در دنیای معاملات املاک، یکی از روش‌هایی که افراد برای تعیین تکلیف دارایی‌های خود در آینده و خصوصاً پس از فوت استفاده می‌کنند، «عقد صلح عمری» است. این نوع قرارداد به مالک این امکان را می‌دهد که منافع مالی یا سکونتی ملک را تا پایان عمر در اختیار داشته باشد، در حالی‌که مالکیت رسمی ملک به شخص دیگری (متصالح) منتقل می‌شود. با اینکه صلح عمری در ظاهر راه‌حلی مطمئن و منعطف برای تنظیم وضعیت آتی اموال به نظر می‌رسد، اما در عمل با معایب و چالش‌های قابل‌توجهی همراه است.
از محدود شدن اختیارات مالک اصلی گرفته تا بار مالیاتی قابل توجه برای متصالح و بروز اختلافات خانوادگی، همگی نکاتی هستند که قبل از تنظیم چنین قراردادی باید با دقت بررسی شوند. در این مقاله، معایب صلح عمری را با نگاهی حقوقی و کاربردی مرور خواهیم کرد تا در تصمیم‌گیری آگاهانه شما نقش مؤثری ایفا کنیم.
از دست دادن مالکیت و کنترل عین در صلح عمری
وقتی فردی اقدام به تنظیم قرارداد صلح عمری می‌کند، در واقع مالکیت رسمی و قانونی ملک را به شخص دیگری منتقل می‌نماید، هرچند حق استفاده از منافع آن تا پایان عمر خود را برای خویش محفوظ نگه می‌دارد. همین انتقال مالکیت، منبع بسیاری از محدودیت‌ها و تبعات حقوقی برای مصالح خواهد بود.
در صلح عمری، برخلاف وصیت‌نامه یا هبه مشروط، مالکیت بلافاصله پس از ثبت قرارداد سند مالکیت از مصالح به متصالح در صلح عمری منتقل می‌شود. بنابراین، از نظر دفاتر ثبت و اداره ثبت اسناد، متصالح مالک جدید عین ملک محسوب می‌شود، هرچند منافع آن تا زمان مرگ مصالح در اختیار وی باقی مانده باشد.
🔹 مصالح دیگر نمی‌تواند ملک را بفروشد یا به رهن بگذارد
با از دست رفتن مالکیت رسمی، مصالح نمی‌تواند اقداماتی مانند فروش، رهن، انتقال رسمی یا وثیقه‌گذاری ملک انجام دهد. این موضوع، در مواقعی که فرد نیاز به نقدینگی فوری داشته باشد یا قصد دریافت تسهیلات بانکی را داشته باشد، به مشکلی جدی تبدیل خواهد شد.
📌 تنها حق انتفاع باقی می‌ماند
مصالح در عمل فقط حق انتفاع یا بهره‌برداری از ملک را دارد و نه مالکیت عین را. به این معنی که می‌تواند در ملک زندگی کند، آن را اجاره دهد یا از منافع آن استفاده نماید؛ اما هیچ‌گونه اختیار مالکانه نسبت به اصل ملک ندارد. این وضعیت در متون حقوقی تحت عنوان «مالکیت عریان» برای متصالح و «حق انتفاع» برای مصالح شناخته می‌شود.
با توجه به اینکه ملک دیگر تحت مالکیت مصالح نیست، امکان استفاده از آن در طرح‌های مشارکت در ساخت، وثیقه‌گذاری در مزایده‌های دولتی، یا سرمایه‌گذاری‌های بزرگ عملاً از بین می‌رود، مگر با اجازه متصالح یا فسخ قرارداد.
محدودیت‌های تصرف و بهره‌برداری برای مصالح
اگرچه در صلح عمری مصالح حق استفاده از ملک را تا پایان عمر خود حفظ می‌کند، اما این حق دارای محدودیت‌های مشخصی است که باعث می‌شود او نتواند مانند گذشته در ملک تصرف کامل داشته باشد. البته از صلح عمری برای انتقال اموال به فرزند استفاده می شود اما در نهایت موارد حقوقی میان متصالح و صلح کننده ممکن است پدید آید. این موضوع به‌ویژه در مواقعی که مصالح نیاز به انجام تغییرات یا استفاده خاص از ملک دارد، مشکلاتی ایجاد می‌کند.
