یکی از اختلافات رایج میان مالک و مستاجر در قراردادهای اجاره، مسئله پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان است. بسیاری از افراد هنگام بروز خرابی در تاسیسات ساختمان مانند کولر، موتورخانه، لولهکشی یا آبگرمکن نمیدانند که هزینه تعمیر آن بر عهده چه کسی است. گاهی مالک معتقد است مستاجر باید هزینه را پرداخت کند و در مقابل مستاجر نیز این مسئولیت را متوجه صاحبخانه میداند.
قانون مدنی برای جلوگیری از چنین اختلافاتی، چارچوب مشخصی تعیین کرده و تعمیرات را به دو دسته تعمیرات اساسی و تعمیرات جزئی تقسیم کرده است. در این مقاله بهصورت کامل بررسی میکنیم که هزینه تعمیرات با مالک است یا مستاجر و در مواردی مانند خرابی پمپ آب، موتورخانه، کولر، آبگرمکن و گرفتگی لوله فاضلاب چه کسی مسئول پرداخت هزینه خواهد بود.
هزینه تعمیرات آپارتمان با مالک است یا مستاجر؟
در بسیاری از قراردادهای اجاره، یکی از مهمترین اختلافاتی که میان موجر و مستاجر ایجاد میشود مربوط به پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان است. زمانی که بخشی از تاسیسات یا تجهیزات ملک دچار خرابی میشود، این سؤال مطرح میشود که هزینه تعمیر آن بر عهده چه کسی است.
قانون مدنی برای حل این مسئله، تعمیرات ساختمان را به دو دسته تعمیرات اساسی و تعمیرات جزئی تقسیم کرده و برای هر کدام مسئول مشخصی در نظر گرفته است. در نتیجه برای پاسخ به این سؤال که هزینه تعمیرات با مالک است یا مستاجر، باید ابتدا نوع تعمیرات مشخص شود.
⚖️ تعمیرات اساسی ساختمان معمولاً بر عهده مالک است
تعمیرات اساسی به تعمیراتی گفته میشود که به ساختار و تاسیسات اصلی ساختمان مربوط میشوند و بدون انجام آنها امکان استفاده متعارف از ملک وجود ندارد. این دسته از تعمیرات معمولاً هزینههای نسبتاً سنگینی دارند و طبق قانون و عرف معاملات اجاره، پرداخت آنها بر عهده مالک است. برخی از مهمترین نمونههای تعمیرات اساسی عبارتند از:
- تعمیر یا تعویض سیستمهای گرمایشی و سرمایشی اصلی مانند موتورخانه، پکیج یا کولر
- تعمیر لولهکشی آب، گاز و فاضلاب ساختمان
- تعمیر سیمکشی برق و تاسیسات اصلی برق
- تعمیر آسانسور و درب برقی پارکینگ
- رفع مشکلات اساسی در سقف، دیوار، پشتبام و سازه ساختمان
در چنین مواردی، چون خرابی به زیرساخت ساختمان مربوط است، مالک موظف است شرایط مناسب برای استفاده از ملک را فراهم کند و هزینه تعمیر را بپردازد.
📌 تعمیرات جزئی و مصرفی معمولاً با مستاجر است
در مقابل، برخی از تعمیرات مربوط به استفاده روزمره از ملک هستند و هزینه زیادی ندارند. این نوع تعمیرات در دسته تعمیرات جزئی قرار میگیرند و معمولاً بر عهده مستاجر هستند، زیرا این خرابیها در طول زمان و به دلیل استفاده از وسایل و امکانات خانه ایجاد میشوند. از جمله رایجترین تعمیرات جزئی میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- تعویض لامپها و روشناییهای سوخته
- تعویض واشر شیر آب یا رفع چکه کردن شیرآلات
- تعمیرات جزئی کلید و پریز برق
- تعویض پوشال کولر آبی
- تعمیر جزئی قفل درب یا دستگیرهها
این موارد معمولاً هزینههای نگهداری و مصرفی ملک محسوب میشوند و در عرف اجارهنشینی، پرداخت آنها بر عهده مستاجر است.
