیت می‌کند و ضمانت اجرای قانونی دارد.

در سال‌های اخیر با افزایش دعاوی مربوط به بدقولی در تحویل ملک یا خودداری از تنظیم سند رسمی، اهمیت استفاده از سند تعهد به بیع بیش از گذشته نمایان شده است. برخلاف قولنامه‌های معمول یا مبایعه‌نامه‌های عادی که غالباً در بنگاه‌ها یا بین اشخاص تنظیم می‌شوند، این نوع سند در دفترخانه اسناد رسمی و تحت نظارت قانون به ثبت می‌رسد و در صورت تخلف، قابلیت صدور اجراییه رسمی را دارد.

در این مقاله به‌طور کامل با مفهوم، ویژگی‌ها، مفاد قانونی، نحوه تنظیم، هزینه‌ها و آثار حقوقی سند تعهد به انتقال آشنا می‌شوید. همچنین نمونه‌ای از رأی دادگاه درباره الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی بررسی می‌شود تا تصویر روشن‌تری از قدرت اجرایی و اهمیت این سند در معاملات ملکی به‌دست آید.

سند تعهد به انتقال چیست؟

در معاملات ملکی، به‌ویژه در پیش‌فروش واحدهای مسکونی، تجاری یا اداری، سندی با عنوان «تعهد به انتقال» یا «تعهد به بیع» تنظیم می‌شود که در واقع نوعی قرارداد رسمی است. در این سند، فروشنده (متعهد) به خریدار (متعهد‌له) تعهد می‌دهد که در زمان معین، ملک مورد نظر را به‌طور قطعی به نام خریدار منتقل کند. این سند غالباً در شرایطی تنظیم می‌شود که انتقال مالکیت به‌صورت قطعی در لحظه ممکن نیست؛ مانند زمانی که ملک هنوز به مرحله پایان‌کار نرسیده یا سند رسمی آن صادر نشده است.

📌 جایگاه قانونی سند تعهد به بیع

سند تعهد به انتقال مطابق ماده ۱۰، ۱۹۰ و ۲۱۹ قانون مدنی، از جمله قراردادهای لازم‌الاجراست که در قالب توافق خصوصی بین طرفین شکل می‌گیرد اما با تنظیم رسمی در دفاتر اسناد رسمی، قدرت اجرایی آن افزایش می‌یابد. همچنین ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳/۰۲/۲۶) تنظیم این‌گونه اسناد را در دفاتر رسمی ضروری می‌داند.

✅ موارد کاربرد این سند

• در پیش‌فروش آپارتمان‌ها و پروژه‌های ساختمانی

• در انتقال مالکیت املاکی که سند رسمی ندارند یا هنوز آماده انتقال نیستند

• در قراردادهایی که مشروط به تحقق شرایط خاص هستند (مثل اخذ پایان‌کار یا رفع بازداشت ملک)

⚖️ ضمانت اجرای تعهد به انتقال

سند تعهد به بیع برخلاف قولنامه یا توافقات دستی، در صورت تخلف هر یک از طرفین (مثلاً عدم تنظیم سند قطعی یا عدم تحویل ملک)، امکان صدور اجراییه توسط دفترخانه را فراهم می‌سازد. به‌عبارت دیگر، اگر فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند، خریدار می‌تواند بدون نیاز به طرح دعوی طولانی در دادگاه، با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، دستور اجرای تعهد یا حتی انتقال رسمی سند را بگیرد.

تفاوت سند تعهد به بیع با قولنامه و مبایعه‌نامه

اگرچه در نگاه نخست، قولنامه، مبایعه‌نامه و سند تعهد به بیع ممکن است مشابه به نظر برسند، اما از منظر حقوقی و میزان اعتبار اجرایی، تفاوت‌های اساسی میان آن‌ها وجود دارد. شناخت این تفاوت‌ها برای افرادی که قصد خرید یا فروش ملک دارند، ضروری است تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.

🔹 قولنامه چیست؟

قولنامه نوعی توافق ابتدایی میان خریدار و فروشنده است که معمولاً در بنگاه‌های املاک یا میان افراد عادی تنظیم می‌شود. این توافق ناظر به انجام بیع در آینده است ولی هنوز آثار نهایی عقد بیع را ایجاد نکرده است. قولنامه الزام‌آور است اما فاقد قدرت اجرایی مستقیم می‌باشد، مگر اینکه از طریق دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی از آن مطالبه شود.

