مالکیت مشاعی یکی از رایج‌ترین انواع مالکیت در حوزه املاک است که در آن چند نفر بدون تعیین حدود مشخص، به‌صورت مشترک مالک یک ملک هستند. این نوع شراکت که ممکن است به دلایلی مانند ارث یا خرید گروهی شکل گرفته باشد، گاه منجر به اختلافاتی میان شرکا می‌شود و ادامه آن برای برخی مالکان دشوار یا غیرممکن خواهد بود. در چنین شرایطی، نهاد حقوقی «افراز» به عنوان راهکاری قانونی برای پایان دادن به شراکت و تعیین سهم مشخص هر شریک در ملک مشاع مطرح می‌شود.

اما افراز چه تفاوتی با تقسیم و تفکیک دارد؟ چگونه می‌توان برای افراز یا فروش ملک مشاع اقدام کرد؟ چه زمانی دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می‌کند و فرآیند مزایده آن چگونه است؟ همچنین هزینه‌های این فرآیند، نکات حقوقی، رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور و نمونه دادخواست‌های مرتبط چه مواردی را شامل می‌شود؟

در این مقاله به تمام این پرسش‌ها پاسخ داده‌ایم تا اگر مالک یا ذی‌نفع ملک مشاع هستید، با آگاهی کامل و دقیق اقدام قانونی خود را انجام دهید.

تعریف افراز ملک مشاع

افراز، در اصطلاح حقوقی، به معنای جدا کردن سهم هر شریک از مال مشاع به‌صورت فیزیکی و رسمی است. در واقع، پس از افراز، سهم هر شریک مشخص شده و از وضعیت مشاع خارج می‌شود. به عنوان مثال، اگر دو نفر در ملکی شریک باشند و تصمیم به افراز بگیرند، پس از طی مراحل قانونی، هر یک مالک بخشی مشخص و مستقل از آن ملک می‌شود.

📌تفاوت افراز با تفکیک

تفکیک به معنای جدا کردن یک ملک به چند قطعه است بدون آن‌که لزوماً میان چند مالک باشد. یعنی حتی یک مالک نیز می‌تواند برای تفکیک ملک خود اقدام کند. اما افراز تنها زمانی معنا پیدا می‌کند که دو یا چند مالک به‌صورت مشاع در ملکی شریک باشند.

• تفکیک ممکن است منجر به صدور چند پلاک فرعی برای یک مالک شود.

• افراز الزاماً برای پایان دادن به مالکیت اشتراکی است و به‌منظور صدور سند مجزا برای هر شریک صورت می‌گیرد.

📌تفاوت افراز با تقسیم

«تقسیم» یک اصطلاح کلی‌تر است که هم شامل افراز می‌شود و هم شامل روش‌های دیگری برای پایان دادن به شراکت، مانند تقسیم به تعدیل یا تقسیم به رد. تقسیم می‌تواند شامل تقسیم اموال منقول یا غیرمنقول باشد، اما افراز صرفاً درباره املاک غیرمنقول مشاع و قابل افراز به کار می‌رود. در جدول زیر می توانید تفاوت ها را مشاهده نمایید.

مقایسه	افراز	تفکیک	تقسیم
موضوع مالکیت	مشاعی	می‌تواند مفروز یا مشاعی باشد	معمولاً مشاعی
نیاز به چند مالک	دارد	ندارد	دارد
هدف	پایان شراکت	آماده‌سازی برای صدور سند تفکیکی	پایان شراکت یا تعیین حقوق مالکان
مرجع رسیدگی	اداره ثبت یا دادگاه	اداره ثبت	دادگاه یا توافق میان شرکا

شرایط و مراحل افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت و دادگاه

در صورتی که چند نفر به‌طور مشاعی مالک ملکی باشند و نتوانند به توافقی در مورد تقسیم آن برسند، هریک از شرکا می‌تواند از طریق اداره ثبت یا دادگاه برای افراز اقدام کند. اما اینکه کدام مرجع صلاحیت رسیدگی دارد، به شرایط ملک و وضعیت شرکا بستگی دارد.

