قرارداد اجاره، یکی از رایج‌ترین قراردادهای ملکی در ایران است که در ظاهر ساده اما در اجرا گاه با چالش‌هایی جدی مواجه می‌شود؛ از جمله مهم‌ترین آن‌ها، امتناع مستاجر از تخلیه ملک پس از پایان قرارداد یا تخلف از مفاد آن است. در چنین شرایطی، مالک بدون داشتن حکم قضایی، حق تخلیه ملک را ندارد و هرگونه اقدام شخصی می‌تواند تبعات کیفری به‌دنبال داشته باشد. از این رو، شناخت دقیق نحوه گرفتن حکم تخلیه مستاجر و آشنایی با مراحل حقوقی، مدارک مورد نیاز، و مراجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی، امری ضروری برای هر موجر محسوب می‌شود.
در این مقاله، به صورت گام‌به‌گام و کاربردی به بررسی مسیر قانونی اخذ حکم تخلیه، از ارسال اظهارنامه تا اجرای حکم نهایی می‌پردازیم. همچنین تفاوت بین حکم و دستور تخلیه، شرایط خاص قراردادهای رسمی و عادی، چالش‌های متداول و نکات کلیدی برای تسریع روند حقوقی را مرور خواهیم کرد. اگر شما نیز با مستاجری مواجه‌اید که ملک را تخلیه نمی‌کند، این راهنما دقیقاً برای شماست.
حکم تخلیه مستاجر چیست و در چه مواردی صادر می‌شود؟
زمانی که مستاجر با وجود پایان یافتن قرارداد یا ارتکاب تخلفاتی از تخلیه ملک خودداری کند، تنها راه قانونی برای بازپس‌گیری ملک، دریافت حکم تخلیه از مراجع قضایی یا ثبتی است. این حکم، دستور رسمی مرجع صالح مبنی بر خروج مستاجر از ملک و تحویل آن به مالک می‌باشد و در صورت صدور، الزام‌آور و قابل اجرا توسط نیروی انتظامی است.
📌 تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه
گرچه گاهی این دو اصطلاح به جای هم به‌کار می‌روند، اما در رویه حقوقی تفاوت‌های مهمی دارند:
- دستور تخلیه فوری مستاجر معمولاً برای قراردادهای رسمی یا دارای کد رهگیری و با امضای دو شاهد معتبر صادر می‌شود و فرآیند ساده‌تری دارد؛ بدون رسیدگی قضایی، در شورای حل اختلاف بررسی شده و قابل اعتراض نیست.
- حکم تخلیه نتیجه‌ی یک فرآیند دادرسی در دادگاه یا شورای حل اختلاف است، نیاز به برگزاری جلسه، ارائه دفاعیات و بررسی اسناد دارد و قابل تجدیدنظرخواهی نیز می‌باشد.
📌 مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود
حکم تخلیه صرفاً در صورتی صادر می‌شود که مالک بتواند وجود یکی از شرایط زیر را اثبات کند:
- انقضای مدت قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک
- عدم پرداخت اجاره بها به مدت مشخص
- استفاده غیرقانونی یا غیرمجاز از ملک
- تعدی یا تفریط مستاجر نسبت به عین مستاجره
- فسخ قرارداد اجاره به موجب رأی دادگاه
در همه این موارد، مالک باید با ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و طی کردن روند دادرسی، حکم تخلیه مستاجر را از مرجع قضایی یا ثبتی دریافت کرده و سپس اقدام به تخلیه رسمی ملک نماید.
چه زمانی می‌توان برای تخلیه مستاجر اقدام کرد؟
یکی از مهم‌ترین پرسش‌هایی که بسیاری از مالکان با آن مواجه هستند، این است که آیا صرف مالک بودن، امکان گرفتن حکم تخلیه را فراهم می‌کند؟ پاسخ منفی است. قانونگذار، شرایط مشخص و محدودی را برای صدور حکم تخلیه تعیین کرده و موجر تنها در این موارد می‌تواند اقدام قانونی کند.
