تفکیک زمین سند دار و قولنامه‌ای؛ مراحل،مدارک،هزینه‌ و تفاوت‌

در دنیای معاملات املاک، تفکیک زمین یکی از مسائل حقوقی و ثبتی مهم و درعین‌حال پیچیده‌ای است که آگاهی از جزئیات آن، برای مالکان و سرمایه‌گذاران ضروری است. بسیاری از افراد، به‌ویژه در زمان خرید و فروش زمین، با اصطلاحاتی مانند تفکیک زمین سند دار یا قولنامه‌ای مواجه می‌شوند و نمی‌دانند تفاوت این دو در چیست و چگونه می‌توان فرآیند قانونی تفکیک را به‌درستی طی کرد.

تفکیک زمین به معنای تقسیم یک ملک یا زمین بزرگ به قطعات کوچک‌تر با هدف دریافت سند مالکیت مستقل برای هر قطعه است. این فرآیند، هم در املاک دارای سند رسمی (ثبت‌شده در اداره ثبت اسناد و املاک) و هم در املاک قولنامه‌ای (فاقد سند رسمی) انجام می‌پذیرد، اما شرایط، مدارک، هزینه‌ها و مراحل قانونی هر یک تفاوت‌های اساسی با یکدیگر دارند.

از سوی دیگر، تفکیک زمین تنها یک اقدام ساده فنی یا نقشه‌برداری نیست؛ بلکه فرآیندی است که نیازمند رعایت قوانین شهری، مقررات ثبتی، تأیید شهرداری، و پرداخت عوارض مشخص است. در صورتی که مالک یا مالکان بدون اطلاع دقیق از ضوابط قانونی اقدام کنند، ممکن است با موانع جدی حقوقی و حتی رد درخواست تفکیک مواجه شوند.

در این مقاله، تلاش داریم تا با نگاهی دقیق و کاربردی، به بررسی انواع تفکیک زمین، شرایط قانونی آن، تفاوت تفکیک زمین سند دار و قولنامه‌ای، مراحل اداری مربوطه، مدارک موردنیاز، هزینه‌های مرتبط و حتی نقش سامانه شمیم در نقشه‌برداری و صدور سند بپردازیم. اگر قصد دارید زمین خود را تفکیک کنید یا درگیر پرونده‌ای در این زمینه هستید، مطالعه این مقاله می‌تواند مسیر قانونی و فنی را برای شما روشن‌تر کند.

تفکیک زمین چیست و چه کاربردی دارد؟

تفکیک زمین به معنای تقسیم یک قطعه زمین بزرگ به قطعات کوچک‌تر و مستقل است. این فرآیند معمولاً زمانی مطرح می‌شود که چند نفر در یک زمین شریک باشند و قصد داشته باشند سهم خود را به‌صورت جداگانه مشخص و مستقل کنند یا مالک بخواهد برای هر بخش از زمین، سند مجزایی دریافت کند. تفکیک زمین می‌تواند مقدمه‌ای برای فروش، ساخت‌وساز، تغییر کاربری یا بهره‌برداری بهتر از اراضی باشد.

📌 تعریف تفکیک زمین از منظر حقوقی

در عرف حقوقی و ثبتی، تفکیک به معنای تقسیم مال غیرمنقول (مانند زمین) به بخش‌های کوچک‌تر است، بدون آن‌که لزوماً ملک مشاع باشد. این اقدام ممکن است در مورد ملکی انجام شود که تنها یک مالک دارد یا دارای چند مالک باشد. پس از تفکیک، هر قطعه دارای مشخصات منحصر به‌فردی مانند مساحت، حدود اربعه و شماره قطعه شده و قابلیت صدور سند جداگانه را خواهد داشت.

📌 انواع تفکیک زمین

تفکیک زمین معمولاً در سه دسته‌ی اصلی جای می‌گیرد:

• تفکیک اراضی شهری: زمین‌هایی که در محدوده قانونی شهر قرار دارند و مشمول قوانین طرح تفصیلی و جامع شهری هستند.

