در میان انواع قراردادهایی که در روابط مالی و ملکی میان افراد منعقد می‌شود، «بیع شرط» از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است. این قرارداد که یکی از اقسام عقد بیع محسوب می‌شود، به فروشنده اجازه می‌دهد در صورت بازگرداندن ثمن معامله طی مدتی معین، عقد را فسخ کرده و مالکیت مبیع را بازپس گیرد. بیع شرط به‌ویژه در معاملات مربوط به املاک، در گذشته بسیار رایج بوده و گاهی به عنوان وسیله‌ای برای اخذ وام یا تضمین بازپرداخت بدهی مورد استفاده قرار می‌گرفته است.
با گذشت زمان و بروز سوء‌استفاده‌های متعدد از این نهاد حقوقی، قانون‌گذار در «قانون ثبت» تغییراتی در ماهیت حقوقی آن ایجاد کرد تا از تضییع حقوق مالکین جلوگیری شود. امروزه تفاوت میان دیدگاه «قانون مدنی» و «قانون ثبت» نسبت به آثار بیع شرط، موجب پیچیدگی‌هایی در تحلیل حقوقی آن شده است. از این‌رو، شناخت دقیق مفهوم بیع شرط، انواع آن، شرایط صحت، آثار و تمایز آن با سایر نهادهای مشابه مانند خیار شرط یا معاملات رهنی برای وکلا، خریداران، فروشندگان و مشاوران حقوقی ضروری است.
در این مقاله، به‌صورت کامل و کاربردی، تمام ابعاد حقوقی بیع شرط را با استناد به قوانین و آراء وحدت رویه بررسی خواهیم کرد.
بیع شرط چیست و چه کاربردی دارد؟
بیع شرط یکی از عقود خاص قانون مدنی است که با شرط فسخ برای فروشنده همراه است. این نوع از بیع با هدف تضمین بازگشت ملک یا وجه، در موارد خاص میان افراد منعقد می‌شود و کاربرد آن اغلب در قالب معاملات تضمینی و وثیقه‌ای دیده می‌شود.
📌 تعریف بیع شرط بر اساس قانون مدنی
مطابق ماده ۴۵۸ قانون مدنی، بیع شرط عقدی است که در آن فروشنده شرط می‌کند اگر در مدت معین، تمام یا بخشی از ثمن معامله را به خریدار بازگرداند، بتواند قرارداد را فسخ کرده و مالکیت مبیع را دوباره به دست آورد. در این نوع عقد، خیار فسخ تنها برای فروشنده پیش‌بینی شده و خریدار چنین حقی ندارد. به همین دلیل، بیع شرط بیشتر به عنوان وسیله‌ای برای ضمانت و اطمینان از بازپرداخت در نظر گرفته می‌شود.
در عمل، بیع شرط اغلب به جای قراردادهایی مانند رهن استفاده می‌شود؛ به این معنا که شخصی برای اخذ وام یا پرداخت بدهی، ملک خود را با قرارداد بیع شرط به دیگری منتقل می‌کند و اگر در مهلت معین، مبلغ دریافت‌شده را بازگرداند، ملک به او باز می‌گردد. از این منظر، هدف اصلی از بیع شرط، تأمین اطمینان برای بازپرداخت دیون و جلوگیری از سو‌ءاستفاده طرف مقابل است.
📌 تفاوت بیع شرط با بیع قطعی
تفاوت اصلی بیع شرط با بیع قطعی در وجود حق فسخ است. در بیع قطعی، به محض انعقاد عقد، مالکیت به خریدار منتقل می‌شود و هیچ‌یک از طرفین حق فسخ یک‌طرفه ندارند؛ مگر در موارد خاص مانند خیار عیب یا تدلیس. در حالی که در بیع شرط، این انتقال مالکیت مشروط و متزلزل است و فروشنده می‌تواند با اعمال حق خیار، معامله را برهم زند و مبیع را بازپس گیرد. همچنین برخلاف بیع قطعی، در بیع شرط خریدار مجاز به انجام همه نوع تصرف در مبیع نیست.
انواع بیع شرط در قانون مدنی
بیع شرط با توجه به توافق طرفین می‌تواند شکل‌های مختلفی داشته باشد. توجه داشته باشید که خود بیع شرط یکی از انواع بیع است که برای بررسی اقسام بیع می توانید مطلب مربوط به آن را مطالعه نمایید.
ماده ۴۵۸ قانون مدنی این امکان را فراهم کرده است که فروشنده و خریدار با توجه به شرایط خود، نوع مناسبی از بیع شرط را در قرارداد درج کنند. البته باید توجه داشت که بیع شرط تنها یکی از انواع عقد بیع است، و برای شناخت سایر انواع بیع، باید به مقررات کلی بیع در قانون مدنی مراجعه کرد.
