در بسیاری از قراردادهای اجاره ملک تجاری، اختلاف بین موجر و مستأجر ممکن است منجر به لزوم تخلیه سریع ملک شود. اگر مدت اجاره به پایان رسیده و مستأجر همچنان از تحویل ملک خودداری می‌کند، قانون این امکان را فراهم کرده که موجر بتواند بدون طی مراحل طولانی دادگاه، از طریق دستور تخلیه فوری اقدام کند.
این دستور، فرآیندی ساده‌تر و سریع‌تر از حکم تخلیه عادی بوده و به‌شرط احراز شرایط قانونی، از سوی شورای حل اختلاف صادر می‌شود. در این مقاله، تمرکز ما بر ارائه نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری ملک تجاری و آموزش دقیق تنظیم و ثبت آن است.
منظور از دستور تخلیه فوری ملک تجاری چیست؟
در مواردی که مدت اجاره ملک تجاری به پایان رسیده و مستأجر از تخلیه آن خودداری می‌کند، قانون‌گذار این امکان را فراهم کرده تا موجر بتواند بدون طی روند کامل و زمان‌بر دادگاه، از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح، درخواست دستور تخلیه ملک تجاری بدهد.
📝 تعریف دستور تخلیه فوری
دستور تخلیه فوری، تصمیمی قضایی اما غیر ماهوی است که در شرایط خاص و در وقت فوق‌العاده و بدون تشریفات دادرسی صادر می‌شود. این دستور، با هدف حمایت از موجران و پیشگیری از سوءاستفاده مستأجران در مواردی چون پایان یافتن مدت اجاره، عدم تمدید قرارداد یا عدم پرداخت اجاره‌بها، صادر می‌شود.
✅ ویژگی‌های مهم دستور تخلیه
- رسیدگی سریع و بدون تعیین وقت جلسه
- غیرقابل اعتراض و تجدیدنظر
- قابلیت اجرا ظرف ۳ روز پس از ابلاغ
- نیازمند احراز شرایط خاص قانونی (که در هدینگ بعدی گفته خواهد شد)
📌 توجه: دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است و فقط در قراردادهای عادی، کتبی و دارای شرایط خاص قابل صدور است. در ادامه این شرایط را بررسی می‌کنیم.
شرایط قانونی لازم برای صدور دستور تخلیه فوری ملک تجاری
برای اینکه موجر بتواند به‌جای طرح دعوای طولانی تخلیه، از مزایای دستور تخلیه فوری استفاده کند، باید چند شرط کاملاً مشخص و قانونی را رعایت کرده باشد. این شرایط هم از قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و هم از آیین‌نامه اجرایی آن و اصلاحات ۱۴۰۳ برگرفته شده‌اند.
✅ شرایط ۴گانه اصلی دستور تخلیه فوری
- قرارداد اجاره باید کتبی باشد
- قرارداد باید دارای امضای حداقل دو نفر شاهد باشد
- مدت اجاره منقضی شده باشد
- قرارداد مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد (نه قانون ۱۳۵۶ یا روابط قدیمی‌تر)
📌 اگر حتی یکی از این شرایط وجود نداشته باشد، امکان صدور دستور تخلیه فوری نیست و باید از طریق طرح دعوای حکم تخلیه اقدام شود.
📝 شرایط تکمیلی طبق اصلاحیه ۱۴۰۳
در خصوص قراردادهای جدید که از تاریخ ۱۰ اردیبهشت ۱۴۰۳ به بعد تنظیم شده‌اند، موارد زیر نیز الزامی است:
- ثبت قرارداد در سامانه ثبت معاملات املاک یا سامانه خودنویس
- دریافت کد رهگیری معتبر
- ذکر کامل مدت اجاره، مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه
- تأیید دو شاهد در سامانه
📌 اگر قرارداد در سامانه ثبت نشده باشد یا فاقد کد رهگیری باشد، دستور تخلیه فوری صادر نمی‌شود؛ حتی اگر قرارداد کتبی و دارای شاهد باشد.
نمونه متن دادخواست دستور تخلیه فوری ملک تجاری
در این قسمت، یک نمونه کاربردی از دادخواست دستور تخلیه فوری ملک تجاری ارائه می‌شود که می‌توانید آن را متناسب با مشخصات پرونده خود ویرایش کرده و در دفتر خدمات قضایی ثبت کنید:
خواهان: ……………… فرزند ……………… به شماره ملی ………………
نشانی: …………………………………………………………………………
خوانده: ……………… فرزند ……………… به شماره ملی ………………
نشانی: …………………………………………………………………………
خواسته: صدور دستور تخلیه فوری ملک تجاری
شرح دادخواست:
احتراماً، به استحضار می‌رساند اینجانب طبق قرارداد اجاره شماره ……… مورخ …………، ملک تجاری خود واقع در …………………… را به خوانده اجاره داده‌ام. با توجه به اتمام مدت قرارداد در تاریخ ………… و امتناع نامبرده از تخلیه ملک، و با عنایت به کتبی بودن قرارداد و امضای آن توسط دو شاهد، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری ملک تجاری موردنظر را از آن مقام محترم دارم.
با تشکر
نام و امضا
دلایل و مستندات:
- تصویر قرارداد اجاره دارای دو شاهد
- تصویر مدارک شناسایی
- گواهی پایان مدت قرارداد
- کد رهگیری سامانه ثبت معاملات
نحوه تنظیم و ثبت دادخواست دستور تخلیه فوری
برای دریافت دستور تخلیه فوری ملک تجاری، صرف داشتن قرارداد کافی نیست؛ بلکه باید از طریق تنظیم دادخواست دقیق و ارائه آن به مرجع صالح اقدام کنید. این فرایند ساده‌تر از دادخواست‌های حقوقی معمول است، اما رعایت نکات شکلی و قانونی آن الزامی است.
📌 مرجع صالح برای دستور تخلیه فوری
در حال حاضر، طبق قانون و رویه قضایی:
- شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد.
- اگر قرارداد رسمی یا دارای چک/سفته باشد، ممکن است دادگاه حقوقی هم صلاحیت داشته باشد، ولی در اغلب موارد، شورا رسیدگی می‌کند.
✅ مراحل ثبت دادخواست تخلیه فوری
- تهیه دادخواست با اطلاعات کامل (در ادامه نمونه آن می‌آید)
- پیوست مدارک الزامی (قرارداد اجاره، کارت ملی موجر، قبوض ملک، …)
- ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
- پرداخت هزینه دادرسی (بسیار کمتر از دعوای حقوقی تخلیه)
- بررسی توسط قاضی شورای حل اختلاف و صدور دستور تخلیه در صورت احراز شرایط
📌 این دادخواست، برخلاف دعوای تخلیه عادی، معمولاً بدون تعیین جلسه رسیدگی و در وقت فوق‌العاده صادر می‌شود.