تصرف ملک توسط مستاجر؛ بررسی حقوقی تصرف عدوانی و نحوه شکایت

یکی از چالش‌های رایج میان مالکان و مستاجران، زمانی پدید می‌آید که قرارداد اجاره به پایان رسیده، اما مستاجر همچنان از تخلیه ملک خودداری می‌کند. این وضعیت، در ظاهر ممکن است مصداق «تصرف عدوانی» تلقی شود؛ اصطلاحی حقوقی که در بسیاری از مواقع، به‌درستی درک نمی‌شود و همین امر موجب بروز اختلافات و شکایت‌هایی می‌شود که گاه در مراجع ذی‌ربط رد می‌شوند. پرسش اصلی این است که آیا تصرف مستاجر پس از پایان قرارداد اجاره، ماهیت عدوانی دارد؟ آیا موجر می‌تواند علیه مستاجر طرح دعوای تصرف عدوانی، آن هم به‌صورت کیفری، مطرح کند؟

در این مقاله قصد داریم به‌طور جامع و کاربردی، ابعاد مختلف موضوع «تصرف عدوانی مستاجر» را بررسی کنیم. از تعریف قانونی و شرایط تحقق این نوع تصرف گرفته تا آثار آن، نحوه طرح دعوا، موانع قانونی، ضمانت اجراها و همچنین بررسی امکان شکایت کیفری. همچنین به پرسش‌هایی از جمله اینکه آیا مستاجر می‌تواند پس از سال‌ها ادعای مالکیت کند یا خیر، و قانون در مورد حق آب و گل چه موضعی دارد، نیز پاسخ خواهیم داد. اگر شما مالک، مستاجر، وکیل یا علاقه‌مند به موضوعات حقوقی هستید، مطالعه این مقاله می‌تواند اطلاعات دقیق و کاربردی در اختیارتان قرار دهد.

آیا تصرف ملک توسط مستاجر عدوانی محسوب می شود؟

در روابط میان موجر و مستاجر، یکی از موضوعات حساس، ماندن مستاجر در ملک پس از پایان قرارداد اجاره است. این حالت گاه باعث می‌شود مالک تصور کند که مستاجر مرتکب «تصرف عدوانی» شده است. اما آیا واقعاً چنین تصرفی عدوانی است؟ آیا قانون این نوع رفتار را جرم می‌داند؟ برای پاسخ به این سؤالات ابتدا باید مفهوم تصرف عدوانی را بشناسیم.

📌 تعریف قانونی تصرف عدوانی

برای اینکه بدانید تعریف کلی تصرف عدوانی چیست باید بدانید که مطابق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی عبارت است از: «ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف را درخواست می‌نماید.» بر این اساس، برای اثبات تصرف عدوانی، سه شرط باید وجود داشته باشد:

1. شخص قبلاً مال را در تصرف داشته باشد (چه مالک باشد، چه نباشد).
2. دیگری بدون رضایت او، مال را از تصرفش خارج کند.
3. خواهان در پی بازگرداندن تصرف باشد.

📌 تفاوت تصرف عدوانی با تخلیه ید

در حالی که در دعوای «تخلیه ید»، مالک صرفاً می‌خواهد مستاجر پس از پایان قرارداد، ملک را تخلیه کند، در «تصرف عدوانی»، ادعا این است که تصرف کنونی برخلاف قانون و بدون اجازه بوده است. بنابراین ماندن مستاجر در ملک، حتی پس از پایان قرارداد، به‌طور خودکار مصداق تصرف عدوانی نیست؛ مگر در موارد خاص که توضیح داده خواهد شد.

📌 شرایط تحقق تصرف عدوانی توسط مستاجر

با توجه به اینکه شروع تصرف مستاجر بر اساس قرارداد اجاره و با اذن مالک بوده است، اصل بر مشروع بودن تصرف اوست. با پایان یافتن قرارداد، اگر مستاجر از تخلیه خودداری کند، تصرف او از حالت امانی خارج شده و ممکن است عدوانی تلقی شود. اما این موضوع نیاز به بررسی‌های دقیق‌تر دارد، چون در صورت وجود قرارداد و تعیین تکلیف در آن، موجر معمولاً باید از مسیر حقوقی و نه کیفری اقدام کند.

