در زندگی آپارتماننشینی، همکاری و مشارکت ساکنین در پرداخت شارژ ساختمان یکی از ارکان نظم و مدیریت صحیح مجموعه است. اما وقتی یکی از همسایهها از پرداخت شارژ خودداری میکند، اختلافات بالا میگیرد و دیگر ساکنین را دچار مشکل میسازد. در چنین شرایطی، آگاهی از راهکارهای قانونی مانند ارسال اظهارنامه، مراجعه به شورا یا دادگاه و حتی قطع خدمات مشترک، برای پیگیری موضوع بسیار ضروری است.
در این مقاله بهصورت مرحلهای و دقیق بررسی میکنیم که در صورت عدم پرداخت شارژ، چه اقداماتی قانونی در اختیار مدیر ساختمان یا سایر ساکنین قرار دارد و چگونه میتوان با همسایه بدحساب برخورد کرد.
شکایت از همسایه بابت عدم پرداخت شارژ ساختمان
اگر یکی از همسایهها از پرداخت شارژ ساختمان خودداری کند، مدیر یا ساکنین میتوانند ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی، سپس با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه برای دریافت شارژ اقدام کنند. قانون تملک آپارتمانها اجازه قطع خدمات مشترک مانند شوفاژ، برق مشاعات یا آسانسور را نیز میدهد.
📌 در صورت عدم پرداخت شارژ، ساکنین چه کنند؟
نخستین توصیه، تلاش برای حل مسئله از طریق گفتگو و سازش است. اما اگر این راهکار نتیجه نداد، اقدامات قانونی در چند مرحله امکانپذیر است:
- ارسال اظهارنامه رسمی به مالک یا استفادهکننده بدهکار
- قطع خدمات مشترک مانند برق راهپله، شوفاژ مرکزی، آسانسور یا تهویه (در صورت وجود)
- مراجعه به اداره ثبت برای صدور اجرائیه بر اساس اظهارنامه
- مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی برای مطالبه رسمی بدهی
📌 چه کسی میتواند شکایت کند؟
عموماً مدیر ساختمان یا هیئت مدیره که توسط مجمع عمومی ساختمان تعیین شده است اختیار رسمی برای پیگیری موضوع را دارند. اگر مدیر ساختمان فعال نیست یا تعلل میکند، سایر ساکنین نیز میتوانند با جمعآوری مستندات، مستقیماً وارد فرآیند قضایی شوند.
مراحل شکایت از همسایه بابت عدم پرداخت شارژ
وقتی یک یا چند واحد در ساختمان از پرداخت شارژ امتناع میکنند و راهکارهای دوستانه و داخلی به نتیجه نمیرسد، مدیر یا هیئتمدیره میتوانند از مسیر قانونی برای وصول شارژ اقدام کنند. قانون تملک آپارتمانها روند مشخصی برای پیگیری این موضوع ارائه داده است. در ادامه، سه مرحله اصلی شکایت قانونی را بررسی میکنیم:
🔍 مراجعه به شورای حل اختلاف و ارسال اظهارنامه
نخستین گام در پیگیری قانونی، تنظیم و ارسال اظهارنامه قضایی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک است. در این اظهارنامه باید موارد زیر قید شود:
- مشخصات واحد بدهکار و مالک یا استفادهکننده
- مبلغ بدهی و دوره زمانی آن
- اخطار مبنی بر الزام به پرداخت ظرف ۱۰ روز
📌 طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها:
اگر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، مبلغ شارژ پرداخت نشود، مدیر میتواند خدمات مشترک مانند آب گرم، برق مشاعات، گاز یا تهویه را قطع کند، مشروط بر اینکه این خدمات بهصورت مشترک باشند.
در صورتی که مبلغ بدهی کمتر از نصاب شورا باشد، میتوان دعوا را در شورای حل اختلاف مطرح کرد. در غیر این صورت، باید به دادگاه مراجعه نمود.
🔍 صدور اجرائیه از طریق اداره ثبت
اگر بدهکار همچنان از پرداخت خودداری کند، مدیر ساختمان میتواند با ارائه رونوشت اظهارنامه و مستندات بدهی، از اداره ثبت درخواست صدور اجرائیه کند.