🔹مبایعه‌نامه چه تفاوتی دارد؟

مبایعه‌نامه در واقع قرارداد قطعی فروش است که در آن ایجاب و قبول و توافق بر سر قیمت، نحوه پرداخت، زمان تحویل و سایر جزئیات معامله درج شده است. این سند می‌تواند عادی (تنظیم‌شده در بنگاه) یا رسمی (تنظیم‌شده در دفترخانه) باشد. در صورتی که مبایعه‌نامه رسمی نباشد، برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی نیاز به اقامه دعوی در دادگاه خواهد بود.

📌 سند تعهد به بیع چه ویژگی خاصی دارد؟

سند تعهد به بیع یا تعهد به انتقال در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و سندی رسمی محسوب می‌گردد. تفاوت اصلی آن با قولنامه و مبایعه‌نامه‌های عادی، قدرت اجرایی مستقیم آن است. یعنی در صورت تخلف فروشنده از تنظیم سند قطعی یا تحویل ملک، خریدار می‌تواند با استناد به همین سند، اجراییه از دفترخانه بگیرد و حتی بدون مراجعه به دادگاه، الزام به انتقال ملک را مطالبه کند.

❌ تفاوت در قابلیت استناد و پیگیری حقوقی

عنوان سند	رسمی/عادی	نیاز به دادگاه برای الزام به سند قطعی	امکان صدور اجراییه مستقیم
قولنامه	عادی	✅ دارد	❌ ندارد
مبایعه‌نامه عادی	عادی	✅ دارد	❌ ندارد
مبایعه‌نامه رسمی	رسمی	❌ ندارد	✅ دارد
سند تعهد به بیع	رسمی	❌ ندارد	✅ دارد

مفاد سند تعهد به بیع یا انتقال: چه بندهایی دارد؟

هنگام تنظیم سند تعهد به انتقال یا تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی، مجموعه‌ای از بندهای حقوقی و فنی در متن قرارداد گنجانده می‌شود که هر کدام نقش مهمی در تعیین وظایف طرفین، مشخصات ملک، نحوه پرداخت و ضمانت اجرای تعهد دارند. آشنایی با این مفاد، از بروز اختلافات و تفسیرهای نادرست در آینده جلوگیری می‌کند.

📌 بند اول: معرفی طرفین قرارداد

در ابتدای سند، اطلاعات کامل شناسنامه‌ای، نشانی، و مشخصات فروشنده (متعهد به انتقال) و خریدار (متعهد‌له) درج می‌شود. این بند به استناد ماده ۱۰ و ۱۹۰ قانون مدنی و ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی، مبنای اعتبار قرارداد قرار می‌گیرد.

📌 بند دوم: موضوع قرارداد

این بند ناظر به ملک مورد معامله است و شامل مشخصاتی همچون:

• آدرس و موقعیت ملک

• نوع ملک (مسکونی، تجاری، اداری)

• مساحت دقیق

• شماره پلاک ثبتی و مشاعات

• نوع مالکیت (شخصی یا شراکتی)
  در این قسمت همچنین اگر تعهد به صلح سرقفلی، حقوق صنفی یا کسب‌وکار باشد، باید دقیقاً ذکر شود.

📌 بند سوم: مبلغ قرارداد و شیوه پرداخت

در این بخش مبلغ کلی قرارداد درج شده و زمان‌بندی پرداخت‌ها مشخص می‌شود. معمولاً شامل:

• قسط اول هنگام امضای قرارداد

• مبالغ میانی در تاریخ‌های توافق‌شده

• درصدی از مبلغ در زمان تحویل ملک

• الباقی همزمان با تنظیم سند رسمی

همچنین شماره شبا و بانک مقصد و نحوه اثبات پرداخت (ارائه رسید یا واریز به حساب صندوق ثبت) نیز نوشته می‌شود.

