در معاملات ملکی، یکی از شایعترین چالشها، اختلاف در مساحت ملک است؛ موضوعی که میتواند منجر به فسخ قرارداد، مطالبه مابهالتفاوت یا حتی طرح دعوای حقوقی شود. بسیاری از خریداران بعد از تنظیم سند رسمی یا تحویل ملک متوجه میشوند مساحت واقعی ملک با آنچه در قرارداد قید شده مغایرت دارد. در چنین شرایطی، دانستن اینکه «آیا صرفاً حق فسخ وجود دارد یا میتوان مطالبه وجه کرد؟» اهمیت بالایی پیدا میکند.
قانونگذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی و سایر مواد مرتبط، چارچوب قانونی مشخصی برای این موضوع تعیین کرده است. در این مقاله، ضمن بررسی مبانی قانونی، آراء دادگاهها، قانون پیشفروش آپارتمانها و نمونه دادخواست، به شما خواهیم گفت که اگر ملک خریداریشده کسری متراژ داشت، چه راهکار حقوقی دارید.
اختلاف در مساحت ملک و کسری متراژ ملک چیست؟
اختلاف در مساحت ملک زمانی رخ میدهد که متراژ واقعی ملک با آنچه در قرارداد یا سند درج شده تفاوت داشته باشد. اگر مساحت کمتر از مقدار توافقشده باشد، به آن «کسری متراژ» میگویند و در صورت بیشتر بودن، «اضافه متراژ» مطرح میشود. این اختلاف میتواند موجب فسخ معامله یا مطالبه مابهالتفاوت قیمت شود؛ بسته به اینکه طرفین چه توافقی در قرارداد داشتهاند و معامله بر چه مبنایی (کلقیمت یا قیمت متری) انجام شده باشد.
🔹 انواع اختلاف متراژ در معاملات ملکی
-
اختلاف متراژ در املاک آپارتمانی (سند رسمی یا صورتمجلس تفکیکی)
در بسیاری از آپارتمانها، متراژ مفید واحد با آنچه در قولنامه یا سند ذکر شده تفاوت دارد. گاه این تفاوت به دلیل محاسبهی مشاعات یا اشتباه در صورتمجلس تفکیکی است. در این حالت اگر متراژ مبیع کمتر باشد و خریدار از آن بیاطلاع بوده باشد، موضوع میتواند تحت شمول کسری متراژ قرار گیرد. -
اختلاف در زمین یا باغ (معاملات قولنامهای یا رسمی)
در املاکی که به صورت «حدی» معامله میشوند (مثلاً زمینی با حدود مشخص از شمال تا کوچه فلان)، اختلاف متراژ بهسادگی بعد از نقشهبرداری و ثبت اسناد نمایان میشود. در این معاملات، چون اغلب بر اساس متراژ مشخص با قیمت متری معامله صورت میگیرد، این اختلاف میتواند مبنای مطالبهی مالی یا فسخ باشد.
🔸 تفاوت اختلاف مساحت با اختلاف قیمت یا عیب مبیع
نکتهای که در بسیاری از دعاوی نادیده گرفته میشود، تفاوت اختلاف متراژ با عیب مبیع یا صرفاً تغییر قیمت بازار است. اگر مبیع دارای عیب فنی باشد (مثلاً سقف نمداده یا انشعابات غیرفعال باشد)، موضوع از منظر دیگری بررسی میشود. اما در بحث کسری متراژ، موضوع به «وصف مورد معامله» برمیگردد که در قانون مدنی، تحت عنوان خیار تخلف از شرط یا وصف، قابل طرح است.
مبانی قانونی اختلاف مساحت ملک و کسری متراژ
اختلاف در متراژ ملک، هرچند در ظاهر یک مسئله مهندسی یا ثبتی به نظر میرسد، اما در قانون مدنی ایران بهصورت دقیق و حقوقی تحلیل شده است. برای رسیدگی به این موضوع، باید چند ماده مهم از قانون مدنی و قانون ثبت اسناد را بررسی کنیم که هرکدام وضعیت متفاوتی را پوشش میدهند.
📝 ماده ۳۵۵ قانون مدنی؛ پایه اصلی دعاوی مربوط به کسری یا افزایش مساحت
ماده ۳۵۵ قانون مدنی مقرر میدارد:
«اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع میتواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.»