- پس از صدور اجرائیه، بدهکار ۱۰ روز مهلت قانونی برای پرداخت دارد.
- در صورت عدم پرداخت، عملیات اجرایی مانند توقیف حساب بانکی، توقیف اموال منقول یا غیرمنقول طبق مقررات اجرای اسناد رسمی انجام میشود.
- این روش، بدون نیاز به مراجعه به دادگاه انجام میشود و برای بسیاری از مدیران سریعتر و کمهزینهتر است.
🔍 مراجعه به دادگاه حقوقی برای مطالبه شارژ
اگر بدهکار به هیچ وجه همکاری نکند و مسیرهای قبلی نتیجه ندهد، گام نهایی طرح دعوی حقوقی در دادگاه عمومی است. در این حالت دادگاه خارج از نوبت به موضوع رسیدگی میکند و در صورت اثبات بدهی، حکم به پرداخت بدهی معوقه، جریمه نقدی (تا دو برابر)، و حتی محرومیت از خدمات دولتی صادر میشود.
توجه: حکم صادره ظرف ۱۰ روز قابل اعتراض است، اما دادگاه باید بدون تشریفات دادرسی و خارج از نوبت به آن رسیدگی کند.
قطع برق و گاز در صورت عدم پرداخت شارژ و حدود اختیارات مدیر ساختمان
یکی از پرحاشیهترین اقداماتی که در برابر عدم پرداخت شارژ انجام میشود، قطع برق، گاز یا دیگر خدمات واحد بدهکار است. این موضوع گاهی منجر به درگیریهای لفظی و حتی شکایت کیفری بین ساکنان و مدیر میشود. اما سؤال اصلی این است که آیا مدیر ساختمان واقعاً اجازه قطع برق یا دیگر خدمات را دارد؟
🔍 آیا قطع خدمات قانونی است؟
✅ بله، اما با شرایط خاص. مطابق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، اگر مالک یا استفادهکننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ دریافت اظهارنامه رسمی، بدهی خود را نپردازد، مدیر ساختمان میتواند از ارائه خدمات مشترک مانند:
- شوفاژ و سیستم گرمایشی مرکزی
- تهویه مطبوع
- آب گرم مشترک
- برق مشاعات
- گاز مشترک
خودداری کند.
❌ کدام خدمات را نمیتوان قطع کرد؟
مدیر حق ندارد:
- برق، آب یا گاز اختصاصی هر واحد را قطع کند (کنتور مجزا دارد).
- به تأسیسات داخل واحد دست بزند یا وارد حریم خصوصی شود.
چنین اقداماتی میتواند مشمول عنوان ممانعت از حق، تخریب یا ورود غیرمجاز شده و تبعات کیفری داشته باشد.
📝 مواردی که قطع خدمات مجاز است:
🔸 تنها در صورتی مجاز است که:
- خدمات مشترک باشند (نه کنتور اختصاصی)
- اظهارنامه رسمی قبلاً ابلاغ شده باشد
- ۱۰ روز از ابلاغ اظهارنامه گذشته باشد
- قطع خدمات منجر به لطمه به سایر واحدها نشود
📌 مثال: اگر پمپ آب، برق مشاعات یا گاز شوفاژ مشترک باشد، مدیر میتواند دسترسی واحد بدهکار را قطع کند؛ اما نمیتواند برق داخل واحد را که از کنتور جداگانه تأمین میشود، قطع نماید در غیر اینصورت می توان از مدیر ساختمان شکایت نمود و حتی می تواند عواقب کیفری نیز داشته باشذ.
نحوه وصول شارژ از همسایه لجباز و بدحساب (ابزارهای قانونی و عملی)
در برخی ساختمانها، مشکل تنها «عدم پرداخت» شارژ نیست، بلکه اصرار و لجاجت برخی واحدها در نپرداختن هزینهها موضوع را پیچیدهتر میکند. در این شرایط، مدیر ساختمان باید با آگاهی کامل از ابزارهای قانونی و مستندات قابل استفاده، اقداماتی مؤثر و بدون تنش انجام دهد.