مهم‌ترین انواع بیع شرط عبارت‌اند از:
-
✅ بیع شرط با امکان بازپرداخت کل ثمن:
در این نوع، فروشنده در صورتی که تمام مبلغ ثمن را در مهلت مشخصی بازگرداند، می‌تواند معامله را فسخ کرده و مبیع را پس بگیرد. این نوع بیع شرط در معاملات ملکی بسیار رایج است و اغلب به عنوان راهکاری برای بازخرید ملک یا تضمین تعهدات مالی مورد استفاده قرار می‌گیرد. -
✅ بیع شرط با امکان فسخ جزئی معامله:
در این نوع، فروشنده می‌تواند با پرداخت بخشی از ثمن، فقط بخشی از مبیع را بازپس گیرد. برای مثال، ممکن است فروشنده توافق کند که با بازگرداندن یک‌سوم ثمن، فقط بخش مشخصی از ملک (مانند حیاط یا انباری) را باز بگیرد. این شیوه در قراردادهای پیچیده‌تر و چندبخشی کاربرد دارد. -
✅ بیع شرط در برابر بیع مشروط:
گرچه بیع شرط ممکن است از نظر ظاهر با معاوضه‌ای که در آن شرطی درج شده شباهت داشته باشد، اما تفاوت‌هایی اساسی میان آن‌ها وجود دارد. در بیع شرط، مالکیت به‌طور متزلزل از ابتدا منتقل می‌شود و شرط فسخ تنها برای فروشنده در نظر گرفته شده است؛ ولی در بیع مشروط، تحقق شرط می‌تواند به نفع هر دو طرف باشد و انتقال مالکیت نیز ممکن است منوط به تحقق شرط باشد.
شرایط صحت و ارکان اصلی بیع شرط
برای آنکه بیع شرط از نظر حقوقی معتبر و قابل اجرا باشد، باید هم شرایط عمومی صحت قراردادها را دارا باشد و هم شرایط اختصاصی که مختص این نوع عقد است. عدم رعایت این ارکان، موجب بطلان یا بی‌اثر شدن بیع شرط می‌شود. مهم‌ترین شروط و ارکان صحت این قرارداد عبارت‌اند از:
-
✅ وجود شرایط عمومی صحت قراردادها:
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، هر عقدی برای آنکه معتبر باشد، باید دارای قصد و رضایت طرفین، اهلیت قانونی، موضوع معین، و جهت مشروع باشد. بیع شرط نیز تابع همین اصول است و فقدان هر یک از این عناصر موجب بی‌اعتباری عقد خواهد شد. -
✅ گنجاندن شرط خیار هم‌زمان با عقد:
بر اساس ماده ۴۶۳ قانون مدنی، شرط خیار باید به‌طور هم‌زمان با عقد بیع در متن قرارداد درج شود. اگر این شرط بعد از انعقاد عقد اضافه شود، فاقد اثر قانونی بوده و بیع شرط محسوب نمی‌شود. -
✅ لزوم تعیین مدت مشخص برای اعمال حق فسخ:
یکی از ارکان اصلی بیع شرط، تعیین بازه زمانی مشخص برای استفاده از حق فسخ توسط فروشنده است. در صورتی که قرارداد فاقد این مدت باشد یا به‌صورت نامعین و کلی شرط شده باشد، از منظر حقوقی فاقد اعتبار بوده و عقد باطل تلقی می‌شود. -
✅ صراحت در تعیین شخص دارای خیار:
باید در قرارداد به‌روشنی مشخص شود که حق فسخ مختص فروشنده است. ابهام در این مورد می‌تواند زمینه‌ساز اختلافات بعدی شود و اعتبار شرط را زیر سؤال ببرد. -
✅ تطابق شرط با عرف و اخلاق حسنه:
شرط فسخ باید با اصول کلی حقوقی و اخلاق حسنه جامعه نیز همخوانی داشته باشد. اگر شرطی خلاف نظم عمومی یا اخلاق باشد، حتی اگر در قرارداد ذکر شده باشد، از اعتبار حقوقی برخوردار نخواهد بود.