📌 انقضای مدت اجاره
مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، با پایان یافتن مدت اجاره، مالک می‌تواند تقاضای تخلیه ملک را مطرح کند؛ چه قرارداد اجاره رسمی باشد و چه عادی. در صورت رسمی بودن قرارداد، این درخواست از طریق اداره ثبت انجام می‌شود و در صورت عادی بودن، از طریق مرجع قضایی (معمولاً شورای حل اختلاف).
📌 عدم پرداخت اجاره بها
اگر مستاجر اجاره‌بهای تعیین‌شده را برای مدت سه ماه متوالی پرداخت نکند، مالک می‌تواند به استناد ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، ابتدا قرارداد را فسخ کرده و سپس برای دریافت حکم تخلیه اقدام نماید. همچنین امکان دریافت اجور معوقه و کسر آن از مبلغ ودیعه نیز وجود دارد.
توجه: در قراردادهای رسمی، حتی بدون نیاز به حکم دادگاه، می‌توان مستقیماً از طریق دفترخانه تقاضای صدور اجراییه کرد.
📌 تخلف از مفاد قرارداد
عدم رعایت مفاد قرارداد از سوی مستاجر، مانند تغییر کاربری ملک، اجاره دادن ملک به غیر بدون رضایت مالک، یا عدم نگهداری صحیح از ملک، از دیگر دلایلی است که می‌تواند موجب فسخ قرارداد و زمینه‌ساز صدور حکم تخلیه شود.
📌 استفاده خارج از توافق از ملک
مطابق ماده ۴۹۲ قانون مدنی، اگر مستاجر ملک را در غیر موضوع توافق‌شده در اجاره‌نامه استفاده کند (مثلاً تبدیل واحد مسکونی به کارگاه صنعتی)، و امکان منع او وجود نداشته باشد، موجر حق فسخ و پیگیری حکم تخلیه دارد.
📌 تعدی و تفریط
مطابق ماده ۴۸۷ قانون مدنی، اگر مستاجر در حفظ و نگهداری ملک کوتاهی کند (تفریط) یا عمداً خسارت وارد سازد (تعدی)، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و برای تخلیه اقامه دعوی کند.
نحوه گرفتن حکم تخلیه مستاجر گام به گام
برای آنکه موجر بتواند به‌طور قانونی و مؤثر مستاجر را ملزم به تخلیه ملک نماید، لازم است مراحلی مشخص را طی کند. این فرآیند به صورت گام‌به‌گام، از ارسال اخطار اولیه آغاز شده و تا اجرای نهایی حکم توسط کلانتری یا واحد اجرای احکام ادامه می‌یابد.
📌 مرحله اول: ارسال اظهارنامه رسمی یا اخطار کتبی
گرچه در برخی موارد (مانند پایان مدت اجاره)، ارسال اظهارنامه الزامی نیست، اما فرستادن اخطار کتبی یا ثبت اظهارنامه الکترونیکی قضایی پیش از ثبت دادخواست، نشانه حسن نیت مالک و یک مدرک اثباتی مهم در روند رسیدگی است. در این اظهارنامه، باید از مستاجر خواسته شود ظرف مدت مشخصی (مثلاً ۱۰ روز) ملک را تخلیه کند.
📌 مرحله دوم: ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
اگر مستاجر پس از دریافت اظهارنامه ملک را تخلیه نکند، مالک باید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست تخلیه را ثبت نماید.
در متن دادخواست باید موارد زیر ذکر شود:
- مشخصات کامل موجر و مستاجر
- مشخصات ملک
- مدت و تاریخ پایان قرارداد
- دلایل قانونی درخواست تخلیه (مثلاً انقضای مدت، عدم پرداخت اجاره، تغییر کاربری و…)
- مدارک پیوست‌شده (قرارداد، سند، اظهارنامه و…)
📌 مرحله سوم: پرداخت هزینه دادرسی
هزینه دادرسی برای دعوای تخلیه در سال ۱۴۰۴ به عنوان دعوای غیر مالی محاسبه می‌شود. این مبلغ معمولاً بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان است و باید در زمان ثبت دادخواست پرداخت گردد.