🔍 نکات مهم این ماده:
- وجود شرط مشخص درباره مساحت، شرط لازم برای ایجاد حق فسخ است.
- اگر چنین شرطی در قرارداد ذکر نشده باشد، خریدار یا فروشنده فقط در صورت توافق میتوانند مابهالتفاوت بگیرند یا بدهند.
- اگر شرط صریحی برای محاسبهی اختلاف مساحت وجود داشته باشد، دیگر حق فسخ منتفی است.
⚖️ ارتباط با مواد ۳۸۴، ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی
قانونگذار در مواد دیگر نیز به موضوعات مشابه پرداخته که میتوانند در دعوای اختلاف متراژ به کمک طرفین بیایند:
- ماده ۳۸۴: در صورت مشخص بودن مقدار مبیع در قرارداد، اگر هنگام تحویل کمتر باشد، مشتری میتواند بیع را فسخ کند یا مابهالتفاوت را بپردازد.
- ماده ۳۸۵: اگر مبیع از نوع اموالی باشد که تجزیهناپذیر است (مثل آپارتمان)، فقط حق فسخ برای طرف زیاندیده برقرار است.
- ماده ۳۸۶: اگر خریدار معامله را فسخ کند، بایع باید علاوه بر ثمن، مخارج معامله و مصارف متعارف خریدار را بپردازد.
📌 ماده ۱۴۹ قانون ثبت؛ درخواست اصلاح سند در صورت اختلاف مساحت
در معاملات ملکی ثبتشده، چنانچه خریدار متوجه شود مساحت واقعی ملک بیشتر از میزان مندرج در سند است، میتواند با پرداخت ارزش اضافه مساحت (بر اساس اولین سند انتقال) به صندوق ثبت، تقاضای اصلاح سند کند.
این ماده در مواردی که اختلاف متراژ به ضرر خریدار تمام نمیشود، امکان مالکیت رسمی بر اضافه متراژ را فراهم میسازد و نقش مهمی در اصلاح اسناد دارد.
📚 خیار تخلف از شرط صفت و تبعض صفقه در اختلاف مساحت
در تحلیل فقهی و حقوقی، وقتی مقدار (مساحت) بهعنوان وصف اصلی مبیع ذکر شده باشد، و بعد مشخص شود که آن وصف وجود ندارد، خیار تخلف از وصف یا خیار تبعض صفقه قابل اعمال است.
📌 مثلاً اگر خریدار زمینی را به شرط داشتن ۵۰۰ متر خریده و پس از معامله معلوم شود زمین ۴۳۰ متر است:
- اگر مقدار بهعنوان شرط اصلی ذکر شده باشد → خریدار حق فسخ دارد.
- اگر معامله بر اساس قیمت هر متر مربع بوده باشد → میتواند مابهالتفاوت را مطالبه کند.
اگر ملک خریداری شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد، تکلیف چیست؟
اگر ملک خریداریشده، مساحت واقعی کمتری نسبت به مقدار درجشده در قرارداد داشته باشد، راهکار بستگی به نوع توافق طرفین دارد. در صورتی که مساحت بهعنوان شرط اصلی ذکر شده باشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد.
اما اگر قیمت ملک بر اساس هر متر مربع تعیین شده باشد یا در قرارداد تصریح شده باشد که در صورت اختلاف متراژ، محاسبه انجام میشود، خریدار میتواند مابهالتفاوت قیمت را مطالبه کند. همچنین اگر سند رسمی تنظیم شده باشد، اعمال حق فسخ دشوارتر میشود و معمولاً فقط امکان اصلاح یا کاهش ثمن مطرح است.
🔹 حالت اول: مساحت ملک بهصورت «صریح و قطعی» شرط شده باشد
اگر در قرارداد (مثلاً مبایعهنامه یا قولنامه) عباراتی مانند «ملک به شرط داشتن ۱۰۰ متر مربع مساحت مفید فروخته شد» آمده باشد، مساحت بهعنوان وصف اصلی معامله شناخته میشود. در این حالت:
-
اگر مساحت کمتر باشد، خریدار میتواند معامله را فسخ کند؛
اما این حق فسخ، قبل از انتقال سند رسمی باید اعمال شود. در غیر این صورت (طبق آراء متعدد دادگاهها)، خریدار دیگر نمیتواند به استناد کسری متراژ، فسخ کند یا حتی مبلغی را مطالبه نماید.
