در سال‌های اخیر با گسترش تسهیلات بانکی برای خرید مسکن، تعداد املاک «در رهن بانک» به طرز چشمگیری افزایش یافته است. این نوع املاک به دلیل آن‌که به عنوان وثیقه برای بازپرداخت وام در نظر گرفته می‌شوند، مشمول محدودیت‌های حقوقی خاصی هستند؛ از جمله مهم‌ترین آن‌ها ممنوعیت فروش ملک بدون رضایت مرتهن (بانک) است. اما اگر فردی برخلاف این قاعده عمل کرده و ملک رهنی را بفروشد، چه پیامدهایی در انتظار او خواهد بود؟ آیا چنین فروش‌هایی همیشه جرم است؟ چه تفاوتی بین معامله معارض و کلاهبرداری در این زمینه وجود دارد؟ و مهم‌تر از همه، قانون برای فروشندگان متخلف چه مجازاتی در نظر گرفته است؟
در این مقاله، با تکیه بر منابع قانونی معتبر، آراء وحدت رویه، نظریه‌های مشورتی قوه قضاییه و تجربه‌های عملی دادگاه‌ها، به‌صورت کامل به موضوع مجازات فروش ملک در رهن بانک می‌پردازیم. اگر درگیر چنین معامله‌ای هستید یا قصد خرید ملکی را دارید که در رهن بانک قرار دارد، مطالعه این مقاله می‌تواند از خسارات سنگین و پیگردهای قضایی پیشگیری کند.
فروش ملک در رهن بانک از کِی وارد حوزه کیفری می‌شود؟
فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد، در حالت عادی یک اقدام محدودشده اما نه لزوماً مجرمانه است. به بیان ساده، زمانی که مالک ملکی برای دریافت وام، سند آن را به رهن بانک می‌گذارد، دیگر اختیار مطلق برای فروش آن ملک ندارد؛ زیرا بانک به عنوان مرتهن، دارای یک «حق عینی» نسبت به آن ملک می‌شود. در این حالت، هرگونه نقل و انتقال بدون اجازه بانک، معامله‌ای است که نسبت به بانک غیرنافذ محسوب می‌شود.
با این حال، اگر مالک بدون اذن مرتهن اقدام به فروش ملک کند، ماجرا وارد حوزه حقوق کیفری نیز می‌شود؛ به‌ویژه زمانی که اقدامات متقلبانه برای پنهان کردن وضعیت رهن یا تنظیم سند صوری صورت گیرد.
⚖️ مرز میان تخلف مدنی و جرم کیفری در فروش ملک مرهونه
در چنین شرایطی، بسته به نحوه انجام معامله و رفتار فروشنده، عنوان کیفری آن می‌تواند یکی از موارد زیر باشد:
- معامله معارض (موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت)، در صورتی که هر دو سند رهن و فروش رسمی باشند؛
- کلاهبرداری، اگر حداقل یکی از اسناد رسمی نباشد و سوءنیت، فریبکاری یا اخفای وضعیت ملک اثبات گردد؛
- انتقال مال غیر معمولاً قابل اعمال نیست، زیرا فروشنده مالک رسمی ملک است، هرچند در رهن قرار دارد.
📌 بنابراین، فروش ملک در رهن بانک تنها در صورتی جرم محسوب می‌شود که همراه با سوءنیت، فریب، یا تعارض با حقوق بانک باشد. در غیر این صورت، فقط تخلف مدنی و نقض تعهدات قراردادی است که می‌تواند آثار حقوقی مانند ابطال معامله یا الزام به فک رهن در پی داشته باشد.
مبانی قانونی مجازات: ماده ۷۹۳ ق.م، ماده ۱۱۷ قانون ثبت و آرای وحدت‌رویه
برای درک دقیق مجازات فروش ملک در رهن بانک، باید ابتدا به پایه‌های قانونی و آرای وحدت‌رویه‌ای که وضعیت حقوقی و کیفری این نوع معاملات را مشخص کرده‌اند، مراجعه کنیم. سه منبع مهم در این زمینه عبارت‌اند از: قانون مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک، و آرای وحدت‌رویه دیوان عالی کشور.
