وقتی ملکی دارای چند شریک باشد و امکان تقسیم فیزیکی آن وجود نداشته باشد، بهترین و قانونیترین راه، فروش ملک از طریق مزایده است. فروش ملک مشاع از طریق مزایده نهتنها راهی برای پایان دادن به اختلاف میان شرکا است، بلکه مسیری قانونی برای تبدیل سهم هر شریک به پول نقد و جلوگیری از بروز دعاوی آتی محسوب میشود. اما آیا میدانید نحوه برگزاری مزایده ملک مشاع دقیقاً چگونه است؟ چه شرایطی برای صدور دستور فروش لازم است؟ و اگر ملک در مزایده اول به فروش نرسید، مزایده دوم چه تفاوتی با مرحله نخست دارد؟
در این مقاله، سعی کردهایم با زبانی ساده اما دقیق، مراحل قانونی فروش ملک مشاع از طریق مزایده، شرایط لازم، حقوق و تکالیف شرکا و خریداران، و حتی راههای ابطال یا جلوگیری از برگزاری مزایده را بهطور کامل بررسی کنیم.
ملک مشاع چیست و در چه شرایطی به مزایده گذاشته میشود؟
بر اساس قانون مدنی ایران، ملک مشاع ملکی است که میان دو یا چند نفر به صورت مشترک و بدون افراز سهم تقسیم شده باشد. یعنی هر شریک در جزء جزء ملک سهیم است، نه در بخشی خاص از آن. به عنوان مثال، اگر دو نفر در یک آپارتمان شریک باشند، هر دو در کل ملک (زمین، بنا، مشاعات) سهم دارند، نه فقط در یک طبقه یا واحد.
هر شریک حتی اگر فقط ۱۰٪ سهم داشته باشد میتواند به دادگاه مراجعه کرده و خواستار فروش کل ملک شود. رضایت سایر شرکا برای شروع فرآیند فروش از طریق دادگاه الزامی نیست. البته این درخواست تنها در مورد املاک ثبتشده و غیرقابل افراز پذیرفته میشود.
🔍 چرا برخی املاک مشاع باید به فروش برسند؟
در بسیاری از موارد، مالکان تمایل دارند سهم خود را جدا کرده و مستقلاً مالک باشند. این کار تنها در صورتی ممکن است که ملک قابل افراز (تقسیم) باشد. اما در مواردی مثل خانههای کلنگی، آپارتمانهای بدون سند تفکیکی یا زمینهایی با مساحت کم، افراز فیزیکی ملک ممکن نیست.
در چنین مواقعی، شرکا راهی جز فروش ملک از طریق مزایده ندارند؛ چون ادامه شراکت اغلب منجر به اختلافات پیچیده و طولانیمدت میشود.
📝نقش گواهی عدم امکان افراز در شروع روند مزایده
وقتی یک یا چند شریک درخواست افراز میدهند و اداره ثبت اسناد گواهی عدم افراز صادر میکند، یعنی ملک از نظر فنی یا حقوقی قابل تقسیم نیست. این گواهی، سند اصلی برای مراجعه به دادگاه و دریافت دستور فروش ملک مشاع از طریق مزایده است.
مبانی قانونی و شرایط و قوانین مزایده ملک مشاع
برگزاری مزایده ملک مشاع بر پایه اصول مشخصی در قوانین ایران انجام میگیرد. این مزایدهها نهتنها چارچوب حقوقی دقیق دارند، بلکه اجرای صحیح آنها نیازمند طی مراحلی قانونی و رعایت شرایط خاصی است. شناخت این شرایط و استنادهای قانونی میتواند از بروز اختلاف، اعتراض یا حتی ابطال مزایده جلوگیری کند.
⚖️ مهمترین قوانین مربوط به مزایده ملک مشاع
مزایده املاک مشاع در ایران عمدتاً بر اساس مقررات زیر صورت میگیرد:
- قانون اجرای احکام مدنی (مصوب ۱۳۵۶) بهویژه مواد ۱۳۱، ۱۳۲، ۱۳۶، ۱۴۰ و ۱۴۴؛
- آییننامه افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷؛
- دستورالعملها و بخشنامههای ادارات اجرای احکام دادگستری؛
- نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه در خصوص فروش املاک مشاع.
این قوانین نحوه صدور دستور فروش، شرایط مزایده، چگونگی تنظیم صورتجلسه، پرداختها و انتقال سند را بهصورت صریح تعیین کردهاند.