📌 مرحله چهارم: برگزاری جلسه رسیدگی
مرجع رسیدگی (دادگاه یا شورای حل اختلاف) زمان جلسه را تعیین می‌کند. در این جلسه، مالک باید:
-
اصل یا کپی اجاره‌نامه
-
سند مالکیت
-
دلایل نقض قرارداد توسط مستاجر
-
کپی اظهارنامه (در صورت ارسال)
را ارائه کند.
📌 مرحله پنجم: صدور و ابلاغ حکم تخلیه
اگر قاضی به این نتیجه برسد که رابطه استیجاری تمام شده یا تخلف مستاجر احراز شده است، حکم تخلیه صادر خواهد شد.
این حکم به مستاجر ابلاغ رسمی می‌شود و در آن، مهلتی برای تخلیه ملک (معمولاً بین ۳ تا ۷ روز) تعیین می‌شود.
📌 مرحله ششم: تجدیدنظرخواهی مستاجر (در صورت وجود حق اعتراض)
در صورتی که حکم صادر شده حکم قضایی (نه دستور تخلیه) باشد، مستاجر می‌تواند ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ، درخواست تجدیدنظر بدهد. در این صورت، تا صدور رأی نهایی دادگاه تجدیدنظر، اجرای حکم متوقف می‌شود.
❗در دستور تخلیه فوری، حق اعتراض وجود ندارد.
📌 مرحله هفتم: اجرای حکم تخلیه
پس از قطعیت حکم (یا در دستور تخلیه فوری)، مالک می‌تواند با مراجعه به واحد اجرای احکام یا دایره اجرای ثبت (در قراردادهای رسمی)، درخواست اجرای حکم تخلیه را ثبت کند. در این مرحله، با همراهی مأمور اجرای احکام یا کلانتری، ملک به‌صورت رسمی تخلیه خواهد شد و در اختیار مالک قرار می‌گیرد.
نحوه گرفتن حکم تخلیه برای قراردادهای عادی و رسمی
یکی از عوامل تعیین‌کننده در سرعت و پیچیدگی دریافت حکم تخلیه، نوع قرارداد اجاره است. بسته به اینکه قرارداد عادی یا رسمی باشد، مسیر حقوقی متفاوتی پیش روی مالک قرار می‌گیرد.
⚖️ قرارداد عادی: مسیر قضایی و نیاز به صدور حکم
قرارداد عادی، به قراردادهایی گفته می‌شود که در دفاتر مشاور املاک یا به‌صورت دست‌نویس میان موجر و مستاجر تنظیم می‌شوند و فاقد ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی هستند. برای تخلیه بر اساس این نوع قرارداد:
-
مالک باید ابتدا دادخواست تخلیه را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند.
-
وجود امضای دو شاهد ذیل قرارداد، طبق قانون جدید مسکن، برای صدور دستور تخلیه فوری الزامی است.
-
اگر شرایط دستور تخلیه فوری فراهم نباشد (مثل نبود شاهد یا وجود اختلاف در مدت قرارداد)، دادگاه وارد رسیدگی شده و حکم تخلیه قضایی صادر می‌کند.
-
پس از صدور و قطعیت حکم، اجرای آن توسط اجرای احکام یا کلانتری انجام می‌شود.
✅ نکته: در این نوع قرارداد، مستاجر حق تجدیدنظرخواهی دارد مگر آنکه دستور تخلیه فوری صادر شده باشد.
⚖️ قرارداد رسمی: مسیر ثبت و صدور اجراییه بدون دادگاه
اگر اجاره‌نامه در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، مسیر تخلیه ساده‌تر و سریع‌تر است. اجاره‌نامه رسمی، «لازم‌الاجرا» است و موجر می‌تواند مستقیماً:
-
به دفترخانه تنظیم‌کننده سند مراجعه کند.
