در بسیاری از ساختمان‌های قدیمی که عمر مفید آن‌ها به پایان رسیده، نیاز به تخریب و نوسازی امری بدیهی و اجتناب‌ناپذیر است. اما کافی است تنها یکی از مالکین با این فرایند مخالفت کند تا کل پروژه در بن‌بست قرار گیرد. این مخالفت، گاهی از روی بی‌اعتمادی، گاهی به دلیل ناآگاهی و در برخی موارد ناشی از اختلافات شخصی یا خانوادگی است.
سؤال اساسی اینجاست: آیا می‌توان بدون رضایت تمام مالکین، اقدام به نوسازی ملک کلنگی کرد؟ این مقاله به بررسی دقیق راهکارهای قانونی موجود، نقش دادگاه، کارشناسان رسمی دادگستری و شهرداری در چنین مواردی می‌پردازد.
چرا برخی مالکین با نوسازی مخالفت می‌کنند؟ (ابعاد انسانی و روانی ماجرا)
در کنار مسائل حقوقی، مالی و قانونی، گاهی مخالفت یک یا چند مالک، دلایل کاملاً انسانی و عاطفی دارد. بسیاری از این افراد، مخصوصاً اگر سالخورده یا فاقد تجربه حقوقی باشند، از جابجایی، نااطمینانی و روند مشارکت در ساخت دچار اضطراب می‌شوند.
همچنین باید توجه داشت که در نگاه بسیاری از افراد جوان‌تر، نوسازی ملک فرصتی برای کسب منفعت مالی و افزایش سرمایه تلقی می‌شود؛ اما برای افراد سالخورده، اولویت‌ها متفاوت است و حفظ آرامش، ثبات محل زندگی و اجتناب از تنش‌های ناشی از جابجایی، اهمیت بیشتری دارد. بنابراین، یافتن تعادلی میان منافع اقتصادی و ملاحظات انسانی، کلید جلب رضایت همه مالکین خواهد بود.
🔍دلایل رایج مخالفت برخی مالکین
-
🔹 سن بالا و وابستگی به محل زندگی فعلی: افراد مسن اغلب با منطقه، همسایه‌ها و محیط خود انس گرفته‌اند و تمایل به تغییر مکان ندارند و یا جابجایی برای آن ها مشکل است.
-
🔹 ترس از کلاه‌برداری یا ناتمام ماندن پروژه:
خاطرات منفی یا شنیده‌هایی از پروژه‌های مشارکتی شکست‌خورده باعث بی‌اعتمادی آن‌ها می‌شود. این موارد می تواند حتی سهوی هم باشد مانند فوت سازنده در حین مشارکت در ساخت و یا دیگر موارد مشابه. -
🔹 عدم آشنایی با روند قرارداد و اصطلاحات حقوقی:
برخی افراد با اصطلاحات فنی یا متن قراردادها آشنا نیستند و احساس خطر می‌کنند. -
🔹 ابهام در سهم نهایی خود:
اگر نتوانند تصور کنند که بعد از ساخت چه واحدی خواهند داشت، دچار تردید و بدبینی می‌شوند.
✅ راهکارهای پیشنهادی برای جلب رضایت این دسته از مالکین:
- برگزاری جلسه حضوری با حضور مشاور بی‌طرف: نه یکی از مالکین دیگر، بلکه فردی خارج از جمع که تخصص حقوقی یا ساختمانی دارد.
- تهیه یک سناریوی ساده و شفاف از سود و سهم نهایی: با ذکر طبقه، متراژ، امکانات و نمونه پروژه‌های قبلی.
- تضمین کتبی در قرارداد برای بازگشت به همان محل سکونت پس از ساخت: این تعهد به اطمینان بخشی کمک می‌کند و حتی گاهی نیاز است که تعهدات بیشتری به افراد سالخورده و دارای حساسیت نیز ارائه شود.
- ارائه گزینه مسکن استیجاری مناسب با نزدیکی به محل فعلی: برای کاهش نگرانی از جابجایی موقت.
- توصیه به استفاده از داور یا واسطه مورد اعتماد: به‌ویژه در پروژه‌های خانوادگی یا املاک وراثتی.