🔍 چه شرایطی برای صدور دستور فروش ملک مشاع لازم است؟
برای اینکه ملک مشاع وارد مسیر مزایده شود، باید ابتدا دادگاه دستور فروش صادر کند. صدور این دستور منوط به فراهم بودن شرایط زیر است:
- ملک باید غیرمنقول باشد. (شامل زمین، آپارتمان، ساختمان و…)
- سابقه ثبت رسمی داشته باشد. یعنی در اداره ثبت اسناد پرونده ثبتی تشکیل شده باشد.
- اداره ثبت باید گواهی «عدم امکان افراز» صادر کرده باشد.
- حداقل دو نفر شریک مالک در ملک وجود داشته باشند.
- متقاضی باید از مالکان مشاعی ملک باشد و مدارک مالکیت معتبر ارائه دهد.
📝 درخواست فروش ملک در دادگاه چگونه ثبت میشود؟
شریکی که قصد فروش ملک را دارد، پس از دریافت گواهی عدم امکان افراز از اداره ثبت، با تنظیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی، خواهان صدور دستور فروش ملک مشاع میشود. برخلاف دعاوی معمول، این دادخواست منتهی به «دستور» است، نه «حکم»؛ بنابراین رسیدگی آن سریعتر و سادهتر انجام میشود.
پس از پذیرش دادخواست، دادگاه دستور فروش صادر کرده و پرونده را جهت اجرای مزایده به واحد اجرای احکام ارجاع میدهد.
⚠️ نکته مهم برای مالکان: هزینههای مزایده
هزینههایی که در مسیر مزایده باید پرداخت شوند شامل موارد زیر هستند:
- هزینه کارشناسی رسمی دادگستری
- هزینه آگهی در روزنامه کثیرالانتشار
- هزینه تنظیم دادخواست یا تقاضای فروش
- احتمالاً حقالاجرا و هزینههای اداری مربوط به ثبت سند
این هزینهها معمولاً پس از فروش ملک از محل ثمن مزایده برداشت شده و باقیمانده به نسبت سهم بین شرکا تقسیم میگردد.
نحوه برگزاری مزایده ملک در دادگاه و واحد اجرای احکام
در گام نخست، پس از صدور دستور فروش، دادگاه پرونده را به واحد اجرای احکام ارجاع میدهد. در این مرحله، پرونده اجرایی با اطلاعات کامل ملک، شرکا، مدارک شناسایی، و گواهی عدم امکان افراز ثبت میشود. سپس یکی از کارشناسان اجرای احکام به پرونده رسیدگی میکند و اقدامات قانونی را پیگیری میکند.
✅ انتخاب و معرفی کارشناس رسمی برای ارزیابی ملک
یکی از اقدامات مهم، تعیین کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی قیمت ملک است. این کارشناس:
- از ملک بازدید میکند،
- با بررسی موقعیت جغرافیایی، کاربری، وضعیت فیزیکی، و بازار منطقه،
- قیمت پایهای برای مزایده تعیین و اعلام میکند.
قیمت تعیینشده باید منطبق با عرف بازار و ویژگیهای ملک باشد.
✅ فرصت اعتراض به قیمت کارشناسی توسط شرکا
پس از اعلام قیمت پایه، به کلیه شرکای مالک اطلاع داده میشود. طبق روال، مالکین یک هفته فرصت دارند تا در صورت اعتراض به ارزیابی، تقاضای ارزیابی مجدد یا هیئت کارشناسی را ثبت کنند. در صورت عدم اعتراض، قیمت کارشناسی بهعنوان مبنای مزایده مورد تأیید قرار میگیرد.
✅ انتشار آگهی رسمی مزایده
در مرحله بعد، آگهی رسمی مزایده ملک مشاع منتشر میشود. این آگهی شامل اطلاعات زیر است:
- مشخصات ملک (آدرس، نوع، متراژ، کاربری و…)
- قیمت پایه تعیینشده توسط کارشناس
- تاریخ و محل برگزاری مزایده
- شرایط حضور در جلسه
- مدارک مورد نیاز برای شرکت در مزایده (شناسنامه، کارت ملی، فیش واریزی سپرده شرکت در مزایده)
آگهی حداقل یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار یا سامانههای رسمی دادگستری منتشر میشود.
✅ زمان و محل برگزاری جلسه مزایده
مزایده ملک مشاع در تاریخ و ساعتی که در آگهی اعلام شده برگزار میشود. محل برگزاری نیز معمولاً در دفتر اجرای احکام مربوطه است. در روز مزایده:
- شرکتکنندگان با ارائه مدارک و فیش سپرده، وارد جلسه میشوند،
- پیشنهاد قیمتها معمولاً بهصورت پلکانی و علنی مطرح میشود،
- در نهایت، بالاترین پیشنهاد معتبر بهعنوان برنده مزایده انتخاب میشود.