-
درخواست صدور اجراییه تخلیه و وصول اجور معوقه را بدهد.
-
دفترخانه، اجراییه را به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک ارسال می‌کند.
-
اجرای ثبت، طی مدت حداکثر ۷۲ ساعت، اقدام به تخلیه می‌نماید.
✅ مزیت: در این حالت، نیازی به دادگاه یا شورای حل اختلاف نیست و حکم قابل اعتراض هم نیست.
📌 مقایسه عملی دو نوع قرارداد:
| مورد مقایسه | قرارداد عادی | قرارداد رسمی |
|---|---|---|
| مبدأ رسیدگی | دادگاه یا شورای حل اختلاف | دفترخانه رسمی و اداره ثبت |
| امکان اعتراض | وجود دارد (در حکم قضایی) | ندارد (در اجراییه ثبت) |
| نیاز به امضای شهود | برای دستور تخلیه فوری الزامی است | الزامی نیست |
| مدت اجرای تخلیه | معمولاً ۲ هفته تا ۳ ماه | ظرف ۴۸ تا ۷۲ ساعت پس از صدور اجراییه |
| هزینه رسیدگی | هزینه دادرسی دارد | فقط هزینه ثبت و اجرای سند |
نقش شورای حل اختلاف و دادگاه در صدور حکم تخلیه
یکی از سؤالات کلیدی برای مالکان این است که برای گرفتن حکم تخلیه باید به دادگاه مراجعه کرد یا شورای حل اختلاف؟ پاسخ به این سؤال به عوامل مختلفی از جمله نوع قرارداد، مبلغ اجاره، و موضوع دعوا بستگی دارد. قانون برای هر یک از این موارد، مرجع خاصی را مشخص کرده است.
📌 شورای حل اختلاف؛ مرجع رسیدگی به دعاوی ساده‌تر
مطابق ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف، اگر موضوع تخلیه مربوط به املاک مسکونی باشد و مبلغ رهن یا اجاره کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان باشد، صلاحیت رسیدگی با شورای حل اختلاف است. این شورا به برخی دعاوی تخلیه نیز به صورت فوری و بدون امکان تجدیدنظر رسیدگی می‌کند.
-
موارد صلاحیت شورا:
-
قراردادهای عادی با پایان مدت اجاره
-
دعاوی تخلیه با مبلغ اجاره پایین
-
دعوای دستور تخلیه فوری بدون جلسه رسیدگی
-
✅ مثال: اگر اجاره‌نامه مسکونی بدون کد رهگیری با مبلغ رهن ۱۰۰ میلیون تومان تنظیم شده باشد، شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی است.
⚖️ دادگاه حقوقی؛ مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه پیچیده‌تر
در مواردی که دعوا پیچیده‌تر است یا شرایط شورای حل اختلاف فراهم نیست، دادگاه عمومی حقوقی مرجع صالح خواهد بود:
-
مواردی که نیاز به بررسی تخلفات، فسخ قرارداد، تعدی یا تفریط وجود دارد
-
قراردادهای رسمی یا اجاره‌نامه‌هایی با رهن یا اجاره بالای ۲۰۰ میلیون تومان
-
دعاوی مربوط به املاک تجاری، ملک مشاع، یا موارد نیازمند تفسیر قضایی
✅ نکته: چنانچه اجاره‌نامه رسمی باشد و از طریق اجرای ثبت نتوان حکم گرفت (مثلاً به دلیل اختلاف در شرایط قرارداد)، دادگاه حقوقی مسیر مناسب برای رسیدگی خواهد بود.