• تفکیک اراضی روستایی: زمین‌هایی که در محدوده روستاها واقع شده‌اند و تحت نظارت بنیاد مسکن و دهیاری‌ها قرار می‌گیرند.

• تفکیک اراضی کشاورزی: زمین‌هایی که در محدوده خارج از بافت شهری یا روستایی قرار دارند و مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها هستند.

📝 کاربردهای تفکیک زمین

تفکیک زمین کاربردهای فراوانی دارد که مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:

• صدور سند مالکیت مستقل برای هر قطعه
• امکان فروش جداگانه قطعات
• شروع فرآیند ساخت‌وساز بر اساس مجوزهای شهرداری
• تبدیل زمین به سرمایه قابل‌نقد در پروژه‌های عمرانی یا تجاری
• تعیین دقیق قدرالسهم مالکین مشاع و رفع اختلافات احتمالی

❌ تفکیک زمین بدون رعایت ضوابط

تفکیک زمین بدون رعایت مقررات قانونی، نه‌تنها فاقد اعتبار رسمی است، بلکه می‌تواند منجر به بروز دعاوی حقوقی بین مالکان، شهرداری، اداره ثبت یا حتی خریداران شود. به همین دلیل، الزام به تهیه نقشه تفکیکی توسط مهندس نقشه‌بردار رسمی و اخذ تأییدیه‌های قانونی از مراجع ذی‌ربط، امری ضروری در این فرآیند به شمار می‌رود.

شرایط قانونی تفکیک زمین بر اساس سند رسمی و قولنامه‌ای

تفکیک زمین تنها زمانی از نظر حقوقی معتبر و قابل استناد است که مطابق با قوانین و مقررات رسمی کشور انجام شده باشد. در این میان، نوع سند مالکیت زمین (رسمی یا قولنامه‌ای) نقش تعیین‌کننده‌ای در امکان‌پذیری، مراحل و شرایط قانونی تفکیک دارد.

⚖️ شرایط تفکیک زمین دارای سند رسمی

برای زمین‌هایی که دارای سند شش‌دانگ رسمی و ثبت‌شده در اداره ثبت اسناد هستند، انجام تفکیک کاملاً ممکن و نسبتاً سریع‌تر است. شرایط قانونی آن به شرح زیر است:

• مالکیت رسمی و قانونی: تنها فردی که سند مالکیت رسمی به نام او صادر شده باشد، حق ارائه درخواست تفکیک دارد. این موضوع در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری تصریح شده است.
• تهیه نقشه تفکیکی: مالک باید نقشه‌ای دقیق از تقسیم‌بندی پیشنهادی زمین توسط نقشه‌بردار دارای صلاحیت تهیه کرده و به شهرداری ارائه دهد.
• پرداخت قدرالسهم شهرداری: شهرداری برای خدمات عمومی نظیر ایجاد معابر و فضای سبز، سهمی از زمین یا بهای آن را بر اساس متراژ کسر می‌کند.
• تطبیق با طرح تفصیلی: تفکیک باید مطابق با طرح تفصیلی، کاربری مجاز و حداقل متراژ قانونی باشد. در غیر این صورت، شهرداری آن را تأیید نخواهد کرد.
• عدم وجود مانع ثبتی یا حقوقی: زمین نباید در بازداشت، توقیف، رهن یا دارای مانع حقوقی نظیر دعاوی مالکیت باشد.

⚖️ شرایط تفکیک زمین دارای قولنامه

تفکیک زمین‌هایی که فقط دارای قولنامه هستند (و فاقد سند رسمی‌اند)، با موانع جدی حقوقی مواجه است. شرایط تفکیک این دسته از املاک به این صورت است:

• عدم امکان تفکیک مستقیم: چون سند رسمی وجود ندارد، قانوناً مالک رسمی شناخته نمی‌شوید و نمی‌توانید مستقیماً برای تفکیک زمین اقدام کنید.

