عقد بیع یکی از رایج‌ترین عقود در نظام حقوقی ایران است که بر اساس توافق طرفین، مالکیت مال یا حق مالی از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. اما گاهی شرایط یا توافقات جدید باعث می‌شود طرفین تمایل داشته باشند این قرارداد را به صورت قانونی برهم بزنند. در چنین مواردی، نهاد حقوقی «اقاله» وارد عمل می‌شود.

اقاله که در فقه و قانون مدنی با عنوان «تفاسخ» نیز شناخته می‌شود، یک توافق دوطرفه است که بر مبنای آن، قرارداد منعقد شده با رضایت طرفین از بین می‌رود و آثار آن از زمان اقاله بی‌اثر می‌شود. برخلاف فسخ که معمولاً یک‌طرفه و بر اساس شروط خاصی انجام می‌شود، اقاله صرفاً با توافق طرفین ممکن است و در زمره قراردادهای جدید قرار می‌گیرد.

با توجه به اینکه اقاله می‌تواند پیامدهای مالی، حقوقی و حتی قضایی مهمی برای هر دو طرف داشته باشد، شناخت شرایط قانونی، آثار، تفاوت با فسخ و نیز محدودیت‌های اقاله امری ضروری است. در این مقاله، سعی داریم تمام جنبه‌های حقوقی مرتبط با اقاله عقد بیع را با استناد به قانون مدنی، آرای دیوان عالی کشور و نظریات دکترین حقوقی بررسی کنیم تا برای وکلا، مشاوران حقوقی و شهروندان عادی کاربردی و شفاف باشد.

اقاله عقد بیع چیست و چه تفاوتی با فسخ دارد؟

اقاله که در فقه با عنوان «تفاسخ» نیز شناخته می‌شود، به معنای توافق دو طرف یک قرارداد برای برهم زدن همان قرارداد است. در واقع، اقاله به‌عنوان یک عقد جدید عمل می‌کند که اثر آن، از بین بردن عقد پیشین با رضایت طرفین است. در عقد بیع، اقاله باعث می‌شود ملک یا مالی که قبلاً فروخته شده بود، به مالک اولیه بازگردد و ثمن پرداختی نیز به خریدار برگردانده شود.

از منظر حقوقی، اقاله دارای ماهیت قراردادی است و باید مانند هر قرارداد دیگری، شرایط اساسی صحت معامله از جمله اهلیت، قصد و رضای طرفین و مشروعیت موضوع و جهت را داشته باشد. به بیان ساده، طرفین باید بالغ، عاقل، مختار و قاصد باشند و موضوع اقاله نیز مشروع و مشخص باشد.

📌 تفاوت اقاله با فسخ چیست؟

یکی از سؤالات مهم در حوزه حقوق قراردادها، تفاوت میان فسخ و اقاله است. گرچه هر دو باعث انحلال قرارداد می‌شوند، اما تفاوت‌های بنیادینی دارند:

معیار مقایسه	اقاله	فسخ
نحوه انحلال	با توافق دو طرف قرارداد	به‌طور یک‌طرفه، توسط یکی از طرفین
منشأ حقوقی	عقد جدید (قرارداد توافقی بر انحلال)	اعمال یک حق قانونی یا قراردادی
شرایط تحقق	نیاز به رضایت طرفین، اهلیت و قصد و رضا	نیاز به تحقق شرایط قانونی یا شرط ضمن عقد
امکان در همه قراردادها	در اکثر قراردادهای لازم قابل انجام است	فقط در قراردادهایی که شرط فسخ دارند یا قانون اجازه می‌دهد

بنابراین، اگر دو طرف بخواهند به‌صورت توافقی عقد بیع را از بین ببرند، باید به سراغ اقاله بروند. اما اگر یکی از طرفین به دلیل تخلف یا شرایط خاص (مثلاً غبن یا تدلیس) بخواهد به‌تنهایی عقد را فسخ کند، باید به احکام فسخ استناد کند.