🔸 حالت دوم: ثمن معامله بر اساس متراژ تعیین شده (مثلاً متری ۸۰ میلیون)
در بسیاری از قراردادهای املاک شهری، فروشنده و خریدار توافق میکنند که ملک بر اساس هر متر مربع فروخته شود. مثلاً:
«از قرار متری ۸۰ میلیون تومان، به مساحت حدودی ۱۲۰ متر مربع.»
در این حالت اگر متراژ واقعی ملک کمتر درآید:
-
خریدار معمولاً حق فسخ ندارد، مگر صراحتاً در قرارداد آمده باشد؛
-
ولی میتواند مابهالتفاوت کسری متراژ را مطالبه کند (به نرخ قراردادی یا در برخی موارد، نرخ روز).
دادگاهها معمولاً در این حالت، به اصل توافق طرفین در مورد محاسبهی زیاده یا نقیصه توجه میکنند. اگر طرفین «پیشبینی» کرده باشند که هر گونه اختلاف متراژ، ملاک محاسبه مجدد خواهد بود، صرفاً محاسبهی مالی انجام میشود و حق فسخ منتفی است.
⚠️ شرط عدم آگاهی خریدار یا فروشنده از اختلاف متراژ
در آراء مختلف دادگاهها و نظریات اداره حقوقی آمده است:
- اگر خریدار در زمان عقد قرارداد از کسری متراژ آگاه باشد و باز معامله را انجام دهد، دیگر نمیتواند ادعای فسخ یا مطالبه وجه کند.
- همچنین اگر بعد از اطلاع از کسری، باز هم سند رسمی را امضا کند یا ملک را تحویل بگیرد، حق اعتراض از بین میرود.
بنابراین، زمان اطلاع از اختلاف متراژ، نقش تعیینکنندهای در موفقیت یا رد دعوای حقوقی دارد.
حق فسخ معامله یا مطالبه مابهالتفاوت در صورت کسری متراژ ملک
در مواجهه با اختلاف متراژ ملک، دو حق اصلی برای خریدار یا فروشنده متصور است:
۱) فسخ معامله
۲) مطالبه مابهالتفاوت (کاهش یا افزایش ثمن معامله بر اساس مقدار واقعی).
اینکه کدام یک از این دو امکانپذیر است، به شرایط دقیق معامله، نوع قرارداد و تصریحات مندرج در مبایعهنامه بستگی دارد. در ادامه، این موضوع را به تفصیل بررسی میکنیم.
🔹 مواردی که فقط «حق فسخ» وجود دارد
طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، در صورتی که ملک به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد:
- اگر مشخص شود متراژ کمتر از میزان توافقشده است، مشتری (خریدار) حق فسخ دارد؛
- اگر متراژ بیشتر باشد، بایع (فروشنده) حق فسخ دارد؛
- اما در هر دو حالت، اگر طرفین به محاسبه کسری یا زیادی تراضی کرده باشند، دیگر حق فسخ وجود ندارد.
📍 بنابراین اگر شرطی دربارهی محاسبه زیاده یا نقیصه در قرارداد نیامده و مبنای معامله فقط مقدار کل بوده، دادگاه صرفاً حق فسخ را میپذیرد و مطالبه وجه بدون توافق قبلی را رد میکند.
🔸 مواردی که امکان مطالبه مابهالتفاوت وجود دارد (بدون فسخ)
در صورتی که ثمن معامله بر اساس متراژ تعیین شده باشد، مثلاً «متری ۵۰ میلیون»، و در قرارداد قید شود که در صورت اختلاف متراژ، محاسبهی تفاوت انجام میشود، در این صورت:
- خریدار در صورت کمتر بودن متراژ میتواند مابهالتفاوت کسری متراژ را بگیرد؛
- فروشنده در صورت بیشتر بودن متراژ میتواند تقاضای دریافت اضافهقیمت نماید.
در این حالت، اساس قرارداد بر مبنای محاسبه جزئی (متری) بوده و دادگاه به راحتی حکم به پرداخت مبلغ تفاوت خواهد داد.