• لزوم تبدیل سند عادی به رسمی: برای امکان تفکیک، مالک باید اقدام به تبدیل قولنامه‌ به سند رسمی کند که این کار از طریق ثبت در دفاتر اسناد رسمی و طی مراحل ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت امکان‌پذیر است.

• امکان اقدام از طریق مالک رسمی: در صورتی که قولنامه از فردی دریافت شده باشد که هنوز سند رسمی به نام اوست، فقط همان فرد می‌تواند برای تفکیک درخواست بدهد.

• محدودیت در انتقال مالکیت و فروش قطعات: زمین قولنامه‌ای حتی در صورت تفکیک غیررسمی، فاقد اعتبار در نقل‌وانتقال قانونی است مگر آنکه ابتدا سند رسمی دریافت شود.

📌 جمع‌بندی تفاوت‌ها در شرایط تفکیک زمین سند دار و قولنامه‌ای

ویژگی‌ها	زمین سنددار	زمین قولنامه‌ای
قابلیت ارائه درخواست تفکیک	دارد	ندارد (مگر با تبدیل سند)
پذیرش در اداره ثبت	بله	فقط پس از رسمی شدن سند
شناسایی رسمی مالک	بله	خیر
امکان صدور سند قطعات	مستقیم	غیرمستقیم یا مشروط
مرجع رسیدگی	شهرداری و ثبت	نیازمند ثبت رسمی

تفاوت تفکیک زمین سند دار و قولنامه‌ای در فرآیند اجرا

تفاوت اصلی میان زمین‌های دارای سند رسمی و زمین‌های قولنامه‌ای در «اعتبار حقوقی مالکیت» آن‌هاست. این تفاوت، نه‌تنها بر امکان‌پذیری تفکیک تأثیر می‌گذارد، بلکه فرآیند، مدارک، هزینه‌ها و مرجع تصمیم‌گیری را نیز کاملاً متفاوت می‌سازد. در این بخش، به‌صورت دقیق فرآیند اجرایی تفکیک در هر یک از این دو نوع مالکیت را بررسی می‌کنیم.

✅ فرآیند تفکیک زمین سنددار

1. ثبت درخواست رسمی توسط مالک: مالک زمین با ارائه سند رسمی شش‌دانگ به اداره ثبت یا شهرداری، درخواست تفکیک را مطرح می‌کند.

2. تهیه نقشه تفکیکی توسط کارشناس نقشه‌بردار: نقشه باید براساس ضوابط فنی، حد نصاب‌های قانونی و طرح تفصیلی منطقه تنظیم شود.

3. ارائه نقشه به شهرداری و تأیید آن: شهرداری پس از کسر سهم خود (تا ۲۵٪ برای خدمات عمومی و ۲۵٪ برای معابر)، نقشه را تأیید می‌کند.

4. بازدید میدانی و تطبیق نقشه با زمین: با حضور کارشناس اداره ثبت و نقشه‌بردار رسمی انجام می‌شود.

5. صدور سند جدید برای قطعات تفکیکی: پس از تأیید نهایی، سند رسمی برای هر قطعه صادر می‌شود و سند اولیه باطل خواهد شد.

❌ فرآیند تفکیک زمین قولنامه‌ای

1. عدم امکان درخواست رسمی تفکیک: چون مالکیت رسمی وجود ندارد، ادارات ثبت و شهرداری معمولاً به درخواست تفکیک پاسخ نمی‌دهند و این از معایب سند قولنامه ای در مقابل اعتبار سند رسمی است.

2. لزوم طی مراحل تبدیل سند عادی به رسمی: این کار از طریق ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت یا طرح دعوی اثبات مالکیت امکان‌پذیر است.

3. در صورت امکان، تفکیک غیررسمی از طریق توافق بین طرفین: ممکن است در قراردادهای قولنامه‌ای، تقسیم‌بندی قطعات به‌صورت توافقی انجام شود، اما فاقد اعتبار ثبتی است.

4. امکان تفکیک فقط با دخالت مالک رسمی: تنها در صورتی که مالک رسمی زمین حاضر باشد فرآیند را از سوی خود دنبال کند، تفکیک می‌تواند صورت بگیرد.