✅ شرایط افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت

برای اینکه افراز از طریق اداره ثبت انجام شود، وجود شرایط زیر الزامی است:

1. ملک باید سابقه ثبتی داشته باشد: یعنی جریان ثبت آن خاتمه یافته باشد و در دفاتر املاک به ثبت رسیده باشد.
2. هیچ‌یک از شرکا نباید محجور یا غایب مفقودالاثر باشند: حضور افراد محجور یا غایب، افراز را به صلاحیت دادگاه منتقل می‌کند. در این مورد می توانید اداره اموال غایب مفقودالاثر را مطالعه نمایید.
3. ملک باید قابل افراز باشد: اگر به‌طور فیزیکی نتوان ملک را بدون ضرر به شرکا تقسیم کرد، اداره ثبت نمی‌تواند افراز کند.
4. سند مالکیت معارض نباشد: یعنی تنها یک سند رسمی و معتبر برای ملک وجود داشته باشد.

📌 در این شرایط، مالک یا مالکان می‌توانند با ارائه درخواست کتبی به اداره ثبت محل وقوع ملک، همراه با مدارک لازم از جمله سند مالکیت و نقشه محل، تقاضای افراز را مطرح کنند.

✅ مراحل افراز از طریق اداره ثبت

1. ثبت درخواست کتبی افراز توسط یکی از شرکا در اداره ثبت محل ملک.
2. ارزیابی و بازدید میدانی توسط کارشناس ثبت.
3. تنظیم نقشه تقسیم‌بندی ملک مشاع طبق سهم هر شریک.
4. صدور تصمیم افراز توسط مسئول اداره ثبت.
5. ابلاغ تصمیم به کلیه شرکا.
6. اگر اعتراضی نباشد، تصمیم قطعی و لازم‌الاجراست؛ در غیر این صورت، موضوع به دادگاه ارجاع می‌شود.

✅ شرایط ارجاع افراز به دادگاه

در موارد زیر افراز ملک تنها از طریق دادگاه عمومی حقوقی انجام می‌شود:

• ملک سابقه ثبتی ندارد یا در اداره ثبت ثبت نشده است.
• یکی از شرکا صغیر، محجور یا غایب مفقودالاثر است.
• به تصمیم اداره ثبت اعتراض شده است.
• ملک در رهن، بازداشت یا دارای مانع قانونی دیگر است.

✅ مراحل افراز از طریق دادگاه

1. ثبت دادخواست افراز از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی توسط یکی از شرکا.
2. ارجاع پرونده به دادگاه صالح (دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک).
3. بررسی اولیه و تعیین وقت رسیدگی.
4. ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری جهت بررسی امکان افراز و تهیه نقشه.
5. صدور حکم افراز یا عدم افراز توسط دادگاه.
6. در صورت صدور رأی به افراز، دادگاه حکم را اجرا می‌کند. اگر ملک غیرقابل افراز باشد، امکان صدور دستور فروش وجود دارد.

نحوه فروش ملک مشاع غیرقابل افراز از طریق مزایده

در مواردی که ملک مشاع قابل تقسیم فیزیکی (افراز) نباشد، هر یک از شرکا می‌توانند با استناد به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع از دادگاه درخواست فروش ملک را داشته باشند. در این حالت، دادگاه با صدور دستور فروش، ملک را از طریق مزایده عمومی به فروش می‌رساند و سهم هر شریک از حاصل فروش پرداخت می‌شود.

📌 مواردی که ملک غیرقابل افراز محسوب می‌شود

• ابعاد یا شرایط فیزیکی ملک امکان تقسیم عادلانه را نمی‌دهد.
• تقسیم باعث کاهش ارزش ملک یا ضرر به یکی از شرکا می‌شود.
• ملک در موقعیتی است که شهرداری یا قوانین شهری اجازه افراز نمی‌دهند (مثلاً آپارتمان‌هایی با مشاعات پیچیده).
• شهرداری یا کارشناسان رسمی، افراز را از نظر قانونی یا فنی غیرممکن تشخیص دهند.