نوسازی بدون رضایت همه مالکین؛ در چه شرایطی ممکن است؟
در نگاه نخست، به نظر می‌رسد برای آغاز پروژه نوسازی یا مشارکت در ساخت، رضایت همه مالکین الزامی است. اما قانون‌گذار در مواردی خاص، راهکارهایی را برای عبور از این مانع پیش‌بینی کرده است. به‌ویژه زمانی که ملک فرسوده و خطرآفرین باشد، می‌توان حتی بدون رضایت همه شرکا، اقدام به نوسازی نمود. اما این امکان به شروط خاصی وابسته است که در ادامه بررسی می‌شود.
⚖️ چه زمانی مخالفت یک مالک مانع نوسازی نیست؟
بر اساس ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورتی که:
- ساختمان دچار فرسودگی کامل شده باشد،
- عمر مفید آن به پایان رسیده باشد،
- بیم ضرر مالی یا جانی ساکنین وجود داشته باشد که تعمیر و بازسازی آن با مخالفت ساکنین باشد.
- اکثریت مالکین خواستار نوسازی باشند،
در این صورت، مالکین می‌توانند با مراجعه به دادگاه و اخذ رأی قضایی، پروژه نوسازی را حتی بدون رضایت همه‌ی مالکان آغاز کنند.
البته برای اجرای این ماده، لازم است که تعداد مالکین موافق اکثریت را تشکیل دهند و روند قانونی اخذ مجوز نوسازی طی شود.
⚖️ تحلیل حقوقی ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها
متن ماده ۱۳ چنین مقرر می‌دارد:
«در صورتيكه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري، عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده يا ساختمان دچار فرسودگي كلّي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني برود و اقليّت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجديد بناي آن موافق نباشند، اكثريت مالكان ميتوانند با حكم دادگاه و تأمين مسكن استيجاری مناسب براي مالك مخالف، نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند.»
این ماده سه نکته اساسی دارد:
- تشخیص فرسودگی تنها با سه کارشناس رسمی دادگستری معتبر است.
- رضایت «اکثریت» ملاک است، نه اجماع کامل.
- دادگاه تنها در صورت اثبات خطرآفرینی ملک و تأمین مسکن استیجاری برای مالک مخالف، رأی به نوسازی می‌دهد.
نقش سه کارشناس رسمی دادگستری در اثبات فرسودگی ملک
برای استفاده از ظرفیت ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها و اقدام به نوسازی بدون رضایت یکی از مالکین، شرط اساسی آن است که فرسودگی ملک توسط سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تأیید شود. این مرحله، نقطه آغاز مسیر حقوقی است و بدون آن، دادگاه به چنین درخواستی رسیدگی نخواهد کرد.
📌 چگونه کارشناس رسمی تعیین می‌شود؟
در اغلب موارد، یکی از مالکان یا مدیر ساختمان که توسط مجمع عمومی ساختمان انتخاب شده است می‌تواند از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی، درخواست تأمین دلیل و ارجاع به هیئت سه‌نفره کارشناسان رسمی دادگستری را ثبت کند. این کارشناسان معمولاً در رشته‌هایی مثل:
- عمران و سازه
- معماری
- تأسیسات
تخصص دارند و به بررسی وضعیت سازه، ایمنی، عمر بنا و امکان بهره‌برداری مجدد از ملک می‌پردازند.
📌 چه معیارهایی برای اعلام فرسودگی ملاک است؟
کارشناسان رسمی، برای تشخیص فرسودگی ملک به موارد متعددی توجه می‌کنند، از جمله:
- عمر بنا (معمولاً بالای ۳۰ سال)
- نوع سازه (فلزی، بتنی یا خشتی)
- نشست ساختمان و ترک‌های سازه‌ای
- نبود امکانات ایمنی (آسانسور، پله فرار، اطفای حریق)
- خطرات بالقوه برای ساکنین (مانند احتمال ریزش)
اگر نتیجه ارزیابی کارشناسان این باشد که ملک از لحاظ فنی، ایمنی یا ساختاری دچار مشکل جدی است و عمر مفید آن پایان یافته، گزارش رسمی کارشناسی صادر می‌شود که مبنای درخواست به دادگاه خواهد بود.
📌 آیا مالک مخالف می‌تواند نظر کارشناسی را رد کند؟
مالک مخالف این حق را دارد که اعتراض به نظر کارشناسان را از طریق دادگاه مطرح کند. اما در اغلب موارد، زمانی که سه کارشناس رسمی مستقل نظر یکسانی داشته باشند، دادگاه به نظر آن‌ها اعتماد می‌کند. مگر آنکه دلایل فنی قوی برای رد آن ارائه شود.