از جمله نکات مهم این است که:

• تا زمانی که رابطه قراردادی برقرار باشد، امکان اقامه دعوای تصرف عدوانی وجود ندارد.
• اگر قرارداد رسمی اجاره تنظیم نشده باشد و مالک به‌صورت شفاهی ملک را در اختیار مستاجر گذاشته باشد، پس از پایان مهلت توافقی، می‌توان دعوای تصرف عدوانی طرح کرد.
• در برخی موارد خاص که مستاجر برخلاف مفاد قرارداد و به‌صورت غیرقانونی تصرف را ادامه دهد، ممکن است عنصر عدوانی بودن محرز شود.

تصرف ملک توسط مستاجر خارج از قرارداد چگونه بررسی می‌شود؟

یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها در روابط موجر و مستاجر این است که اگر مدت اجاره به پایان برسد و قرارداد تمدید نشود، اما مستاجر همچنان در ملک باقی بماند، آیا این تصرف مشروع است یا غیرقانونی؟ پاسخ به این پرسش بستگی به وجود قرارداد، نحوه توافقات، و رفتار طرفین دارد.

اگر مستاجر بدون تمدید رسمی یا ضمنی قرارداد، همچنان در ملک سکونت داشته باشد، وضعیت او تحت عنوان «تصرف خارج از قرارداد» قرار می‌گیرد. در این حالت، مالک می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی، درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. اگر مستاجر تا ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه، ملک را تخلیه نکند، طبق ماده ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی، تصرف او عدوانی تلقی می‌شود.

📌 نکته مهم: این موضوع فقط در صورتی صادق است که بین موجر و مستاجر قراردادی برای نحوه تخلیه وجود نداشته باشد؛ در غیر این‌صورت، دعوای تصرف عدوانی قابلیت استناد ندارد و موجر باید دادخواست تخلیه دهد.

📝 اذن اولیه و عدوانی شدن بعدی تصرف

در حقوق ایران، تصرفاتی که در ابتدا با اذن مالک آغاز شده‌اند (مانند اجاره)، به‌طور پیش‌فرض عدوانی محسوب نمی‌شوند. اما اگر پس از پایان رابطه قراردادی، مستاجر به اخطار مالک بی‌توجهی کند و از تخلیه خودداری نماید، تصرف او ماهیت جدیدی می‌یابد. در این صورت، «اذن اولیه» پایان یافته و «عدوانی شدن بعدی» ممکن است محقق گردد، مشروط به اینکه شرایط ماده ۱۷۱ رعایت شده باشد.

📝 مصادیق بارز تصرف غیرمجاز

مواردی که در آن تصرف مستاجر به تصرف عدوانی تغییر شکل می‌دهد عبارت‌اند از:

• نداشتن قرارداد کتبی یا ثبت‌شده و پایان توافق شفاهی.
• سکونت در ملک پس از اخطار رسمی مالک و استنکاف از تخلیه.
• انتقال غیرقانونی ملک به شخص ثالث بدون رضایت موجر.
• باقی ماندن در ملک در شرایطی که قرارداد لغو یا باطل شده است.

بر همین اساس، تصرف ملک توسط مستاجر خارج از قرارداد، با رعایت شرایط قانونی می‌تواند مشمول ضمانت اجراهای حقوقی یا حتی در موارد خاص، کیفری باشد؛ هرچند در اغلب موارد، مسیر حقوقی ارجح است.

آیا مستاجر بعد از چند سال می‌تواند ادعای مالکیت کند؟

یکی از سوءتفاهم‌های رایج در روابط استیجاری، تصور برخی مستاجرین است که با گذشت مدت زمان طولانی از تصرف ملک، می‌توانند به استناد سکونت ممتد، ادعای مالکیت توسط مستاجر نمایند. این تصور، اگرچه در بین عموم رایج است، اما از نظر حقوقی پایه و اساس ندارد، مگر در موارد استثنایی. در ادامه، به بررسی دقیق این موضوع می‌پردازیم.

🔍 رابطه مدت تصرف و مالکیت

مطابق اصول حقوق مدنی ایران، صرف تصرف یک ملک، حتی برای سال‌های متمادی، برای اثبات مالکیت کافی نیست. مالکیت زمانی محقق می‌شود که:

• یا سند رسمی مالکیت ارائه شود.
• یا در صورت نبود سند، فرد بتواند از طریق امارات و ادله معتبر مانند شهود، سابقه ثبتی، پرداخت مالیات و… مالکیت را اثبات کند.