5. عدم صدور سند برای قطعات تفکیکی: تا زمانی که سند رسمی برای کل زمین صادر نشده و مراحل ثبتی طی نشده باشد، هیچ‌گونه سند تفکیکی برای قطعات صادر نمی‌شود.

📌 جدول مقایسه‌ای مراحل اجرا

مرحله	زمین سنددار	زمین قولنامه‌ای
ثبت درخواست	امکان‌پذیر	نیازمند رسمی‌شدن سند
بررسی شهرداری	بله	در صورت وجود سند رسمی
تایید نقشه	بله	معمولاً امکان‌پذیر نیست
بازدید کارشناس	بله	به‌ندرت
صدور سند تفکیکی	بله	خیر (تا زمان تبدیل به سند رسمی)

مراحل تفکیک زمین در شهرداری و اداره ثبت

فرآیند تفکیک زمین، چه در مورد املاک دارای سند رسمی و چه پس از تبدیل سند قولنامه‌ای به رسمی، نیازمند طی مراحل مشخصی در شهرداری و اداره ثبت اسناد و املاک است. این مراحل طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و آیین‌نامه‌های مرتبط طراحی شده و هدف آن، تطبیق تفکیک با ضوابط شهرسازی و صدور سند قانونی برای قطعات تفکیکی است.

📝 مراحل تفکیک زمین در شهرداری

1. ثبت درخواست کتبی توسط مالک یا وکیل قانونی
   مالک با همراه داشتن مدارک مالکیت، مشخصات زمین و نقشه تفکیکی، درخواست خود را به شهرداری ارائه می‌دهد.

2. بررسی اولیه مدارک و نقشه
   شهرداری صحت مدارک، تطابق نقشه با طرح‌های شهری و شرایط کاربری ملک را بررسی می‌کند.

3. بازدید میدانی کارشناسان فنی شهرداری
   هدف از این بازدید، تطبیق نقشه پیشنهادی با شرایط عینی ملک، حدود اربعه، راه‌های دسترسی و بررسی وجود بنا یا تاسیسات است.

4. بررسی در کمیسیون ماده ۵ یا ماده ۱۰۰ شهرداری
   در صورت نیاز، نقشه به کمیسیون‌های تخصصی برای بررسی تطابق با طرح تفصیلی یا استثنائات خاص ارجاع می‌شود.

5. کسر قدرالسهم شهرداری
   شهرداری سهم خود از معابر، خیابان‌ها، فضاهای عمومی و سرانه‌های خدماتی را تعیین و از مساحت کلی زمین کسر می‌کند.

6. صدور تأییدیه شهرداری برای اداره ثبت
   پس از تأیید نهایی، شهرداری نامه‌ای رسمی همراه با نقشه مصوب به اداره ثبت ارسال می‌کند.

📌 مراحل تفکیک زمین در اداره ثبت اسناد و املاک

1. دریافت نقشه مصوب از شهرداری
   اداره ثبت باید نقشه تأییدشده و سایر مستندات را دریافت و پرونده تفکیکی را ثبت کند.

2. بازدید میدانی کارشناس ثبت به همراه نقشه‌بردار
   زمین از نظر مطابقت با نقشه، ابعاد واقعی، موقعیت جغرافیایی و حدود اربعه بررسی می‌شود.

3. تنظیم صورت‌جلسه تفکیکی
   در صورت نبود مغایرت، کارشناس ثبت و نقشه‌بردار صورت‌جلسه‌ای تهیه کرده و آن را به ثبت ارائه می‌دهند.

4. ابطال سند اولیه و صدور اسناد قطعات تفکیکی
   سند کلی زمین باطل می‌شود و به جای آن، برای هر قطعه، سند رسمی جداگانه صادر می‌شود.

5. ثبت نهایی در دفتر املاک
   اطلاعات اسناد جدید در سیستم ثبت املاک کشور وارد شده و مالکین جدید در سامانه مالکیت رسمی درج می‌شوند.