⚖️ ماده ۷۹۳ قانون مدنی و غیرنافذ بودن فروش منافی حق مرتهن
طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی:
«راهن نمی‌تواند در مال مرهونه تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد، مگر به اذن او.»
بر اساس این ماده، فروش ملک مرهونه در ذات خود باطل نیست، بلکه اگر بدون اجازه مرتهن (بانک) انجام شود و با حق عینی بانک در تضاد باشد، نسبت به بانک غیرنافذ خواهد بود. این یعنی اگر بانک شکایت کند، می‌تواند مانع نفوذ معامله شود؛ ولی در صورت رضایت یا سکوت بانک، معامله می‌تواند نافذ شود.
همچنین در نظر داشته باشید که در صورت تسویه بدهی، مرتهن باید فک رهن را انجام دهد و در صورت عدم انجام این کار مرتکب یکی از تخلفات بانکی شده که می توان بر اساس آن شکایت مطرح نمود.
⚖️ ماده ۱۱۷ قانون ثبت و مفهوم «معامله معارض»
اگر رهن و فروش هر دو به صورت رسمی انجام شده باشند و فروشنده بدون اطلاع خریدار دوم، ملک را که قبلاً در رهن بوده به او بفروشد، این اقدام مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت می‌شود:
«هرکس نسبت به عین یا منفعت مالی که قبلاً به موجب سند رسمی به دیگری انتقال یافته، معامله معارض انجام دهد، مجرم شناخته شده و به مجازات مقرر محکوم خواهد شد.»
در این حالت، بانک به عنوان انتقال‌گیرنده اول (مرتهن)، دارای سند رسمی است. اگر فروشنده همان ملک را دوباره به خریدار دیگری منتقل کند، و آن هم در قالب سند رسمی باشد، مشمول معامله معارض خواهد شد. این جرم، یکی از جدی‌ترین اتهامات در حوزه املاک است و حبس سنگینی دارد.
⚖️ رأی وحدت‌رویه ۶۲۰ و تأکید بر حق مرتهن
رأی وحدت‌رویه شماره ۶۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز تصریح می‌کند که:
«تصرفاتی که منافی حق مرتهن باشد، بدون اذن وی نافذ نیست.»
این رأی جایگاه بانک را به‌عنوان ذی‌حق در اموال مرهونه تقویت می‌کند و باعث می‌شود هرگونه معامله‌ای که بدون اذن بانک صورت گیرد، به راحتی قابل ابطال یا جلوگیری از ثبت سند رسمی باشد.
📌 بنابراین، ترکیب مواد قانونی و آرای وحدت‌رویه نشان می‌دهد که فروش ملک در رهن بانک، ممکن است در صورت رسمی بودن اسناد و فقدان اذن مرتهن، به عنوان جرم معامله معارض شناخته شود؛ در غیر این‌صورت، ممکن است زمینه کلاهبرداری یا تخلف مدنی داشته باشد.
جرم‌انگاری در عمل: معامله معارض یا کلاهبرداری؟ مرزها و ارکان هر یک
یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها در خصوص فروش ملک در رهن بانک، این است که چه زمانی این عمل به عنوان جرم معامله معارض شناخته می‌شود و چه زمانی تحت عنوان کلاهبرداری قابل پیگرد کیفری است؟ تفاوت این دو عنوان مجرمانه، هم در ارکان قانونی و هم در شرایط تحقق بسیار مهم است؛ زیرا نوع مجازات و اثبات جرم در دادگاه، بستگی به همین تفکیک دارد.