بنابراین، سکونت چندین‌ساله مستاجر در یک ملک، به‌هیچ‌وجه به تنهایی مبنای قانونی برای ادعای مالکیت نیست؛ حتی اگر اجاره‌بها به‌طور منظم پرداخت شده باشد.

🔍 تفاوت حق کسب و پیشه با مالکیت

در برخی موارد خاص، به‌ویژه در اماکن تجاری، مستاجر ممکن است دارای «حق کسب و پیشه» یا «سرقفلی» شود. این حقوق، بر خلاف تصور رایج، به معنای مالکیت ملک نیستند بلکه نوعی حق مالی و غیرمنقول هستند که قابل نقل و انتقال بوده و در شرایطی خاص، مستاجر می‌تواند بابت آن حق، غرامت یا وجهی دریافت کند.

• حق کسب و پیشه: نتیجه ایجاد رونق اقتصادی توسط مستاجر در محل کسب است.
• سرقفلی: مبلغی است که در ابتدای قرارداد توسط مستاجر پرداخت شده و در پایان قرارداد ممکن است قابل بازپس‌گیری باشد.

در هر دو حالت، مستاجر حق دارد تا از حمایت قانونی برخوردار شود، اما حق مالکیت بر ملک ندارد.

🔍 رأی وحدت رویه درباره مالکیت مستاجر

رویه قضایی ایران به‌طور مکرر تأکید دارد که مالکیت با تصرف اشتباه گرفته نشود. حتی رأی وحدت رویه نیز در موارد مشابه، این موضوع را تصریح کرده است که تنها با سند رسمی یا دلایل محکم حقوقی می‌توان مالکیت را اثبات کرد و مستاجر بدون وجود این مدارک، نمی‌تواند با تکیه بر مدت زمان سکونت، ادعای مالکیت کند.

تخلیه ملک تصرف شده توسط مستاجر چه مراحلی دارد؟

وقتی مستاجر پس از پایان قرارداد اجاره از تخلیه ملک خودداری می‌کند، موجر باید برای بازپس‌گیری ملک، مسیر قانونی مشخصی را طی کند. این روند بستگی به نوع قرارداد اجاره، نحوه تمدید یا اتمام آن، و نیز مدارک موجر دارد. در این بخش به صورت دقیق مراحل تخلیه ملک توسط موجر را بررسی می‌کنیم.

⚖️ نحوه طرح دعوای تخلیه

اولین قدم برای موجر، ارسال اظهارنامه رسمی تخلیه به مستاجر است. این اظهارنامه باید حاوی اطلاعاتی از قبیل پایان قرارداد، درخواست رسمی برای تخلیه و مهلت مشخص باشد (معمولاً ۱۰ روز). پس از آن، در صورت عدم تخلیه، موجر می‌تواند به یکی از دو مرجع زیر مراجعه کند:

• دادگاه حقوقی: اگر قرارداد رسمی نباشد یا شرایط خاص داشته باشد مه مانند دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع باید به صورت حقوقی مطرح شود.
• شورای حل اختلاف: برای املاک مسکونی و تجاری دارای قرارداد عادی مطابق با قانون سال ۱۳۷۶.

⚖️ تفاوت دعوای تخلیه با تصرف عدوانی

در دعوای تخلیه، موجر صرفاً بازپس‌گیری ملک را درخواست می‌کند. اما در دعوای تصرف عدوانی، موجر باید ثابت کند که مستاجر به‌طور غیرقانونی در ملک باقی مانده و تصرف او دارای جنبه «عدوانی» است. از آنجایی که تصرف مستاجر از ابتدا با اذن مالک بوده، اثبات عدوانی بودن تصرف در اغلب موارد ممکن نیست و دعوای تخلیه راه‌ حل مطمئن‌ تری است.

⚖️ نقش شورای حل اختلاف و دادگاه در تخلیه

مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، اگر قرارداد اجاره:

• کتبی باشد
• دارای امضای دو شاهد باشد
• مدت مشخص داشته باشد

موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل ملک، دستور تخلیه فوری بگیرد. این نوع تخلیه سریع‌تر انجام می‌شود و نیازی به طی فرآیند دادرسی طولانی ندارد. در غیر این صورت، موجر باید دادخواست تخلیه را در دادگاه حقوقی مطرح کند که فرآیند آن زمان‌برتر است و نیاز به بررسی کامل مدارک و دفاعیات مستاجر دارد.