✅ واریز مبلغ پیشنهادی و تنظیم صورتجلسه فروش
برنده مزایده موظف است:
- مبلغ سپرده اولیه را همانجا پرداخت کرده باشد (معمولاً ۱۰٪ قیمت پیشنهادی)،
- در مهلت مقرر (معمولاً ۱۰ روزه) مابقی ثمن معامله را پرداخت کند،
- سپس اجرای احکام صورتجلسه فروش را تنظیم کرده و به دادگاه میفرستد.
در صورت پرداخت کامل، دستور انتقال رسمی سند به نام خریدار از سوی دادگاه صادر میشود. در صورتی که ملک مزایده ای دارای مستاجر باشد، قرارداد کنونی مستاجر ملک مزایده ای اعتبار دارد و تا پایان آن باید برای تخلیه صبر نمود.
مزایده دوم ملک مشاع و تجدید مزایده در صورت عدم فروش
گاهیاوقات با وجود طی تمامی مراحل قانونی، مزایده ملک مشاع به نتیجه نمیرسد و هیچیک از شرکتکنندگان حاضر به خرید ملک با قیمت پایه نمیشوند. در این شرایط، قانونگذار برای حفظ حقوق شرکا و ادامه روند فروش، امکان برگزاری «مزایده دوم» را پیشبینی کرده است. مزایده دوم نهتنها فرصتی دوباره برای فروش ملک محسوب میشود، بلکه میتواند قیمت را به ارزش واقعی بازار نزدیکتر کند.
⚖️ مبنای قانونی تجدید مزایده ملک مشاع
طبق ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی، اگر مالی در مزایده اول به فروش نرسد، محکومله یا متقاضی میتواند تقاضای برگزاری مجدد مزایده را ثبت کند. در این حالت، اجرای احکام موظف است:
- زمان و مکان جدید مزایده را مشخص کند،
- آگهی جدیدی منتشر نماید،
- در صورت لزوم، قیمت پایه جدیدی توسط کارشناس تعیین شود (معمولاً پایینتر از نوبت قبل).
این روند میتواند چندین بار تکرار شود تا ملک سرانجام به فروش برسد.
📌 آیا در مزایده دوم قیمت پایه کاهش مییابد؟
بله. یکی از مهمترین تفاوتهای مزایده دوم با مرحله اول، امکان کاهش قیمت پایه است. کارشناس رسمی میتواند بر اساس شرایط بازار، عدم استقبال در نوبت قبلی، یا استهلاک ملک، قیمت جدیدی را پیشنهاد دهد. این کاهش قیمت باعث:
- افزایش جذابیت مزایده برای خریداران،
- ایجاد فضای رقابتیتر،
- و در نهایت افزایش شانس فروش ملک میشود.
📌 مزایده دوم؛ فرصتی تازه برای مالکین
مزایده دوم برای مالکان ملک مشاع، بهویژه شریک متقاضی فروش، فواید متعددی دارد:
- افزایش احتمال فروش با توجه به تبلیغات مؤثرتر و شناخت بیشتر خریداران،
- امکان رفع ایرادات مرحله اول (مثلاً زمان نامناسب یا محل نامطلوب برگزاری)،
- جلب خریداران جدیتر که در نوبت اول شرکت نکرده بودند یا مردد بودند.
در واقع، مزایده دوم میتواند به نوعی جبران ناکامی مرحله نخست باشد.
📌 مزایده دوم؛ فرصتی برای خریداران هوشمند
از دید خریداران، مزایده دوم ملک مشاع دارای ویژگیهای خاصی است:
- قیمت پایه معمولاً پایینتر است،
- رقابت ممکن است کمتر باشد (در صورت کم بودن اطلاعرسانی)،
- تنوع ملکها بیشتر شده و امکان انتخاب آگاهانهتر وجود دارد،
- فرصتی برای جبران شرکتنکردن یا ناکامی در مزایده اول.
البته خریداران باید توجه داشته باشند که با وجود کاهش قیمت، باید تمام اسناد، بدهیهای احتمالی، و وضعیت ثبتی ملک را دقیق بررسی کنند.
📌 مراحل قانونی مزایده دوم ملک مشاع
- ثبت تقاضای تجدید مزایده در اجرای احکام توسط یکی از شرکا یا محکومله؛
- ارجاع به کارشناس رسمی برای بررسی مجدد ارزش ملک؛
- صدور قیمت پایه جدید (در صورت لزوم)؛
- تنظیم و انتشار آگهی جدید با مشخصات بهروز؛
- برگزاری جلسه مزایده دوم در تاریخ مشخصشده؛
- انتخاب برنده، دریافت ثمن، تنظیم سند و تقسیم وجه بین شرکا.