📌 مقایسه‌ی صلاحیت دو مرجع:
| ملاک تشخیص مرجع | شورای حل اختلاف | دادگاه حقوقی |
|---|---|---|
| نوع قرارداد | عادی، غیررسمی | رسمی، اختلاف‌برانگیز یا تجاری |
| مبلغ اجاره/رهن | زیر ۲۰۰ میلیون تومان | بالاتر از ۲۰۰ میلیون تومان |
| نوع دعوا | ساده و فوری (پایان مدت، اجور معوقه) | تخلف، فسخ، تعدی و تفریط، قراردادهای قدیمی |
| امکان اعتراض | در بیشتر موارد وجود ندارد | وجود دارد و تابع آیین دادرسی مدنی است |
مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر
برای اینکه مرجع قضایی یا ثبتی بتواند به‌درستی در مورد تخلیه ملک تصمیم‌گیری کند، مالک باید مدارک کامل و قابل استنادی را ارائه دهد. نقص در مدارک، می‌تواند روند صدور حکم تخلیه را طولانی و پیچیده کند. در ادامه، فهرست مهم‌ترین مدارک مورد نیاز برای ثبت و پیگیری دعوای تخلیه آورده شده است.
📌 ۱. سند مالکیت ملک
اولین و مهم‌ترین مدرک، سند رسمی مالکیت ملک یا مدرکی دال بر تصرف قانونی است. در صورتی که ملک مشاع باشد، ارائه سند مشاع و اثبات مالکیت نسبی کافی است.
✅ اگر سند به نام وراث یا نماینده قانونی باشد، ارائه وکالت‌نامه یا گواهی انحصار وراثت نیز ضروری خواهد بود.
📌 ۲. قرارداد اجاره
-
در صورتی که قرارداد کتبی وجود دارد (رسمی یا عادی)، ارائه نسخه‌ی کامل آن الزامی است.
-
اگر قرارداد به‌صورت شفاهی تمدید شده یا موجود نیست، مالک می‌تواند از رسید پرداخت اجاره‌بها، شهادت شهود، یا مکاتبات پیامکی برای اثبات رابطه استیجاری استفاده کند.
⚠️ نکته مهم: برای دستور تخلیه فوری، قرارداد باید دارای امضای دو شاهد معتبر باشد.
📌 ۳. مدارک هویتی مالک
-
اصل و تصویر کارت ملی و شناسنامه مالک
-
در صورت داشتن وکیل، وکالت‌نامه رسمی و مدارک شناسایی وکیل
📌 ۴. اظهارنامه رسمی (در صورت ارسال)
اگر مالک پیش از ثبت دادخواست، اظهارنامه‌ای رسمی برای تخلیه ارسال کرده باشد، ارائه نسخه چاپی با مهر ثبت سامانه ثنا می‌تواند روند رسیدگی را تسهیل کند و نشان‌دهنده حسن نیت وی باشد.
📌 ۵. گواهی کد رهگیری (در صورت وجود)
اگر قرارداد اجاره از طریق سامانه املاک و مستغلات ثبت شده باشد، ارائه گواهی کد رهگیری اعتبار بیشتری به رابطه استیجاری می‌دهد و در صدور دستور یا حکم تخلیه مؤثر است.
نحوه اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری یا مأمور اجرای احکام
پس از صدور و قطعیت حکم تخلیه، یا صدور دستور تخلیه فوری، مرحله حساس و تعیین‌کننده بعدی، اجرای حکم است. بسیاری از مالکان گمان می‌کنند صرف صدور حکم، پایان کار است؛ اما اجرای آن نیاز به طی تشریفاتی دارد که بدون آگاهی از آن، ممکن است دچار تأخیر یا مشکل شوند.
📌 صدور اجراییه توسط مرجع قضایی یا اداره ثبت
-
اگر حکم تخلیه توسط دادگاه یا شورای حل اختلاف صادر شده باشد، مالک باید از همان مرجع، درخواست صدور اجراییه کند.
-
اگر قرارداد رسمی بوده و اجراییه از طریق دفترخانه رسمی صادر شده باشد، این اجراییه به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک ارجاع می‌شود.
