در روابط میان موجر و مستأجر، یکی از موارد پرچالش، تحویل عین مستأجره در ابتدای قرارداد یا پایان مدت اجاره است. گاهی اوقات، موجر از تحویل ملک خودداری می‌کند یا مستأجر پس از پایان اجاره، ملک را تخلیه و تحویل نمی‌دهد. در چنین شرایطی، قانون‌گذار برای حمایت از حقوق طرفین، راهکارهای قانونی خاصی را پیش‌بینی کرده است که مهم‌ترین آن‌ها، طرح دادخواست تحویل عین مستأجره در دادگاه یا شورای حل اختلاف است.
این مقاله، با رویکردی کاملاً عملی و تخصصی، علاوه بر بررسی مبانی قانونی و شرایط طرح دعوا، چندین نمونه آماده دادخواست تحویل عین مستأجره را در اختیار شما قرار می‌دهد تا بتوانید سریع‌تر و با دقت بیشتر، اقدام قانونی خود را آغاز کنید. در ادامه با ما همراه باشید.
دادخواست تحویل عین مستأجره چیست و در چه مواردی مطرح می‌شود؟
دادخواست تحویل عین مستأجره، شکایتی حقوقی است که یکی از طرفین قرارداد اجاره (موجر یا مستأجر) به دادگاه یا شورای حل اختلاف ارائه می‌دهد تا طرف مقابل را ملزم به تحویل ملک کند. اگر موجر از تحویل ملک در آغاز اجاره خودداری کند، مستأجر می‌تواند این دادخواست را ثبت کند. همچنین اگر مستأجر پس از پایان قرارداد، ملک را تخلیه و تحویل ندهد، موجر با این دادخواست، خواهان تحویل عین مستأجره خواهد شد. این دعوا با استناد به مواد ۴۷۵، ۴۷۶ و ۴۹۴ قانون مدنی مطرح می‌شود.
📌 چه زمانی موجر باید دادخواست بدهد؟
اگر مستأجر با وجود پایان قرارداد، ملک را تخلیه نکرده و تحویل نمی‌دهد، موجر می‌تواند برای گرفتن حکم قضایی تخلیه، دادخواست «الزام به تحویل عین مستأجره» را به دادگاه یا شورای حل اختلاف ارائه کند. این حالت معمولاً زمانی اتفاق می‌افتد که:
- مدت اجاره به پایان رسیده و تمدید نشده
- مستأجر ملک را تخلیه نکرده
- مستأجر از تحویل کلید خودداری می‌کند
- بین طرفین اختلاف بر سر تحویل وجود دارد
📌 چه زمانی مستأجر می‌تواند دادخواست بدهد؟
در برخی موارد، این موجر است که از تحویل عین مستأجره در آغاز قرارداد خودداری می‌کند. مثلاً:
- ملک هنوز در تصرف شخص ثالث است
- قرارداد اجاره تنظیم شده اما تحویل انجام نشده
- موجر به‌دلایل شخصی از تحویل ملک خودداری می‌کند
در این حالت، مستأجر می‌تواند با دادخواست الزام موجر به تحویل عین مستأجره، حق خود را پیگیری کند.
تفاوت با دادخواست تخلیه
دقت شود که دعوای «تحویل عین مستأجره» با دعوای «تخلیه» متفاوت است. دعوای تخلیه بیشتر ناظر به پایان مدت اجاره یا تخلف مستأجر است، در حالی که دعوای تحویل ممکن است حتی پیش از آغاز بهره‌برداری از ملک یا بلافاصله پس از اتمام قرارداد مطرح شود.
مبنای قانونی و رویه: مواد کلیدی قانون مدنی و قوانین موجر و مستأجر
برای طرح دعوای تحویل عین مستأجره، استناد به مواد قانونی صحیح، نقش مهمی در موفقیت پرونده دارد. قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر، مقررات روشنی در این زمینه دارند که هم موجر و هم مستأجر می‌توانند با تکیه بر آن‌ها، حقوق خود را مطالبه کنند.
⚖️ مواد مهم قانون مدنی
- 📌 ماده ۴۷۵ قانون مدنی: موجر باید عین مستأجره را در وضعیتی که برای استفاده مورد نظر مناسب است، به مستأجر تحویل دهد. این ماده اساس الزام موجر به تحویل ملک در ابتدای قرارداد را شکل می‌دهد.
- 📌 ماده ۴۷۶ قانون مدنی: مستأجر می‌تواند مطالبه خسارت کند اگر موجر در تحویل تأخیر کند یا ملک آماده استفاده نباشد.
- 📌 ماده ۴۸۶ قانون مدنی: اگر عین مستأجره در اثنای اجاره بدون تقصیر مستأجر خراب شود، اجاره منفسخ می‌شود. این ماده در مواردی کاربرد دارد که تحویل ملک به‌دلیل زوال یا خرابی امکان‌پذیر نیست.
