در نظام حقوقی ایران، روابط میان موجر و مستأجر بر اساس اصول و قواعد مشخصی تنظیم شده است. یکی از پیچیده‌ترین وضعیت‌ها، زمانی رخ می‌دهد که ملک اجاره‌ای به مزایده گذاشته می‌شود؛ موضوعی که می‌تواند منجر به ابهام‌ها و تعارض‌هایی در خصوص ادامه سکونت، تخلیه، یا استرداد ودیعه شود. بسیاری از مستأجران نمی‌دانند در این شرایط چه حقوقی دارند، یا در مقابل موجر جدید چه تکالیفی متوجه‌شان است.
این مقاله با تکیه بر مواد قانونی، نظریات مشورتی و رویه‌های قضایی، به بررسی کامل حقوق و تکالیف مستأجر در صورت مزایده ملک می‌پردازد و راهکارهای عملی برای حفظ منافع مستأجر را ارائه می‌دهد.
تکلیف مستأجر در صورت مزایده ملک
وقتی ملکی که در اجاره مستأجر است به مزایده گذاشته می‌شود، اولین دغدغه مستأجر، ادامه سکونت یا تخلیه ملک و بازپس‌گیری مبلغ ودیعه است. این وضعیت ممکن است با تغییر مالک، روابط حقوقی بین مستأجر و موجر را دچار تغییرات مهمی کند. به همین دلیل، قانون برای چنین شرایطی قواعد خاصی در نظر گرفته تا از حقوق مستأجر حفاظت شود.
✅ آیا مستأجر باید فوراً ملک را تخلیه کند؟
خیر، اگر اجاره‌نامه مستند و معتبر باشد و قبل از فرآیند مزایده تنظیم شده باشد، مستأجر همچنان حق سکونت در ملک را دارد و الزام قانونی به تخلیه فوری ندارد. در واقع قرارداد اجاره به قوت خود باقی است و با تغییر مالک، تنها طرف قرارداد تغییر می‌کند.
📌 نقش قرارداد اجاره در حفظ حقوق مستأجر
قرارداد اجاره، یک سند قانونی و الزام‌آور است. در صورت وجود قرارداد معتبر که پیش از فرآیند مزایده تنظیم شده باشد، مالک جدید (برنده مزایده) به‌عنوان قائم‌مقام موجر قبلی شناخته می‌شود و موظف است به مفاد قرارداد احترام بگذارد.
❌ اگر اجاره‌نامه بعد از مزایده تنظیم شده باشد
در این حالت، مستأجر حقی برای ماندن ندارد، چون موجر پیشین در زمان انعقاد قرارداد دیگر مالک قانونی نبوده و حق واگذاری نداشته است. بنابراین قرارداد اجاره در این شرایط از نظر قانونی اعتباری ندارد و مستأجر باید ملک را تخلیه کند.
حقوق مستأجر در مزایده ملک اجاره‌ای
هنگامی‌که ملکی که در اجاره مستأجر است به مزایده گذاشته می‌شود، قانون برای حفظ حقوق میان مالک جدید و مستأجر، حقوق مشخصی را برای مستأجر در نظر گرفته است. این حقوق با هدف جلوگیری از تضییع منافع مستأجر طراحی شده و به او اجازه می‌دهد در برابر اقدامات ناعادلانه از خود دفاع کند.
مستأجر تا پایان مدت قرارداد اجاره، حق قانونی بهره‌برداری از ملک را دارد، حتی اگر مزایده انجام شود و ملک به شخص دیگری منتقل شود. این حق ناشی از اصل تداوم قراردادها و اصل احترام به توافقات خصوصی است که در قوانین مدنی نیز تصریح شده است.
📝 الزام مالک جدید به پذیرش قرارداد اجاره
مالک جدید (برنده مزایده)، به‌عنوان قائم‌مقام موجر قبلی شناخته می‌شود و موظف است به مفاد قرارداد اجاره موجود پایبند باشد. بنابراین نمی‌تواند مستأجر را از ملک اخراج کند یا شرایط قرارداد را تغییر دهد، مگر در چارچوب قوانین.