📌 مراحل فروش ملک مشاع غیرقابل افراز از طریق دادگاه

1. ثبت دادخواست فروش ملک مشاع غیرقابل افراز در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
2. ارائه گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد.
3. بررسی دادگاه و صدور دستور فروش به استناد ماده ۴ قانون افراز.
4. ارجاع پرونده به اجرای احکام برای انجام مراحل فروش.
5. تعیین کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی قیمت ملک.
6. اعلام مزایده در روزنامه رسمی و درج آگهی فروش.
7. برگزاری مزایده و فروش ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی.
8. توزیع وجوه حاصل از فروش بین شرکا، پس از کسر هزینه‌های قانونی.

📌 نکات مهم درباره مزایده ملک مشاع

• تمام شرکا و حتی افراد خارج از شراکت می‌توانند در مزایده شرکت کنند.
• در برخی موارد، شرکای دیگر نسبت به خریداران خارجی، حق تقدم دارند (حق شفعه مشروط به شرایط خاص).
• اگر شریک دیگری در مزایده بیشترین پیشنهاد را بدهد، می‌تواند مالک سهم همه شرکا شود و ملک را یک‌جا در اختیار بگیرد.
• سهم هر شریک از فروش ملک، پس از کسر هزینه‌هایی چون حق کارشناسی، هزینه آگهی و هزینه مزایده به حساب آنان واریز می‌شود.

قوانین مرتبط با افراز و فروش ملک مشاع (مواد قانونی و رأی وحدت رویه)

افراز و فروش املاک مشاع دارای پشتوانه قانونی مشخص و مصوب است. قانون‌گذار با هدف حل‌ و فصل اختلافات شرکا و تعیین تکلیف سهم هر مالک، مقررات خاصی برای افراز و در صورت لزوم، فروش املاک مشاعی تدوین کرده است. مهم‌ترین این مقررات در قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و نیز مواد ۵۸۹، ۵۹۱ و ۵۷۱ قانون مدنی آمده است . همچنین چندین رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور نیز بر تفسیر و اجرای یکسان این مقررات تأکید کرده‌اند.

📜 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷

1. ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع (1357):
   اگر ملک مشاع ثبت شده باشد و یکی از شرکا درخواست افراز داشته باشد، اداره ثبت محل ملک مرجع رسیدگی است.
2. ماده 2 قانون افراز:
   تصمیم اداره ثبت درباره افراز، قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض 10 روز از تاریخ ابلاغ است.
3. ماده 4 قانون افراز:
   اگر ملک مشاع غیرقابل افراز تشخیص داده شود، هریک از شرکا می‌تواند از دادگاه درخواست فروش آن را مطرح کند.
4. ماده 5 قانون افراز:
   نحوه فروش، تقسیم وجوه حاصل و اجرای دستور فروش، تابع آیین‌نامه اجرایی است که توسط وزارت دادگستری تدوین شده است.
5. ماده ۵۸۹ قانون مدنی:
   هر شریکی می‌تواند تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر اینکه تقسیم به موجب قرارداد یا قانون ممنوع شده باشد.
6. ماده ۵۹۱ قانون مدنی:
   در تقسیم اموال مشاعی، باید حقوق سایر شرکا محفوظ بماند و افراز باید عادلانه انجام شود.
7. ماده ۵۷۱ قانون مدنی:
   تصرفات شریک در مال مشاع باید با رضایت سایر شرکا باشد؛ در غیر این صورت، تصرف غیرقانونی محسوب می‌شود.

⚖️ رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ دیوان عالی کشور (1/10/1383)

«در صورتی که ملکی مشاع قابل افراز نباشد، هر یک از شرکا می‌تواند از دادگاه درخواست فروش ملک را بدون رضایت سایر شرکا مطرح کند و دادگاه مکلف است در صورت احراز شرایط، دستور فروش صادر کند.»

