عقد بیع به عنوان یکی از رایج‌ترین قراردادها در حقوق ایران، همواره نقش مهمی در روابط اقتصادی و اجتماعی ایفا کرده است. اصل بر لازم بودن این عقد است؛ یعنی پس از امضا، طرفین ملزم به پایبندی به مفاد آن خواهند بود و به‌طور عادی حق برهم‌زدن قرارداد را ندارند. با این حال، قانون‌گذار برای حمایت از تعادل قراردادی و جلوگیری از ورود ضرر، نهاد «خیارات» را پیش‌بینی کرده است.
خیارات، در حقیقت اختیار قانونی فسخ قرارداد در شرایط خاص هستند که برخی از آنها در همه عقود کاربرد دارند و برخی دیگر صرفاً به عقد بیع اختصاص یافته‌اند. در این میان، سه خیار یعنی خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن از جمله خیارات مختص عقد بیع محسوب می‌شوند که آگاهی از آنها برای هر خریدار و فروشنده ضروری است.
خیارات در قانون مدنی
در حقوق ایران، «خیار» به معنای اختیار قانونی برای برهم زدن یک قرارداد در شرایط خاص است. قانون مدنی برای آنکه قراردادها انعطاف‌پذیر باشند و طرفین بتوانند در صورت بروز ضرر یا نقض توافق از معامله خارج شوند، انواع مختلفی از خیارات را پیش‌بینی کرده است.
خیارات معمولاً در عقود لازم اهمیت دارند. عقد لازم قراردادی است که اصل بر بقای آن است و هیچ یک از طرفین نمی‌توانند به دلخواه خود آن را فسخ کنند؛ مگر در مواردی که قانون یا شرط قراردادی اجازه دهد. در مقابل، عقود جایز مانند وکالت یا عاریه، ذاتاً قابل فسخ هستند و نیازی به خیار ندارند.
به همین دلیل است که خیارات بیشتر در عقد بیع (خرید و فروش) و قراردادهای مشابه مطرح می‌شوند. قانون مدنی در مواد مختلف از خیار مجلس تا خیار غبن، تدلیس، عیب و دیگر موارد را نام برده است. برخی از این خیارات در همه قراردادها قابل اجرا هستند و به آنها خیارات مشترک می‌گویند، اما بعضی نیز صرفاً ویژه عقد بیع‌اند که به آنها خیارات مختص عقد بیع می‌گوییم.
انواع خیارات در عقود مختلف
قانون مدنی ایران مجموعه‌ای از خیارات را پیش‌بینی کرده که هدف آنها ایجاد عدالت قراردادی و پیشگیری از ورود زیان به طرفین است. این خیارات به طور کلی به دو دسته تقسیم می‌شوند:
✅خیارات مشترک بین تمام عقود
این دسته از خیارات در قراردادهای گوناگون (مانند بیع، اجاره، صلح و غیره) قابلیت اعمال دارند. برای نمونه:
- خیار شرط: زمانی ایجاد می‌شود که در قرارداد قید شود یکی از طرفین یا شخص ثالث، در مدت معین حق فسخ داشته باشد.
- خیار غبن: در حالتی به وجود می‌آید که یکی از طرفین در معامله دچار زیان فاحش شود. این خیار به دو شکل فاحش و افحش بوجود می آید.
- خیار عیب: اگر مال مورد معامله معیوب باشد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ یا ارش مطالبه کند.
- خیار تدلیس: در صورت فریب و پنهان‌کاری یکی از طرفین، امکان فسخ معامله برای طرف دیگر ایجاد می‌شود.
- خیار تخلف از شرط یا وصف: اگر اوصاف یا شروط مورد توافق تحقق پیدا نکند، حق فسخ ایجاد خواهد شد.
⚖️ خیارات مشترک بین بایع و مشتری
خیاراتی مانند غبن، عیب، تدلیس، شرط، تخلف از شرط یا وصف و تبعض صفقه از جمله حقوق مشترک خریدار و فروشنده هستند که در شرایط خاص به هر دو طرف اجازه فسخ معامله را می‌دهند و مانع از ورود زیان یک‌جانبه می‌شوند.
خیارات مختص عقد بیع کدامند؟
در میان انواع خیاراتی که در قانون مدنی پیش‌بینی شده است، سه خیار صرفاً به عقد بیع (خرید و فروش) اختصاص دارند و در سایر عقود قابل اعمال نیستند. این خیارات عبارتند از:
- خیار مجلس
- خیار حیوان
- خیار تأخیر ثمن
علت اختصاصی بودن این سه خیار، ویژگی‌های خاص عقد بیع است. عقد بیع یکی از پرکاربردترین قراردادها در روابط روزمره است و معمولاً میان افراد با دانش حقوقی محدود منعقد می‌شود. بنابراین قانون‌گذار برای حمایت بیشتر از طرفین، این سه خیار را در نظر گرفته است تا در شرایط خاص بتوانند معامله را فسخ کنند.