⚖️ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
بر اساس نظریه مشورتی 1402-3/1-201، مالک جدید ملزم به رعایت قرارداد اجاره و پرداخت ودیعه به مستأجر است و اگر این الزامات در فرایند مزایده رعایت نشده باشد، تحویل ملک به برنده مزایده امکان‌پذیر نیست. حتی در صورتی که ملک تحویل داده شده باشد، اجرای احکام می‌تواند ید مستأجر را مجدداً برقرار کند.
تکلیف ودیعه مستأجر پس از فروش ملک در مزایده
یکی از پرچالش‌ترین مسائل در زمان مزایده ملک، تعیین وضعیت مبلغ ودیعه یا پول پیش مستأجر است. در بسیاری از پرونده‌ها، مستأجران با این واقعیت تلخ روبرو می‌شوند که مالک قبلی حاضر به بازگرداندن مبلغ ودیعه نیست و مالک جدید نیز مسئولیتی نمی‌پذیرد. این شرایط، موجب سردرگمی و ایجاد دعاوی متعدد می‌شود.
✅ چه کسی موظف به بازپرداخت ودیعه است؟
طبق نظریه مشورتی قوه قضاییه، مالک جدید که از طریق مزایده ملک را تملک کرده، قائم‌مقام موجر قبلی محسوب می‌شود. بنابراین، وی در قبال حقوق و تعهدات موجر سابق از جمله بازپرداخت ودیعه مسئولیت دارد.
اما در صورتی که ودیعه در فرآیند مزایده لحاظ نشده باشد و فروش ملک تکافوی بازپرداخت ودیعه را ندهد، تکلیف پرداخت آن ممکن است به دعوای حقوقی بین مستأجر و موجر قبلی یا خریدار منجر شود.
⚖️ امکان کسر ودیعه از ثمن مزایده
برخی تصور می‌کنند که می‌توانند مبلغ ودیعه را از ثمن پرداختی به دادگاه در مزایده کسر کنند؛ اما طبق نظر حقوق‌دانان و رویه قضایی، چنین کاهشی به‌صورت خودکار مجاز نیست. مستأجر باید ابتدا درخواست قانونی یا دعوای حقوقی برای استرداد ودیعه مطرح کند، مگر اینکه برنده مزایده داوطلبانه مبلغ را بپردازد یا توافقی صورت گیرد.
❌ اگر مستأجر تخلیه کرده اما ودیعه را دریافت نکرده باشد
در این شرایط، اگر ملک تحویل داده شده باشد اما ودیعه مسترد نشده باشد، مستأجر حق دارد از موجر قبلی یا برنده مزایده، حسب مورد، مطالبه حق قانونی خود را مطرح کند. اجرای احکام نیز در برخی موارد می‌تواند با استناد به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، موضوع را پیگیری کند.
آیا مستأجر بدون دریافت رهن موظف به تخلیه است؟
یکی از پرسش‌های پرتکرار مستأجران در شرایط مزایده ملک این است که آیا در صورتی که ودیعه خود را دریافت نکرده‌اند، باز هم باید ملک را تخلیه کنند یا خیر؟ این موضوع نه‌تنها حقوق مالی مستأجر را تهدید می‌کند، بلکه از نظر قانونی نیز آثار مهمی دارد.
⚖️ ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر چه می‌گوید؟
بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تخلیه ملک تنها در صورتی مجاز است که مبلغ ودیعه یا تضمین به مستأجر بازگردانده شده باشد یا در دایره اجرای احکام امانت‌گذاری شده باشد. بنابراین اگر مستأجر ودیعه خود را دریافت نکرده باشد، الزام قانونی به تخلیه ندارد.
