قرارداد اجاره، یکی از متداولترین قراردادهای حوزه املاک است که همهروزه میلیونها نفر با آن سروکار دارند. در این میان، موضوع پرداخت پول پیش یا همان ودیعه، از مهمترین تعهدات مالی بین مستأجر و موجر به شمار میرود. اما یکی از چالشهای رایج در پایان قراردادهای اجاره، پس ندادن پول رهن توسط مالک یا به عبارتی دیگر، عدم استرداد ودیعه توسط موجر است. این مسئله میتواند باعث بروز اختلافات شدید حقوقی بین طرفین شود و گاهی حتی کار به دادگاه و توقیف اموال هم کشیده میشود.
اگر شما هم مستأجری هستید که با مشکل پس نگرفتن پول پیش مواجه شدهاید، یا موجری هستید که میخواهید بدانید چه حقوقی در برابر خسارات دارید، این مقاله راهنمای کامل شماست.
پس ندادن پول رهن توسط مالک یعنی چه؟
وقتی صحبت از قرارداد اجاره میشود، یکی از مهمترین بخشهای مالی آن، مبلغی است که بهعنوان پول پیش، رهن یا ودیعه از مستأجر دریافت میشود. در عرف رایج، به این پول “رهن” گفته میشود، اما در متون حقوقی، اغلب با اصطلاحاتی مانند قرضالحسنه یا ودیعه شناخته میشود.
طبق قانون، این مبلغ در مالکیت مستأجر باقی میماند و نزد موجر بهصورت امانت یا دین نگهداری میشود. بنابراین، موجر موظف است پس از پایان قرارداد اجاره، آن را به مستأجر بازگرداند؛ مگر در مواردی خاص که قانون به او اجازه کسر بخشی از این مبلغ را داده باشد.
اما گاهی پس از اتمام قرارداد، مالک از بازگرداندن این مبلغ خودداری میکند یا آن را مشروط به مواردی مانند تعمیرات، بدهیها یا حتی تخلیه کامل ملک مینماید. این رفتار در صورتی که بدون مستند قانونی و خارج از توافق باشد، تخلف محسوب شده و قابل پیگیری حقوقی و حتی در شرایطی کیفری است. در این موارد حتی می تواند امکان توقیف ملک موجر به دلیل پس ندادن ودیعه نیز مطرح شود که در قدم های بعد از توقیف اموال مطرح می شود.
⚖️آیا پس ندادن پول رهن توسط مالک میتواند خیانت در امانت باشد؟
اگر پول رهن (ودیعه) بهعنوان امانت نزد موجر قرار گرفته باشد و او بدون دلیل قانونی از بازگرداندن آن خودداری کند، در شرایط خاص ممکن است مشمول جرم خیانت در امانت شود. برای تحقق این جرم، باید سوءنیت موجر، وجود قرارداد یا رسید امانی، و امتناع غیرموجه او اثبات شود. با این حال، اغلب دعاوی مربوط به استرداد ودیعه، از نظر دادگاهها حقوقی تلقی میشوند، نه کیفری؛ مگر آنکه شواهد کافی از قصد تصاحب یا فریب عمدی وجود داشته باشد.
در چه شرایطی صاحبخانه میتواند پول رهن را پس ندهد یا از آن کسر کند؟
هرچند قانون، موجر را موظف به بازگرداندن ودیعه در پایان قرارداد میداند، اما مواردی وجود دارد که مالک (موجر) میتواند بخشی از این مبلغ را کسر کرده یا بهطور موقت از استرداد آن خودداری کند. این موارد باید دارای پشتوانه قانونی یا قراردادی باشند؛ در غیر اینصورت، امتناع از بازپرداخت رهن، تخلف محسوب میشود و مستأجر حق شکایت دارد.
در این بخش، به مهمترین استثنائات و مجوزهای قانونی که به موجر اجازه میدهند بخشی از رهن را نزد خود نگه دارد، اشاره خواهیم کرد.