آثار بیع شرط از منظر حقوقی
بیع شرط نه‌تنها در زمان انعقاد، بلکه در طول اجرای قرارداد و حتی پس از آن، آثار حقوقی خاصی ایجاد می‌کند که آن را از بیع قطعی متمایز می‌سازد. این آثار در جنبه‌هایی مانند مالکیت، تصرفات، و منافع مبیع قابل مشاهده است. مهم‌ترین آثار حقوقی بیع شرط عبارت‌اند از:
-
✅ انتقال مالکیت در بیع شرط:
طبق قانون مدنی، با انعقاد عقد، مالکیت به خریدار منتقل می‌شود؛ اما این انتقال قطعی نیست. در صورتی که فروشنده در مهلت مقرر شرط فسخ را اعمال کند، مالکیت دوباره به او بازمی‌گردد. بنابراین، خریدار تنها تا زمان اعمال خیار، مالک موقت محسوب می‌شود. -
✅ تعلق منافع مبیع به خریدار:
مگر آنکه خلاف آن در قرارداد قید شود، منافع حاصل از مبیع در مدت اعتبار بیع شرط به خریدار تعلق می‌گیرد. برای مثال، در مورد خانه‌ای که اجاره داده شده، اجاره‌بها متعلق به خریدار است؛ حتی اگر در پایان قرارداد ملک به فروشنده بازگردد. -
✅ مسئولیت خریدار در صورت فسخ:
در صورتی که فروشنده شرط فسخ را اعمال کند، خریدار موظف است مبیع را بازگرداند. اگر در این مدت، خریدار خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا آن را تخریب کرده باشد، مسئول جبران خواهد بود. -
✅ عدم امکان جلوگیری از فسخ توسط خریدار:
خریدار نمی‌تواند با استناد به تصرف فعلی یا پرداخت ثمن، مانع اجرای خیار فسخ از سوی فروشنده شود. خیار شرط حقی است که صراحتاً برای فروشنده در قرارداد درج شده و اجرای آن به اراده‌ی خریدار بستگی ندارد. -
✅ متزلزل بودن تصرفات خریدار:
با توجه به ماهیت ناپایدار مالکیت در بیع شرط، تصرفات خریدار نیز ممکن است پس از فسخ بی‌اثر شود. به همین دلیل، خریدار نمی‌تواند آزادانه مبیع را به غیر منتقل کند یا آن را وثیقه قرار دهد، مگر آنکه در قرارداد مجاز دانسته شده باشد.
ممنوعیت‌ها و محدودیت‌های خریدار در بیع شرط
در قرارداد بیع شرط، خریدار علی‌رغم انتقال مالکیت، با محدودیت‌هایی در خصوص تصرفات خود در مبیع روبه‌رو است. علت اصلی این محدودیت‌ها، حفظ حق فسخ فروشنده و امکان بازگشت مبیع در صورت اعمال خیار شرط است. مهم‌ترین ممنوعیت‌ها و قیود قانونی و قراردادی برای خریدار عبارت‌اند از:
-
✅ ممنوعیت اتلاف یا آسیب به مبیع:
خریدار حق ندارد به‌گونه‌ای در مبیع تصرف کند که منجر به تخریب، کاهش ارزش یا اتلاف آن شود. در صورت اعمال فسخ از سوی فروشنده، خریدار باید مبیع را در همان وضعیتی که تحویل گرفته، بازگرداند؛ و در صورت ورود خسارت، ملزم به جبران آن خواهد بود. -
✅ ممنوعیت تغییر کاربری یا تغییر اساسی در مبیع:
اگر مورد معامله یک ملک باشد، خریدار نمی‌تواند بدون اجازه فروشنده تغییر کاربری دهد یا تغییرات اساسی در آن ایجاد کند. برای مثال، ساخت‌وساز جدید یا تخریب بنا بدون توافق قبلی، ممکن است حق فسخ فروشنده را دچار اشکال کرده یا باعث طرح دعوای جبران خسارت شود. -
✅ عدم امکان انتقال مبیع به غیر:
از آنجا که مالکیت خریدار در بیع شرط، متزلزل و مشروط به عدم فسخ است، او مجاز به فروش یا انتقال رسمی ملک به شخص ثالث نیست؛ مگر آنکه در قرارداد این اجازه به‌صراحت پیش‌بینی شده باشد. انتقال به غیر در صورت فسخ، موجب بروز مشکلات حقوقی برای خریدار و منتقل‌الیه خواهد شد. -
✅ محدودیت در واگذاری منافع بلندمدت:
خریدار نمی‌تواند منافع مبیع را برای مدتی بیش از مهلت خیار واگذار کند. برای مثال، اگر حق فسخ فروشنده یک‌ساله است، خریدار نمی‌تواند ملک را برای پنج سال اجاره دهد. در این حالت، فروشنده در صورت فسخ، با منافع واگذارشده‌ای روبه‌رو خواهد شد که اجرای حقش را دچار اشکال می‌کند. -
✅ الزام به حفظ و نگهداری مبیع:
خریدار موظف است از مبیع مانند یک مالک موقت با حسن نیت نگهداری کند و هرگونه اهمال، تخریب یا کوتاهی در نگهداری می‌تواند تبعات حقوقی از جمله مسئولیت مدنی برای او به‌دنبال داشته باشد.