قانون حق آب و گل مستاجر چه می‌گوید؟

اصطلاح «حق آب و گل» یکی از مفاهیم سنتی و غیررسمی است که بیشتر در معاملات و قراردادهای قدیمی و شفاهی مورد استفاده قرار می‌گرفت. این اصطلاح معمولاً توسط مستاجرانی که سال‌ها در ملکی ساکن بوده‌اند به کار می‌رود و اغلب برای توجیه ادعای «حق» یا «باقی‌ماندن در ملک» استفاده می‌شود. اما آیا این اصطلاح در حقوق ایران جایگاه قانونی دارد؟ آیا مستاجر می‌تواند به استناد حق آب و گل، از تخلیه ملک خودداری کند یا حتی ادعای مالکیت داشته باشد؟

❌ آیا حق آب و گل به معنای مالکیت است؟

خیر. از دیدگاه حقوقی، «حق آب و گل» به‌هیچ‌وجه برابر با مالکیت نیست. این عنوان حتی در قوانین رسمی ایران جایگاهی ندارد و بیشتر جنبه عرفی و محاوره‌ای دارد. بنابراین، حتی اگر مستاجر برای مدت طولانی در ملکی سکونت داشته باشد، این امر به‌تنهایی باعث ایجاد هیچ‌گونه حقی از جنس مالکیت نمی‌شود.

📌 در نظام حقوقی ایران، تنها سند مالکیت رسمی یا دلایل اثبات‌کننده تصرف قانونی و مشروع، می‌تواند مبنای مالکیت باشد.

❌ ارتباط این حق با حقوق مستاجر در قانون

در مواردی، مستاجرانی که سال‌ها در ملک تجاری فعالیت کرده‌اند، ممکن است مستحق دریافت «حق کسب و پیشه» یا «سرقفلی» باشند. اما حتی در این شرایط نیز، استناد به «حق آب و گل» هیچ ارزش حقوقی ندارد و موجر همچنان می‌تواند در صورت پایان قرارداد و پرداخت حقوق قانونی مستاجر، دستور تخلیه بگیرد.

❌ موارد پذیرش یا رد این ادعا در رویه قضایی

بر اساس رویه دادگاه‌ها، مستاجر تنها در صورتی می‌تواند به حقوق مالی مانند کسب و پیشه یا سرقفلی استناد کند که:

• قرارداد کتبی وجود داشته باشد.

• فعالیت تجاری مستمر در ملک برقرار بوده باشد.

• در قانون یا رأی دادگاه پیشین به وجود چنین حقی تصریح شده باشد.

در غیر این‌صورت، هیچ دادگاه یا مرجع رسمی ادعای مستاجر بر اساس «حق آب و گل» را نمی‌پذیرد و چنین ادعایی از نظر قانونی مردود است.

بررسی امکان شکایت کیفری تصرف عدوانی علیه مستاجر پس از انقضای مدت قرارداد

یکی از موضوعات مناقشه‌برانگیز در دعاوی میان موجر و مستاجر، این است که آیا می‌توان پس از پایان قرارداد اجاره و خودداری مستاجر از تخلیه ملک، از وی شکایت کیفری تصرف عدوانی کرد یا خیر؟ پاسخ این سؤال، بستگی مستقیم به نوع قرارداد، رفتار مستاجر پس از انقضای مدت و تفسیر مواد قانونی دارد. در این بخش، به بررسی نظرات قضایی، قوانین مرتبط و شروط تحقق این جرم می‌پردازیم.

⚠️ نظر اکثریت و اقلیت قضات در نشست قضایی

در نشست قضایی برگزار شده در استان گیلان (شهر املش، آذر ۱۳۹۹)، موضوع شکایت کیفری از مستاجر پس از پایان قرارداد مورد بررسی قرار گرفت. خلاصه نظرات ارائه‌شده به شرح زیر است:

• نظر هیئت عالی و اکثریت قضات:
  تصرف مستاجر حتی پس از پایان قرارداد، عدوانی محسوب نمی‌شود؛ زیرا اصل تصرف با اذن موجر و بر مبنای قرارداد اجاره صورت گرفته است. بنابراین، این رفتار وصف کیفری نداشته و موجر باید از طریق دعوای حقوقی و دادخواست تخلیه اقدام نماید.