⚖️ جبران خسارتهای وارده به ملک توسط مستأجر
یکی از مهمترین دلایل عدم استرداد کامل ودیعه، خسارتهایی است که مستأجر در طول مدت اجاره به ملک وارد کرده است. طبق قانون، مالک فقط زمانی میتواند مبلغی بابت خسارت از ودیعه کسر کند که:
- خسارت فراتر از استهلاک طبیعی باشد؛
- توسط کارشناس رسمی دادگستری یا از طریق توافق دو طرف اثبات شده باشد؛
- صورتجلسه تخلیه ملک تجاری یا مسکونی یا گزارش شورای حل اختلاف وجود داشته باشد که خرابیها را تأیید کند.
مثال: اگر مستأجر هنگام تخلیه، دیوارها را سوراخ کرده، درها شکسته یا لوازم مشاع را تخریب کرده باشد، موجر با اثبات این موارد میتواند معادل خسارت از پول پیش کم کند.
⚖️ کسر اجارههای معوق، قبوض و شارژ پرداختنشده
از دیگر موارد قانونی کسر از ودیعه، بدهیهای مستأجر در طول مدت اجاره است؛ از جمله:
- اجارههای عقبافتاده؛
- قبوض آب، برق، گاز و تلفن که پرداخت نشدهاند؛
- شارژ ساختمان یا هزینههای مشاع در آپارتمانها.
موجر میتواند با ارائه مستندات مثل قبوض و گزارش مدیر ساختمان، این مبالغ را از رهن کسر کند. با این حال، بهتر است موضوع کسر بدهیها در متن قرارداد اجاره پیشبینی شده باشد.
❌ مواردی که موجر حق نگهداشتن ودیعه را ندارد
در بسیاری از موارد، برخی موجران بهطور خودسرانه از بازپرداخت رهن امتناع میکنند؛ اما این کار میتواند تبعات حقوقی و حتی کیفری داشته باشد. در این موارد، موجر هیچگونه مجوز قانونی برای نگهداشتن ودیعه ندارد:
- عدم تمایل به بازپرداخت به دلیل نیاز مالی یا اختلاف شخصی
- امتناع از پرداخت بدون هیچ خسارت یا بدهی مشخص
- مشروط کردن بازپرداخت به امضای قرارداد جدید یا تمدید اجاره
- عدم تحویل فوری ملک توسط مستأجر، بدون اثبات خسارت یا ضرر
اگر هیچ دلیل حقوقی موجهی برای نگهداشتن پول پیش وجود نداشته باشد، موجر مکلف به پرداخت کامل ودیعه و جبران خسارت تأخیر خواهد بود.
مراحل قانونی مطالبه ودیعه در صورت پس ندادن پول رهن توسط مالک
اگر مستأجر ملک را تخلیه کرده اما موجر از بازگرداندن پول پیش خودداری میکند، مستأجر میتواند با استفاده از ابزارهای قانونی، برای استرداد ودیعه اقدام کند. این مسیر کاملاً مشخص و تعریفشده است و در صورتی که مستند و طبق قانون پیش برود، امکان توقیف اموال مالک، صدور حکم جلب و دریافت خسارت تأخیر نیز وجود دارد.
در این بخش، مراحل قانونی قدمبهقدم بررسی میشود تا بدانید دقیقاً باید چه کنید و از کجا شروع نمایید.
📝 مذاکره و تلاش برای حل اختلاف بهصورت دوستانه
پیش از ورود به مراحل رسمی، اولین قدم، گفتوگو و حلوفصل مسالمتآمیز است. بسیاری از اختلافات اجارهای با یک تماس یا جلسه قابل حل هستند. پیشنهاد میشود:
- یک صورتجلسه ساده میان موجر و مستأجر تنظیم شود؛
- زمان و مبلغ بازپرداخت ودیعه مشخص گردد؛
- در حضور شاهدان یا در بنگاه املاک، توافق کتبی صورت گیرد.
