در بسیاری از پروندههای ملکی، موضوع اجاره ملک مشاع بدون رضایت دیگر شرکا و انتقال منافع آن توسط یک شریک، باعث بروز اختلافات جدی حقوقی و حتی کیفری میشود. آیا یک شریک میتواند ملک مشاع را به تنهایی اجاره دهد؟ اگر شریک بدون اجازه سایر مالکان، منافع کل مال مشاع را به غیر واگذار کند، آیا مرتکب جرم شده است یا تنها با یک دعوای حقوقی مواجه است؟
در این مقاله، با بررسی قوانین مدنی، آراء محاکم، و دیدگاههای مختلف حقوقی، به بررسی کامل این موضوع و تبعات آن خواهیم پرداخت. همچنین به این سؤال مهم پاسخ میدهیم که آیا انتقال منافع مال مشاع میتواند مصداق جرم انتقال مال غیر محسوب شود یا خیر.
انتقال منافع مال مشاع توسط شریک امکان پذیر است؟
بر اساس قانون مدنی، هر شریک میتواند سهم خود از منافع ملک مشاع را اجاره دهد، اما تحویل ملک به مستأجر بدون رضایت سایر شرکا مجاز نیست. اگر شریک بدون اذن دیگران کل ملک را اجاره دهد و در اختیار مستأجر بگذارد، سایر شرکا میتوانند برای خلع ید، اجرتالمثل و حتی شکایت کیفری اقدام کنند. در مواردی که شریک خود را مالک مطلق معرفی کرده و سایر شرکا را پنهان کند، ممکن است انتقال منافع مال مشاع، مصداق جرم انتقال مال غیر محسوب شود.
🔍 اجاره سهم مشاعی (قانونی و بدون اشکال)
هر شریک در ملک مشاع، مالک سهمی از منافع آن ملک است. بنابراین، میتواند سهم خود را اجاره دهد، به شرط آنکه ملک را به تنهایی تحویل ندهد. در این صورت:
- قرارداد اجاره نسبت به سهم شریک معتبر است.
- مستأجر، از نظر قانونی مالک منافع آن سهم مشخص میشود.
- تصرف در ملک تنها با اذن همه شرکا ممکن است، نه صرفاً با این اجارهنامه.
⚠️ واگذاری منافع تمام ملک، بدون رضایت شرکا
اما اگر شریک مشاعی، بدون رضایت دیگران، تمام منافع ملک مشاع را در قالب یک قرارداد اجاره به فرد دیگری واگذار کند و حتی ملک را تحویل دهد، این اقدام میتواند محل اشکال باشد. در چنین شرایطی، چند سناریو محتمل است:
- اگر شریک در قرارداد اجاره خود را مالک کل معرفی کند، یا نام سایر شرکا را ذکر نکند، رفتار او میتواند مصادیق بزه انتقال منافع مال غیر تلقی شود (به استناد ماده ۱ قانون انتقال مال غیر).
- اگر قرارداد اجاره صرفاً ناظر بر سهم شریک موجر باشد و دیگر شرکا در جریان باشند یا سکوت کرده باشند، معمولاً رویه محاکم آن را صرفاً اختلاف حقوقی تلقی میکند، نه کیفری.
🔍 موضع قانون مدنی
ماده ۴۷۵ قانون مدنی مقرر میدارد:
«اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف به اذن شریک است.»
بر اساس این ماده، اجارهی سهم مشاع مجاز است، اما تحویل ملک به مستأجر بدون رضایت دیگر شرکا، ممنوع است. این ماده دقیقاً خط مرزی میان اجاره قانونی و ورود به حریم دیگر شرکا را ترسیم میکند.
شرایط قانونی اجاره ملک مشاع طبق قانون مدنی
برای اینکه قرارداد اجاره ملک مشاع از نظر قانونی معتبر و قابل استناد باشد، باید شرایط خاصی که در قانون مدنی آمده رعایت گردد. این شرایط، هم شامل ویژگیهای طرفین قرارداد و هم ناظر بر وضعیت ملک و نحوه تنظیم قرارداد است.