🔸 اهمیت رأی وحدت رویه:
این رأی به اختلاف رویه بین دادگاه‌ها در خصوص لزوم رضایت همه شرکا برای فروش خاتمه داده است و تأکید می‌کند که فروش ملک غیرقابل افراز حتی بدون رضایت سایر شرکا نیز ممکن است، به شرط آنکه از طریق قانونی پیگیری شود.

مجازات فروش غیرقانونی ملک مشاع و نحوه ابطال معامله

در حقوق ایران، اگر یکی از شرکای ملک مشاع بدون رضایت سایر شرکا، اقدام به فروش کل ملک کند (و نه فقط سهم خود)، این اقدام غیرقانونی محسوب شده و ممکن است مصداق جرم فروش مال غیر باشد. در چنین شرایطی، نه‌تنها معامله قابلیت ابطال دارد، بلکه شخص فروشنده ممکن است تحت تعقیب کیفری نیز قرار گیرد.

❌ فروش غیرمجاز چه زمانی جرم محسوب می‌شود؟

1. فروش کل ملک مشاع بدون رضایت سایر شرکا:
   اگر شریک، بدون اجازه سایر شرکا، تمام ملک مشاع را بفروشد، این کار «فروش مال غیر» تلقی شده و طبق قانون، جرم محسوب می‌شود.
2. استفاده از سند عادی برای انتقال کل ملک:
   اگر فروشنده با استفاده از قولنامه، سند عادی یا حتی بدون سند، قصد انتقال کل ملک مشاع را داشته باشد، این انتقال از نظر قانونی فاقد اعتبار است.

✅ چه زمانی معامله صحیح است؟

• هر شریک فقط مجاز به فروش سهم خود در ملک مشاع است. اگر سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، خریدار وارد شراکت مشاعی می‌شود.
• در این صورت، سایر شرکا نمی‌توانند اصل معامله را باطل کنند؛ اما ممکن است طبق قوانین حق شفعه داشته باشند (در موارد خاص املاک غیرمنقول بین دو شریک).

📝 نحوه ابطال معامله غیرقانونی

در صورتی که یکی از شرکا به صورت غیرمجاز تمام ملک را به فروش رسانده باشد، سایر شرکا می‌توانند:

• دادخواست ابطال معامله را به دادگاه حقوقی محل ملک ارائه دهند.
• در دادخواست، به فقدان رضایت و سوءاستفاده از مال مشاع اشاره کنند.
• مدارکی نظیر سند مالکیت، مدارک شراکت، قولنامه و مستندات فروش غیرمجاز باید ضمیمه شود.

⚖️ رأی وحدت رویه مجازات فروش مال مشاع

طبق رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور:

«اگر شریک سهم خود را بفروشد، معامله نسبت به همان سهم معتبر است؛ اما اگر کل ملک را بفروشد، این اقدام مصداق فروش مال غیر و قابل تعقیب کیفری است.»

نمونه دادخواست فروش ملک مشاع

در صورتی که تقسیم فیزیکی ملک مشاع امکان‌پذیر نباشد، هر یک از شرکا می‌توانند با ثبت دادخواست فروش ملک مشاع از دادگاه تقاضا کنند تا ملک از طریق مزایده به فروش برسد و سهم هر شریک پرداخت شود. متن زیر نمونه‌ای از دادخواست رسمی جهت ارائه به دادگاه است:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …

با سلام

احتراماً به استحضار می‌رساند:

اینجانب ………….. فرزند ………. به موجب سند رسمی شماره ………. مالک مشاع …. دانگ از شش‌دانگ پلاک ثبتی شماره …. فرعی از …. اصلی بخش …. واقع در ……….. می‌باشم. این ملک به صورت مشاعی بین اینجانب و خوانده محترم ………. می‌باشد.