این روش کمهزینهترین، سریعترین و بدون حاشیهترین راه است.
📝 ارسال اظهارنامه رسمی برای مطالبه ودیعه
اگر مذاکرات به نتیجه نرسید، مستأجر باید اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به موجر ارسال کند. در اظهارنامه موارد زیر ذکر شود:
- مشخصات کامل طرفین؛
- مشخصات ملک اجارهای؛
- مبلغ دقیق ودیعه؛
- اعلام آمادگی برای تخلیه (اگر هنوز انجام نشده) یا ذکر تاریخ تخلیه؛
- مهلت مشخص برای پرداخت (معمولاً ۱۰ روز).
ثبت اظهارنامه در سامانه ثنا موجب رسمی شدن درخواست و شروع شمارش تأخیر قانونی میشود.
⚖️ طرح دعوای استرداد ودیعه در شورای حل اختلاف یا دادگاه
اگر پاسخ اظهارنامه مثبت نبود یا موجر در مهلت تعیینشده اقدام نکرد، باید از طریق دادگاه اقدام کنید. مرجع صالح رسیدگی بسته به مبلغ ودیعه تعیین میشود:
- اگر مبلغ ودیعه کمتر از ۲۰۰ میلیون ریال باشد: شورای حل اختلاف محل اقامت موجر؛
- اگر بیشتر از ۲۰۰ میلیون ریال باشد: دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت موجر.
مدارک مورد نیاز برای دادخواست:
- اصل قرارداد اجاره؛
- رسید یا سند پرداخت ودیعه؛
- کپی اظهارنامه ارسالشده؛
- مدارک هویتی مستأجر؛
- اگر ملک تخلیه شده: گواهی تأمین دلیل یا صورتجلسه تخلیه ملک.
در دادخواست میتوان علاوه بر مطالبه اصل مبلغ ودیعه، خسارت تأخیر تأدیه، هزینه دادرسی و در صورت وجود وجه التزام قراردادی را نیز مطالبه کرد.
📌 اجرای حکم، توقیف اموال و در صورت لزوم، حکم جلب موجر
پس از صدور و قطعیت حکم دادگاه، مراحل اجرا به شرح زیر است:
-
صدور اجرائیه توسط دادگاه؛
-
ابلاغ حکم به موجر و مهلت قانونی برای پرداخت (معمولاً ۳۰ روز)؛
-
اگر موجر همچنان پرداخت نکند:
- مستأجر میتواند اموال موجر را توقیف کند (خانه، خودرو، حساب بانکی و…)؛
- اگر مالی یافت نشود و موجر اعسار خود را اثبات نکند، حکم جلب موجر صادر میشود؛
- در صورتی که مستأجر بخواهد پیش از صدور حکم از فرار موجر جلوگیری کند، میتواند درخواست تأمین خواسته برای توقیف موقت اموال ارائه دهد.
⚠️ توجه: اگر سند اجارهنامه رسمی باشد، مستأجر نیاز به سپردن تأمین احتمالی برای توقیف ندارد؛ اما اگر قرارداد عادی باشد، دادگاه ممکن است مبلغی بهعنوان تضمین بخواهد.
تکلیف تخلیه ملک در صورت عدم استرداد ودیعه توسط موجر
یکی از سوالات رایج مستأجران این است که اگر صاحبخانه پول رهن را ندهد، آیا میتوان ملک را تخلیه نکرد و آن را به عنوان «وثیقه» نزد خود نگه داشت؟ پاسخ این سؤال در قانون روابط موجر و مستأجر و رویه قضایی مشخص شده و باید با دقت بررسی شود.