⚖️ معامله معارض؛ فقط زمانی که هر دو معامله رسمی باشند
برای اینکه فروش ملک در رهن مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت و عنوان «معامله معارض» شود، باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
- فروشنده قبلاً همان ملک را به بانک یا شخص دیگر واگذار کرده باشد؛
- آن واگذاری اول با سند رسمی ثبت شده باشد (مثلاً سند رهن رسمی در بانک)؛
- مجدداً همان ملک را با سند رسمی به فرد دیگری منتقل کرده باشد؛
- هر دو سند در تعارض با هم باشند و منافع یا مالکیت را به اشخاص مختلف داده باشند.
در این صورت، فروشنده مرتکب معامله معارض شده و با استناد به ماده ۱۱۷ قانون ثبت، قابل تعقیب کیفری است. مجازات این جرم، بسته به رأی دادگاه می‌تواند شامل حبس و انفصال از خدمات دولتی باشد.
⚖️ کلاهبرداری؛ زمانی که سوءنیت و فریب وجود داشته باشد
اگر یکی یا هر دو معامله (رهن یا فروش) رسمی نباشند، یا فروشنده با پنهان‌کاری، جعل، اغفال یا اطلاعات نادرست ملک را بفروشد، عنوان کیفری کلاهبرداری محتمل است. در این سناریو، ارکان زیر باید اثبات شود:
- ارتکاب عمل متقلبانه توسط فروشنده (مثلاً پنهان‌کردن رهن بودن ملک، قول به فک رهن بدون قصد انجام آن و…)
- منفعت یا تحصیل مال نامشروع از خریدار در نتیجه فریب
- وجود سوءنیت مجرمانه
در این صورت، جرم مشمول ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری خواهد شد و مجازات آن می‌تواند ۱ تا ۷ سال حبس، جزای نقدی معادل مال تحصیل‌شده و رد مال باشد.
❌ چرا «انتقال مال غیر» اغلب صادق نیست؟
در بسیاری از پرونده‌ها، فروشنده مالک رسمی ملک است اما ملک در رهن است. بنابراین عمل او مصداق انتقال مال غیر نیست؛ چون وی مالک است ولی حق تصرف مطلق ندارد. نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۲۰۸۹ اداره حقوقی قوه قضائیه نیز به همین موضوع اشاره دارد و عنوان می‌کند که انتقال مال غیر در این موارد تحقق نمی‌یابد.
📌 نتیجه:
- اگر اسناد رسمی باشند و تعارض رخ دهد → معامله معارض
- اگر تقلب و پنهان‌کاری و سوءنیت وجود داشته باشد → کلاهبرداری
- اگر صرفاً معامله بدون اطلاع بانک باشد → تخلف مدنی یا غیرنافذ بودن معامله
مجازات فروش ملک در رهن بانک چیست؟
فروش ملک در رهن بانک بدون اجازه مرتهن، در صورت رسمی بودن هر دو معامله، می‌تواند مصداق معامله معارض بوده و مشمول حبس از ۱ تا ۷ سال طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت شود. در سایر موارد، بسته به شرایط، ممکن است کلاهبرداری تلقی شود و مجازات آن نیز شامل حبس، رد مال و جزای نقدی خواهد بود. این نوع معاملات همچنین از نظر حقوقی غیرنافذ یا باطل محسوب می‌شوند و می‌توانند منجر به ابطال سند و جبران خسارت شوند.
⚖️ مجازات معامله معارض بر اساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت
مطابق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور:
«هرکس نسبت به عین یا منفعت مالی که قبلاً به موجب سند رسمی به دیگری واگذار شده، معامله معارض انجام دهد، به حبس از یک تا هفت سال محکوم خواهد شد.»
بنابراین اگر فروشنده ملکی را که رسماً در رهن بانک بوده است مجدداً با سند رسمی به خریدار دیگری واگذار کند، به حبس تعزیری درجه پنج یا شش محکوم می‌شود.
علاوه بر حبس، در مواردی که کارمند دولت یا سردفتر نیز در انجام این معامله معارض دخیل باشند، انفصال از خدمت یا محرومیت‌های شغلی نیز ممکن است اعمال شود.