چه تعمیراتی بهطور معمول بر عهده مالک است؟
در قراردادهای اجاره، بسیاری از خرابیهایی که در ساختمان رخ میدهد مربوط به تاسیسات اصلی و زیرساختهای ملک است. این نوع تعمیرات در دسته تعمیرات اساسی قرار میگیرند و طبق قانون و عرف معاملات اجاره، هزینه آنها معمولاً بر عهده مالک است.
دلیل این موضوع آن است که مالک موظف است ملکی را در اختیار مستاجر قرار دهد که برای سکونت و استفاده متعارف مناسب باشد. بنابراین اگر خرابی به بخشهای اصلی ساختمان یا تجهیزات اساسی آن مربوط باشد، مالک باید هزینه تعمیر آن را پرداخت کند. در ادامه به برخی از رایجترین مواردی که معمولاً در این دسته قرار میگیرند اشاره میکنیم.
🚿 هزینه خرابی پمپ آب در مجتمع مسکونی با مالک است یا مستاجر؟
پمپ آب در بسیاری از مجتمعهای مسکونی برای تامین فشار مناسب آب استفاده میشود و معمولاً در بخش مشاعات ساختمان قرار دارد. از آنجا که پمپ آب یکی از تجهیزات اصلی تاسیسات ساختمان محسوب میشود، تعمیر یا تعویض آن در اغلب موارد بر عهده مالک یا مجموعه مالکین ساختمان است.
در مجتمعهای مسکونی، هزینه تعمیر پمپ آب معمولاً از محل شارژ ساختمان یا سهم مالکین پرداخت میشود. بنابراین مستاجر به طور مستقیم مسئول پرداخت هزینه تعمیر پمپ نیست، مگر اینکه در قرارداد اجاره توافق دیگری شده باشد یا خرابی به دلیل استفاده نادرست مستاجر ایجاد شده باشد.
🔥 هزینه تعمیر موتورخانه با مالک است یا مستاجر؟
موتورخانه یکی از مهمترین بخشهای تاسیسات ساختمان محسوب میشود و وظیفه تامین گرمایش و آب گرم واحدها را بر عهده دارد. به همین دلیل خرابی موتورخانه معمولاً در دسته تعمیرات اساسی ساختمان قرار میگیرد.
در صورتی که قطعات اصلی موتورخانه مانند مشعل، دیگ، منبع آب گرم یا سیستم لولهکشی دچار خرابی شوند، هزینه تعمیر آن معمولاً بر عهده مالک یا مالکین ساختمان است. زیرا این تجهیزات جزو زیرساختهای اصلی ساختمان محسوب میشوند و بدون آنها استفاده از ملک دشوار خواهد شد.
با این حال هزینههای مربوط به سرویسهای دورهای یا نگهداری معمول موتورخانه ممکن است در قالب شارژ ساختمان از ساکنان دریافت شود.
❄️ هزینه تعمیر کولر با مستاجر است یا مالک؟
کولر یکی از تجهیزات اصلی رفاهی در بسیاری از واحدهای مسکونی است. اگر کولر هنگام تحویل خانه سالم و قابل استفاده باشد، مسئولیت برخی هزینههای جزئی نگهداری آن ممکن است با مستاجر باشد. اما در صورتی که خرابی کولر به دلیل فرسودگی دستگاه یا نقص فنی اساسی ایجاد شده باشد، معمولاً هزینه تعمیر بر عهده مالک خواهد بود. برای مثال:
- سوختن موتور کولر
- خرابی قطعات اصلی کولر گازی
- مشکلات اساسی در بدنه یا سیستم کولر
این موارد معمولاً در دسته تعمیرات اساسی قرار میگیرند و مالک باید هزینه آنها را پرداخت کند. در مقابل، مواردی مانند تعویض پوشال کولر آبی یا سرویسهای ساده معمولاً به عنوان هزینههای جزئی شناخته میشوند.