تفاوت بیع شرط در قانون مدنی و قانون ثبت
یکی از مهم‌ترین چالش‌های حقوقی در موضوع بیع شرط، اختلاف میان مفاد قانون مدنی و قانون ثبت در تفسیر و آثار این نوع عقد است. در حالی که قانون مدنی بیع شرط را به عنوان عقدی صحیح با انتقال مالکیت مشروط به خریدار می‌داند، قانون ثبت رویکرد متفاوتی دارد و به‌نوعی بیع شرط را از حالت انتقال مالکیت خارج کرده و بیشتر شبیه به وثیقه یا رهن تلقی می‌کند. این تفاوت دیدگاه، سبب بروز رویه‌های متفاوت در محاکم و اختلاف‌نظر میان حقوق‌دانان شده است.
⚖️ تحلیل ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد
ماده ۳۴ قانون ثبت، بیع شرط و معامله با حق استرداد را در صورتی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشند، نوعی «معامله با حق استرداد» تلقی می‌کند. در این حالت، فروشنده حتی با گذشت مهلت فسخ نیز می‌تواند ملک را پس بگیرد، مشروط به بازپرداخت مبلغ دریافتی.
در واقع، قانون ثبت نگاه مالکانه قطعی به خریدار ندارد و بیشتر به او عنوان «مرتهن» می‌دهد؛ نه مالک نهایی.
✅ معامله با حق استرداد در قانون ثبت
بر اساس رویه قانون ثبت، اگر شخصی مالی را به دیگری می‌فروشد و در سند رسمی برای خود حق استرداد قائل می‌شود، این عمل در حکم وثیقه تلقی می‌گردد. به بیان دیگر، مالکیت به‌صورت قطعی به خریدار منتقل نمی‌شود، بلکه ملک نزد او باقی می‌ماند تا زمانی که فروشنده اصل مبلغ را بازپرداخت کند.
این تفسیر عملاً ماهیت معامله را از عقد بیع به نوعی «رهن رسمی» تبدیل کرده و باعث محدود شدن حقوق خریدار می‌شود.
⚖️ رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور
در رأی وحدت رویه شماره ۵۳۳ مورخ ۱۳۶۹/۲/۲۵ دیوان عالی کشور، تصریح شده است که بیع شرط اگر مطابق قانون ثبت تنظیم شده باشد، معامله با حق استرداد محسوب می‌شود و فروشنده همچنان می‌تواند برای استرداد مال خود به مراجع ثبتی مراجعه کند.
این رأی با هدف هماهنگ‌سازی رویه قضایی صادر شده و نقش مهمی در تثبیت تفکیک دیدگاه قانون ثبت از قانون مدنی دارد.
⚠️نتیجه اختلاف میان دو دیدگاه
- در قانون مدنی: بیع شرط عقدی کامل است که مالکیت را به خریدار منتقل می‌کند، هرچند با خیار فسخ.
- در قانون ثبت: بیع شرط شبیه به وثیقه یا رهن تفسیر می‌شود و مالکیت واقعی نزد فروشنده باقی می‌ماند.
همین اختلاف، باعث شده است که امروزه برای پیشگیری از تعارض، معاملات بیع شرط اغلب در قالب عقود رسمی دیگر مانند رهن، صلح یا قراردادهای ترکیبی تنظیم شوند.
بیع شرط و خیار شرط چه تفاوت‌هایی دارند؟
در ظاهر، بیع شرط و خیار شرط ممکن است مشابه به‌نظر برسند؛ چرا که در هر دو، امکان فسخ قرارداد در بازه‌ای زمانی برای یکی از طرفین در نظر گرفته شده است. اما با نگاهی دقیق‌تر، تفاوت‌های ماهوی و کاربردی بسیاری میان این دو نهاد حقوقی وجود دارد که شناخت آن‌ها به‌ویژه برای تدوین قراردادها و جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی اهمیت بالایی دارد.
نخستین تفاوت مهم در این است که در بیع شرط، حق فسخ تنها برای فروشنده در نظر گرفته می‌شود، در حالی که در خیار شرط، این حق می‌تواند به نفع هر یک از طرفین یا حتی هر دو طرف برقرار شود. این موضوع نشان‌دهنده انعطاف بیشتر خیار شرط در طراحی قراردادهاست.