📌 اگر مزایده دوم هم به فروش نرسد چه میشود؟
در صورت عدم فروش ملک در مزایده دوم، چند مسیر قانونی وجود دارد:
- درخواست مزایده سوم (در عمل هیچ محدودیتی برای تکرار مزایده وجود ندارد)،
- معرفی ملک دیگری توسط شریک متقاضی یا محکومله برای توقیف و فروش،
- یا در موارد خاص، پذیرش ملک توسط یکی از شرکا به قیمت کارشناسی و پرداخت سهم دیگران.
این انعطاف در قانون، نشاندهنده تلاش برای پایاندادن به شراکت اجباری و تحقق حقوق شرکا است.
حقوق و تکالیف شرکا و خریداران در جریان مزایده ملک مشاع
مزایده ملک مشاع تنها یک فرآیند فروش ساده نیست؛ بلکه رویدادی است که در آن حقوق شرکا، تعهدات خریداران، و قواعد مالکیت جدید با هم گره خوردهاند. بسیاری از اختلافات بعدی در خصوص املاک مشاع، از ناآگاهی نسبت به این حقوق و وظایف ناشی میشود. به همین دلیل در این بخش به تفصیل بررسی میکنیم که هر یک از طرفین چه حقوقی دارند و به چه تعهداتی پایبند هستند.
⚖️ آیا شرکای ملک مشاع در مزایده حق اولویت دارند؟
در فرآیند مزایده، هیچ شریک یا شخصی نسبت به دیگران اولویت قانونی برای خرید ندارد. تنها معیار، ارائه بالاترین پیشنهاد معتبر در جلسه مزایده است.
اما یک استثنا مهم وجود دارد:
در صورتی که ملک تنها دو شریک داشته باشد و ملک قابل تقسیم نباشد، شریک دیگر میتواند به استناد حق شفعه، پس از فروش سهم شریک مقابل به فرد ثالث، با پرداخت همان مبلغ، سهم فروختهشده را تصاحب کند. این موضوع البته فقط در مورد املاک قابل افراز و فروش توافقی صدق میکند و در مزایدههای قضایی غالباً قابل اعمال نیست.
👥 آیا شرکای دیگر میتوانند در مزایده شرکت کنند؟
بله، تمامی شرکای ملک مشاع میتوانند:
- در مزایده شرکت کرده و سهم سایرین را خریداری کنند،
- بهعنوان خریدار رسمی در فرآیند رقابت حضور داشته باشند،
- با این روش، مالکیت کل یا بخش بزرگتری از ملک را به نام خود درآورند.
در عمل بسیاری از مزایدههای ملک مشاع به نفع یکی از شرکا ختم میشود که با استفاده از همین اختیار، سهم شرکای دیگر را خریداری میکند.
راههای جلوگیری، تعویق یا ابطال مزایده ملک مشاع
مزایده ملک مشاع، اگرچه فرآیندی رسمی و قانونی است، اما همیشه بدون حاشیه و اعتراض پیش نمیرود. در برخی موارد، یکی از شرکا یا حتی اشخاص ثالث ممکن است به روند مزایده اعتراض داشته باشند یا بخواهند مانع از برگزاری آن شوند. قانون برای این موارد، راهکارهایی را پیشبینی کرده که در ادامه به بررسی آنها میپردازیم.
🛑 موارد قانونی ابطال مزایده
بر اساس ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی، هر مزایدهای که خلاف اصول و مقررات برگزار شود، قابل ابطال است. مهمترین دلایل قانونی ابطال مزایده عبارتاند از:
- برگزاری مزایده در محلی غیر از محل تعیینشده در آگهی،
- برگزاری مزایده در زمان غیر از موعد قانونی یا اعلامشده در آگهی،
- نبود نماینده دادسرا در جلسه مزایده (در مواردی که الزام قانونی دارد)،
- فروش ملک به قیمتی پایینتر از قیمت پایه کارشناسی،
- عدم رعایت شرایط رقابت و محرومکردن دیگران از شرکت در مزایده،
- وجود تخلفات شکلی در تنظیم آگهی، عدم ارسال به ذینفعان یا عدم رعایت تشریفات اجرایی.
در صورت وقوع هر یک از موارد بالا، افراد ذینفع میتوانند با اعتراض رسمی به دادگاه صادرکننده دستور فروش، خواستار ابطال مزایده شوند.