شرایط صحت اقاله عقد بیع در قانون

از آن‌جا که اقاله نوعی قرارداد (عقد جدید) است، برای اعتبار آن باید شرایط عمومی صحت معاملات که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی آمده، رعایت شود. این شرایط به‌طور کلی عبارتند از:

✅۱. قصد و رضای طرفین

اقاله باید با رضایت و اراده آزاد هر دو طرف انجام شود. بنابراین اگر یکی از طرفین به‌اجبار، تهدید یا اکراه رضایت داده باشد، اقاله فاقد اعتبار است. همچنین صرف رضایت درونی کافی نیست و این اراده باید در قالب لفظ، نوشته یا عمل قابل تشخیص باشد.

✅۲. اهلیت طرفین

طرفینی که اقدام به اقاله می‌کنند باید اهلیت قانونی برای انجام معاملات را داشته باشند؛ یعنی عاقل، بالغ و رشید باشند. اگر یکی از طرفین در زمان اقاله مجنون یا صغیر باشد، اقاله باطل خواهد بود مگر با اجازه ولی یا قیم.

✅۳. معین بودن موضوع اقاله

موضوع اقاله باید مشخص باشد؛ یعنی معلوم باشد که کدام قرارداد قرار است اقاله شود. اگر دو قرارداد مشابه میان طرفین وجود داشته و مشخص نشود که کدام‌یک موضوع اقاله است، اقاله باطل خواهد بود.

✅۴. مشروع بودن جهت اقاله

اقاله نباید با هدفی نامشروع انجام شود. مثلاً اگر دو طرف تنها به قصد فرار از پرداخت مالیات یا کلاهبرداری از شخص ثالث اقدام به اقاله کنند، این قرارداد فاقد مشروعیت و در نتیجه باطل است.

✅۵. بازگشت عوضین به حالت قبل

در اقاله بیع، مبیع و ثمن باید بین طرفین بازگردانده شود. اگر عین یکی از عوضین تلف شده باشد، به‌جای آن مثل یا قیمت زمان اقاله باید پرداخت شود (مطابق ماده ۲۸۶ قانون مدنی).

✅۶. انجام اقاله بدون اکراه و اجبار

اقاله باید با رضایت قلبی طرفین انجام شود. اگر شخصی تحت فشار یا تهدید، قرارداد را اقاله کند، می‌تواند بعداً با اثبات اجبار، بطلان آن را اعلام کند.

⚖️ نمونه متن اقاله عقد بیع:

در این بخش، متن پیشنهادی برای تنظیم اقاله عقد بیع را مشاهده می‌کنید که می‌تواند در دفاتر اسناد رسمی یا به‌صورت عادی میان طرفین تنظیم شود:

اینجانب آقای/خانم …………. فرزند ……….. به شماره ملی ……….. به‌عنوان فروشنده و آقای/خانم …………. فرزند ……….. به شماره ملی ……….. به‌عنوان خریدار، به موجب این سند، اعلام می‌داریم که قرارداد بیع مورخ ……….. که موضوع آن فروش …………… به مبلغ ……………. بوده، با رضایت کامل طرفین، از تاریخ …………. اقاله می‌گردد.

کلیه آثار حقوقی این عقد از تاریخ فوق ملغی و بلااثر بوده و طرفین متعهد می‌شوند کلیه عوضین معامله (مبیع و ثمن) را به یکدیگر مسترد نمایند.

این اقاله در کمال صحت، رضایت و بدون اکراه یا اجبار تنظیم گردیده و طرفین گواهی می‌کنند که در زمان امضای این سند، اهلیت قانونی لازم را دارا بوده‌اند.

آیا اقاله مشروط در عقد بیع ممکن است؟ (بررسی تعلیق و شرط)

در فقه و حقوق ایران، اقاله به عنوان یک عقد لازم تلقی می‌شود که برای انحلال قرارداد قبلی با تراضی دو طرف انجام می‌گیرد. اما این پرسش مطرح می‌شود که آیا می‌توان اقاله را به صورت مشروط یا معلق انجام داد؟

🔹 دیدگاه اول: امکان‌پذیری اقاله مشروط

بر اساس نظریه حقوقی و برخی نشست‌های قضایی، اقاله، یک عقد مستقل است و همانند سایر عقود می‌تواند با شرایط خاصی معلق یا مشروط شود. به‌عنوان مثال، دو طرف شرط می‌کنند:

«در صورتی که خریدار تا دو ماه آینده نتواند باقی‌مانده ثمن را بپردازد، قرارداد بیع اقاله خواهد شد.»