مصالح مجاز است در ملک زندگی کند یا آن را اجاره دهد، اما نمی‌تواند در آن تصرفات اساسی مانند فروش، رهن یا انتقال قطعی انجام دهد. همچنین استفاده از ملک باید در حدود عرفی باشد و شامل تخریب یا بازسازی اساسی نمی‌شود، مگر با رضایت متصالح.
📌 ممنوعیت تغییرات اساسی
اقداماتی مانند ساخت طبقه جدید، تغییر کاربری مسکونی به تجاری، تخریب بنا و نوسازی از جمله مواردی هستند که مصالح بدون موافقت متصالح نمی‌تواند انجام دهد. چون مالک عین، یعنی متصالح، در این امور ذی‌حق است و قانون از مالک عین حمایت می‌کند.
📌 محدودیت در وثیقه‌گذاری یا دریافت وام
از آنجا که سند رسمی ملک به نام متصالح است، بانک‌ها و مؤسسات مالی صرفاً متصالح را به عنوان مالک قانونی می‌شناسند. بنابراین مصالح نمی‌تواند از ملک به عنوان وثیقه جهت دریافت وام یا تسهیلات مالی استفاده کند، حتی اگر حق انتفاع در اختیار او باشد.
⚖️ نمونه موردی رایج در دعاوی ملکی
در بسیاری از پرونده‌ها، مصالح تصور می‌کند همچنان مالک است و اقدام به واگذاری موقت، اجاره بلندمدت یا حتی مشارکت در ساخت می‌نماید؛ اما با اعتراض متصالح مواجه می‌شود و قراردادش از نظر دادگاه فاقد اعتبار شناخته می‌شود. این امر ناشی از عدم اطلاع کافی از حدود حقوقی در صلح عمری است.
ریسک‌های بازار: نقدشوندگی پایین و افت جذابیت ملک
یکی از معایب مهم صلح عمری، کاهش ارزش بازار و قابلیت نقدشوندگی ملکی است که تحت این نوع قرارداد قرار گرفته است. این ویژگی به‌ویژه برای متصالح یا وراث احتمالی او که ممکن است بخواهند از ملک استفاده اقتصادی کنند، دردسر ساز خواهد شد.
📌 حق انتفاع، مانعی برای فروش سریع ملک
در صلح عمری، متصالح مالک عین ملک است اما نمی‌تواند از آن بهره‌برداری کامل کند تا زمانی که حق انتفاع مصالح پایان یابد (معمولاً با فوت او). این یعنی اگر متصالح قصد فروش ملک را داشته باشد، خریدار نهایی ملکی را می‌خرد که تا زمان نامشخصی در اختیار شخص دیگری قرار دارد. همین موضوع، بسیاری از خریداران را منصرف می‌کند یا باعث افت قیمت می‌شود.
سرمایه‌گذاران حوزه املاک، ترجیح می‌دهند با ملک‌هایی وارد معامله شوند که بلافاصله قابلیت استفاده، بازسازی یا فروش داشته باشند. در مقابل، املاک تحت صلح عمری جذابیت کمتری دارند و اغلب با قیمتی کمتر از ارزش واقعی خود به فروش می‌رسند.
📌 عدم پذیرش توسط بانک‌ها برای وثیقه‌گذاری
بانک‌ها و مؤسسات مالی عموماً از پذیرش ملک‌هایی که دارای حق انتفاع مادام‌العمر هستند به عنوان وثیقه خودداری می‌کنند. دلیل آن هم روشن است: اگر مجبور به تملک و فروش ملک شوند، تا زمان پایان حق انتفاع مصالح نمی‌توانند از آن بهره‌برداری کنند.
📌 نیاز به شروط قراردادی جهت کنترل ریسک
در مواردی که فروش ملک در آینده مدنظر متصالح است، درج شروطی مانند الزام به کسب رضایت مصالح برای فروش، یا حق فسخ در صورت نیاز اضطراری، در متن قرارداد صلح عمری توصیه می‌شود. با این حال، این شروط هم همیشه قابلیت اجرایی کامل ندارند و گاهی از سوی دادگاه‌ها محدود تلقی می‌شوند.