در هر دو حالت، مالک باید مدارک زیر را به همراه داشته باشد:
- اصل حکم یا دستور تخلیه
- اصل سند مالکیت
- کارت شناسایی
- رسید پرداخت ودیعه مستاجر (در صورت وجود)
📌 ابلاغ اجراییه به مستاجر
پس از صدور اجراییه، مرجع اجرا (اجرای احکام یا ثبت) آن را به مستاجر ابلاغ می‌کند. از این لحظه، مستاجر معمولاً ۷۲ ساعت مهلت دارد تا به‌صورت داوطلبانه ملک را تخلیه کند.
⚠️ توجه: در برخی موارد، شورای حل اختلاف ممکن است مهلت بیشتری (تا یک هفته) برای تخلیه در نظر بگیرد، اما در دستورات فوری این زمان محدود است.
📌 حضور مأمور برای اجرای حکم تخلیه
اگر مستاجر در مهلت مقرر ملک را تخلیه نکند، مأمور اجرای احکام یا کلانتری به محل مراجعه کرده و با حضور مالک، عملیات تخلیه را اجرا می‌کند. این عملیات شامل:
- صورت‌جلسه تخلیه ملک
- خروج اثاثیه مستاجر
- تحویل ملک به مالک
- بستن درب و نصب پلمب در صورت نیاز
📌 نکات مهم هنگام اجرای حکم
- مالک موظف است مبلغ ودیعه (پول پیش) را قبل از تخلیه به مستاجر پرداخت کند و رسید آن را ارائه دهد.
- اگر مستاجر در ملک حضور نداشته باشد، اثاثیه با نظارت کلانتری به مکان مشخص منتقل می‌شود.
- درگیری یا برخورد فیزیکی در روز اجرای حکم ممنوع است و موجب مسئولیت کیفری خواهد شد.
- اگر مستاجر مدعی ورود خسارت یا اعتراض به روند تخلیه باشد، باید جداگانه شکایت کند و اجرای حکم متوقف نمی‌شود مگر با دستور قضایی جدید.
چالش‌های احتمالی در مسیر گرفتن حکم تخلیه مستاجر
اگرچه مسیر قانونی اخذ و اجرای حکم تخلیه به‌وضوح در قانون مشخص شده، اما در عمل ممکن است چالش‌ها و موانعی پیش روی مالک قرار گیرد. آشنایی با این موارد می‌تواند به تسریع فرآیند، پیشگیری از اشتباهات و آمادگی برای دفاع در برابر اقدامات مستاجر کمک کند.
❌ اعتراض مستاجر به حکم تخلیه
اگر حکم تخلیه در قالب رأی دادگاه (نه دستور فوری) صادر شده باشد، مستاجر حق دارد ظرف ۲۰ روز از ابلاغ رأی، به آن اعتراض کند و تقاضای تجدیدنظر دهد. این امر می‌تواند اجرای حکم را به تعویق بیندازد، خصوصاً اگر پرونده به دادگاه تجدیدنظر ارجاع شود.
✅ راهکار: ارائه مستندات محکم و قرارداد معتبر، احتمال نقض رأی در تجدیدنظر را کاهش می‌دهد.
❌ صدور حکم تخلیه غیابی
اگر مستاجر در هیچ‌کدام از مراحل دادرسی حاضر نشود یا لایحه ارسال نکند، ممکن است حکم غیابی علیه او صادر شود.
در این حالت، مستاجر می‌تواند در مهلت ۲۰ روزه از تاریخ ابلاغ واقعی یا قانونی، تقاضای واخواهی بدهد.
⚠️ توجه: واخواهی، اجرای حکم را متوقف نمی‌کند مگر اینکه مرجع قضایی به‌صراحت توقف اجرای حکم را دستور دهد.