🚿 هزینه تعمیر آبگرمکن با مستاجر است یا موجر؟
آبگرمکن نیز از جمله تجهیزاتی است که وجود آن برای استفاده متعارف از ملک ضروری است. به همین دلیل اگر آبگرمکن به دلیل فرسودگی، نقص فنی یا خرابی قطعات اصلی دچار مشکل شود، معمولاً مالک موظف است هزینه تعمیر یا تعویض آن را پرداخت کند.
با این حال اگر خرابی آبگرمکن به دلیل استفاده نادرست یا دستکاری توسط مستاجر ایجاد شده باشد، ممکن است مستاجر مسئول پرداخت هزینه تعمیر شناخته شود. به طور کلی میتوان گفت هر زمان که خرابی تجهیزات اصلی ساختمان ناشی از استهلاک طبیعی یا مشکلات فنی دستگاه باشد، مسئولیت تعمیر آن بر عهده مالک خواهد بود.
چه تعمیراتی معمولاً بر عهده مستاجر است؟
در کنار تعمیرات اساسی که پرداخت آنها معمولاً بر عهده مالک است، برخی هزینههای تعمیراتی نیز وجود دارد که به دلیل استفاده روزمره از ملک ایجاد میشوند. این دسته از هزینهها در حقوق اجاره به عنوان تعمیرات جزئی یا مصرفی شناخته میشوند و در اغلب موارد مستاجر باید آنها را پرداخت کند. دلیل این موضوع آن است که این نوع خرابیها معمولاً در اثر استفاده از امکانات خانه در طول مدت سکونت مستاجر ایجاد میشود و ارتباط مستقیمی با نگهداری روزانه از ملک دارد.
البته باید توجه داشت که اگر خرابی ناشی از فرسودگی تجهیزات ساختمان باشد، حتی اگر مربوط به وسایل داخل واحد باشد، ممکن است مسئولیت تعمیر همچنان بر عهده مالک باشد. بنابراین تشخیص اینکه یک خرابی جزئی است یا اساسی، نقش مهمی در تعیین مسئول پرداخت هزینه دارد.
🚰 شیر آب با مالک است یا مستاجر؟
یکی از سوالات رایج در آپارتمانهای اجارهای این است که هزینه تعمیر شیر آب با مالک است یا مستاجر. در این مورد باید نوع خرابی بررسی شود. اگر مشکل شیر آب مربوط به موارد سادهای مانند چکه کردن، تعویض واشر یا مغزی شیر باشد، معمولاً این هزینهها در دسته تعمیرات جزئی قرار میگیرند و مستاجر باید آن را پرداخت کند. به عنوان مثال موارد زیر معمولاً با مستاجر است:
- تعویض واشر شیر آب
- تعمیر چکه کردن شیرآلات
- تعویض شلنگهای ساده زیر سینک
- تنظیم یا تعویض قطعات مصرفی شیرآلات
اما اگر خرابی شیر آب ناشی از فرسودگی کامل شیرآلات یا مشکل در لولهکشی داخل دیوار باشد، ممکن است در دسته تعمیرات اساسی قرار بگیرد و در این صورت مالک مسئول پرداخت هزینه خواهد بود.
💡 هزینههای مصرفی و نگهداری روزمره ساختمان
علاوه بر تعمیر شیرآلات، برخی هزینههای دیگر نیز وجود دارد که به طور معمول در دسته هزینههای مصرفی و نگهداری روزمره ملک قرار میگیرند و مستاجر باید آنها را پرداخت کند. از جمله این هزینهها میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- تعویض لامپها و روشناییهای سوخته
- تعمیر یا تعویض کلید و پریز برق
- تعویض پوشال کولر آبی
- تعمیر جزئی قفل دربها و دستگیرهها
- تعمیرات ساده مربوط به تهویه سرویسها
این موارد معمولاً هزینههای کوچکی هستند که در طول مدت سکونت مستاجر ایجاد میشوند و در عرف معاملات اجاره نیز پرداخت آنها بر عهده مستاجر قرار دارد.