مالیات در صلح عمری: «درآمد اتفاقی» و نکات حیاتی
یکی از مهم‌ترین و کمتر شناخته‌شده‌ترین معایب صلح عمری، بار مالیاتی قابل‌توجه آن است؛ به‌ویژه در مواردی که این قرارداد به‌صورت بلاعوض منعقد می‌شود. برخلاف تصور بسیاری، صلح عمری نه‌تنها از مالیات معاف نیست، بلکه ممکن است مشمول یکی از سنگین‌ترین انواع مالیات‌های مستقیم شود: مالیات بر درآمد اتفاقی.
📌 انتقال بلاعوض و شمول درآمد اتفاقی
بر اساس ماده ۱۱۹ قانون مالیات‌های مستقیم، صلح بلاعوض نوعی «درآمد اتفاقی» برای متصالح محسوب می‌شود. این یعنی فردی که مالکیت ملک را بدون پرداخت وجهی یا با مبلغی بسیار ناچیز دریافت کرده است، باید بابت این «سود ناگهانی» مالیات بپردازد. توجه داشته باشید که این نکته مهمی در تنظیم صلح عمری می باشد که در صورت رعایت آن می توان از آن اجتناب نمود.
📌 نرخ مالیات بر اساس ارزش معاملاتی
ماده ۱۲۰ قانون مالیات‌ها مشخص می‌کند که پایه محاسبه مالیات در صلح بلاعوض، «ارزش معاملاتی ملک» است، نه قیمت واقعی بازار. هرچند این موضوع ممکن است در نگاه اول به نفع متصالح باشد، اما باید توجه داشت که در بسیاری از مناطق شهری، ارزش معاملاتی به‌روزرسانی شده و نسبتاً بالاست، و می‌تواند مبلغ مالیات را به میلیون‌ها تومان برساند.
در جدول زیر می توانید نرخ مالیات بر درآمد اتفاقی را مشاهده نمایید:
| پایه مالیاتی سالانه (ریال) | نرخ مالیات |
|---|---|
| تا ۵۰۰ میلیون ریال (۵۰ میلیون تومان) | ۱۵٪ |
| از ۵۰۰ تا ۱ میلیارد ریال | ۲۰٪ |
| بالای ۱ میلیارد ریال | ۲۵٪ |
📌 زمان تعلق مالیات: نقطه ابهام قانونی
مطابق ماده ۱۲۲، در صلح‌هایی که منافع ملک برای مدت معین یا مادام‌العمر به مصالح تعلق دارد (یعنی صلح عمری)، تاریخ تعلق مالیات، زمانی است که حق انتفاع به پایان می‌رسد. این بدان معناست که متصالح ممکن است سال‌ها پس از عقد، ناگهان با مطالبه مالیاتی مواجه شود که ناشی از انتقال چند سال پیش است.
📌 تفاوت میان صلح بلاعوض، معوض و محاباتی
- در صلح بلاعوض، کل ارزش ملک مشمول مالیات اتفاقی است.
- در صلح معوض، اگر عوض واقعی نباشد یا به‌صورت صوری درج شود، مابه‌التفاوت ارزش‌ها مشمول مالیات اتفاقی می‌شود.
- در صلح محاباتی (مثلاً فروش به قیمت بسیار پایین)، اداره مالیات می‌تواند بخشی از تفاوت را درآمد تلقی کرده و مالیات بگیرد.
🔍 سناریوی رایج: غافلگیری مالیاتی پس از فوت مصالح
فرض کنید مصالح در سال ۱۴۰۰ ملک خود را به‌صورت صلح عمری بلاعوض به فرزندش واگذار کرده باشد. این فرزند تا سال ۱۴۲۰ از ملک استفاده نمی‌کند چون مصالح زنده است. پس از فوت مصالح، فرزند برای انتقال رسمی ملک، ناگهان با مطالبه مالیات بر درآمد اتفاقی مواجه می‌شود که بر اساس ارزش معاملاتی سال ۱۴۲۰ محاسبه شده است، نه سال عقد. این فاصله زمانی، مبلغ مالیات را به‌شدت افزایش می‌دهد.