در این فرض، اقاله به صورت معلق انجام شده و اجرای آن به تحقق یک شرط وابسته است. این دیدگاه بر اصل آزادی قراردادی (ماده ۱۰ قانون مدنی) نیز استوار است و می‌گوید اگر توافقی خلاف صریح قانون نباشد، نافذ است.

🔹 دیدگاه دوم: عدم امکان اقاله مشروط

برخی فقها و حقوقدانان معتقدند که اقاله یک عمل حقوقی ساده و غیر معلق است که باید فوراً و بدون قید و شرط انجام شود. به‌زعم این گروه:

• اقاله همان فسخ تراضی‌شده است نه عقدی مستقل؛

• چون اثر اقاله برهم‌زدن عقد پیشین است، تعلیق در تحقق آن با منطق حقوقی ناسازگار است؛

• ابهام در اجرای شروط ممکن است امنیت حقوقی قرارداد را کاهش دهد.

🔍 نظر غالب

در رویه قضایی کنونی و تحلیل حقوق‌دانان نوگرا، نظر به این‌که اقاله عقدی مستقل و تابع قواعد عمومی قراردادهاست، شرط و تعلیق در آن با رعایت قواعد عمومی اشکالی ندارد، مگر آن‌که موجب ابهام شدید یا خلاف مقتضای ذات عقد شود.

مدت زمان مجاز برای اقاله عقد بیع از منظر قانونی

یکی از سؤالات پرتکرار درباره اقاله این است که آیا برای انجام اقاله عقد بیع، مهلت مشخصی در قانون در نظر گرفته شده است؟ پاسخ به این پرسش در مواد ۲۸۳ تا ۲۸۸ قانون مدنی آمده که مقررات مربوط به اقاله را بیان کرده‌اند.

⏱️ نبود محدودیت زمانی در قانون

بر اساس ماده ۲۸۳ قانون مدنی، هر عقد لازم را می‌توان با تراضی طرفین اقاله کرد، اما در هیچ‌کدام از مواد قانونی، برای اقاله عقد بیع، مهلت مشخصی تعیین نشده است. این بدان معناست که:

• اگر طرفین یک قرارداد بیع، پس از گذشت ماه‌ها یا حتی سال‌ها از تاریخ انعقاد آن، تصمیم به اقاله بگیرند، قانون مانعی برای این کار ایجاد نکرده است.

• اقاله تا زمانی که قرارداد اصلی برقرار است و طرفین در قید حیات و دارای اهلیت هستند، قابل انجام خواهد بود.

📌 نکته مهم: اثر اقاله نسبت به آینده است

بر اساس ماده ۲۸۷ قانون مدنی، اثر اقاله نسبت به آینده است و معاملات انجام‌شده تا پیش از تاریخ اقاله معتبر باقی می‌ماند. بنابراین، اقاله باعث بی‌اعتبار شدن اقدامات گذشته نمی‌شود، بلکه صرفاً تعهدات آتی را از بین می‌برد.

✅ نتیجه‌گیری

اقاله عقد بیع، محدود به زمان خاصی نیست و طرفین می‌توانند در هر زمان که اراده کنند، با توافق یکدیگر عقد را منحل کنند؛ مگر اینکه در قرارداد اصلی برای اقاله، مهلت خاصی پیش‌بینی شده باشد. در غیر این‌صورت، اراده آزاد طرفین، اصل حاکم بر اقاله است.

آثار حقوقی و مالی اقاله عقد بیع برای طرفین

اقاله یا تفاسخ، صرفاً به معنی بر هم زدن قرارداد نیست، بلکه این عمل حقوقی، آثار و تبعات مالی مشخصی برای هر دو طرف قرارداد به همراه دارد. شناخت این آثار برای جلوگیری از اختلافات آتی و طرح دعاوی ضروری است.

🔹 ۱. بازگشت عوضین به حالت قبل از عقد

بر اساس ماده ۲۸۴ قانون مدنی، نتیجه اصلی اقاله، بازگشت هر یک از عوضین (یعنی مبیع و ثمن) به مالکیت طرف پیشین خود است. به زبان ساده:

• فروشنده باید پول دریافتی (ثمن) را به خریدار بازگرداند.
• خریدار نیز باید مال خریداری‌شده (مبیع) را به فروشنده پس دهد.