- 📌 ماده ۴۹۴ قانون مدنی: با پایان مدت اجاره، مستأجر باید عین مستأجره را به موجر تحویل دهد. اگر از این کار امتناع کند، موجر حق طرح دعوا برای تحویل را دارد.
⚖️ قوانین روابط موجر و مستأجر
در دو قانون اصلی ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ نیز مقررات مهمی درباره تحویل یا تخلیه عین مستأجره آمده است:
- در قانون ۱۳۷۶، تمرکز بر قراردادهای رسمی و اجاره‌نامه‌های کتبی است و به مالک امکان می‌دهد با مراجعه به شورای حل اختلاف، در صورت پایان قرارداد یا تخلف، ملک را تحویل بگیرد.
- در قانون ۱۳۵۶ که بر اجاره های قدیمی‌تر و بدون قرارداد رسمی اعمال می‌شود، تشریفات بیشتری برای تخلیه و تحویل در نظر گرفته شده است، از جمله احکام قطعی دادگاه.
در هر دو قانون، تحویل عین مستأجره به‌عنوان یکی از آثار پایان رابطه استیجاری یا نقض آن، به رسمیت شناخته شده است.
شرایط اقامه دعوا و مرجع صالح: از قرارداد تا ادله اثبات
برای اینکه دادگاه یا شورای حل اختلاف به دعوای تحویل عین مستأجره رسیدگی کند، خواهان باید شرایط شکلی و ماهوی مشخصی را رعایت کند. این شرایط بر اساس اصول آیین دادرسی مدنی و قواعد عمومی قراردادها تنظیم شده‌اند.
📌 وجود قرارداد اجاره معتبر
اولین شرط مهم، وجود قرارداد اجاره کتبی یا شفاهی معتبر بین طرفین است. هرچند قرارداد کتبی در اثبات رابطه استیجاری ارجح است، اما حتی قرارداد شفاهی نیز در صورت وجود دلایل دیگر مانند شهادت شهود، رسید پرداخت اجاره، قبض ودیعه یا مکاتبات طرفین قابل استناد است.
📌 تعیین موعد تحویل
در قرارداد باید زمان تحویل عین مستأجره (در آغاز یا پایان اجاره) مشخص شده باشد. اگر موعد مشخص نباشد، اصل بر تحویل فوری است. در صورت اختلاف، دادگاه به عرف و مفاد قرارداد رجوع می‌کند.
📌 ادله اثباتی در دعوا
خواهان باید برای اثبات ادعای خود مدارک مستند ارائه دهد:
- قرارداد اجاره (رسمی یا عادی)
- اظهارنامه رسمی مبنی بر مطالبه تحویل
- اسناد پرداخت وجه یا ودیعه
- شهادت شهود یا گزارش کارشناس (در موارد خاص)
در نبود قرارداد، وجود سایر شواهد و قرائن می‌تواند دال بر رابطه استیجاری و تعهد به تحویل باشد.
⚖️ مرجع صالح برای رسیدگی
📌 اگر بهای خواسته (مثلاً ارزش اجاره‌بهای ماهانه × مدت اجاره یا قیمت ملک) تا ۲۰۰ میلیون تومان باشد، مرجع صالح شورای حل اختلاف است. در غیر این‌صورت، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد.
نمونه دادخواست الزام موجر به تحویل عین مستأجره
یکی از مهم‌ترین کاربردهای عملی این مقاله، ارائه نمونه دادخواست‌های آماده و قابل ویرایش برای کاربران است. در این بخش، فرم‌هایی ارائه می‌شود که در مواردی مثل عدم تحویل ملک توسط موجر در ابتدای اجاره کاربرد دارند.
📝 الزام موجر به تحویل عین مستأجره (ملک مسکونی)
ریاست محترم شورای حل اختلاف/دادگاه محترم عمومی حقوقی
با سلام؛
احتراماً به استحضار می‌رساند اینجانب … فرزند … به موجب قرارداد اجاره مورخ … یک واحد مسکونی به نشانی … از خوانده محترم آقای/خانم … اجاره نموده‌ام. علیرغم پرداخت کامل ودیعه و اجاره‌بهای ماه اول، ایشان از تحویل مورد اجاره امتناع نموده و با گذشت مدت قابل‌توجه، همچنان از انجام تعهد خود خودداری می‌کند.