📌 امکان استرداد مالیات در برخی موارد
طبق ماده ۱۲۱، اگر صلح‌نامه فسخ یا اقاله شود و ملک به مصالح بازگردد، مالیات بر درآمد اتفاقی قابل استرداد خواهد بود؛ به شرطی که فسخ ظرف ۶ ماه از تاریخ تنظیم انجام شده باشد. اما اگر در این مدت حتی یک‌بار از منافع استفاده شده باشد، مالیات آن بخش غیرقابل استرداد است.
انحلال، فسخ و اقاله: چرا «برگشت» ساده نیست؟
در نگاه اول ممکن است تصور شود که صلح عمری یک قرارداد انعطاف‌پذیر است که در صورت تغییر شرایط یا نارضایتی طرفین، به‌راحتی قابل فسخ یا برگشت خواهد بود. اما واقعیت حقوقی این است که برگشت از صلح عمری در اغلب موارد به‌راحتی امکان‌پذیر نیست و تنها در شرایط خاص قابل تحقق خواهد بود.
بر اساس اصول حقوقی، صلح عمری از جمله عقود لازم در عقد بیع محسوب می‌شود؛ به این معنا که پس از امضا و تنظیم رسمی، هیچ‌یک از طرفین به‌تنهایی حق فسخ یا انحلال آن را ندارند، مگر اینکه در متن قرارداد صراحتاً حق فسخ برای یکی از طرفین پیش‌بینی شده باشد.
📌 امکان فسخ فقط در شرایط خاص
فسخ صلح عمری تنها در مواردی ممکن است که شرایط خاصی در قرارداد قید شده باشد، مثل:
- درج خیار فسخ برای مصالح
- اثبات غبن فاحش یا اکراه در امضای قرارداد
- اثبات صوری بودن قرارداد یا قصد واقعی طرفین به غیر از آنچه در سند نوشته شده
در غیر این صورت، برگشت‌پذیر نیست و حتی مراجعه به دادگاه نیز الزاماً نتیجه‌بخش نخواهد بود.
📌 اقاله؛ نیازمند توافق دوطرفه
اقاله یا تفاسخ، تنها در صورتی ممکن است که هر دو طرف (مصالح و متصالح) به‌صورت کتبی و رسمی با انحلال قرارداد موافقت کنند. این فرآیند نیز باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. اگر یکی از طرفین نپذیرد، حتی با وجود نارضایتی، قرارداد پابرجاست.
📌 آثار مالیاتی انحلال
بر اساس ماده ۱۲۱ قانون مالیات‌های مستقیم، در صورتی که صلح عمری اقاله یا فسخ شود و انتقال انجام‌گرفته باطل گردد، مالیات پرداخت‌شده قابل استرداد خواهد بود؛ اما:
- فقط اگر اقاله در مدت ۶ ماه از تاریخ تنظیم صلح‌نامه صورت گیرد
- و هیچ‌گونه استفاده‌ای از منافع ملک توسط متصالح صورت نگرفته باشد
در غیر این صورت، مالیات پرداخت‌شده مسترد نخواهد شد.
❌ اشتباه رایج: تصور حق رجوع مطلق
برخی افراد تصور می‌کنند که مصالح هر زمان که بخواهد می‌تواند از صلح عمری منصرف شود و ملک را پس بگیرد. این تصور کاملاً نادرست است، مگر اینکه حق رجوع یا خیار فسخ به‌صورت صریح در قرارداد ذکر شده باشد.
سوء‌استفاده و بطلان احتمالی: ریسک «فرار از دین» و صوری بودن
گرچه صلح عمری از نظر قانونی عقدی معتبر و پذیرفته شده است، اما اگر با نیت‌های نامشروع یا برای دور زدن قانون تنظیم شود، ممکن است به‌عنوان وسیله‌ای برای فرار از دین، تضییع حقوق طلبکاران یا حتی معامله‌ی صوری مورد سوء‌استفاده قرار گیرد. در این شرایط، دادگاه می‌تواند آن را باطل یا غیرقابل استناد اعلام کند.