⚖️ اهلیت قانونی موجر و مستأجر
اولین شرط صحت هر قرارداد، از جمله اجاره ملک مشاع، داشتن اهلیت قانونی است. یعنی:
- طرفین باید بالغ، عاقل و رشید باشند.
- هیچیک نباید در حالت ممنوعیت قانونی (مثلاً حجر یا سفه) باشند.
- باید قصد و رضایت واقعی برای انعقاد عقد اجاره وجود داشته باشد.
📌 معلوم و معین بودن مورد اجاره
در قرارداد اجاره ملک مشاع، باید دقیقاً مشخص شود:
- کدام سهم مشاعی مورد اجاره قرار گرفته است.
- هدف از اجاره چیست (برای سکونت، تجاری، انبار و …).
- مدت اجاره و مبلغ آن نیز باید روشن باشد.
📝 نکته: اگر قرارداد ناظر بر سهم مشاعی باشد، باید دقیقاً ذکر شود که «این اجاره صرفاً نسبت به سهم مالک مشاعی تنظیم شده است» تا از شائبه اجاره کل ملک و در نتیجه آثار حقوقی یا کیفری جلوگیری شود.
🔍 تسلیم عین مستأجره منوط به اذن سایر شرکا
همانطور که پیشتر گفتیم، طبق ماده ۴۷۵ قانون مدنی، اجاره مال مشاع مجاز است، اما تحویل ملک به مستأجر تنها با رضایت سایر شرکا امکانپذیر است. بنابراین، حتی اگر شریک سهم خود را بهدرستی اجاره دهد، نمیتواند ملک را تحویل دهد، مگر با اجازه کتبی سایر شرکا بتواند تسلیم عین مستاجره انجام دهد.
❌ ممنوعیت اجاره ملک مشاع برای اهداف غیرقانونی
طبق ماده ۲۱۷ قانون مدنی، جهت معامله باید مشروع باشد. بنابراین اگر هدف از اجاره، استفادههای غیرقانونی مثل دایر کردن قمارخانه، انجام فعالیتهای ممنوعه یا تخلف از مقررات صنفی باشد، قرارداد باطل خواهد بود حتی اگر همه شرکا رضایت داشته باشند.
بررسی آرای متناقض درباره انتقال منافع مال مشاع
یکی از پیچیدهترین مسائل در پروندههای مربوط به ملک مشاع، اختلاف نظر میان دادگاهها در خصوص این است که آیا انتقال منافع مال مشاع توسط یکی از شرکا، میتواند مصداق جرم «انتقال مال غیر» باشد یا خیر. در عمل، رویه قضایی در این باره دو دستهبندی عمده دارد: برخی دادگاهها موضوع را صرفاً حقوقی میدانند، در حالی که برخی دیگر آن را جنبه کیفری تلقی کردهاند.
🔍 دیدگاه اول: عدم تحقق بزه در اموال مشاع
برخی شعب دادگاهها، از جمله در رأی قطعی صادره در تاریخ ۱۳۹۴/۱۲/۰۹، صراحتاً اعلام کردهاند:
«بزه انتقال منافع مال غیر در اموال مشاع قابل تحقق نیست.»
در این دیدگاه، چون شریک، مالک بخشی از ملک است، رفتار او در اجاره کل ملک مشاع، تخطی حقوقی است نه جرم کیفری. حتی اگر بدون اجازه دیگران کل ملک را اجاره دهد، صرفاً قرارداد قابل ابطال است و مستوجب مجازات نیست.
⚖️ دیدگاه دوم: تحقق عنوان مجرمانه در شرایط خاص
در مقابل، برخی دادگاهها در آرا متعدد (از جمله دادنامه تجدیدنظر در پرونده رستوران واقع در تهران)، اعلام کردهاند:
اگر شریک مشاعی خود را «مالک ششدانگ» معرفی کند، نام شرکای دیگر را ذکر نکند و کل ملک را واگذار نماید، این اقدام از مصادیق انتقال منافع مال غیر محسوب میشود و قابل تعقیب کیفری است.