⚖️ مجازات کلاهبرداری در فروش ملک رهنی
در صورتی که معامله رسمی نباشد یا همراه با عملیات متقلبانه و سوءنیت انجام شود، رفتار فروشنده مشمول ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری خواهد بود. در این صورت، مجازات‌ها عبارت‌اند از:
- حبس از ۱ تا ۷ سال
- پرداخت جزای نقدی معادل مال تحصیل‌شده
- رد مال به صاحب اصلی (خریدار)
-
درج سوءپیشینه و آثار تبعی مانند محرومیت از برخی حقوق اجتماعی
🔍 توجه: در برخی پرونده‌ها، دادگاه‌ها با توجه به میزان خسارت وارده و نحوه انجام معامله، ممکن است حکم به حبس تعزیری سبک‌تر یا تعلیقی صادر کنند، ولی در صورت اثبات سوءنیت و تکرار تخلف، مجازات شدیدتر لحاظ می‌شود.
⚖️ مسئولیت مدنی در کنار مجازات کیفری
فروشنده‌ای که ملک در رهن را بدون مجوز بانک فروخته و خریدار را متضرر کرده باشد، علاوه بر مجازات کیفری، موظف به جبران خسارت مدنی نیز هست. این خسارت می‌تواند شامل:
- بازگرداندن ثمن معامله
- پرداخت خسارت تأخیر
- هزینه‌های فسخ و ابطال معامله
- پرداخت وجه التزام در صورت پیش‌بینی در قرارداد
📌 نتیجه نهایی:
صرف‌نظر از اینکه عنوان مجرمانه چه باشد، مجازات فروش ملک در رهن بانک می‌تواند بسیار سنگین و ترکیبی از حبس، جریمه، و جبران خسارت باشد. بنابراین هرگونه معامله‌ای با موضوع ملک رهنی باید با بررسی کامل وضعیت سند، اذن بانک و مشاوره حقوقی دقیق همراه باشد.
نمونه‌های قضایی: فروش بدون اذن بانک و سرنوشت معامله
برای فهم بهتر مجازات و تبعات حقوقی و کیفری فروش ملک در رهن بانک، بررسی پرونده‌های واقعی و آرای صادره از مراجع قضایی بسیار راهگشاست. یکی از مهم‌ترین نمونه‌های قضایی در این زمینه، پرونده‌ای در دیوان عالی کشور است که فروش ملک مرهونه بدون اذن مرتهن را بررسی و تحلیل کرده است.
⚖️ رأی دیوان عالی کشور: غیرموجه بودن فروش بدون اذن بانک
در این پرونده، مالک ملکی که در رهن بانک قرار داشت، بدون گرفتن اجازه بانک، آن را به فرد دیگری فروخته بود. در نهایت، شعبه ۲۳ دیوان عالی کشور با استناد به نظریات معاونت قضایی قوه قضاییه و بررسی مفاد پرونده، چنین رأی داد:
«فروش ملک در رهن بانک بدون اخذ رضایت مرتهن (بانک) فاقد مشروعیت قانونی و شرعی است و قرارداد دوم که بدون اطلاع مرتهن منعقد شده، غیر نافذ است. خریدار دوم نه تنها مالک شناخته نشد، بلکه دعوای وی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی، توسط دادگاه مردود اعلام گردید.»
📌 دیوان در این رأی صراحتاً اشاره می‌کند که تصرفات منافی با حق مرتهن بدون اذن او، فاقد اعتبار است و معامله‌ی دوم از ابتدا قابلیت اجرا ندارد.
⚖️ نقش شهود و اسناد فسخ در احراز نیت و اثبات تخلف
در جریان همان پرونده، فروشنده مدعی شد که قرارداد اول (با خریدار اولیه) فسخ شده است، اما خریدار اول این ادعا را رد کرد. با توجه به عدم وجود سند رسمی فسخ و تعارض در اظهارات شهود، دادگاه بدوی معامله دوم را باطل اعلام کرد. اما در نهایت، دیوان عالی کشور با توجه به نبود پرداخت ثمن، ناتوانی خریدار از ارائه آپارتمان معاوضی، و شواهد فسخ، رأی دادگاه بدوی را نقض و دعوای خریدار اول را هم مردود اعلام کرد.