📌 فرار از دین و ضمانت اجرای قانونی آن
مطابق ماده ۲۱۸ قانون مدنی، هرگاه معلوم شود معامله‌ای به قصد فرار از پرداخت دین انجام شده است این عمل موجب بطلان معامله می شود. همچنین طبق ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، اگر فردی مالی را به‌صورت صلح یا هبه بلاعوض منتقل کند تا از دسترسی طلبکاران در امان باشد، این اقدام قابل پیگرد قانونی است و طلبکار می‌تواند ابطال آن را بخواهد.
⚖️ رویه دادگاه‌ها در بررسی انگیزه مصالح
در دعواهای مربوط به بطلان صلح عمری، معمولاً دادگاه‌ها بر اساس شواهد و قرائن (مثل زمان‌بندی معامله، وجود بدهی‌های سنگین، وضعیت مالی مصالح و…) تصمیم‌گیری می‌کنند. اگر مشخص شود که قرارداد برای فریب طلبکار یا انتقال صوری تنظیم شده، حکم به بطلان صادر خواهد شد.
📌 معامله صوری؛ ظاهر فریبنده، حقیقت پنهان
اگر صلح عمری صرفاً برای حفظ ظاهر تنظیم شده باشد، اما طرفین واقعاً قصد اجرای مفاد آن را نداشته باشند، دادگاه می‌تواند آن را معامله صوری تلقی کرده و بی‌اعتبار نماید. این موضوع به‌ویژه زمانی اهمیت می‌یابد که ملک پس از صلح همچنان تحت کنترل کامل مصالح باقی مانده و متصالح هیچ‌گونه تصرفی نداشته باشد.
❌ مسئولیت کیفری در موارد خاص
در برخی موارد، به‌ویژه زمانی که صلح عمری با نیت تضییع حقوق ورثه یا فرار از اجرای حکم دادگاه تنظیم شده باشد، موضوع از حالت مدنی فراتر رفته و جنبه کیفری پیدا می‌کند. در این موارد، مصالح ممکن است تحت عنوان حیله و تقلب در معاملات یا ممانعت از اجرای احکام مورد تعقیب قرار گیرد.
📌 راهکار پیشگیرانه: شفافیت در قصد و نحوه اجرا
برای جلوگیری از مشکلات فوق، توصیه می‌شود:
- در متن قرارداد به‌صراحت قصد واقعی طرفین بیان شود
- زمان تحویل، منافع، تعهدات مالی، و حدود تصرف مشخص گردد
- قرارداد نزد دفتر اسناد رسمی معتبر تنظیم و ثبت شود
- در صورت وجود بدهی یا تعهدات مالی، با وکیل مشورت گردد
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون معایب صلح عمری را مشاهده می فرمایید:
❓پدرم ملکی را به‌صورت صلح عمری به من واگذار کرده، اما هنوز در آن زندگی می‌کند. آیا می‌توانم آن را بفروشم؟
✅ از نظر قانونی، چون مالکیت عین ملک به شما منتقل شده است، می‌توانید آن را بفروشید؛ اما چون حق انتفاع مادام‌العمر برای پدر شما محفوظ است، خریدار جدید تنها پس از پایان این حق (مثلاً فوت پدر) می‌تواند از ملک استفاده کند.
❓من ملکی را از پدرم در قالب صلح عمری گرفتم. بعد از فوت او، اداره مالیات از من خواسته مالیات درآمد اتفاقی پرداخت کنم. مگر این ملک ارث نبود؟
✅ خیر. چون ملک به‌صورت رسمی در قالب صلح عمری پیش از فوت پدر به شما واگذار شده است، دیگر جزء ارث محسوب نمی‌شود. اما چون این انتقال بلاعوض انجام شده، طبق قانون مالیات‌های مستقیم، شما مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی هستید
❓عموی من ملکی را به دخترش در قالب صلح عمری واگذار کرده، ولی الان از این کار پشیمان شده. آیا می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟
✅ به‌طور معمول نمی‌تواند. صلح عمری یک عقد لازم است و فقط در صورتی قابلیت فسخ دارد که در متن قرارداد خیار فسخ برای مصالح (عموی شما) درج شده باشد، یا یکی از موارد قانونی مثل اکراه، فریب یا صوری بودن قرارداد اثبات شود