📌 خساراتی که مستاجر ایجاد میکند
علاوه بر تعمیرات جزئی، اگر مستاجر در اثر بیاحتیاطی، استفاده نادرست یا تخریب عمدی به بخشی از ساختمان آسیب وارد کند، موظف است هزینه جبران خسارت را پرداخت کند. این موضوع حتی در قانون مدنی نیز مورد تاکید قرار گرفته است.
برای مثال در موارد زیر مستاجر باید خسارت را جبران کند:
- ایجاد آسیب در دیوارها یا کابینتها
- شکستن شیشهها یا دربها
- وارد شدن آسیب به تجهیزات ساختمان در اثر استفاده نادرست
- ایجاد خرابی در تاسیسات ساختمان به دلیل سهلانگاری
در چنین شرایطی، حتی اگر خرابی مربوط به بخش مهمی از ساختمان باشد، چون علت آن رفتار مستاجر بوده است، مسئولیت پرداخت هزینه بر عهده او خواهد بود.
هزینه گرفتگی لوله فاضلاب با مالک است یا مستاجر؟
یکی از مشکلات رایج در آپارتمانهای اجارهای گرفتگی لولههای فاضلاب است. زمانی که این مشکل به وجود میآید، معمولاً این سؤال مطرح میشود که هزینه لولهبازکنی یا تعمیر لوله فاضلاب بر عهده چه کسی است. در پاسخ باید گفت که تعیین مسئول پرداخت هزینه به علت ایجاد گرفتگی لولهها بستگی دارد. در برخی موارد این مشکل ناشی از فرسودگی یا نقص در سیستم لولهکشی ساختمان است و در برخی موارد نیز به دلیل استفاده نادرست از سیستم فاضلاب توسط ساکنان ایجاد میشود. بنابراین برای تشخیص مسئول پرداخت هزینه، باید ابتدا علت گرفتگی لوله مشخص شود.
🔧 گرفتگی لوله فاضلاب به دلیل فرسودگی یا مشکل در لولهکشی ساختمان
اگر گرفتگی لولهها به دلیل فرسودگی سیستم لولهکشی، نقص در ساختار ساختمان یا مشکلات زیرساختی ایجاد شده باشد، معمولاً این موضوع در دسته تعمیرات اساسی قرار میگیرد. در چنین شرایطی مالک موظف است هزینه تعمیر یا لولهبازکنی را پرداخت کند، زیرا سیستم لولهکشی یکی از تاسیسات اصلی ساختمان محسوب میشود. برای مثال در موارد زیر هزینه معمولاً بر عهده مالک است:
- گرفتگی لولهها به دلیل رسوب یا فرسودگی لولههای قدیمی
- انسداد لولههای اصلی فاضلاب ساختمان
- مشکلات ناشی از نصب غیر اصولی یا طراحی نامناسب سیستم فاضلاب
- وجود مشکل در لولههای مشترک یا مشاعات ساختمان
در این شرایط مستاجر نقشی در ایجاد مشکل نداشته و مسئولیتی نیز در پرداخت هزینه نخواهد داشت.
🚫 گرفتگی لوله فاضلاب به دلیل استفاده نادرست مستاجر
در برخی موارد گرفتگی لولهها ناشی از استفاده نادرست از سیستم فاضلاب است. برای مثال ریختن مواد نامناسب در سینک یا توالت میتواند باعث انسداد لولهها شود. در چنین شرایطی معمولاً مسئولیت پرداخت هزینه لولهبازکنی بر عهده مستاجر خواهد بود. نمونههایی از این موارد عبارتند از:
- انداختن دستمال کاغذی، دستمال مرطوب یا مواد غیرقابل تجزیه در توالت
- ریختن چربی، روغن یا مواد غذایی در سینک ظرفشویی
- انداختن اشیای سخت یا زباله در لولههای فاضلاب
- ایجاد انسداد لولهها به دلیل بیاحتیاطی یا سهلانگاری
در چنین شرایطی چون خرابی ناشی از استفاده نادرست مستاجر بوده است، هزینه رفع گرفتگی معمولاً باید توسط مستاجر پرداخت شود.