📌 بند چهارم: اوصاف ملک

در این بند ویژگی‌های دقیق فیزیکی ملک ذکر می‌شود مانند:

• تعداد اتاق‌ها

• نوع نما (سنگ، کامپوزیت، آجر)

• کف‌پوش‌ها

• آشپزخانه (اپن یا بسته)

• سیستم سرمایش و گرمایش

• پارکینگ، انباری، آسانسور، تلفن، انشعابات، آیفون تصویری، کابینت، کمد دیواری و…

📌 نکته: ذکر اوصاف دقیق مانع اختلافات بعدی و ادعای کذب در باب تخلف از وصف می‌شود.

📌 بند پنجم: تعهدات طرفین

در این بخش، وظایف فروشنده و خریدار به تفکیک درج می‌شود. مثلاً:

• فروشنده موظف است استعلامات را بگیرد، مفاصا حساب‌ها را تسویه کند، سند را به کاداستر تبدیل کند و ملک را در تاریخ مقرر تحویل دهد.

• خریدار باید اقساط را طبق توافق پرداخت کند و رسید ارائه دهد.

در ادامه، ضمانت اجرای عدم انجام تعهد، مانند تعیین وجه التزام برای هر روز تأخیر نیز در این بند آورده می‌شود.

📌 بند ششم: شرایط عمومی، انحلال و حل اختلاف

این بخش شامل مواردی از قبیل:

• ممنوعیت انتقال ملک به غیر تا زمان تنظیم سند

• سلب خیارات (غیر از خیار تخلف از شرط)

• شرایط فورس ماژور

• شیوه حل اختلاف (داوری، دادگاه محل وقوع ملک و…)

• نحوه فسخ قرارداد در صورت تخلف هر یک از طرفین

تعهدات فروشنده و خریدار در سند تعهد به انتقال

در سند تعهد به بیع یا انتقال، همانند دیگر قراردادهای رسمی، وظایف و مسئولیت‌های مشخصی بر عهده فروشنده و خریدار گذاشته می‌شود. اجرای صحیح این تعهدات، ضامن سلامت قرارداد و جلوگیری از طرح دعاوی حقوقی در آینده است. این بخش از سند، یکی از مهم‌ترین قسمت‌ها بوده و به‌صراحت ضمانت اجرا نیز در آن گنجانده می‌شود.

⚖️ تعهدات فروشنده (متعهد به انتقال)

✅ تحویل موضوع قرارداد در تاریخ معین
فروشنده موظف است در تاریخی که در قرارداد مشخص شده، ملک را به‌طور کامل و بدون مانع در اختیار خریدار قرار دهد.

✅ اقدام برای دریافت استعلامات و مفاصا حساب‌ها
متعهد است با مراجعه به مراجع ذی‌ربط (شهرداری، دارایی، اداره ثبت، اداره گاز و …) نسبت به دریافت استعلامات قانونی، تسویه بدهی‌ها و اخذ مفاصا حساب‌های لازم اقدام کند.

✅ فک رهن یا تبدیل سند به سند کاداستری (حدنگار)
در صورت وجود رهن یا سند دفترچه‌ای، فروشنده موظف است اقدامات لازم برای رفع محدودیت یا تغییر نوع سند به سند کاداستری را انجام دهد.

✅ تنظیم سند قطعی انتقال در دفترخانه
متعهد است در تاریخ مقرر در دفتر اسناد رسمی حضور یافته و سند رسمی انتقال را تنظیم و امضا کند.

✅ پرداخت وجه التزام در صورت تخلف
چنانچه فروشنده در مواعد مقرر تعهدات خود را انجام ندهد، موظف به پرداخت وجه التزام مشخص شده در قرارداد بابت هر روز تأخیر خواهد بود. این وجه جایگزین اصل تعهد نیست و خریدار می‌تواند هم‌زمان مطالبه اصل تعهد را نیز داشته باشد.

📑 حق پیگیری از طریق صدور اجراییه: در صورت تخلف فروشنده، خریدار می‌تواند بدون مراجعه به دادگاه، از طریق دفترخانه تقاضای صدور اجراییه برای انجام تعهد یا دریافت خسارت کند. این موضوع یکی از مهم‌ترین مزایای رسمی بودن این سند است.