مدارک لازم برای تفکیک زمین سند دار و قولنامه‌ای

برای انجام تفکیک زمین، اعم از رسمی یا قولنامه‌ای، ارائه مدارک معتبر و کامل از سوی مالک یا وکیل قانونی او الزامی است. نبود یا نقص مدارک، موجب رد درخواست یا توقف روند تفکیک خواهد شد. البته نوع سند مالکیت (رسمی یا قولنامه‌ای) در تعیین مدارک مورد نیاز بسیار تأثیرگذار است.

✅ مدارک لازم برای تفکیک زمین دارای سند رسمی

در املاکی که دارای سند شش‌دانگ رسمی هستند، مدارک زیر معمولاً از سوی اداره ثبت و شهرداری درخواست می‌شود:

• درخواست کتبی تفکیک: خطاب به شهرداری یا اداره ثبت، شامل مشخصات کامل مالک و ملک.

• سند رسمی مالکیت (سند تک‌برگ یا منگوله‌دار): به نام فردی که قصد تفکیک دارد.

• مدارک شناسایی مالک یا مالکان: شامل شناسنامه، کارت ملی و در صورت وجود، وکالت‌نامه رسمی.

• نقشه تفکیکی دقیق و دارای مقیاس: تهیه‌شده توسط مهندس نقشه‌بردار دارای پروانه نظام مهندسی، بر اساس ضوابط شهرسازی و با فرمت مورد تأیید شهرداری.

• گواهی پایان کار یا عدم خلاف برای زمین‌های دارای بنا

• تأییدیه پرداخت عوارض شهرداری: مربوط به خدمات تفکیک، سهم شهرداری، و سایر حقوق قانونی.

• نامه تأیید طرح تفکیکی از سوی شهرداری یا ناحیه مربوطه

❌ مدارک لازم برای تفکیک زمین قولنامه‌ای

در زمین‌هایی که صرفاً دارای قولنامه هستند و هنوز سند رسمی صادر نشده است، مراحل با محدودیت بیشتری همراه است. با این حال، در صورت امکان رسمی‌سازی سند، مدارک زیر مورد نیاز خواهد بود:

• قولنامه یا بیع‌نامه عادی: باید اصل قولنامه به همراه امضاهای طرفین و تاریخ دقیق ارائه شود که نشانگر اثبات مالکیت ملک با قولنامه باشد.
• درخواست رسمی به همراه توضیح مبنی بر تبدیل سند قولنامه‌ای به رسمی
• نقشه یو.تی.ام (UTM) دقیق از ملک: برای اثبات محل دقیق و تطبیق با نقشه‌های ثبتی.
• مدارک شناسایی خریدار (دارنده قولنامه)
• مدارک شناسایی فروشنده یا مالک رسمی (در صورت دسترسی)
• درخواست تبدیل سند به رسمی طبق ماده ۱۴۷ یا ۱۴۸ قانون ثبت (در صورت نیاز)
• تأییدیه‌های محلی یا گواهی‌های سکونت در برخی موارد خاص

📌 نکته مهم: برای زمین‌های قولنامه‌ای، در صورت امکان رسمی شدن سند، سایر مدارک مورد نیاز مانند زمین‌های سنددار نیز باید تکمیل شود.

هزینه‌های تفکیک زمین؛ نحوه محاسبه و عوامل مؤثر

هزینه تفکیک زمین از جمله مسائل کلیدی در روند حقوقی و اداری این فرآیند است که اغلب موجب ابهام برای مالکان می‌شود. برآورد دقیق این هزینه‌ها بسته به عوامل متعددی چون نوع کاربری زمین، موقعیت مکانی، مساحت، تعداد قطعات تفکیکی و سهم شهرداری متغیر است. عدم پرداخت این هزینه‌ها موجب توقف کامل روند تفکیک می‌شود.