هرچند در عقد بیع، سایر خیارات مانند غبن، شرط، عیب یا تدلیس نیز ممکن است جاری شوند، اما این سه خیار اختصاصاً برای بیع مقرر شده و به‌عنوان خیارات مختص عقد بیع شناخته می‌شوند. در ادامه به بررسی هر یک از این خیارات خواهیم پرداخت.
تعریف خیار مجلس
یکی از مهم‌ترین خیارات مختص عقد بیع، خیار مجلس است. بر اساس ماده ۳۹۷ قانون مدنی: «هر یک از متبایعین (خریدار و فروشنده) مادامی که متفرق نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند.» به بیان ساده، تا زمانی که طرفین معامله در محل انعقاد قرارداد حضور دارند و از یکدیگر جدا نشده‌اند، می‌توانند بدون نیاز به دلیل خاصی معامله را برهم بزنند.
📌 شرایط اعمال خیار مجلس
- حضور طرفین در مجلس عقد: تا زمانی که هر دو طرف در یک محل هستند، حق فسخ باقی است.
- عدم جدایی فیزیکی: به محض جدا شدن خریدار و فروشنده از یکدیگر، خیار مجلس ساقط می‌شود.
- اختیاری بودن جدایی: اگر جدایی به اجبار یا اکراه باشد، حق فسخ تا زمان رفع اجبار باقی می‌ماند.
🔹موارد سقوط خیار مجلس
- اگر در قرارداد شرط شود که این خیار ساقط گردد.
- اگر یکی از طرفین در مورد معامله یا ثمن تصرف کند (مثلاً کالا را تحویل بگیرد یا پول را خرج کند).
- در صورت فوت یکی از طرفین در مجلس عقد، چون جدایی رخ داده، خیار از بین می‌رود.
🔹خیار مجلس در معاملات فضولی
اگر شخصی بدون اجازه مالک (فضول) مال دیگری را بفروشد، خیار مجلس ایجاد نمی‌شود؛ زیرا در زمان تنفیذ قرارداد توسط مالک، مجلس از بین رفته است. مگر اینکه مالک در همان مجلس حضور داشته و همزمان معامله فضولی را تنفیذ کند. این یکی از کاربردهای خیارات در معاملات ملکی است و خیار مجلس یکی از ساده‌ترین اما مهم‌ترین ابزارهای قانونی برای جلوگیری از پشیمانی‌های سریع پس از معامله است.
خیار حیوان در عقد بیع
یکی دیگر از خیارات مختص عقد بیع، خیار حیوان است که در ماده ۳۹۸ قانون مدنی پیش‌بینی شده است. مطابق این ماده، اگر موضوع قرارداد خرید و فروش حیوان زنده باشد، خریدار حق دارد تا سه روز پس از معامله قرارداد را فسخ کرده و حیوان را بازگرداند.
📌 شرایط تحقق خیار حیوان
- موضوع معامله باید حیوان زنده باشد؛ فروش گوشت یا لاشه حیوان مشمول این خیار نیست.
- حیوان باید معین و مشخص باشد؛ بنابراین اگر معامله به صورت کلی (مثلاً ۲۰ کیلو ماهی زنده بدون تعیین مصداق) باشد، خیار حیوان جاری نمی‌شود.
- مهلت سه روزه: از زمان انعقاد عقد بیع، خریدار فقط تا سه روز اختیار فسخ دارد و پس از آن، حق وی از بین می‌رود.
🔹موارد سقوط خیار حیوان
- اگر در قرارداد شرط سقوط خیار حیوان ذکر شده باشد.
- اگر خریدار در حیوان تصرفی انجام دهد که نشان‌دهنده پذیرش معامله باشد (مثلاً نعل‌زدن اسب یا چیدن پشم گوسفند).
- با گذشت سه روز از عقد بیع، خیار به طور خودکار ساقط خواهد شد.
🔹دیدگاه‌های حقوقی
برخی حقوقدانان معتقدند که اگر در عقد بیع به جای ثمن (بهای معامله)، حیوان قرار داده شود، فروشنده نیز از خیار حیوان برخوردار خواهد بود. این دیدگاه در رویه عملی کمتر دیده می‌شود اما از نظر تئوریک جای بحث دارد.
بنابراین خیار حیوان به خریدار این امکان را می‌دهد که در صورت مشاهده بیماری یا نارضایتی از حیوان، بدون نیاز به اثبات عیب یا تقلب، معامله را فسخ کند.
خیار تأخیر ثمن
سومین خیار اختصاصی عقد بیع، خیار تأخیر ثمن است که در ماده ۴۰۲ قانون مدنی به آن پرداخته شده است. مقصود از این خیار، حقی است که قانون برای فروشنده پیش‌بینی کرده تا در شرایط خاص، در صورت عدم پرداخت وجه معامله (ثمن) توسط خریدار، بتواند قرارداد را فسخ کند.