📌 گرفتگی لوله فاضلاب در ابتدای اجاره
گاهی ممکن است مستاجر در همان ابتدای ورود به خانه متوجه شود که لولههای فاضلاب دچار گرفتگی هستند. در این حالت، اگر مشخص شود که مشکل قبل از شروع قرارداد اجاره وجود داشته است، مسئولیت رفع آن بر عهده مالک خواهد بود.
به همین دلیل توصیه میشود مستاجران هنگام تحویل گرفتن خانه، وضعیت لولهکشی و تاسیسات ساختمان را بررسی کنند تا در صورت وجود مشکل، آن را همان ابتدا به مالک اطلاع دهند. این کار میتواند از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کند.
اگر مالک هزینه تعمیرات را پرداخت نکند مستاجر چه کاری میتواند انجام دهد؟
گاهی ممکن است در یک واحد اجارهای خرابیهایی ایجاد شود که طبق قانون، پرداخت هزینه آنها بر عهده مالک باشد؛ اما مالک در زمان مناسب برای رفع مشکل یا پرداخت هزینه اقدام نکند. در چنین شرایطی مستاجر میتواند از راهکارهای قانونی استفاده کند تا هم مشکل ساختمان برطرف شود و هم بتواند هزینههای پرداختی خود را مطالبه کند. قانون برای چنین مواقعی راهحلهایی پیشبینی کرده است تا از تضییع حقوق مستاجر جلوگیری شود.
📞 اطلاع دادن خرابی به مالک و درخواست تعمیر
اولین اقدامی که مستاجر باید انجام دهد اطلاع دادن خرابی به مالک است. بهتر است مستاجر در همان زمان بروز مشکل، موضوع را با صاحبخانه در میان بگذارد و از او بخواهد که برای رفع خرابی اقدام کند. در بسیاری از موارد با همین هماهنگی ساده مشکل برطرف میشود و نیازی به اقدامات قانونی نخواهد بود.
🧾 انجام تعمیرات با اجازه مالک و کسر هزینه از اجارهبها
اگر مالک برای رفع خرابی اقدام نکند، مستاجر میتواند با هماهنگی و توافق قبلی با مالک، هزینه تعمیرات را خودش پرداخت کند و سپس مبلغ آن را از اجارهبهای ماهانه کسر نماید. در این حالت چند نکته مهم باید رعایت شود:
- بهتر است اجازه مالک به صورت کتبی دریافت شود
- تمامی فاکتورهای تعمیرات نگهداری شود
- هزینهها به طور دقیق ثبت و مستند شوند
وجود فاکتور و مدارک معتبر باعث میشود در صورت بروز اختلاف، مستاجر بتواند هزینه پرداختی خود را به طور قانونی مطالبه کند.
⚖️ مراجعه به شورای حل اختلاف و درخواست تأمین دلیل
در صورتی که مالک همچنان از انجام تعمیرات خودداری کند و مستاجر نتواند با توافق مشکل را حل کند، مستاجر میتواند از طریق مراجع قانونی اقدام کند. یکی از مهمترین راهکارها در چنین شرایطی مراجعه به شورای حل اختلاف و درخواست تأمین دلیل است. تأمین دلیل به این معناست که:
- خرابی موجود توسط کارشناس بررسی و ثبت میشود
- میزان خسارت و هزینه تعمیر مشخص میشود
- گزارش کارشناسی به عنوان مدرک قانونی ثبت میشود
پس از انجام این مراحل، اگر مالک همچنان از پرداخت هزینه خودداری کند، مستاجر میتواند تعمیرات لازم را انجام دهد و سپس هزینه آن را از مالک مطالبه کند یا از اجارهبها کسر نماید.