💰 اجزای اصلی هزینه تفکیک زمین

1. قدرالسهم شهرداری:
   بر اساس تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، شهرداری‌ها مجازند در تفکیک زمین‌های دارای سند، تا سقف ۲۵٪ از مساحت زمین را به‌منظور تأمین خدمات عمومی (مانند فضای سبز، مدرسه، پارک، معابر و…) مطالبه کنند. همچنین ۲۵٪ دیگر از باقیمانده زمین می‌تواند برای احداث شوارع و خیابان‌ها اختصاص یابد.

2. هزینه‌های نقشه‌برداری و تهیه نقشه تفکیکی:
   این هزینه توسط مهندس نقشه‌بردار رسمی محاسبه و دریافت می‌شود. تعرفه آن معمولاً به متراژ زمین و تعداد قطعات بستگی دارد.

3. هزینه‌های ثبتی و اداری:
   هزینه‌های پرداختی به اداره ثبت اسناد بابت تشکیل پرونده، بررسی، بازدید، ثبت صورت‌جلسه تفکیکی و صدور اسناد جدید.

4. هزینه کارشناسی رسمی دادگستری (در صورت نیاز):
   اگر نیاز به برآورد ارزش زمین یا تعیین سهم شهرداری بر اساس نرخ منطقه‌ای باشد، کارشناس رسمی دادگستری وارد عمل می‌شود و هزینه جداگانه دارد.

5. مالیات و عوارض مربوط به نقل‌وانتقال احتمالی قطعات جدید:
   در صورت قصد انتقال یکی از قطعات تفکیکی، هزینه مالیاتی و حق‌الثبت طبق نرخ‌های روز دریافت می‌شود.

📌 هزینه تفکیک زمین بر اساس نوع کاربری

نوع کاربری زمین	سهم شهرداری	نرخ برآوردی (تقریبی)
مسکونی شهری	تا 25٪ از مساحت یا معادل ارزش روز	10٪ ارزش منطقه‌ای
تجاری و صنعتی	بالاترین میزان دریافت	تا 100٪ قیمت منطقه‌ای
خدمات عمومی	پایین‌ترین نرخ	حدود 10٪ یا توافقی
کشاورزی (روستایی)	مشروط به موافقت جهاد کشاورزی	طبق مقررات خاص منطقه

❗ تفاوت هزینه در زمین‌های سنددار و قولنامه‌ای

• در زمین‌های سنددار، هزینه‌ها بر مبنای سند رسمی، ارزش منطقه‌ای و به‌صورت کاملاً مشخص و قابل استناد محاسبه می‌شود.

• اما در زمین‌های قولنامه‌ای، ابتدا باید هزینه‌هایی بابت رسمی‌سازی سند پرداخت شود. این شامل تبدیل قولنامه به سند، تهیه نقشه یو.تی.ام، کارشناس رسمی، مالیات بر نقل‌وانتقال، و سپس هزینه‌های متداول تفکیک است. بنابراین هزینه‌ها در زمین‌های قولنامه‌ای معمولاً بالاتر و پیچیده‌تر هستند.

تفکیک اراضی در حریم شهری و روستایی چگونه انجام می‌شود؟

تفکیک اراضی در محدوده شهر و روستا تابع قوانین خاص، ضوابط فنی و نهادهای نظارتی مجزا است. تفاوت‌های قابل توجهی میان شرایط تفکیک اراضی شهری و روستایی وجود دارد که شناخت آن‌ها برای طی کردن مسیر قانونی ضروری است.

🏙️ تفکیک اراضی در حریم شهری

تفکیک زمین‌های شهری به‌طور مستقیم تحت نظارت شهرداری و در چارچوب قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری انجام می‌شود. این فرآیند عموماً پیچیده‌تر، زمان‌برتر و هزینه‌برتر از زمین‌های روستایی است، اما با شفافیت حقوقی بیشتری همراه است.