شهرداری، بیم خطر و تأثیر آن بر صدور مجوز نوسازی
نقش شهرداری در پروژه‌های نوسازی، صرفاً محدود به صدور پروانه ساخت نیست؛ بلکه در مواقعی که ملک فرسوده باشد و یکی از مالکین با نوسازی مخالفت کند، شهرداری می‌تواند با اعلام «بیم خطر»، مسیر حقوقی الزام به نوسازی را هموار کند. این اعلام می‌تواند در قالب مکاتبه رسمی یا نظریه کارشناسی باشد و مستند مهمی در فرآیند رسیدگی قضایی محسوب می‌شود.
⚖️ استعلام فرسودگی از شهرداری چگونه انجام می‌شود؟
مالکین یا مدیر ساختمان می‌توانند با مراجعه به شهرداری منطقه، درخواست استعلام فرسودگی و وضعیت ایمنی ملک را ثبت کنند. در این مسیر، شهرداری معمولاً موارد زیر را بررسی می‌کند:
- عمر تقریبی ساختمان بر اساس سال ساخت
- وضعیت ظاهری نما، دیوارها، سقف و ستون‌ها
- وجود خطرات احتمالی برای عبور و مرور عمومی یا همسایه‌ها
- مشکلات تأسیساتی و ایمنی مانند نبود آسانسور یا پله فرار
در صورت تأیید، شهرداری نامه‌ای مبنی بر عدم استحکام بنا و ضرورت بازسازی یا تخریب صادر می‌کند که در دادخواست الزام به نوسازی، بسیار اثرگذار است.
⚖️ بیم خطر جانی یا مالی؛ شرط کلیدی مداخله دادگاه
اگر شهرداری اعلام کند که ملک موردنظر «خطرساز» است، یعنی:
- احتمال آوار یا ریزش دیوار وجود دارد
- سازه استحکام کافی برای زلزله ندارد
- شرایط زندگی ایمن در آن فراهم نیست
در این حالت، دادگاه می‌تواند با استناد به این اعلام خطر، رأی به نوسازی دهد؛ حتی اگر یک یا چند نفر از مالکین مخالف باشند. چرا که اصل بر حفظ جان و مال افراد است و مالک مخالف نمی‌تواند با استناد به مالکیت، مانع حفظ سلامت دیگران شود.
چگونه دادگاه را قانع کنیم؟ مراحل دادخواست نوسازی بدون رضایت یک مالک
زمانی که راهکارهای دوستانه برای جلب رضایت مالک مخالف به نتیجه نمی‌رسد، تنها مسیر قانونی برای آغاز پروژه نوسازی، طرح دعوای حقوقی در دادگاه است. اما موفقیت در این مسیر مستلزم طی‌کردن مراحل مشخص، ارائه مستندات فنی و حقوقی کافی، و رعایت تشریفات قانونی است.
هر یک از مالکین موافق یا نماینده قانونی آن‌ها (مثلاً مدیر ساختمان یا یکی از وراث با وکالت سایرین)، می‌تواند به‌عنوان خواهان، دادخواست الزام به تجدید بنا را به دادگاه حقوقی محل ملک ارائه دهد. این موضوع تنها برای تخریب نوسازی ملک نمی باشد و بر اساس قوانین مشاعات آپارتمان در موارد خطر آفرین در مشاعات نیز صدق می کند.
📌 مدارک لازم برای طرح دعوی
برای اقناع دادگاه، ارائه مدارک زیر ضروری است:
-
سند مالکیت ملک و تعیین دقیق حدود مالکین
-
گزارش کارشناسی رسمی مبنی بر پایان عمر مفید یا فرسودگی
-
نامه شهرداری در مورد خطرآفرینی ساختمان
-
نظر اکثریت مالکین (صورت‌جلسه یا اظهارنامه‌ها)
-
پیشنهاد تأمین مسکن استیجاری برای مالک مخالف (در صورت نیاز)
📌 روند رسیدگی در دادگاه چگونه است؟
-
ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی با عنوان «الزام به تجدید بنا یا نوسازی ملک مشاع»
-
ارجاع به شعبه حقوقی دادگستری محل وقوع ملک
-
بررسی اسناد و مدارک توسط قاضی و تعیین جلسه رسیدگی
-
ارجاع مجدد به کارشناسی در صورت لزوم (سه کارشناس رسمی)
-
صدور رأی الزام مالک مخالف به مشارکت در تخریب و نوسازی
در صورت صدور رأی، اجرای آن به‌صورت قانونی و از طریق واحد اجرای احکام دادگاه انجام می‌شود.