📌 شرایط تحقق خیار تأخیر ثمن
برای اینکه فروشنده بتواند از این حق استفاده کند، باید چند شرط اساسی وجود داشته باشد:
-
عین معین بودن مبیع: یعنی موضوع معامله باید مال مشخص و معین باشد، نه کلی و آینده‌نگر (مانند فروش محصولی که هنوز تولید نشده است).
-
عدم تعیین موعد برای پرداخت یا تحویل: اگر طرفین در قرارداد زمانی را برای پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع مشخص کرده باشند، خیار تأخیر ثمن وجود نخواهد داشت.
-
سه روز از تاریخ عقد گذشته باشد: و در این مدت نه فروشنده کالا را تحویل داده و نه خریدار بهای کامل را پرداخته باشد.
-
عدم پرداخت یا تسلیم جزئی: حتی اگر بخشی از کالا تحویل یا بخشی از ثمن پرداخت شود، باز هم فروشنده می‌تواند به استناد خیار تأخیر ثمن معامله را فسخ کند.
🔹موارد سقوط خیار تأخیر ثمن
- اگر خریدار ظرف سه روز ثمن را پرداخت کند و فروشنده نپذیرد، حق فسخ از بین می‌رود.
- اگر در قرارداد تصریح شود که فروشنده حق فسخ ندارد.
- در صورتی که فروشنده با اقدام یا اظهارات خود قصد الزام به ادامه معامله را نشان دهد.
🔍ویژگی مهم
خیار تأخیر ثمن، صرفاً در اختیار فروشنده است و خریدار نمی‌تواند با استناد به آن معامله را فسخ کند. این امر به دلیل حمایت قانون‌گذار از حقوق فروشنده در مقابل تأخیر خریدار در پرداخت بهای معامله است.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون خیارات مختص عقد بیع را مشاهده می فرمایید:
❓ سلام، خیارات مندرج در بند ۶ ماده ۶ مبایعه‌نامه به چه معناست؟
✅ سلام. منظور از خیارات، «حق فسخ» است؛ یعنی شخص می‌تواند در شرایطی خاص قرارداد را برهم بزند. اگر این حق در قرارداد از طرفین سلب و ساقط شود، دیگر امکان استفاده از آن وجود نخواهد داشت.
❓ ما خانه‌مان را برای مشارکت در ساخت داده‌ایم. آیا به نظر شما این بند قرارداد صحیح است یا باید حذف شود؟ “کلیه خیارات قانونی به‌جز خیار شرط و تخلف از شرط، با توافق طرفین در این قرارداد از طرفین قرارداد سلب و اسقاط گردید حتی خیار غبن فاحش ولو افحش، مگر در صورت ثبوت و تدلیس در دادگاه صلاحیت‌دار.”
✅ سلام و احترام. این موضوع بستگی به توافق طرفین دارد. در قراردادها درست یا غلط مطلق وجود ندارد؛ مهم این است که شرایط قرارداد با خواسته‌های شما هماهنگ باشد. البته توصیه می‌شود پیش از امضا، پیامدهای اسقاط خیارات را با یک وکیل بررسی کنید تا دچار محدودیت حقوقی نشوید.
❓ متن زیر در قرارداد اجاره خانه چه معنایی دارد؟ “کلیه خیارات قانونی ولو خیار غبن از طرفین ساقط گردید. خیار تدلیس و سایر خیارات مصرح در قرارداد از شمول این بند استثنا می‌باشد.”
✅ این عبارت یعنی همه خیارات قانونی مانند خیار غبن از طرفین گرفته شده است، اما خیار تدلیس (فریب در قرارداد) و هر خیاری که در متن قرارداد به‌طور خاص ذکر شود همچنان باقی خواهد ماند.
❓با توجه به اینکه برخی خیارات قانونی مثل خیار غبن حتی در صورت شرط و توافق هم ساقط نمی‌شوند و در صورت فسخ به واسطه این خیارات وجه التزام تعلق نمی‌گیرد، اگر در قرارداد ذکر شود که فسخ‌کننده متعهد پرداخت وجه التزام است، آیا قانون چنین تعهدی را به اجرا می‌گذارد؟
✅ سلام. اجرای این شرط وابسته به متن قرارداد و شرایط آن است. اصولاً اگر طرفین در قرارداد تعهد به پرداخت وجه التزام در صورت فسخ درج کرده باشند، دادگاه می‌تواند آن را معتبر بداند. با این حال، بررسی دقیق متن قرارداد برای پاسخ قطعی ضروری است.
❓ منظور از اینکه “خیار تدلیس و سایر خیارات مصرح در قرارداد از شمول این بند استثنا می‌باشد” چیست؟
✅ با درود. خیار تدلیس به معنای حق فسخ قرارداد به دلیل فریب یا ارائه اطلاعات نادرست از سوی یکی از طرفین است. در این عبارت گفته شده که حتی اگر سایر خیارات ساقط شده باشند، همچنان خیار تدلیس و دیگر خیاراتی که به‌طور مشخص در قرارداد ذکر شده‌اند، معتبر خواهند بود.