مراحل و الزامات تفکیک در مناطق شهری:

• تطبیق نقشه تفکیکی با طرح تفصیلی و جامع شهر

• اخذ موافقت کمیسیون ماده ۵ (در صورت نیاز به تغییر کاربری)

• رعایت حداقل متراژ قطعات طبق طرح مصوب شهرداری

• پرداخت سهم شهرداری از زمین یا معادل آن

• اخذ تأییدیه نهایی شهرداری و ارسال به اداره ثبت

در مناطق شهری، تفکیک اراضی علاوه بر منافع اقتصادی برای مالکان، به بهبود ساختار شهری، نظم فضایی، افزایش دسترسی عمومی و توسعه خدمات شهری نیز کمک می‌کند.

🏡 تفکیک اراضی در مناطق روستایی

تفکیک زمین در محدوده روستاها تابع قوانین بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و اداره کل امور اراضی است. عمده اراضی روستایی کاربری زراعی یا باغی دارند، و تفکیک آن‌ها باید با رعایت قوانین خاص و در چارچوب سیاست حفظ اراضی زراعی صورت گیرد.

الزامات قانونی در روستاها:

• دریافت تأییدیه از بنیاد مسکن و دهیاری

• ممنوعیت تفکیک زیر حد نصاب فنی اقتصادی (به‌ویژه در زمین‌های کشاورزی)

• اخذ مجوز تغییر کاربری (در صورت نیاز) از جهاد کشاورزی

• ثبت نقشه UTM در سامانه شمیم جهت تثبیت مالکیت

اراضی روستایی که مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها هستند، تنها در شرایط خاص مانند ضرورت خانوادگی یا طرح‌های هادی روستایی قابل تفکیک هستند.

⚠️ ممنوعیت‌ها و ملاحظات مهم

• خرد شدن اراضی کشاورزی به زیر حد نصاب، ممنوع بوده و حتی اگر مالک با رضایت دیگران اقدام به تفکیک کند، سند صادر نمی‌شود.

• تفکیک در حریم شهر بدون مجوز شهرداری یا شورای عالی شهرسازی تخلف محسوب می‌شود.

• تفکیک اراضی در هر دو حوزه باید متناسب با نوع کاربری ملک باشد. مثلاً زمین زراعی قابل تفکیک برای ساخت‌وساز نیست، مگر با تغییر کاربری.

نقش سامانه شمیم در نقشه‌برداری و تفکیک اراضی

در سال‌های اخیر، با گسترش فناوری‌های موقعیت‌یابی دقیق و لزوم ثبت دقیق اطلاعات مالکیت در کشور، سامانه شمیم به‌عنوان بستر اصلی برای نقشه‌برداری دقیق اراضی و مدیریت یکپارچه مالکیت‌ها توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راه‌اندازی شده است. این سامانه نقش مهمی در شفاف‌سازی حدود املاک، کاهش اختلافات ملکی و تسهیل فرآیندهای ثبتی به‌ویژه تفکیک زمین ایفا می‌کند.

✅ سامانه شمیم چیست؟

سامانه شمیم (شبکه ملی موقعیت‌یابی یکپارچه مالکیت‌ها)، یک سیستم مرجع مختص نقشه‌برداری دقیق زمین در کشور است که اطلاعات توپوگرافی، حدود اربعه، محل دقیق زمین‌ها و موقعیت آن‌ها را در قالب نقشه‌های UTM ثبت می‌کند. این سامانه با استفاده از فناوری GNSS و ایستگاه‌های دائمی موقعیت‌یابی، امکان برداشت مختصات با دقت سانتیمتری را برای کارشناسان فراهم می‌کند.

📌 کاربرد سامانه شمیم در تفکیک زمین

1. تهیه نقشه دقیق یو تی ام (UTM):
   برای آغاز فرآیند تفکیک، ابتدا باید نقشه‌برداری با مختصات دقیق انجام شود. این نقشه‌ها باید در بستر شمیم ثبت و تأیید شوند تا قابلیت ارائه به شهرداری یا اداره ثبت را داشته باشند.

2. تطبیق نقشه با موقعیت واقعی زمین:
   سامانه شمیم امکان تطبیق دقیق نقشه با موقعیت زمینی را فراهم کرده و از ثبت اشتباهات در حدود اربعه جلوگیری می‌کند.