⚖️ تعهدات خریدار (متعهد‌له)

✅ پرداخت مبلغ قرارداد مطابق زمان‌بندی
خریدار موظف است اقساط مشخص‌شده در سند را در زمان‌های مقرر پرداخت کرده و رسید آن را به دفترخانه ارائه دهد. نحوه پرداخت ممکن است شامل:

• پیش‌پرداخت در زمان امضا

• مبلغ میانی هنگام تحویل ملک

• مابقی مبلغ در روز تنظیم سند رسمی باشد

✅ ارائه مستندات پرداخت و تسویه حساب
خریدار باید قبوض پرداختی یا اسناد بانکی را به عنوان اثبات ایفای تعهد به دفترخانه تحویل دهد.

✅ پذیرش وجه التزام در صورت تأخیر
در صورت عدم پرداخت به‌موقع اقساط، خریدار موظف است مبلغی را به‌عنوان وجه التزام روزانه بابت تأخیر پرداخت کند. این وجه در قرارداد مشخص شده و جایگزین اصل دین نیست.

✅ تمکین به سازوکار فسخ یا اجرای قرارداد
در صورتی که خریدار تعهدات خود را انجام ندهد، فروشنده می‌تواند از حق فسخ یا تقاضای صدور اجراییه برای الزام خریدار به انجام تعهد یا پرداخت خسارت استفاده کند.

مراحل تنظیم سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی

فرایند تنظیم سند تعهد به انتقال یا بیع در دفاتر اسناد رسمی با هدف رسمیت بخشیدن به تعهدات طرفین و فراهم‌کردن ضمانت اجرای قانونی صورت می‌گیرد. برخلاف قولنامه یا قراردادهای عادی، سندی که در دفترخانه تنظیم می‌شود، دارای اعتبار رسمی بوده و در صورت بروز تخلف، قابلیت صدور اجراییه دارد.

✅ ۱. مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی
فروشنده و خریدار (یا وکلای قانونی آن‌ها) با در دست داشتن مدارک شناسایی، سند مالکیت و مدارک مربوط به ملک، به دفترخانه مراجعه می‌کنند.

✅ ۲. ارائه مدارک لازم

• اصل سند مالکیت ملک (تک‌برگ یا دفترچه‌ای)

• شناسنامه و کارت ملی طرفین

• پاسخ استعلام ثبت (بند “ز”)

• در صورت وجود وکالت، اصل وکالت‌نامه رسمی

✅ ۳. اخذ استعلامات ثبتی
براساس قانون، برای تنظیم سند تعهد به بیع، صرفاً استعلام ثبت کفایت می‌کند. برخلاف اسناد قطعی، نیازی به استعلام از شهرداری، امور مالیاتی، منابع طبیعی یا سایر نهادها نیست. این موضوع طبق ماده ۱ قانون تسهیل اسناد رسمی تصریح شده است.

✅ ۴. نگارش متن سند توسط سردفتر
سردفتر با توجه به مفاد توافق طرفین، سند را طبق فرم مخصوص تنظیم می‌کند که شامل:

• مشخصات طرفین

• موضوع تعهد (ملک، اوصاف، شرایط انتقال)

• مبلغ معامله

• زمان‌بندی پرداخت

• تعهدات هر یک از طرفین

• نحوه حل‌وفصل اختلاف و ضمانت اجراها

✅ ۵. امضای سند توسط طرفین و سردفتر
پس از قرائت متن سند، طرفین آن را امضا کرده و سردفتر نیز با درج تاریخ و مهر دفترخانه، سند را رسمی می‌سازد.

📑 اعتبار سند تعهد به انتقال از منظر قانون:

• سند تعهد به بیع یک سند رسمی لازم‌الاجرا محسوب می‌شود.

• در صورت تخلف فروشنده از انتقال رسمی یا تحویل ملک، خریدار می‌تواند بدون اقامه دعوی در دادگاه، از دفترخانه تقاضای صدور اجراییه نماید.

• این مزیت، سند تعهد به بیع را از سایر قراردادهای عادی متمایز می‌کند.

هزینه‌ها و الزامات قانونی سند تعهد به بیع

یکی از دغدغه‌های مهم در هنگام تنظیم سند تعهد به بیع یا تعهد به انتقال، آگاهی از هزینه‌های قانونی و استعلامات لازم برای رسمی شدن این سند است. اگرچه این نوع سند با هدف تسهیل معاملات در حال رشد، مشمول تسهیلات قانونی است، اما همچنان هزینه‌های مشخصی برای تنظیم آن در دفاتر اسناد رسمی باید پرداخت شود.