از نظر هدف و کارکرد، بیع شرط معمولاً در مواردی به‌کار می‌رود که هدف، تضمین بازپرداخت بدهی یا بازخرید ملک باشد و به نوعی نقش وثیقه‌ای پیدا می‌کند. در مقابل، خیار شرط بیشتر با هدف دادن فرصت بیشتر به طرفین برای بررسی وضعیت معامله و فراهم‌کردن امکان انصراف در شرایط خاص مورد استفاده قرار می‌گیرد.
از نظر زمان درج شرط نیز، تفاوت اساسی وجود دارد. در بیع شرط، شرط فسخ باید در لحظه تنظیم قرارداد گنجانده شود و بعد از آن نمی‌توان چنین شرطی را اضافه کرد. اما در خیار شرط، امکان الحاق شرط حتی پس از انعقاد عقد نیز وجود دارد، مشروط به آنکه با توافق طرفین و به شکل مکتوب باشد.
نکته دیگر در تفاوت این دو، تأثیر شرط بر مالکیت است. در بیع شرط، مالکیت بلافاصله پس از انعقاد قرارداد به خریدار منتقل می‌شود، اما این انتقال متزلزل است و در صورت اعمال فسخ توسط فروشنده، مالکیت به او بازمی‌گردد. اما در خیار شرط، مالکیت به‌صورت قطعی منتقل می‌شود و فسخ صرفاً اثر برهم‌زننده بر عقد دارد، نه بر وضعیت مالکیت اولیه.
در نهایت، از منظر کاربرد، خیار شرط محدود به عقد بیع نیست و می‌تواند در انواع دیگر عقود مانند صلح، اجاره، یا معاوضه نیز مورد استفاده قرار گیرد. اما بیع شرط صرفاً در قالب عقد بیع تعریف شده و نمی‌توان آن را در سایر قراردادها به کار برد.
سوالات متداول
در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون بیع شرط را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال را مشاهده می فرمایید:
❓ آیا بیع شرط عادی تحت قوانین ۳۳ و ۳۴ ثبت مبنی بر تضامنی بودن معامله قرار می‌گیرد؟
✅ بله، بیع شرط در قالب سند عادی نیز یکی از مصادیق معاملات با حق استرداد محسوب می‌شود و مطابق مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت، تابع همان مقررات مربوط به تضامنی بودن و قابلیت پیگیری ثبتی خواهد بود.
❓ در سند تک برگ نوشته شده مورد معامله بیع شرط نمی‌باشد، معنای این جمله چیست؟
✅ این عبارت به این معناست که معامله صورت‌گرفته به‌صورت قطعی بوده و هیچ شرطی برای فسخ یا استرداد در آینده در آن پیش‌بینی نشده است؛ در نتیجه، خریدار مالک نهایی و بی‌قید و شرط ملک خواهد بود.
❓ اگر مشتری چک‌های پرداختی خود را در موعد مقرر نقد نکند، وضعیت قرارداد بیع چگونه خواهد بود؟
✅ اگر در قرارداد تصریح شده باشد که در صورت عدم پرداخت چک‌ها در موعد مقرر، قرارداد بیع فسخ یا منتفی می‌شود، این شرط الزام‌آور است و طرفین باید بر اساس آن عمل کنند. در این حالت، بیع می‌تواند منحل شود.
❓ آیا می‌توان ضمن عقد بیع شرط کرد که سند هر زمان که خواستند تنظیم شود؟
✅ خیر، چنین شرطی به دلیل ایجاد ابهام و تزلزل در زمان اجرای تعهدات، باطل و حتی موجب غرری شدن معامله می‌شود. عقدی که زمان تنظیم سند در آن نامشخص باشد، ممکن است از اعتبار قانونی ساقط شود.
❓ آیا می‌توان ملکی را به صورت مشروط و قابل برگشت به شخص دیگری واگذار کرد؟
✅ بله، این عمل همان بیع شرط است. در این حالت، مالک می‌تواند با درج شرط خیار فسخ در قرارداد، امکان بازگرداندن ملک را در صورت بازپرداخت ثمن برای خود محفوظ نگه دارد.
❓ اگر کسی حق انتفاع ملک خود را واگذار کند و سپس ملک خود را بفروشد، بیع چه می‌شود؟
✅ واگذاری حق انتفاع مانعی برای صحت عقد بیع نیست. مالک می‌تواند ملک را بفروشد؛ اما حق انتفاع همچنان به قوت خود باقی می‌ماند مگر اینکه مورد توافق خریدار و فروشنده قرار گیرد.