3. استناد رسمی برای صدور سند:
   اداره ثبت اسناد تنها نقشه‌هایی را می‌پذیرد که از طریق شمیم تهیه شده و در سیستم رسمی ثبت شده باشند. این امر باعث تسریع صدور اسناد تفکیکی برای قطعات می‌شود.

4. پیشگیری از تداخل ملکی:
   با ثبت حدود دقیق اراضی در شمیم، بسیاری از اختلافات سنتی در خصوص تداخل یا هم‌پوشانی زمین‌ها برطرف می‌شود.

⚙️ اجزای فنی و نمونه‌های اجراشده

• نقشه‌برداری دقیق با استفاده از گیرنده‌های لایکا ژئوسیستم مدل GR51 و GE51

• استفاده از آنتن‌های R15 برای افزایش دقت دریافت سیگنال‌های GNSS

• ایستگاه‌های دائمی فعال در شهرهایی مانند دماوند، شهرری، شیراز، یزد و …

💡 مزایای سامانه شمیم در فرآیند تفکیک

• افزایش دقت حدود و جلوگیری از ضایع شدن حقوق مالکین

• تسریع در فرایند صدور سندهای جدید تفکیکی

• ارائه داده‌های معتبر به مراجع رسمی نظیر شهرداری و ثبت

• تسهیل استعلامات بین‌دستگاهی برای املاک واقع در محدوده شهری یا زراعی

سوالات متداول

در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون تفکیک زمین سند دار و قولنامه ای را که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی آنلاین مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:

❓هزینه تفکیک زمین مسکونی چقدر است؟
✅ هزینه تفکیک زمین مسکونی بسته به موقعیت جغرافیایی، متراژ زمین، نوع کاربری، و میزان سهم شهرداری متفاوت است. در مناطق شهری، معمولاً عوارض شهرداری بین ۱۰٪ تا ۲۵٪ قیمت منطقه‌ای روز ملک محاسبه می‌شود.

❓آیا تفکیک زمین مسکونی برای دریافت مجوز است یا برای گرفتن سند؟
✅ تفکیک زمین مسکونی می‌تواند به هر دو منظور انجام شود؛ هم برای اخذ مجوز ساخت‌وساز و هم برای دریافت سند مالکیت مجزا برای هر قطعه. بسته به هدف شما، روند اداری متفاوتی خواهد داشت.

❓برای تفکیک زمین باید به کجا مراجعه کرد و چه اقداماتی انجام داد؟
✅ ابتدا باید به شهرداری محل مراجعه کرده و نقشه تفکیکی را ارائه دهید. پس از تأیید شهرداری، مدارک تکمیلی به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌شود تا فرآیند تفکیک و صدور اسناد جدید انجام گیرد.

❓آیا می‌توانم به تنهایی برای تفکیک زمین خود اقدام کنم یا باید همه شرکا با هم اقدام کنیم؟
✅ اگر مالکیت شما مفروز و دارای سند مستقل باشد، می‌توانید به تنهایی اقدام کنید. اما در املاک مشاع، رضایت و مشارکت همه شرکا برای انجام تفکیک الزامی است.

❓اگر یکی از مالکان بخواهد زمین تفکیک شود ولی دیگران رضایت ندهند، چه باید کرد؟
✅ در این شرایط، امکان تفکیک از طریق توافق وجود ندارد. می‌توانید درخواست افراز ملک را از طریق اداره ثبت یا دادگاه مطرح کنید تا با صدور حکم قانونی، سهم هر شریک مشخص شود.

❓آیا بدون رضایت یکی از سه مالکی که به طور مساوی سهم دارند، می‌توان ساخت و ساز یا تفکیک کرد؟
✅ خیر. در املاک مشاع، هرگونه اقدام اجرایی مانند ساخت‌وساز یا تفکیک زمین، نیازمند رضایت همه مالکان است. عدم رضایت حتی یک نفر مانع انجام این اقدامات خواهد بود.