⚖️ مدت زمان و پیچیدگی روند چقدر است؟
این مسیر معمولاً زمان‌بر (حداقل چند ماه) و نیازمند پیگیری حقوقی دقیق است. همچنین، اگر مالک مخالف در جلسات حاضر نشود یا اعتراض کند، ممکن است نیاز به واخواهی یا تجدیدنظرخواهی نیز پیش بیاید. بنابراین مشاوره با وکیل متخصص در دعاوی املاک، بسیار ضروری است.
تعهد مالکین برای تأمین مسکن استیجاری مخالفین نوسازی
یکی از شروط مهم و الزامی که در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها برای امکان نوسازی بدون رضایت همه مالکان ذکر شده، تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکین مخالف است. این شرط، هم جنبه حمایتی دارد و هم تضمین‌کننده‌ی اجرای عادلانه‌ی حکم نوسازی است.
⚖️ تأمین مسکن استیجاری؛ الزام یا انتخاب؟
بر اساس صراحت ماده ۱۳، مالکینی که قصد نوسازی دارند، موظفند برای مالکان مخالف، مسکن مناسبی اجاره کنند. بدون انجام این تعهد، حتی اگر رأی دادگاه صادر شود، اجرای آن امکان‌پذیر نخواهد بود.
عبارت «با تأمین مسکن استیجاری مناسب» به این معناست که:
- محل سکونت باید از نظر موقعیت، امنیت و امکانات، قابل قبول باشد.
- هزینه اجاره باید به‌طور کامل توسط مالکین موافق پرداخت شود.
- قرارداد اجاره باید رسمی و دارای مدت‌زمان مناسب با روند پروژه باشد (معمولاً یک‌ساله قابل تمدید).
⚖️ چه کسی تعیین می‌کند چه خانه‌ای “مناسب” است؟
در صورت اختلاف بین طرفین، این موضوع توسط کارشناسان رسمی دادگستری یا قاضی رسیدگی‌کننده مشخص می‌شود. عواملی مانند محل فعلی زندگی مالک مخالف، شرایط جسمی و خانوادگی او، و امکانات واحد پیشنهادی در این ارزیابی نقش دارند.
📌 مستند کردن اجاره و پرداخت‌ها
برای جلوگیری از ایجاد مشکل در آینده، مالکین موافق باید:
- قرارداد اجاره مسکن استیجاری را به نام مالک مخالف تنظیم کنند.
- رسید پرداخت اجاره را مکتوب و قابل استناد نگه دارند.
- مدت اجاره را بر اساس زمان تقریبی تخریب، ساخت و تحویل واحد جدید تنظیم کنند.
❗ نکته مهم:
اگر مالک مخالف از تحویل گرفتن مسکن استیجاری خودداری کند، این موضوع باید صورت‌جلسه شود و از طریق اظهارنامه قانونی به او اعلام گردد. در این صورت، مسئولیت عدم استفاده از سکونت جایگزین، با خود او خواهد بود و دادگاه مجاز به ادامه روند نوسازی است.
پس از صدور حکم دادگاه؛ نوسازی، سهم‌بندی و جبران هزینه‌ها چگونه انجام می‌شود؟
صدور حکم دادگاه برای تجدید بنای ساختمان، پایان اختلافات نیست؛ بلکه آغازی برای فرآیند عملی ساخت‌وساز و مدیریت مالی پروژه است. در این مرحله، اجرای حکم، تقسیم سهم‌ها، مدیریت هزینه‌های پرداخت‌شده و همچنین تعیین نحوه برخورد با مالک مخالف، همگی نیازمند دقت و نظارت دقیق هستند.