🛠️ ۱. جمعآوری مستندات
قبل از هر اقدامی، لازم است مدارک زیر تهیه و نگهداری شود:
- ریز مبالغ بدهی و مدت تأخیر
- صورتجلسه مجمع عمومی (در صورت تعیین مبلغ یا روش محاسبه)
- نسخه اظهارنامه ارسالی و رسید ابلاغ
- استشهاد محلی (در صورت نیاز)
این مدارک در صورت طرح دعوا یا مراجعه به ثبت، پایه رسیدگی قضایی خواهند بود.
🛠️ ۲. استفاده از ابزارهای داخلی و فشار اجتماعی
- نصب لیست بدهکاران در تابلوی اعلانات ساختمان
- ارسال پیام یادآوری در گروههای ارتباطی
- دعوت به جلسه ویژه جهت شفافسازی هزینهها
- مذاکره مستقیم با مالک یا مستأجر با حضور نماینده هیئتمدیره
📌 این اقدامات غیرقضایی در بسیاری از موارد جواب میدهد و مانع از ورود به فرآیند پرهزینه و زمانبر دادرسی میشود.
🛠️ ۳. اعمال محرومیتهای قانونی
اگر پرداختی صورت نگرفت و اظهارنامه قبلاً ابلاغ شده باشد، مدیر میتواند با استناد به ماده ۱۰ مکرر:
- خدمات مشترک را بهصورت قانونی برای واحد بدهکار قطع کند.
- از طریق اداره ثبت محل، درخواست صدور اجرائیه نماید.
این ابزارها، بدون ورود مستقیم به دادگاه، اثر بازدارندگی و اجرایی خوبی دارند.
🛠️ ۴. طرح دعوی قضایی و دریافت حکم دادگاه
در آخرین مرحله، اگر هیچکدام از راهحلهای فوق مؤثر نبود میتوان با تنظیم دادخواست حقوقی به شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی مراجعه کرد دادگاه پس از بررسی مدارک، حکم به:
- الزام به پرداخت شارژ
- جریمه تا دو برابر بدهی
- و حتی محرومیت از خدمات دولتی میدهد.
این رأی میتواند با همکاری مأمور اجرا، به شکل قانونی و قاطعانه علیه واحد متخلف به اجرا درآید.
ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها و وضعیت واحدهای خالی از سکنه
یکی از مهمترین مستندات قانونی برای پیگیری شارژ ساختمان، ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها است که مسیر اقدامات قانونی مدیر ساختمان را بهطور دقیق مشخص کرده و حتی اجازه قطع خدمات مشترک را در موارد مشخصی داده است. همچنین این ماده درباره وضعیت پرداخت شارژ توسط واحدهای خالی از سکنه نیز راهحل مشخصی ارائه میدهد.
📜 ماده ۱۰ مکرر چه میگوید؟
این ماده بیان میکند:
«در صورت امتناع مالک یا استفادهکننده از پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک، مدیر یا هیئتمدیره با ارسال اظهارنامه، طلب خود را مطالبه میکند. اگر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، مبلغ پرداخت نشود، مدیر میتواند با توجه به امکانات، از ارائه خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، برق، گاز و… به آن واحد خودداری نماید.»
همچنین:
- مدیر میتواند از اداره ثبت درخواست صدور اجرائیه کند.
- در صورتی که قطع خدمات مؤثر نباشد، دادگاه میتواند حکم محرومیت از خدمات دولتی و جریمه تا دو برابر بدهی را صادر کند.
- رأی دادگاه باید خارج از نوبت و بدون تشریفات آیین دادرسی بررسی و صادر شود.
📌 تبصره ۴ ماده ۱۰ مکرر: اگر مالک یا استفادهکننده، مکرراً محکوم شود، علاوه بر بدهی، باید مبلغی معادل آن را بهعنوان جریمه نیز پرداخت کند.
🏢 آیا واحدهای خالی هم باید شارژ بدهند؟
✅ بله، صددرصد. طبق نظر غالب حقوقی و بر اساس روح ماده ۱۰ مکرر، مالکین حتی در صورت خالی بودن واحد هم موظف به پرداخت شارژ هستند. چون شارژ ساختمان برای نگهداری از مشاعات، تاسیسات، سرایداری، نظافت، ایمنی و… مصرف میشود و ارتباطی با میزان سکونت یا استفاده شخصی ندارد.