✅ حق قانونی مستأجر برای امتناع از تخلیه
در صورتی که موجر یا مالک جدید از بازپرداخت مبلغ ودیعه خودداری کند، مستأجر می‌تواند از تخلیه ملک امتناع کند و این اقدام کاملاً مطابق با قانون خواهد بود. در واقع، قانون از مستأجر در برابر تخلیه اجباری بدون تسویه‌حساب حمایت می‌کند.
📌 نقش دادرس اجرای احکام
اگر در روند مزایده، حقوق مستأجر از جمله ودیعه لحاظ نشده باشد و تخلیه بدون پرداخت ودیعه صورت گیرد، دادرس اجرای احکام می‌تواند ید مستأجر را به ملک اعاده کند. این موضوع در نظریه مشورتی اخیر قوه قضاییه نیز صراحتاً مورد تأکید قرار گرفته است.
مهلت تخلیه ملک مزایده‌ای
یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های حقوقی در فروش ملک از طریق مزایده، تعیین مهلت قانونی برای تخلیه ملک است. این مهلت بسته به اینکه ملک در اختیار مستأجر باشد یا مالک سابق، متفاوت است و قانون برای هر وضعیت قواعد خاصی در نظر گرفته است.
🔍 حالت اول: ملک مزایده‌ای در اجاره مستأجر است
اگر ملکی که به مزایده گذاشته شده در اختیار مستأجر دارای قرارداد معتبر باشد، وضعیت تخلیه تابع مقررات مربوط به اجاره است.در این حالت، برنده مزایده نمی‌تواند فوراً دستور تخلیه بدهد و تا پایان مدت اجاره، مستأجر حق سکونت دارد و مالک جدید باید به مفاد قرارداد قبلی پایبند بماند.
پس از پایان مدت اجاره، در صورتی‌که مستأجر تخلیه نکند، مالک جدید می‌تواند با طرح دعوای تخلیه، حکم تخلیه مستاجر را از طریق اجرای احکام بگیرد. حتی در این حالت، تخلیه منوط به پرداخت ودیعه یا سپردن آن نزد اجرای احکام است (ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶).
🔍 حالت دوم: ملک در تصرف مالک قبلی (محکوم‌علیه) است
در صورتی‌که ملک مورد مزایده در تصرف مالک قبلی (مثلاً محکوم‌علیه) باشد، فرآیند تخلیه ساده‌تر خواهد بود. پس از برگزاری مزایده و انتقال رسمی سند به خریدار جدید، دادورز اجرای احکام می‌تواند با صدور دستور تخلیه، ملک را ظرف ۳ تا ۷ روز به خریدار تحویل دهد.
در این حالت، نیازی به رعایت مفاد قرارداد اجاره وجود ندارد چون شخص متصرف، مالک سابق و فاقد حق قانونی برای ماندن در ملک است.مالک قبلی باید رأساً ملک را تحویل دهد و عدم همکاری وی می‌تواند منجر به اجرای قهری تخلیه از سوی دادگاه شود.
نظر مشورتی قوه قضاییه درباره مزایده ملک اجاره‌ای
در بسیاری از پرونده‌های اجرای احکام، ملک مورد مزایده دارای مستأجر است یا مبلغی به‌عنوان ودیعه یا رهن در اختیار موجر بوده که در فرآیند مزایده نادیده گرفته می‌شود. همین مسئله موجب بروز اختلافات گسترده میان مستأجر، موجر سابق، و مالک جدید می‌گردد. اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره 1402-3/1-201 مورخ ۱۴۰۲/۰۵/۳۰، به‌صورت دقیق به این موضوع پرداخته است.
✅ مالک جدید، قائم‌مقام مالک قبلی در تعهدات است
طبق این نظریه، برنده مزایده همان‌طور که حقوق مالکانه را از موجر سابق دریافت می‌کند، موظف به انجام تعهدات او نیز هست. از جمله این تعهدات، بازپرداخت ودیعه مستأجر است. بنابراین مستأجر می‌تواند برای دریافت مبلغ رهن، به مالک جدید مراجعه کند.