⚠️ نکته مهم در معاملات تجزیهناپذیر (مثل آپارتمان)
اگر موضوع معامله ملکی باشد که قابل تجزیه نیست (مثل آپارتمان یا یک واحد مستقل)، و معامله بر مبنای قیمت کلی صورت گرفته باشد، بسیاری از دادگاهها معتقدند که خریدار فقط میتواند معامله را فسخ کند و نمیتواند ادعای «پرداخت کسری ثمن» یا «مطالبه وجه بابت متراژ» داشته باشد، مگر در صورت توافق.
در این موارد، دعوای مطالبه مابهالتفاوت معمولاً مردود اعلام میشود مگر اینکه در قرارداد شرط خاصی وجود داشته باشد یا عرف منطقه چنین حقی را برای خریدار بشناسد.
قانون پیشفروش آپارتمانها و اختلاف متراژ (ماده ۷)
در پیشفروش ساختمانها، موضوع اختلاف در مساحت تحویلی نسبت به قرارداد، یکی از چالشبرانگیزترین مسائل میان پیشخریدار و سازنده است. به همین دلیل، قانونگذار در «قانون پیشفروش آپارتمانها مصوب ۱۳۸۹» راهکار مشخصی ارائه کرده است. ماده ۷ این قانون تعیین میکند که چه زمانی خریدار میتواند معامله را فسخ کند و در چه شرایطی تنها حق مطالبه مابهالتفاوت دارد.
🔹 مفاد ماده ۷ قانون پیشفروش: محدوده ۵ درصدی اختلاف متراژ
طبق ماده ۷ قانون پیشفروش آپارتمانها:
-
اگر اختلاف مساحت ملک نهایی با مقدار مندرج در قرارداد، تا ۵ درصد باشد، هیچیک از طرفین حق فسخ ندارند و فقط میتوانند مابهالتفاوت مالی را پرداخت یا دریافت کنند.
-
اگر اختلاف بیش از ۵ درصد باشد، پیشخریدار حق فسخ قرارداد را دارد؛ چه متراژ واقعی کمتر باشد، چه بیشتر.
📌 نمونه کاربردی از قانون پیشفروش
فرض کنید طبق قرارداد، آپارتمانی با متراژ ۱۰۰ متر از قرار متری ۱۰ میلیون تومان پیشخرید شده باشد:
-
اگر در زمان تحویل، متراژ آپارتمان ۹۶ متر باشد (۴٪ اختلاف): خریدار باید آن را بپذیرد؛ فقط ۴ متر مبلغ را میتواند پس بگیرد.
-
اگر متراژ ۹۳ متر باشد (۷٪ اختلاف): خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند یا مابهالتفاوت را با نرخ روز مطالبه کند.
⚖️ پرداخت مابهالتفاوت طبق قیمت روز یا قراردادی؟
در صورت تمایل خریدار به عدم فسخ قرارداد، ماده ۷ قانون پیشفروش تصریح میکند که:
-
اگر متراژ کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، فروشنده موظف است مابهالتفاوت را به نرخ روز پرداخت کند.
-
اگر متراژ بیشتر باشد، خریدار باید بر اساس قیمت مندرج در قرارداد پیشفروش (نه قیمت روز) مبلغ اضافه را به فروشنده بپردازد.
این تفاوت در نرخ پرداخت، نوعی حمایت قانونی از پیشخریدار محسوب میشود.
نمونه رای دادگاه در مورد مطالبه مابهالتفاوت کسری ملک
در دعاوی مربوط به کسری متراژ ملک، رویهی دادگاهها همیشه یکسان نیست. گاهی دادگاهها صرفاً حق فسخ را میپذیرند، گاهی هم در صورت وجود شرایط مشخص، حکم به پرداخت مابهالتفاوت صادر میکنند. در این بخش، به بررسی برخی نمونه آراء صادره از دادگاههای بدوی و تجدیدنظر درباره اختلاف مساحت ملک و مطالبه وجه بابت آن میپردازیم.
🧾 نمونه رأی: دادگاه بدوی در مطالبه وجه بابت کسری متراژ
در یک پرونده، خریدار ادعا میکند که ملکی به مساحت ۱۱۰ متر از فروشنده خریداری کرده ولی بر اساس سند رسمی و نظر کارشناس، ملک فقط ۱۰۲ متر است. قیمت معامله نیز از قرار متری ۹۰ میلیون تومان تنظیم شده بود.