نظر به اینکه عدم تحویل ملک موجب ورود خسارت و اخلال در سکونت اینجانب شده و علیرغم ارسال اظهارنامه شماره … مورخ … نیز اقدامی صورت نگرفته است، مستنداً به ماده ۴۷۵ و ۴۷۶ قانون مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح زیر را دارم:
**خواسته**:
الزام خوانده به تحویل عین مستأجره (ملک مسکونی به نشانی فوق)**دلایل و مستندات**:
1. قرارداد اجاره
2. اظهارنامه رسمی
3. رسید پرداخت ودیعه
4. سایر قرائن و شواهد در صورت نیازبا تشکر
امضاء و تاریخ
📝الزام موجر به تحویل عین مستأجره (ملک تجاری)
در مواردی که موضوع اجاره، یک مغازه یا واحد تجاری است، و موجر به دلایلی مانند عدم تخلیه توسط مستأجر قبلی یا اختلافات خانوادگی از تحویل ملک خودداری می‌کند، از این نمونه استفاده می‌شود:
ریاست محترم شورای حل اختلاف/دادگاه محترم عمومی
با سلام؛
اینجانب … به موجب قرارداد اجاره مورخ … یک باب مغازه واقع در … را از خوانده محترم اجاره نمودم. متأسفانه علیرغم توافق، ملک فوق‌الذکر به‌دلیل تعلل یا خودداری خوانده، به بنده تحویل داده نشده است.
با عنایت به ماده ۴۷۵ قانون مدنی و تعهد صریح مندرج در قرارداد، تقاضای صدور حکم به شرح زیر را دارم:
**خواسته**:
الزام خوانده به تحویل عین مستأجره (ملک تجاری)**دلایل و مستندات**:
1. قرارداد اجاره
2. مکاتبات طرفین
3. اظهارنامه رسمی
4. نظریه کارشناس در صورت لزومبا تقدیم احترام
امضاء
نمونه دادخواست الزام مستأجر به تخلیه و تحویل عین مستأجره (پس از انقضای مدت)
در پایان مدت اجاره، مستأجر موظف است ملک را تخلیه کرده و تحویل موجر دهد. اگر از این کار خودداری کند، موجر می‌تواند با تنظیم دادخواست حقوقی، الزام وی را به تحویل عین مستأجره بخواهد. در این بخش، دو نمونه مهم برای شرایط مسکونی و تجاری ارائه می‌شود.
ریاست محترم شورای حل اختلاف/دادگاه محترم عمومی حقوقی
با احترام؛
اینجانب … به موجب قرارداد اجاره مورخ … یک واحد مسکونی واقع در … را به خوانده محترم آقای/خانم … اجاره داده‌ام. مدت اجاره در تاریخ … به پایان رسیده و علیرغم پیگیری‌های مکرر، مستأجر از تخلیه و تحویل ملک خودداری می‌نماید.
لذا با استناد به ماده ۴۹۴ قانون مدنی و ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ذیل را دارم:
**خواسته**:
الزام خوانده به تخلیه و تحویل عین مستأجره**دلایل و مستندات**:
1. قرارداد اجاره
2. اظهارنامه تخلیه
3. گواهی پایان اجاره
4. شهود (در صورت لزوم)با تقدیم احترام
امضاء
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون دادخواست تخلیه عین مستاجره را مشاهده می فرمایید:
❓ من مستأجرم و قرارداد اجاره‌ام سه هفته پیش شروع شده، اما موجر هنوز ملک را تحویل نداده و می‌گه درگیر تخلیه مستأجر قبلی هست. می‌تونم شکایت کنم؟
✅ بله، شما می‌توانید دادخواست «الزام موجر به تحویل عین مستأجره» را تنظیم کنید. بر اساس ماده ۴۷۵ قانون مدنی، موجر مکلف است عین مستأجره را در موعد مقرر تحویل دهد. تاخیر در این موضوع، تخلف محسوب شده و شما حق دارید با ارائه قرارداد اجاره و اظهارنامه، از شورای حل اختلاف یا دادگاه درخواست رسیدگی کنید.
❓ قرارداد اجاره ملک تجاری من ۲ ماه پیش تموم شده، اما مستأجر هنوز مغازه رو تخلیه نکرده. آیا باید اول ودیعه رو پس بدم تا تخلیه کنه؟
✅ از نظر قانونی، تخلیه ملک و استرداد ودیعه دو موضوع جدا هستند. مستأجر موظف است پس از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه و تحویل دهد. اگر بین شما اختلافی درباره مبلغ ودیعه وجود دارد، می‌توانید آن را جداگانه پیگیری کنید. اما تأخیر در تحویل، موجبات طرح دعوا و مطالبه خسارت از سوی موجر را فراهم می‌کند.
❓ من مالک یک خانه‌ام و می‌خوام از مستأجرم شکایت کنم چون بعد از پایان قرارداد، کلید رو تحویل نمی‌ده. آیا بدون قرارداد هم می‌تونم شکایت کنم؟
✅ بله، حتی در صورت نداشتن قرارداد مکتوب، اگر بتوانید رابطه استیجاری را با دلایلی مانند قبض ودیعه، پیامک، اظهارات شهود یا پرداخت اجاره اثبات کنید، می‌توانید دادخواست «الزام به تخلیه و تحویل عین مستأجره» را تنظیم کرده و از دادگاه یا شورای حل اختلاف پیگیری نمایید.