📌 هزینه‌های اصلی تنظیم سند تعهد به بیع

هزینه های اصلی به شرح زیر است:

✅ ۱. حق‌الثبت (مالیات نقل و انتقال رسمی)
طبق ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳/۲/۲۶) و تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، حق‌الثبت این نوع سند معادل ۱۴٪ از ارزش معاملاتی منطقه‌ای ملک است، نه قیمت توافقی آن.

✅ ۲. افزایش نیم‌درصدی کاداستر
بر اساس جدول ۱۶ قانون بودجه سال ۱۴۰۳، معادل نیم درصد حق‌الثبت نیز به‌عنوان افزایش مخصوص کاداستر از متعاملین دریافت می‌شود.

✅ ۳. حق‌التحریر (دستمزد دفترخانه)
طبق ردیف ۱۷۷ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی و مصوبه ریاست قوه قضائیه، حق‌التحریر سند تعهد به بیع، همانند تعرفه اسناد قطعی غیرمنقول محاسبه می‌شود. معمولاً این مبلغ از ماخذ ۱۴ درصد ارزش معاملاتی منطقه‌ای محاسبه و وصول می‌گردد.

📝 الزامات قانونی و استعلامات مورد نیاز

الزامات قانونی و استعلامات به شرح زیر است:

📌 استعلام ثبتی (بند “ز”) الزامی است
در تنظیم سند تعهد به بیع، صرفاً استعلام ثبت کفایت می‌کند تا از نبود بازداشت ملک و وضعیت مالکیت اطمینان حاصل شود. این الزام طبق بخشنامه‌های ثبتی ابلاغ شده و رعایت آن برای اعتبار سند ضروری است.

📌 نیازی به استعلام از شهرداری یا مالیات نیست
براساس رأی وحدت رویه و بخشنامه‌های صادره از کانون سردفتران و سازمان ثبت:

• نیازی به استعلام از شهرداری، جهاد کشاورزی، تأمین اجتماعی، منابع طبیعی یا امور مالیاتی نیست.

• در املاکی که سند رسمی ندارند، تنظیم سند تعهد به انتقال ممکن نیست.

📌 بهای درج‌شده در سند باید واقعی باشد
اگرچه هزینه‌های رسمی (حق‌الثبت و مالیات) بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک محاسبه می‌شود، اما مبلغی که در سند تعهد به بیع ذکر می‌شود، باید همان مبلغ واقعی و مورد توافق طرفین باشد تا سند معتبر و قابل دفاع حقوقی باشد.

رأی دادگاه درباره الزام به تنظیم سند تعهد به بیع

یکی از بهترین روش‌ها برای درک اهمیت و اعتبار سند تعهد به انتقال، بررسی آرای صادره از محاکم قضایی است. در این بخش، یک نمونه واقعی از رأی دادگاه بدوی و تجدیدنظر درباره الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک را بررسی می‌کنیم. این تحلیل نشان می‌دهد در صورت وجود تعهد رسمی و تخلف از آن، چگونه خریدار می‌تواند از طریق مراجع قضایی به حق خود برسد.

🧾 خلاصه ماجرا:

فردی به نام آقای «الف. خ.» طی مبایعه‌نامه رسمی مورخ ۱۳۹۱/۸/۲۹ اقدام به خرید یک واحد آپارتمان از آقای «الف. م.» نموده و فروشنده تعهد کرده که در تاریخ ۱۳۹۱/۱۰/۵ سند رسمی انتقال ملک را تنظیم نماید. اما علی‌رغم دریافت بخشی از وجه قرارداد، از انجام تعهد خودداری کرده است. خریدار برای احقاق حق خود به دادگاه مراجعه می‌کند.

⚖️ رأی دادگاه بدوی: قبول بخشی از خواسته

دادگاه بدوی پس از بررسی اسناد و اقرار خواندگان به وقوع عقد بیع، چنین حکم داد:

• الزام شرکت مالک به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام خریدار

• رد مطالبه وجه التزام از فروشنده غیر مالک (به دلیل عدم امکان اجرای شرط غیر مقدور)

• صدور حکم پرداخت هزینه دادرسی

📝 استدلال دادگاه: چون فروشنده رسمی نبوده و مالکیت نداشته، شرط وجه التزام در مورد او غیرمقدور محسوب می‌شود و قابل اجرا نیست.