❌ تخلیه ملک مشاع
در صورتی که ملک مورد اجاره مشاعی باشد (یعنی چند مالک داشته باشد)، برای طرح دعوای تخلیه لازم است:
-
یا تمامی مالکین مشترکاً طرح دعوا کنند
-
یا یکی از آن‌ها با ارائه وکالت‌نامه از سایر مالکان اقدام کند
-
یا اثبات کند که مستاجر تنها در سهم او تصرف دارد (که معمولاً اثبات آن دشوار است)
✅ در غیر این صورت، دادگاه دعوا را رد خواهد کرد یا درخواست اصلاح دادخواست خواهد داد.
❌ نداشتن قرارداد کتبی یا شاهد معتبر
در برخی موارد، مالک ممکن است قرارداد کتبی اجاره نداشته باشد و مستاجر نیز منکر رابطه استیجاری شود. این موضوع فرآیند دریافت حکم تخلیه را پیچیده می‌کند. برای اثبات رابطه استیجاری می‌توان از موارد زیر استفاده کرد:
-
رسیدهای پرداخت اجاره
-
شهادت شهود
-
مکاتبات پیامکی یا پیام‌رسان
-
استعلام حساب بانکی (در صورت واریز اجاره)
⚠️ در فقدان دلایل معتبر، دعوای تخلیه ممکن است رد شود یا به اثبات رابطه استیجاری محدود شود.
مدت زمان معمول برای دریافت و اجرای حکم تخلیه
یکی از نگرانی‌های مهم مالکان این است که از لحظه ثبت دادخواست تخلیه تا زمان تحویل عملی ملک چه مدت زمانی باید منتظر ماند؟ پاسخ به این پرسش بسته به نوع قرارداد، مرجع رسیدگی، نحوه دفاع مستاجر و اعتراضات احتمالی، متغیر است. با این حال، می‌توان میانگین زمان‌ها را به‌صورت تقریبی براساس تجربه پرونده‌های مشابه مشخص کرد.
📌 مدت زمان صدور حکم بدوی
- در شورای حل اختلاف: اگر موضوع ساده و مستند باشد (مثل پایان قرارداد با اجاره‌نامه معتبر)، ظرف ۲۰ تا ۳۰ روز حکم صادر می‌شود.
- در دادگاه حقوقی: بسته به حجم پرونده‌ها و پیچیدگی دعوا، بین ۳۰ تا ۹۰ روز طول می‌کشد تا رأی بدوی صادر شود.
✅ راهکار: بارگذاری کامل مستندات و مراجعه به‌موقع، روند رسیدگی را تسریع می‌کند.
📌 مدت زمان اعتراض و تجدیدنظر
در صورتی که مستاجر به حکم صادر شده اعتراض کند، پرونده وارد مرحله تجدیدنظر خواهد شد. برای محاسبه آنلاین مهلت اعتراض می توانید از ابزار حقوق ایران لگال به صورت رایگان استفاده نمایید.
-
مهلت قانونی اعتراض: ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی
-
مدت زمان رسیدگی در دادگاه تجدیدنظر: معمولاً بین ۳۰ تا ۶۰ روز
⚠️ این مرحله در صورتی طی می‌شود که حکم تخلیه قابل تجدیدنظر باشد (نه دستور تخلیه فوری).