⚖️ آیا مستأجر میتواند بهخاطر نگرفتن پول پیش، ملک را تخلیه نکند؟
در عرف، گاهی مستأجران تا زمانی که پول رهن خود را دریافت نکردهاند، از تخلیه خودداری میکنند. اما از نظر قانونی این کار قابل دفاع نیست و میتواند موجب ایجاد مسئولیت برای مستأجر شود.
📌 طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶:
موجر مکلف است هنگام تخلیه، مبلغ ودیعه را مسترد کند یا به صندوق اجرای احکام بسپارد.
اما این ماده به معنای آن نیست که مستأجر مجاز است تخلیه را به تاخیر بیندازد یا ملک را گرو نگه دارد. بلکه:
- مستأجر باید آمادگی خود را برای تخلیه ملک اعلام کند (از طریق اظهارنامه یا صورتجلسه)؛
- در صورت عدم همکاری موجر، میتواند درخواست «تأمین دلیل تخلیه» از شورای حل اختلاف بدهد؛
- سپس، با مدارک رسمی تخلیه به دادگاه مراجعه و دادخواست استرداد ودیعه را ثبت کند.
⚠️ اگر مستأجر ملک را تخلیه نکند، موجر میتواند از او بهدلیل تصرف غیرقانونی شکایت کند و اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه نماید.
📌 تأمین دلیل تخلیه، صورتجلسه تحویل ملک و ثبت وضعیت
برای جلوگیری از اختلاف و تقویت ادعای خود، مستأجر باید تخلیه ملک را مستندسازی کند. این کار از طریق مراحل زیر انجام میشود:
- درخواست تأمین دلیل از شورای حل اختلاف محل ملک؛
- حضور کارشناس یا نماینده شورا برای بازدید از ملک، بررسی وضعیت و ثبت صورتجلسه؛
- تحویل کلید به مرجع رسمی یا ارائه آن همراه با اظهارنامه به موجر.
📌 این مستندات در دادگاه اهمیت زیادی دارند و اثبات میکنند که مستأجر:
- تخلیه را انجام داده؛
- برای تحویل کلید اقدام کرده؛
- موجر عمداً از پرداخت پول پیش خودداری کرده است.
در نتیجه، قانون از مستأجری حمایت میکند که تخلیه کرده و پیگیری قانونی انجام داده، نه از کسی که ملک را بهصورت خودسرانه نگه میدارد.
خسارت تأخیر در پس دادن پول پیش و وجه التزام
یکی از مهمترین حقوق مستأجر در صورت پس ندادن پول رهن، مطالبه خسارت ناشی از تأخیر در استرداد ودیعه است. قانون این حق را برای مستأجر قائل شده و روشهای مشخصی برای محاسبه آن در نظر گرفته است. همچنین در صورت پیشبینی قبلی در قرارداد، وجه التزام یا جریمه قراردادی نیز قابل مطالبه خواهد بود.
📌 خسارت تأخیر تأدیه در دعاوی استرداد ودیعه
طبق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، اگر بدهکار (در اینجا موجر) در پرداخت دین پولی (ودیعه) تأخیر داشته باشد، و طلبکار (مستأجر) بهطور رسمی آن را مطالبه کرده باشد (مثلاً از طریق اظهارنامه)، در صورت تمکن مالی موجر، خسارت تأخیر تأدیه از زمان مطالبه تا زمان پرداخت قابل مطالبه خواهد بود. شرایط مطالبه خسارت تأخیر:
- ارسال اظهارنامه رسمی یا ثبت دادخواست؛
- وجود تمکن مالی موجر؛
- گذشت زمان منطقی از تاریخ مطالبه؛
- عدم پرداخت ودیعه توسط موجر؛
- درخواست مستأجر در دادخواست یا لایحه به دادگاه برای محاسبه خسارت.
🔍 نرخ محاسبه خسارت براساس شاخص تورم بانک مرکزی است که معمولاً سالانه اعلام میشود. دادگاه با استفاده از این شاخص، میزان خسارت را مشخص میکند. برای می توانید از محاسبه گر خسارت تاخیر تادیه استفاده نمایید.