🔹 استدلال دادگاه:
-
با توجه به اینکه ثمن معامله بر اساس متراژ تعیین شده و فروشنده نیز در قرارداد قید کرده که متراژ پس از تحویل نهایی، مبنای تسویه قرار میگیرد؛
-
و نیز طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی و اصل لزوم رعایت شروط قراردادی،
➤ فروشنده به پرداخت مابهالتفاوت کسری مساحت به نرخ قراردادی محکوم شد.
📌 رأی دیگر: دادگاه تجدیدنظر فقط حق فسخ را پذیرفت
در رأی شماره ۱۳۵۱ شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر تهران آمده است:
«چنانچه ملکی به شرط مقداری معین فروخته شود و بعد معلوم شود که متراژ آن کمتر یا بیشتر است، برای هر یک از طرفین صرفاً حق فسخ ایجاد میشود و مطالبهی بهای کسری مساحت بدون توافق قبلی فاقد مبنای قانونی است.»
📍 در این پرونده، چون فروشنده بهصراحت تعهدی در خصوص «محاسبه یا پرداخت تفاوت متراژ» نداده بود و قیمت معامله برای کل ملک تعیین شده بود، دادگاه دعوای خریدار برای دریافت مبلغ کسری را رد کرد.
📂 نتیجه رویه قضایی: دو جریان اصلی
۱. اگر در قرارداد شرط شده باشد که متراژ دقیق بعداً مبنای تسویه خواهد بود، و معامله به قیمت متری انجام شده باشد، دادگاهها به راحتی به پرداخت مابهالتفاوت به نفع خریدار یا فروشنده حکم میدهند.
۲. اگر مبنای معامله قیمت کلی بوده و توافقی بر محاسبه کسری/زیاده وجود نداشته باشد، تنها حق فسخ برای طرف متضرر وجود دارد و دعوای مالی پذیرفته نمیشود.
رای وحدت رویه در خصوص کسری مساحت
تا زمان نگارش این مقاله، هیچ رأی وحدت رویهای که به طور خاص و مستقیم به موضوع کسری یا اضافه متراژ ملک پرداخته باشد، از سوی هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر نشده است.
با این حال، در برخی پروندههای مهم، مانند دادنامه صادره از شعبه ۱۹ دیوان عالی کشور (شماره ۱۶۶/۷۲/۱۹)، دیوان عالی به نکات مهمی درباره شرط مساحت، حق فسخ و مطالبه مابهالتفاوت پرداخته است.
🧾 تحلیل رای مهم شعبه ۱۹ دیوان کشور (موضوع متراژ مفید آپارتمان)
در این پرونده، موضوع بر سر این بود که خریدار آپارتمانی را بر اساس ۲۵۵ متر مفید پیشخرید کرده ولی در سند رسمی، متراژ ۲۲۶/۳۱ متر درج شده بود.
فروشنده از پرداخت مابهالتفاوت امتناع کرده بود و دادگاه بدوی نیز دعوا را رد کرده بود.
🔹 دیوان کشور چه گفت؟
-
اشاره کرد که اگر در قرارداد صراحتاً قید شده باشد که تسویه نهایی بر اساس متراژ واقعی انجام شود،
-
و اگر معیار «بنا مفید» مشخص شده باشد، دادگاه مکلف به محاسبه مابهالتفاوت و الزام فروشنده به پرداخت وجه است.
دیوان در این رأی همچنین تاکید میکند که ماده ۴۱۰ قانون مدنی (خیار رؤیت و تخلف وصف) در اینگونه اختلافات قابل استناد نیست، بلکه باید ماده ۳۵۵ مدنظر باشد.
📌 رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ و تأثیر غیرمستقیم آن در بحث اختلاف مساحت
اگرچه رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ دیوان عالی کشور درباره «مستحقللغیر درآمدن مبیع» است، اما بعضی از حقوقدانان از مبنای آن برای اثبات لزوم پرداخت خسارت به نرخ روز در موارد مشابه، مثل کسری متراژ استفاده کردهاند.
در این تحلیل، اگر فروشنده با علم به کاهش متراژ، معامله را منعقد کرده یا در اصلاح آن کوتاهی کرده باشد، میتوان وی را به پرداخت خسارت متناسب با نرخ روز ملک محکوم کرد.