در این پرونده، متهم به حبس تعزیری یک سال بابت انتقال منافع و چهار ماه حبس بابت ممانعت از حق محکوم شد. دادگاه با استناد به ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی و ماده ۱ قانون انتقال مال غیر، سوءنیت متهم را محرز دانست.
📌 ملاک تمایز میان رفتار حقوقی و کیفری
از جمع آرا میتوان چنین نتیجه گرفت که تحقق بزه در سه صورت محتملتر است:
- شریک خود را مالک مطلق معرفی کند.
- نامی از سایر شرکا نبرد یا عمداً آنها را مخفی کند.
- ملک را بدون اذن دیگران تحویل مستأجر دهد و از تصرف او حمایت کند.
انتقال منافع مال غیر در مال مشاع؛ جرم است یا اختلاف حقوقی؟
انتقال منافع مال غیر در مال مشاع در شرایط خاص میتواند جرم تلقی شود، بهویژه اگر شریک مشاعی خود را مالک مطلق معرفی کرده و بدون رضایت سایر شرکا، کل منافع ملک را واگذار و تحویل دهد. اما اگر تنها سهم خود را بدون تحویل ملک اجاره دهد و اشاره به مشاع بودن داشته باشد، اغلب صرفاً یک اختلاف حقوقی محسوب میشود.
⚖️ قانون چه میگوید؟
ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر (مصوب ۱۳۰۸) مقرر میدارد:
«هر کس مال غیر را، عیناً یا منفعتاً، بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب میشود.»
در این ماده، انتقال منفعت نیز همانند انتقال عین مال جرمانگاری شده است. بنابراین در نگاه نخست، انتقال منافع مال مشاع بدون رضایت شرکا میتواند مشمول این ماده قرار گیرد.
📌 چه زمانی رفتار شریک جرم نیست؟
در مواردی که شریک:
- تنها سهم خود از منافع را اجاره میدهد،
- در قرارداد اشاره به مشاع بودن ملک میکند،
- و ملک را بدون تحویل فیزیکی به مستأجر واگذار میکند،
رفتار او فاقد سوءنیت کیفری تلقی شده و صرفاً اختلاف حقوقی محسوب میشود. در این حالت، سایر شرکا میتوانند برای خلع ید مشاعی، ابطال قرارداد و دریافت اجرتالمثل اقدام کنند، اما مجازات کیفری منتفی است.
❌ چه زمانی جرم «انتقال مال غیر» محقق میشود؟
در صورتی که شریک:
- خود را مالک مطلق یا ششدانگ معرفی کند،
- نام یا رضایت دیگر شرکا را کتمان کند،
- کل ملک را تحویل مستأجر دهد،
- و از تصرف مستأجر حمایت کند،
ممکن است عمل وی مصادیق روشن انتقال مال غیر تلقی شود. در این حالت، دادگاهها با استناد به ماده ۱ قانون ۱۳۰۸ و همچنین ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (در خصوص ممانعت از حق)، اقدام شریک را واجد سوءنیت مجرمانه دانستهاند.
🔍 نتیجه
تعیین ماهیت رفتار شریک بستگی به مفاد قرارداد، نحوه معرفی مالکیت، نحوه تحویل ملک و واکنش سایر شرکا دارد. بسیاری از دعاوی در این حوزه دقیقاً بر سر همین مرز باریک میان جرم و اختلاف حقوقی شکل میگیرند.
رای وحدت رویه در خصوص انتقال منافع مال غیر
تا کنون، رأی وحدت رویهای که صرفاً به انتقال منافع در اموال مشاع اختصاص داشته باشد، صادر نشده است. اما دیوان عالی کشور در چند رأی وحدت رویه، قلمرو شمول جرم انتقال مال غیر را بهگونهای تفسیر کرده که منافع را نیز در بر میگیرد.