مثال: اگر مستأجر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه داده باشد و موجر ۶ ماه آن را پس ندهد، و نرخ تورم سالانه ۴۰٪ باشد، خسارت تأخیر بهصورت متناسب محاسبه و به اصل مبلغ اضافه میشود.
📌 شرط جریمه روزانه یا ماهانه در قرارداد اجاره برای تأخیر در استرداد رهن
علاوه بر خسارت قانونی، مستأجر میتواند در زمان تنظیم قرارداد اجاره، بندی با عنوان وجه التزام بابت تأخیر در پرداخت رهن اضافه کند.
نمونهای از این شرط:
“در صورت تأخیر موجر در پرداخت مبلغ ودیعه بیش از سه روز پس از تخلیه ملک، وی موظف است به ازای هر روز تأخیر، مبلغ ۵۰۰ هزار تومان بهعنوان جریمه پرداخت نماید.”
این بند در حکم توافق خصوصی طرفین است و در صورت وجود، دادگاه معمولاً به همان میزان و شرط قراردادی استناد میکند و دیگر به نرخ بانک مرکزی رجوع نمیکند.
توجه: اگر چنین شرطی در قرارداد وجود نداشته باشد، فقط خسارت تأخیر تأدیه قانونی قابل مطالبه است، نه جریمه قراردادی. مزیت درج وجه التزام:
- فشار روانی و مالی برای بازدارندگی موجر از تأخیر؛
- تعیین خسارت قطعی و بدون نیاز به محاسبات کارشناسی؛
- تسریع در رسیدگی و جلوگیری از اطاله دادرسی.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون پس ندادن پول رهن توسط موجر و عدم استرداد ودیعه مطرح شده است:
❓ من مستأجرم، خانه را تخلیه کردم ولی صاحبخانه میگوید هنوز پول ندارد که رهن را پس بدهد. چه کار کنم؟
✅ در چنین حالتی، ابتدا یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی برای موجر ارسال کنید و در آن، تخلیه ملک و مطالبه ودیعه را اعلام نمایید. اگر باز هم اقدامی نکرد، میتوانید با ارائه قرارداد اجاره، رسید پرداخت رهن، و تأیید تخلیه، از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه طرح دعوی کنید. در صورت صدور حکم، امکان توقیف اموال یا حکم جلب موجر نیز وجود دارد.
❓ صاحبخانه گفته اگر در خانه خسارتی پیدا کند، پول پیش را پس نمیدهد. آیا قانونی است؟
✅ اگر موجر ادعای خسارت دارد، باید آن را ثابت کند. او حق ندارد بدون دلیل و مستندات قانونی یا کارشناسی، کل ودیعه را نگه دارد یا از آن کم کند. اگر خسارتها جدی باشند و مستأجر آن را وارد کرده باشد، موجر میتواند معادل آن را از رهن کسر کند؛ اما نمیتواند بهطور یکطرفه و بدون توافق یا رأی دادگاه، تمام پول را نگه دارد.
❓ من یک ماه دیگر قرارداد اجارهام تمام میشود. میخواهم زودتر خانه پیدا کنم. آیا میتوانم بخشی از پول رهن را از الآن از موجر بگیرم؟
✅ از نظر قانونی، موجر موظف نیست پیش از پایان قرارداد، مبلغی از ودیعه را بازگرداند؛ زیرا این مبلغ تا پایان قرارداد بهعنوان تضمین نزد او باقی میماند. تنها در صورتی که توافق جدیدی بین طرفین انجام شود، مثلاً موجر بخواهد ملک را زودتر تحویل بگیرد یا مستأجر تخلیه زودهنگام کند، امکان بازپرداخت بخشی از رهن وجود دارد. در غیر اینصورت، قانوناً موجر تعهدی به پرداخت زودهنگام ندارد.