🔹 ۲. از بین رفتن آثار حقوقی عقد از زمان اقاله

مطابق ماده ۲۸۷ قانون مدنی، اثرات اقاله ناظر به آینده است. یعنی:

• تعهدات قبلی ناشی از عقد همچنان معتبر هستند.
• اما پس از زمان اقاله، هیچ‌یک از طرفین، دیگر تعهدی نسبت به اجرای عقد سابق ندارند.

🔹 ۳. تقسیم منافع و نمائات مال معامله‌ شده

اگر مورد معامله در مدت مالکیت خریدار دارای نماء یا منافع (مثلاً اجاره، محصول، سود و…) شده باشد، قانون در ماده ۲۸۷ تصریح کرده:

• نماءات منفصل (مثل اجاره یا میوه چیده‌ شده): متعلق به کسی است که در زمان ایجاد نماء، مالک بوده (خریدار).
• نماءات متصل (مثل درخت یا دیوار ساخته‌ شده): متعلق به کسی است که پس از اقاله مالک می‌شود (فروشنده).

🔹 ۴. جبران زیان ناشی از افزایش یا کاهش ارزش مورد معامله

مطابق ماده ۲۸۸ قانون مدنی، اگر یکی از طرفین، پس از عقد اقداماتی روی مال مورد معامله انجام داده که باعث افزایش قیمت آن شده، هنگام اقاله، حق دارد به میزان افزایش قیمت ناشی از اقدامات خود، مبلغی از طرف مقابل دریافت کند.

مثلاً اگر خریدار خانه‌ای را بازسازی کرده و قیمت آن به دلیل این بازسازی بالا رفته، هنگام اقاله، می‌تواند این افزایش ارزش را مطالبه کند.

🔹 ۵. مسئولیت در قبال معیوب شدن یا تلف مال

اگر پیش از اقاله، یکی از عوضین دچار عیب یا تلف شده باشد:

• باید ارش (تفاوت قیمت مال سالم با معیوب) یا قیمت روز به طرف مقابل پرداخت شود.
• در صورتی که عیب یا تلف ناشی از تقصیر طرفی باشد، ممکن است مسئول جبران خسارت نیز شناخته شود.

✅ رأی دیوان عالی کشور در خصوص اقاله بیع

دیوان عالی کشور در پرونده‌های متعدد به مسأله اثبات اقاله یا ابطال قرارداد به استناد اقاله پرداخته است. در یکی از آراء مهم، دیوان چنین استدلال کرده:

“اقاله به صرف ادعای شفاهی و بدون اثبات قطعی قصد و تراضی طرفین کافی نیست. اقاله، مانند هر عقد دیگری نیازمند قصد انشاء، اظهار اراده و توافق دو طرف است. شهادت شهود باید بر قصد مشترک مبنی بر برهم زدن عقد دلالت داشته باشد؛ صرف عبارت‌هایی مانند «نمی‌توانم پرداخت کنم» یا «خانه مال خودت باشد» نشان‌دهنده اقاله نیست، مگر اینکه با پذیرش طرف مقابل و تبادل عوضین همراه باشد.”

🔹 نتیجه رأی: اگر یکی از طرفین قرارداد، ادعای وقوع اقاله داشته باشد اما نتواند قصد و توافق دوطرفه را با سند، شاهد معتبر یا شواهد روشن اثبات کند، دادگاه ادعای او را نخواهد پذیرفت و اصل، بر بقای قرارداد خواهد بود.

✅ نظر وحدت رویه درباره اقاله قراردادها

اگرچه رأی وحدت رویه خاصی درباره اقاله بیع وجود ندارد، اما مطابق اصول مسلم حقوقی و رأی شماره ۵۴ دیوان عالی کشور:

“اقاله، از اسباب قانونی انحلال عقد لازم است که با تراضی طرفین محقق می‌شود و تأثیر آن ناظر به آینده است نه گذشته؛ مگر در مواردی که در متن اقاله به صراحت به بطلان عقد اولیه تصریح شده باشد.”