⚖️ رأی دادگاه تجدیدنظر: نقض بخش رد شده و صدور حکم قطعی

در تجدیدنظر، دادگاه با استناد به وجود وکالت‌نامه رسمی انتقال ملک از سوی مالک به فروشنده، اعلام کرد که فروشنده می‌توانسته به تعهدات خود عمل کند.

✅ بنابراین دادگاه رأی بدوی را نقض کرد و حکم داد:

• فروشنده موظف است مبلغ ۴۷/۵۰۰/۰۰۰ تومان بابت وجه التزام عدم ایفای تعهد بپردازد.

• شرط مذکور، برخلاف نظر دادگاه بدوی، غیرمقدور نبوده و کاملاً قابلیت اجرا داشته است.

📌 نتیجه: رأی تجدیدنظر با استناد به ماده ۲۳۰ قانون مدنی (شرط ضمن عقد) و ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی صادر و قطعی شد.

🔍 نکات مهم این رأی برای معاملات ملکی

• اگر فروشنده وکالت رسمی انتقال داشته باشد، عدم مالکیت رسمی او مانع اجرای تعهد نیست.

• وجه التزام به‌عنوان شرط قراردادی الزام‌آور در نظر گرفته می‌شود.

• تعهد به تنظیم سند رسمی حتی در قالب سند غیرقطعی نیز می‌تواند منتهی به صدور حکم قضایی شود.

• آرای دادگاه نشان می‌دهد سند تعهد به بیع یا تعهد به انتقال، از نظر قضایی سندی الزام‌آور و قابل استناد است.

سوالات متداول

در ادامه این بخش سوالات متداول پیرامون سند تعهد به انتقال یا بیع را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی آنلاین مطرح شده است:

❓ آیا سند تعهد به انتقال که در دفترخانه رسمی تنظیم شده، بدون حضور فروشنده هم قابل اجراست؟

✅ بله. اگر سند تعهد به انتقال به‌صورت رسمی و در دفترخانه اسناد تنظیم شده باشد، در صورت تخلف فروشنده از حضور یا امضای سند قطعی، خریدار می‌تواند با مراجعه به همان دفترخانه، تقاضای صدور اجراییه کند. دفترخانه با استناد به همان سند، بدون نیاز به حضور فروشنده، می‌تواند عملیات انتقال رسمی را انجام دهد.

❓ من یک پیش‌خرید آپارتمان انجام داده‌ام و فقط سند تعهد به بیع دارم. آیا می‌توانم مالک شوم؟

✅ اگر سند تعهد به بیع شما در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد و مفاد آن به‌درستی تنظیم شده باشد (از جمله تعهد به انتقال در تاریخ مشخص)، بله؛ شما می‌توانید با مراجعه به دفترخانه و در صورت لزوم از طریق دادگاه، فروشنده را ملزم به تنظیم سند قطعی نمایید. این سند برای مطالبه انتقال رسمی کفایت می‌کند.

❓ فروشنده از تحویل ملک خودداری کرده اما تعهد داده بود که در تاریخ مشخص تحویل دهد. چکار کنم؟

✅ اگر در سند تعهد، تاریخ دقیق تحویل ملک درج شده باشد و فروشنده متعهد به تسلیم ملک شده باشد، شما می‌توانید با استناد به تعهد رسمی، هم از طریق دفترخانه درخواست صدور اجراییه برای انجام تعهد کنید و هم از طریق دادگاه الزام به تحویل یا مطالبه وجه التزام روزانه بابت تأخیر در تحویل را بخواهید.

❓ آیا هزینه تنظیم سند تعهد به بیع مثل سند قطعی است؟

✅ تقریباً بله. طبق مقررات، حق‌التحریر سند تعهد به انتقال همانند اسناد قطعی غیرمنقول محاسبه می‌شود. همچنین حق‌الثبت آن نیز معادل ۱۴٪ ارزش معاملاتی منطقه‌ای است. تنها تفاوت در میزان استعلامات لازم است که در سند تعهد به بیع، به استعلام ثبتی محدود شده و استعلام از شهرداری یا مالیات نیاز نیست.