• نظر اقلیت:
  اگر مستاجر پس از انقضای قرارداد و اخطار موجر، با سوء نیت در ملک باقی بماند، مشمول ماده ۶۹۱ قانون مجازات اسلامی می‌شود. این ماده بیان می‌کند اگر شخصی بدون قهر و غلبه وارد ملکی شود اما بعد از اخطار قانونی با قهر در ملک بماند، مرتکب جرم شده است.

⚠️ ماده ۶۹۰ و ۶۹۱ قانون مجازات اسلامی

• ماده ۶۹۰: جرم تصرف عدوانی، تنها زمانی محقق می‌شود که شخصی بدون رضایت و به‌صورت عدوانی وارد ملک دیگری شود.

• ماده ۶۹۱: حتی اگر ورود اولیه به ملک با رضایت بوده باشد (مثل قرارداد اجاره)، اما اگر فرد پس از مطالبه مالک و اخطار رسمی، همچنان با قهر و غلبه در ملک باقی بماند، به حبس از یک تا شش ماه محکوم خواهد شد.

🔍 نتیجه‌گیری حقوقی: شکایت کیفری از مستاجر تنها زمانی ممکن است که:

• قرارداد کتبی در کار نباشد یا مدت آن به‌وضوح منقضی شده باشد.
• مستاجر پس از اخطار رسمی، ملک را تخلیه نکند.
• توافقی برای نحوه تخلیه در قرارداد ذکر نشده باشد.

در اغلب موارد، تخلیه ملک از سوی مستاجر باید از طریق دعوای حقوقی تخلیه ید انجام شود. شکایت کیفری تصرف عدوانی علیه مستاجر، یک استثنا است و تنها در صورتی قابل طرح خواهد بود که مستاجر عمداً و با سوءنیت، برخلاف اخطار قانونی در ملک باقی بماند و هیچ توافق مشخصی برای نحوه تخلیه وجود نداشته باشد. در نظر داشته باشید که حتی اگر این نوع تصرف عدوانی نیز محسوب می شد، در مواردی نظیر تصرف عدوانی اموال منقول، دعوی باید به صورت حقوقی مطرح شود و امکان شکایت کیفری بسیار ضعیف است.

سوالات متداول

در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون تصرف ملک توسط مستاجر را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است:

❓ آیا مستاجر می‌تواند از موجر خود به دلیل تصرف عدوانی کیفری شکایت کند؟
✅ به‌طور کلی بله، اگر موجر برخلاف قانون و بدون مجوز وارد ملک شود یا تصرف خودسرانه انجام دهد، مستاجر می‌تواند در صورت تحقق شرایط قانونی، از وی شکایت کیفری تحت عنوان تصرف عدوانی یا ورود غیرمجاز مطرح کند. اما در نظر داشته باشید که این شرایط بسیار خاص است.

❓ شخصی منزلی را به مدت یک سال اجاره کرده و وسایلش را گذاشته و رفته است. موجر بدون اجازه مستاجر به خانه وارد شده و وسایل را منتقل کرده است. آیا این عمل قانونی است؟
✅ خیر، این کار غیرقانونی است. موجر بدون دستور قضایی و رضایت مستاجر، حق ورود و تصرف در ملک را ندارد. شما می‌توانید به استناد نقض قرارداد و تصرف عدوانی، علیه موجر شکایت قانونی مطرح نمایید.

❓ همسایه من اقدام به دیوارکشی در ملک من کرده و حتی کاشی‌های حیاط مرا شکسته است. آیا این کار تصرف عدوانی محسوب می‌شود؟
✅ بله، این رفتار می‌تواند مشمول تصرف عدوانی باشد. شما باید با تهیه مستندات از جمله نقشه ثبتی و سند مالکیت، به دادگاه مراجعه کرده و شکایت خود را ثبت کنید.

❓ برادرم قطعه زمینی چهاردیواری را طبق صلح‌نامه خریده و اقدام به ساخت‌وساز کرده است. همسایگان ادعا دارند که این زمین حیاط آنهاست و شکایت تصرف عدوانی کرده‌اند. راهنمایی کنید.
✅ در این موارد، دادگاه با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی، محدوده دقیق مالکیت را بررسی می‌کند. با ارائه صلح‌نامه و مدارک ثبتی معتبر، می‌توانید از مالکیت و حقوق قانونی خود دفاع کنید