نمونه دادخواست مطالبه مابهالتفاوت کسری مساحت ملک
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام و احترامبر اساس مبایعهنامه مورخ …، اینجانب یک واحد آپارتمان واقع در … را به مساحت ۱۱۰ متر مربع از خوانده خریداری نمودهام. قیمت معامله نیز از قرار هر متر مربع … ریال تعیین شده است.پس از انتقال رسمی و دریافت پایانکار/صورتمجلس تفکیکی، مشخص شد که مساحت واقعی ملک فقط ۱۰۲ متر مربع میباشد. این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری نیز تأیید گردیده است (پیوست ۲).
با توجه به اینکه:
مبنای قیمتگذاری ملک «متری» بوده است؛
در قرارداد تصریح شده که در صورت اختلاف در متراژ، محاسبه براساس نرخ متری انجام خواهد شد؛
و اینجانب خواهان فسخ معامله نبوده و قصد استفاده از ملک را دارم؛
لذا، با استناد به مواد ۳۵۵، ۳۸۴ و ۳۸۶ قانون مدنی و همچنین ماده ۱۰ قانون مدنی در خصوص لزوم اجرای شروط قراردادی، تقاضای صدور حکم به پرداخت مبلغ … ریال (معادل ۸ متر کسری × … ریال نرخ هر متر) بهعنوان مابهالتفاوت متراژ پرداختشده اضافی را دارم.
همچنین با توجه به ضرورت انجام هزینههای دادرسی، حقالوکاله و اتلاف وقت، استدعای صدور حکم به پرداخت کلیه خسارات قانونی را نیز دارم.
📎 ضمائم:
تصویر مصدق مبایعهنامه مورخ …
تصویر سند رسمی / پایانکار شهرداری / صورتمجلس تفکیکی
نظریه کارشناسی رسمی دادگستری
فیش واریز هزینه دادرسی
تصویر اظهارنامه ارسالی (در صورت وجود)
وکالتنامه وکیل (در صورت وجود)
با تشکر
نام و نام خانوادگی
امضاء – تاریخ
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون کسری متراژ ملک مطرح شده است:
❓ من یه آپارتمان خریدم که توی قولنامه نوشته بودن ۱۲۰ متر، ولی بعد از تحویل دیدم توی سند رسمی زده ۱۱۲ متر! آیا میتونم از فروشنده شکایت کنم که مابهالتفاوتو پس بده؟
✅ اگر در قرارداد قیمت بهصورت «متری» توافق شده باشه، یا نوشته باشن که اختلاف متراژ بعداً محاسبه میشه، شما میتونی از فروشنده بابت اون ۸ متر مابهالتفاوت قیمت رو بگیری. اما اگه قیمت ملک کلی بوده (مثلاً نوشته شده: ۳ میلیارد برای کل ملک) و شرطی برای متراژ نذاشته باشین، فقط حق فسخ معامله داری، نه شکایت برای پول کسری.
❓ من یه زمین خریدم که توی سند ۵۰۰ متر بود، ولی نقشهبردار گفت فقط ۴۷۵ متره. فروشنده میگه مسئول نیست چون من خودم زمینو دیدم. واقعاً نمیتونم کاری بکنم؟
✅ صرف دیدن زمین باعث از بین رفتن حقت نمیشه. اگر در سند یا قرارداد صراحتاً نوشته باشه که ملک به شرط ۵۰۰ متر فروخته شده، شما طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، حق فسخ یا گرفتن مابهالتفاوت رو داری. ولی اگه قیمت کلی بوده و شرطی درباره متراژ وجود نداشته، معمولاً فقط حق فسخ قبل از انتقال سند داری و دادگاه ممکنه دعوای مطالبه وجه رو نپذیره.
❓ ما یه پیشفروش آپارتمان انجام دادیم به متراژ ۹۵ متر، اما موقع تحویل گفتن که متراژ مفیدش ۸۹ متره! اختلافش ۶ متره. میتونیم قرارداد رو فسخ کنیم؟
✅ بله. چون طبق ماده ۷ قانون پیشفروش آپارتمانها، اگه اختلاف متراژ از ۵ درصد بیشتر باشه، پیشخریدار حق فسخ داره. توی این مثال، اختلاف حدوداً ۶/۳ درصد نیست، بلکه ۶ متر از ۹۵ متر یعنی حدود ۶.۳٪ کسری، پس شما حق فسخ دارید. اگر نخواهید فسخ کنید، میتونید مابهالتفاوت اون ۶ متر رو هم به نرخ روز از فروشنده مطالبه کنید.