📌 مدت زمان صدور اجرائیه و اجرای تخلیه
پس از قطعی شدن حکم یا صدور دستور تخلیه:
-
صدور اجراییه: بین ۲ تا ۷ روز
-
ابلاغ به مستاجر: معمولاً ظرف ۲۴ ساعت پس از صدور اجراییه
-
مهلت داوطلبانه تخلیه: ۷۲ ساعت
-
در صورت عدم تخلیه: اجرای حکم توسط کلانتری یا اجرای ثبت ظرف حدود یک هفته
📌 جدول خلاصه مدت زمان اجرای مراحل مختلف:
| مرحله قانونی | مدت زمان تقریبی |
|---|---|
| صدور حکم بدوی در شورا | ۲۰ تا ۳۰ روز |
| صدور حکم بدوی در دادگاه | ۳۰ تا ۹۰ روز |
| مهلت اعتراض مستاجر | ۲۰ روز |
| رسیدگی در دادگاه تجدیدنظر | ۳۰ تا ۶۰ روز |
| صدور اجراییه و اخطار تخلیه | ۲ تا ۷ روز |
| مهلت تخلیه پس از اخطار | ۳ روز |
| اجرای حکم تخلیه توسط مرجع اجرا | ۵ تا ۱۰ روز پس از مهلت |
| مجموع زمان کل (بدون اعتراض) | حدود ۴۵ تا ۶۰ روز |
| مجموع زمان کل (با اعتراض) | حدود ۹۰ تا ۱۲۰ روز |
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون نحوه گرفتن دستور تخلیه مستاجر رو مشاهده می فرمایید که در قالب مشاوره حقوقی آنلاین مطرح شده است:
❓ حکم تخلیه به درب ساختمان چسبانده شده است. اگر مستاجر بعد از سه روز تخلیه نکند، مراحل بعدی چگونه است؟
✅ پس از صدور حکم تخلیه و ابلاغ آن (اعم از حضوری یا نصب روی درب)، اگر مستاجر در مهلت تعیین‌شده ملک را تخلیه نکند، واحد اجرای احکام با همکاری کلانتری وارد عمل می‌شود. معمولاً پس از پایان این مهلت، کلانتری با نظارت دادورز یا نماینده دادستان برای اجرای حکم وارد ملک می‌شود و عملیات تخلیه به‌صورت رسمی انجام خواهد شد.
❓ آیا حکم تخلیه قبل از اجرا به مستاجر ابلاغ می‌شود یا موجر می‌تواند بدون اطلاع مستاجر آن را اجرا کند؟
✅ خیر. اجرای حکم تخلیه بدون ابلاغ رسمی به مستاجر غیرقانونی است. ابلاغ رسمی به مستاجر از طریق سامانه ثنا یا نصب در محل انجام می‌شود و مستاجر از تاریخ ابلاغ، مهلت قانونی برای تخلیه دارد. پس از پایان این مهلت، در صورت عدم تخلیه، موجر می‌تواند تقاضای اجرای حکم کند.
❓ چه مراحلی پس از ابلاغ دستور تخلیه و انقضای مهلت یک هفته‌ای در صورت عدم تخلیه توسط مستاجر انجام می‌شود؟
✅ پس از پایان مهلت یک‌هفته‌ای و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، واحد اجرای احکام با همکاری کلانتری و در صورت لزوم با حضور نماینده دادستان، اقدامات اجرایی را آغاز می‌کند. این اقدامات شامل تنظیم صورت‌جلسه، تخلیه عملی ملک و تحویل آن به موجر خواهد بود.
❓ در صورتی که ملک مورد اجاره سند ندارد، آیا می‌توان حکم تخلیه برای بازگشت به منزل دریافت کرد؟
✅ بله، حتی اگر ملک فاقد سند رسمی باشد، در صورتی که مالک قرارداد اجاره معتبر ارائه دهد و نیاز شخصی خود را به اثبات برساند، می‌تواند برای تخلیه اقدام کند. مهر تعاونی، رسید پرداخت یا شهادت شهود نیز در اثبات مالکیت و نیاز به استفاده شخصی مؤثر است.
❓ پس از صدور دستور تخلیه به دلیل نیاز شخصی به ملک، چه مراحلی باید طی شود؟
✅ پس از صدور دستور تخلیه، مالک باید با مراجعه به واحد اجرای احکام تقاضای اجرای دستور را ثبت کند. پس از آن، اجرای حکم با حضور ضابطان قضایی و در صورت لزوم نماینده دادستان انجام می‌شود. اگر مستاجر مقاومت یا اعتراض کند، پیگیری قانونی و طرح شکایت مجدد لازم خواهد بود.