⚖️ رأی وحدت رویه شماره ۵۹۴ – ۱۳۷۳/۰۹/۰۱
در این رأی، دیوان تأکید میکند که چون قانون سال ۱۳۰۸، انتقال مال غیر را در حکم کلاهبرداری میداند، کیفر آن تابع قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و کلاهبرداری است. نکته مهم آن است که در متن ماده ۱ قانون ۱۳۰۸، واژه «منفعتاً» بهصراحت آمده و این رأی نیز تأیید میکند که انتقال منافع نیز میتواند در حکم کلاهبرداری باشد.
📌 رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ – ۱۴۰۳/۰۶/۲۰
این رأی در خصوص ترهین ملکی که قبلاً بهصورت عادی واگذار شده بود، صادر شد؛ اما نکته کلیدی آن این است که دیوان در متن رأی بهصراحت از عبارت «انتقال عین یا منفعت مال غیر» استفاده کرده است. این نشان میدهد که قلمرو شمول این جرم محدود به انتقال عین نیست و شامل منافع نیز میشود.
نتیجه تحلیلی
بر اساس این آرا میتوان گفت:
- انتقال منافع مال غیر، از نظر وحدت رویههای موجود، جرم محسوب میشود.
- اگر شریک مشاعی، بدون اذن دیگران کل منافع ملک را واگذار کند و خود را مالک کامل معرفی نماید، مشمول این حکم خواهد بود.
- اختلاف در آرا فقط در خصوص اموال مشاع و نحوه اجرای این مفهوم است، نه در اصل جرمانگاری انتقال منفعت.
📝 بنابراین، در حال حاضر گرچه رأی وحدت رویه ویژهای درباره اموال مشاع وجود ندارد، اما اصلِ کیفری بودن انتقال منافع مال غیر توسط شخص فاقد اختیار مورد تأیید دیوان عالی کشور قرار گرفته است.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون انتقال منافع مال مشاع توسط شریک مطرح شده است:
❓ من و برادرم مالک یک مغازه مشاعی هستیم. او بدون هماهنگی با من، مغازه را اجاره داده و مستأجر هم آن را تحویل گرفته. آیا میتوانم جلوی این اجاره را بگیرم؟
✅ بله، در چنین حالتی چون اجاره بدون رضایت شریک و تحویل ملک صورت گرفته، شما میتوانید از طریق دادگاه برای خلع ید مشاعی اقدام کرده و اجرتالمثل مدت تصرف را نیز از مستأجر مطالبه کنید. همچنین اگر در قرارداد، برادرتان خود را مالک مطلق معرفی کرده باشد، امکان طرح شکایت کیفری بهعنوان انتقال منافع مال غیر نیز وجود دارد.
❓ من سهم خودم از خانه مشاعی را به یکی از دوستانم اجاره دادم ولی او میخواهد در کل ملک زندگی کند. سایر شرکا رضایت ندادهاند. آیا این کار قانونی است؟
✅ اجاره سهم مشاعی شما بهتنهایی بلامانع است، اما تحویل فیزیکی ملک بدون رضایت دیگر شرکا غیرقانونی است. اگر مستأجر در کل ملک تصرف کند، شرکای دیگر حق دارند برای ممانعت از حق یا خلع ید اقدام کنند. بهتر است مستأجر فقط از سهم شما بهرهبرداری کند، نه کل ملک.
❓ در قرارداد اجارهای که یکی از شرکای زمین امضا کرده، خودش را مالک تمام زمین معرفی کرده ولی حالا مشخص شده زمین مشاعی است. آیا این جرم است؟
✅ اگر شریک، آگاهانه خود را مالک ششدانگ معرفی کرده و سایر شرکا را عمداً پنهان کرده باشد، این اقدام ممکن است مشمول جرم انتقال منافع مال غیر باشد. در چنین مواردی، دادگاه با بررسی نیت و شرایط قرارداد، میتواند شریک را به مجازات کیفری (حبس تعزیری) محکوم کند.