آیا اقاله قابل ابطال، فسخ یا حتی اقاله مجدد است؟

اقاله، اگرچه یکی از روش‌های قانونی برای پایان‌دادن به قرارداد هاست، اما این پرسش مطرح می‌شود که آیا خودِ اقاله هم می‌تواند دوباره فسخ، باطل یا حتی اقاله شود؟ قانون مدنی ایران پاسخ روشنی برای این موضوع دارد:

🔹 ۱. اقاله قابل «اقاله مجدد» نیست

مطابق با نظر مشهور حقوق‌دانان و مستند به اصول حقوقی، اقاله را نمی‌توان دوباره اقاله کرد. یعنی اگر طرفین یک عقد لازم را از طریق اقاله برهم زده‌اند، نمی‌توانند مجدداً همان اقاله را با توافق دیگری لغو کنند.

✅ در چنین حالتی، اگر قصد ادامه همکاری یا عقد مجدد دارند، باید قرارداد جدیدی با شرایط تازه منعقد کنند.

🔹 ۲. ابطال اقاله در صورت وجود ایراد قانونی

اقاله نیز مانند سایر قراردادها نیاز به شرایط عمومی صحت معاملات دارد (مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی):

• قصد و رضا
• اهلیت طرفین
• موضوع معین
• مشروعیت جهت

❌ چنانچه یکی از این شرایط در زمان اقاله موجود نبوده باشد، اقاله قابل ابطال از سوی دادگاه خواهد بود.

مثال: اگر یکی از طرفین در زمان اقاله صغیر بوده یا دچار اکراه یا اشتباه فاحش شده، اقاله فاقد اعتبار خواهد بود.

🔹 ۳. فسخ اقاله (در موارد خاص)

در نگاه نخست، اقاله نیز مانند عقد لازم تلقی می‌شود و بنابراین قابل فسخ یک‌طرفه نیست؛ اما اگر شرط فسخ یا خیار شرط در خود اقاله درج شده باشد، طرف برخوردار از خیار می‌تواند اقاله را فسخ نماید.

مثال: در متن اقاله قید شود «تا ۳ روز آینده هر یک از طرفین حق فسخ دارند». در این صورت، فسخ یک‌جانبه با استناد به همین شرط ممکن است.

سوالات متداول

در این قسمت سوالات متداول پیرامون اقاله عقد بیع را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی آنلاین مطرح شده است:

❓من در سال 92 طبق قولنامه عادی ساختمانی خریدم ولی فروشنده بعداً همان ساختمان را به دیگری فروخته است. شکایت فروش مال غیر کردم و دادگاه رای داده که باید طی یک ماه دعوی حقوقی متناسب با تایید اقاله اقامه کنم. منظور از تایید اقاله چیست؟ اگر شاهدین قولنامه به دادگاه نیایند، چکار می‌توانم بکنم تا به حق خود برسم؟
✅ تایید اقاله یعنی اثبات اینکه قرارداد قبلی با توافق طرفین فسخ شده است. اگر شاهدان قولنامه در دادگاه حاضر نشوند، می‌توانید با استناد به سایر مدارک مانند رسیدهای پرداخت، پیامک‌ها، یا شهادت شهود دیگر برای اثبات حق خود اقدام کنید. همچنین مشاوره با وکیل می‌تواند در ارائه راهکارهای حقوقی مؤثر باشد.

❓ آیا در اقاله باید توافق دو طرف نوشته شود که معامله اقاله شده یا ذکر برهم زدن معامله کافی است؟ معامله به چه صورت اقاله می‌شود؟
✅ بله، برای اقاله بهتر است توافق کتبی وجود داشته باشد و جزئیات برهم خوردن معامله در آن قید شود. اقاله زمانی صحیح است که دو طرف به صورت روشن و با اراده آزاد اعلام کنند که قصد دارند قرارداد را فسخ کنند و عوضین را به حالت قبل بازگردانند.

❓یک بنده خدا به من منزل مسکونی فروخته و در بنگاه قولنامه تنظیم کردیم. باید ظرف پنج ماه منزل را تحویل می‌داد ولی هنوز تحویل نداده است. سفته هم دارم. آیا باید دادخواست تحویل مبیع بدهم یا سفته را اجرا بگذارم؟
✅ در این حالت، پیشنهاد می‌شود ابتدا دادخواست الزام به تحویل مبیع بدهید و سفته‌ها را نیز به عنوان دلیل اثباتی ضمیمه کنید. سفته را هم می‌توانید به عنوان طلب مالی از طریق اجرای ثبت یا دادگاه پیگیری کنید.