نظر به اینکه علی‌رغم مراجعات مکرر، امکان توافق جهت تقسیم ملک وجود نداشته و با توجه به اینکه ملک مذکور غیرقابل افراز تشخیص داده شده و گواهی عدم افراز از اداره ثبت صادر گردیده است، ادامه شراکت برای اینجانب مقدور نمی‌باشد.

با استناد به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، بدین‌وسیله تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع فوق‌الذکر و تقسیم ثمن آن بر اساس سهام شرکا، مورد استدعاست.

با تشکر

نام و نام خانوادگی خواهان: ………….
نشانی: ……………………….
شماره تماس: …………………..
پیوست‌ها:
1. تصویر مصدق سند مالکیت
2. گواهی عدم افراز
3. تصویر کارت ملی
4. سایر مستندات

برای دریافت متن فوق بر روی نمونه دادخواست فروش ملک مشاع کلیک نمایید.

سوالات متداول

در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون افراز ملک مشاع را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است:

❓ ما ۷/۲۵ سهم از ۱۴/۵ سهم از ۲۷ سهم از زمین کشاورزی شریک هستیم. آیا این زمین در شهرستان محلات قابل افراز است؟

✅ موضوع افراز زمین‌های کشاورزی معمولاً از طریق اداره ثبت قابل پیگیری است. با این حال، اصولاً زمین‌های کشاورزی که به صورت مشاع هستند، به دلیل محدودیت حدنصاب و مقررات جهاد کشاورزی، غالباً قابلیت افراز ندارند.

❓ خواهان تقاضای افراز ملک مشاع کرده بود و با چندین رای قاضی عدم افراز صادر شد. حتی تجدیدنظر هم رای بدوی را تایید کرد. چرا قاضی ماده قانون ۱۲۵۷/۱۲۵۸ را در کنار ابطال شکایت ذکر کرده و به ماده قانون ۱ افراز استناد نموده است؟

✅ توضیحات شما کمی مبهم است و برای پاسخ دقیق‌تر باید رأی و دلایل کامل بررسی شود. اما در مواردی، قضات برای استدلال قوی‌تر، به چند ماده قانونی استناد می‌کنند تا مبنای حقوقی تصمیم خود را تقویت نمایند.

❓ زمینی در روستا با متراژ ۱۱۳۴ متر دارم که نصف آن متعلق به من است و بقیه برای یک برادر و چهار خواهر. آیا می‌توانم سهم خود را جدا و ملک را افراز کنم؟

✅ بله، اگر زمین شرایط افراز را داشته باشد و منع قانونی وجود نداشته باشد، می‌توانید با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه درخواست افراز سهم خود را ثبت نمایید.

❓ زمینی مزروعی که در سال ۷۲ خریداری کرده‌ام، مشاع است. چگونه می‌توانم برای افراز آن اقدام کنم؟

✅ ابتدا باید به جهاد کشاورزی مراجعه کنید و حدنصاب تفکیک زمین‌های کشاورزی در منطقه را استعلام بگیرید. اگر زمین حدنصاب لازم را داشته باشد، سپس می‌توانید به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست افراز ارائه دهید.

❓ تفاوت بین خلع ید مشاعی و دادخواست افراز مال مشاع چیست؟ اگر یکی از مالکین یک زمین ۳۰۰ متری، کل زمین را تصرف کند، آیا باید دادخواست خلع ید مشاعی بدهیم یا افراز مال مشاعی؟

✅ خلع ید مشاعی برای خارج کردن فرد متصرف از کل ملک است، در حالی که افراز به معنای جدا کردن سهم مالکین از یکدیگر است. اگر هدف، جلوگیری از تصرف کل ملک توسط یکی از شرکاست، ابتدا افراز پیشنهاد می‌شود؛ در صورت عدم امکان، خلع ید هم می‌تواند مطرح شود.

❓ آیا می‌توان برای زمینی مسکونی که تفکیک نشده است، درخواست افراز داد؟

✅ بله، حتی اگر زمین تفکیک نشده باشد، مادامی که ملک مشاعی و غیرقابل تقسیم نیست، امکان درخواست افراز وجود دارد.