⚖️ راههای تعویق یا جلوگیری از برگزاری مزایده
در برخی شرایط، هنوز قبل از برگزاری جلسه مزایده، یکی از مالکان میخواهد زمان بیشتری برای مذاکره یا فروش توافقی در اختیار داشته باشد. یا حتی بخواهد مانع فروش ملک شود. در چنین شرایطی، چند راهکار قابل بررسی است:
۱. اثبات تعلق ملک به مستثنیات دین
اگر شخصی ادعا کند که ملک مشاع موضوع مزایده، تنها محل سکونت اوست و شرایط مستثنیات دین را دارد، میتواند با ارائه اسناد لازم از اجرای مزایده جلوگیری کند. البته اثبات این ادعا به عهده متقاضی است و معمولاً در اجرای احکام بررسی میشود.
۲. معرفی مال دیگر برای توقیف و فروش
در صورتی که مزایده در نتیجهی اجرای حکم طلبکار انجام میشود، مالک میتواند مال دیگری را به جای ملک مشاع معرفی کند. این کار با ارائه تقاضا به دادگاه یا اجرای احکام صورت میگیرد.
۳. اعتراض به ارزیابی ملک و درخواست تجدید نظر
اگر شریک یا ذینفعی با قیمت کارشناسی تعیینشده برای ملک مخالف باشد، میتواند در مهلت قانونی (معمولاً یک هفته) نسبت به آن اعتراض کرده و درخواست ارزیابی مجدد نماید. این کار منجر به تأخیر در صدور آگهی مزایده خواهد شد.
۴. اثبات وقوع تخلف در فرآیند مزایده
اگر یکی از شرکا یا شرکتکنندگان ادعا کند که در روند مزایده، تخلف یا بینظمی قانونی رخ داده، میتواند با ثبت اعتراض، روند مزایده را متوقف کرده یا حتی باعث ابطال آن شود. تخلف میتواند در آگهی، جلسه مزایده یا تنظیم صورتجلسه رخ داده باشد.
📌 آیا همیشه امکان جلوگیری از مزایده وجود دارد؟
خیر. اگر ملک مشاع غیرقابل افراز باشد و یکی از شرکا با رعایت کامل قانون، درخواست فروش بدهد، سایر شرکا حق ندارند مانع فروش شوند. حتی اگر رضایت نداشته باشند. البته حق دارند در جلسه مزایده شرکت کنند، ملک را خودشان خریداری کنند یا از حقوق قانونی خود برای اعتراض در چهارچوب قانون استفاده نمایند.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول در مورد نحوه برگزاری مزایده ملک مطرح شده است:
❓ من یکی از شرکای یک ملک مشاع هستم ولی بقیه راضی به فروش نیستند؛ میتونم بهتنهایی درخواست فروش از طریق مزایده بدم؟
✅ بله. طبق قانون، اگر ملک مشاع غیرقابل افراز باشد (یعنی قابل تقسیم فیزیکی نباشد)، هر یک از شرکا حتی بدون رضایت سایرین میتواند با ارائه گواهی عدم افراز، به دادگاه مراجعه کرده و دستور فروش از طریق مزایده را دریافت کند. برای این کار نیازی به توافق همه نیست و هدف قانون جلوگیری از بلاتکلیفی و اختلاف طولانی بین مالکان است.
❓ من در مزایده ملک مشاع شرکت کردم، برنده شدم، ولی الان متوجه شدم ملک در تصرف یک مستأجره؛ میتونم تخلیهاش کنم؟
✅ بستگی دارد. اگر قرارداد اجاره رسمی و دارای مدت معتبر باشد، شما باید تا پایان آن مدت صبر کنید و امکان تخلیه فوری وجود ندارد. اما اگر مستأجر فاقد قرارداد معتبر باشد یا مدت اجاره تمام شده باشد، میتوانید از طریق دادگاه درخواست تخلیه بدهید. به همین دلیل قبل از شرکت در مزایده، حتماً وضعیت تصرف ملک را بررسی و استعلام کنید.
❓ ما سه نفر مالک یک آپارتمان هستیم (هرکدام ۳ دانگ). اگر یکی سهمش رو به شخص دیگهای بفروشه، من میتونم با حق شفعه اون سهم رو بخرم؟
✅ در مورد آپارتمانها، معمولاً حق شفعه اعمالپذیر نیست. چون اعیان (ساختمان) قابل تقسیم نیست و شفعه فقط در مورد املاک قابل افراز و بین دو شریک اجرا میشود. در مورد شما که سه نفر هستید و ملک هم یک واحد آپارتمانی است، امکان استفاده از حق شفعه وجود ندارد. مگر اینکه عرصه (زمین) موضوع معامله باشد و شرایط قانونی شفعه برقرار باشد که در عمل بسیار نادر است.