⚖️ تأکید بر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر
در نظریه مشورتی آمده است که طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، تخلیه منوط به بازپرداخت ودیعه یا امانت‌گذاری آن در دایره اجرای احکام است. اگر این اتفاق نیفتد، مستأجر الزامی به تخلیه ندارد و حتی می‌تواند ید خود را مجدداً بر ملک برقرار کند.
📌 نقض ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی در برخی مزایده‌ها
اداره حقوقی قوه قضاییه هشدار داده است که در برخی مزایده‌ها، مفاد ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام (درج اطلاعاتی مانند مدت اجاره و میزان مال‌الاجاره) رعایت نمی‌شود و همین موضوع می‌تواند موجب ابطال مزایده یا بازگرداندن ملک به مستأجر شود.
❌ عدم امکان برداشت ودیعه از محل فروش ملک بدون توافق
در فرضی که فروش ملک تکافوی پرداخت ودیعه را نمی‌دهد، اجرای احکام نمی‌تواند ودیعه مستأجر را از محل ثمن مزایده پرداخت کند مگر با توافق میان مستأجر، محکوم‌علیه و خریدار.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون تکلیف مستاجر در صورت مزایده ملک را مشاهده می فرمایید:
❓من سه سال پیش خانه‌ای را با مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان رهن کردم، حالا ملک مزایده رفته و مالک جدید می‌گوید تعهدی به من ندارد. باید چه کار کنم؟
✅ بر اساس نظریه مشورتی قوه قضاییه و قوانین مربوط، مالک جدید به‌عنوان قائم‌مقام موجر قبلی محسوب می‌شود و موظف است مبلغ ودیعه را به شما بازگرداند. شما می‌توانید به او مراجعه و در صورت استنکاف، از طریق دادگاه مطالبه ودیعه را مطرح کنید. همچنین اگر مبلغ بازپرداخت نشود، می‌توانید از تخلیه ملک خودداری کنید تا تکلیف قانونی روشن شود.
❓من مستأجرم و شنیده‌ام خانه‌ای که در آن هستم مزایده شده ولی هیچ‌کس به من اطلاع نداده. آیا این کار قانونی است؟
✅ خیر، در روند قانونی مزایده باید حقوق مستأجر از جمله وجود قرارداد اجاره و مبلغ رهن در پرونده مزایده قید شود. در صورتی که از مزایده بی‌اطلاع بودید و حقوق‌تان نادیده گرفته شده، می‌توانید از طریق دادگاه، اعتراض به روند مزایده یا مطالبه حقوق خود را پیگیری کنید.
❓مالک قبلی خانه‌ای که اجاره کرده بودم، بدون اطلاع من، ملک را به مزایده گذاشته. حالا مالک جدید دستور تخلیه گرفته. من هنوز پول پیشم را نگرفتم. چطور جلوی تخلیه را بگیرم؟
✅ طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، تخلیه بدون بازپرداخت ودیعه غیرقانونی است. شما می‌توانید با ارائه اجاره‌نامه و رسید رهن به اجرای احکام مراجعه کرده و درخواست توقف تخلیه تا زمان دریافت ودیعه را مطرح کنید. اگر ملک تحویل شده باشد، امکان اعاده ید به مستأجر وجود دارد.
❓من می‌خواهم در مزایده ملک شرکت کنم. اگر مستأجر در خانه باشد، می‌توانم بعد از خرید، او را سریعاً بیرون کنم؟
✅ نه لزوماً. اگر مستأجر قبل از برگزاری مزایده، قرارداد اجاره رسمی یا عادی داشته باشد، حق سکونت او تا پایان مدت اجاره به قوت خود باقی می‌ماند. شما باید پس از انتقال سند، حقوق مستأجر را بپذیرید و پس از پایان قرارداد و با پرداخت ودیعه، اقدام به تخلیه نمایید.