🔍 مثال:
بر اساس قوانین مشاعات آپارتمان، اگر یک واحد برای ۶ ماه خالی باشد اما آسانسور، سیستم مرکزی یا نظافت مشاعات همچنان مورد استفاده قرار گیرد، هزینههای آن باید بهصورت مساوی بین تمام مالکین، اعم از ساکن یا غیرساکن، تقسیم شود.
نمونه اظهارنامه عدم پرداخت شارژ ساختمان
یکی از گامهای رسمی و الزامی برای پیگیری قانونی شارژ معوقه، ارسال اظهارنامه قضایی به مالک یا استفادهکننده بدهکار است. این اظهارنامه، یک ابزار قانونی برای ابلاغ رسمی بدهی و هشدار قانونی پیش از اقدام ثبتی یا دادگاهی محسوب میشود.
مخاطب محترم،
به موجب ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، جنابعالی به عنوان مالک/استفادهکننده واحد … در ساختمان … واقع در … از تاریخ … تا تاریخ … مبلغ … تومان بابت شارژ ساختمان بدهکار میباشید.
علیرغم اطلاعرسانیهای قبلی، تاکنون اقدامی از سوی شما جهت پرداخت صورت نگرفته است.
لذا از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، حداکثر ظرف ۱۰ روز نسبت به تسویه حساب اقدام فرمایید. در غیر این صورت، بر اساس قانون، نسبت به قطع خدمات مشترک واحد شما اقدام شده و مراحل قانونی از طریق اجرای ثبت یا دادگاه پیگیری خواهد شد.مدیر ساختمان …
این اظهارنامه باید از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت و ارسال شود تا قابلیت پیگیری قانونی داشته باشد. ارسال دستی یا پیامرسانی در گروه ساختمان، جایگزین اظهارنامه رسمی نیست.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون شکایت از همسایه به دلیل نپرداختن شارژ مطرح شده است:
❓ ما در ساختمونمون یه همسایه داریم که چند ماهه شارژ نمیده و به حرف هیچکس هم گوش نمیده، مدیر میتونه براش آب یا برق رو قطع کنه؟
✅ بله، اما فقط خدمات مشترک رو. طبق قانون، اگر بعد از ارسال اظهارنامه رسمی، اون همسایه همچنان شارژ پرداخت نکنه، مدیر میتونه خدماتی مثل برق مشاعات، شوفاژ مرکزی یا آب گرم مشترک رو برای اون واحد قطع کنه. اما برق یا آب اختصاصی (اگه کنتور جدا داره) رو نمیتونه قطع کنه و در صورت انجامش ممکنه خودش گرفتار شکایت بشه.
❓ من یه واحد توی ساختمون خریدم ولی فعلاً خالیه و کسی توش زندگی نمیکنه. بازم باید شارژ بدم؟
✅ بله، حتماً. بر اساس قانون تملک آپارتمانها، واحدهای خالی هم موظف به پرداخت شارژ هستن چون هزینههای مثل نظافت مشاعات، آسانسور، حقوق سرایدار و تعمیرات به کل ساختمان مربوطه، نه فقط به کسانی که داخل واحد زندگی میکنن.
❓ مستأجر واحد ما شارژ رو نمیده، مدیر هی داره به من پیام میده، در حالی که من فقط صاحب خونهام، وظیفه من چیه؟
✅ بستگی به قرارداد اجارهتون داره. اگه تو قرارداد ذکر شده که مستأجر باید شارژ رو بده، در ظاهر مسئولیتش با مستأجره. اما از نظر قانونی، مدیر ساختمون میتونه هم از مستأجر و هم از مالک مطالبه کنه. اگر شما بهعنوان مالک پرداخت کنید، بعداً میتونید اون مبلغ رو از مستأجر بگیرید یا از اجاره کم کنید. بهتره در این موارد زودتر با مستأجر به توافق برسید تا به مرحله شکایت نرسه.