📌 این رأی نشان می‌دهد که حتی اگر بانک شکایت نکند، خریداران دیگر نیز می‌توانند علیه فروشنده اقدام کرده و دادگاه با بررسی اسناد، قرارداد متخلف را ابطال یا غیرنافذ اعلام کند.
⚖️ نظریه کمیسیون شماره ۴ معاونت قضایی قوه قضاییه
در بررسی همین پرونده، کمیسیون شماره ۴ اعلام کرد:
«عقد بیع بدون پرداخت ثمن، غیرمنطقی است… مشتری نتوانسته هیچ‌گونه وجهی بابت ثمن پرداخت نماید، پس معامله صحیح نیست. همچنین فروشنده زمینه انتقال سند رسمی را فراهم کرده، اما خریدار به تعهدات خود عمل نکرده است.»
این نظریه در نهایت باعث شد ریاست قوه قضاییه دستور اعاده دادرسی بدهد و پرونده در دیوان عالی کشور منتهی به ابطال دعوای خواهان شود.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون مجازات فروش ملک در رهن بانک را مشاهده می فرمایید:
❓من ملکی را خریده‌ام که بعداً فهمیدم در رهن بانک بوده و فروشنده به من اطلاع نداده؛ حالا چه اقدامی می‌توانم بکنم؟
✅ اگر فروشنده بدون اطلاع شما ملک را که در رهن بانک بوده فروخته است، می‌توانید به دلیل فریب در معامله و کتمان وضعیت واقعی ملک علیه وی شکایت کیفری تحت عنوان کلاهبرداری مطرح کنید. همچنین، می‌توانید دادخواست حقوقی برای ابطال معامله، استرداد ثمن پرداختی و خسارات وارده تنظیم نمایید.
❓فروشنده می‌گوید قرارداد اول را فسخ کرده و حالا ملک را به من فروخته، ولی سند اول هنوز رسمی است؛ آیا فروشنده مجرم محسوب می‌شود؟
✅ اگر قرارداد اول همچنان معتبر بوده و سند رسمی به نام طرف اول باقی مانده باشد، فروشنده با تنظیم قرارداد دوم با شما، ممکن است مرتکب معامله معارض شده باشد (در صورت رسمی بودن معامله دوم). در این شرایط، صرف ادعای فسخ بدون سند رسمی یا اثبات آن در دادگاه کافی نیست و می‌تواند موجب حبس از ۱ تا ۷ سال برای فروشنده شود.
❓آیا اگر ملک در رهن باشد ولی بانک شکایتی نکند، باز هم معامله جرم است؟
✅ اگر معامله‌ای با ملک در رهن انجام شده باشد، ولی بانک از این موضوع مطلع نباشد یا شکایتی مطرح نکند، از نظر حقوقی معامله نسبت به بانک غیرنافذ است اما الزاماً جرم کیفری محسوب نمی‌شود. با این حال، اگر خریدار متضرر شود و سوءنیت فروشنده اثبات گردد، شکایت کیفری از سوی خریدار ممکن است به نتیجه برسد.
❓فروشنده به من گفته بود که قبل از تنظیم سند، فک رهن را انجام می‌دهد ولی این کار را نکرد؛ آیا می‌توانم شکایت کنم؟
✅ بله، در این حالت شما می‌توانید به دلیل عدم ایفای تعهدات قراردادی، علیه فروشنده دعوی الزام به فک رهن، فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت وجه التزام مطرح کنید. اگر مشخص شود که فروشنده از ابتدا قصد فک رهن نداشته، امکان شکایت کیفری تحت عنوان کلاهبرداری نیز وجود دارد.