📌 اجرای رأی دادگاه؛ آغاز رسمی عملیات تخریب و نوسازی
پس از صدور حکم نهایی دادگاه (و طی شدن مراحل احتمالی تجدیدنظر یا واخواهی)، اجرای رأی به واحد اجرای احکام ارجاع می‌شود. در این مرحله، مالکین موافق می‌توانند:
-
دستور تخلیه و تخریب را از دادگاه بگیرند
-
قرارداد ساخت را با سازنده نهایی کنند
-
مراحل صدور جواز ساخت از شهرداری را پیگیری کنند
در صورت مقاومت مالک مخالف، مأمور اجرای احکام با حضور نماینده دادگاه و کلانتری، ملک را تخلیه و قفل آن را باز می‌کند.
📌 محاسبه سهم مالک مخالف پس از ساخت
پس از اتمام پروژه، کارشناس رسمی دادگستری سهم هر یک از مالکان را تعیین می‌کند. این سهم می‌تواند:
-
یک واحد جدید با متراژ معین باشد
-
معادل ریالی سهم وی (در صورت توافق) باشد
-
یا با نظر دادگاه به فروش گذاشته شود و سهم نقدی به مالک پرداخت گردد
اگر مالک مخالف هزینه‌ای برای ساخت پرداخت نکرده باشد، سهم او به همان نسبت کسر خواهد شد.
📌 چگونه هزینه‌های پروژه از سهم مالک مخالف کسر می‌شود؟
بر اساس رأی دادگاه، مالکین می‌توانند:
-
✅ سهم مالک مخالف را به اندازه‌ای از پروژه که هزینه نکرده است کاهش دهند
-
✅ اجاره پرداختی بابت مسکن استیجاری را از سهم او کسر کنند
-
✅ در صورت عدم توافق، سهم او را به مزایده گذاشته و پس از کسر هزینه‌ها، مابقی را به وی پرداخت کنند
این موارد باید همگی تحت نظر کارشناس رسمی و با مجوز دادگاه انجام گیرد تا از بروز اختلاف جدید جلوگیری شود.
❗ اگر پس از ساخت، مالک مخالف دوباره ادعای خسارت کند؟
در صورتی که مراحل قانونی به‌درستی طی شده، تأمین مسکن انجام شده و هزینه‌های پروژه مستند باشد، دادگاه به ادعای خسارت مالک مخالف ترتیب اثر نمی‌دهد. به همین دلیل، مستندسازی دقیق در طول مسیر نوسازی، اهمیت کلیدی دارد.
سوالات متداول
❓اگر یکی از وراث در ملک موروثی با نوسازی ساختمان مخالفت کند، چه باید کرد؟
✅ در صورتی که ملک به صورت مشاع بین وراث باشد و یکی از آن‌ها با نوسازی مخالف باشد، سایر وراث می‌توانند از طریق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها اقدام کنند. شرط لازم، ارائه نظر سه کارشناس رسمی دادگستری مبنی بر فرسودگی و خطرناک بودن ساختمان است. پس از آن، دادگاه می‌تواند رأی به تجدید بنا صادر کرده و حتی بدون رضایت آن یک وارث، ساخت‌وساز انجام شود. تأمین مسکن استیجاری برای وارث مخالف الزامی است.
❓در ساختمان ما فقط یک واحد با نوسازی مخالف است، بقیه همه موافق‌اند. آیا امکان تخریب وجود دارد؟
✅ بله. طبق قانون، در صورتی که اکثریت مالکان با نوسازی ملک موافق باشند و ساختمان دارای فرسودگی یا خطر احتمالی باشد، می‌توان از طریق دادگاه اقدام به دریافت حکم تخریب و بازسازی کرد. اما حتماً باید سه کارشناس رسمی این فرسودگی را تأیید کنند و مسکن جایگزین برای مالک مخالف تأمین شود. بدون این موارد، شهرداری مجوز تخریب صادر نمی‌کند و دادگاه نیز وارد عمل نخواهد شد.
❓همسایه ما می‌گوید ملک را فقط می‌فروشد و حاضر به نوسازی نیست؛ ما چه کنیم؟
✅ اگر ملک قدیمی و فرسوده باشد و سایر مالکین خواهان نوسازی باشند، مخالفت این شخص نمی‌تواند مانع پروژه شود. مالکین می‌توانند دادخواستی مبنی بر الزام به تجدید بنا و اخذ مجوز تخریب بدون رضایت وی به دادگاه ارائه دهند. فروش ملک، تصمیم شخصی مالک است، اما نمی‌تواند باعث توقف حق قانونی دیگران در نوسازی شود؛ به‌ویژه اگر خطر جانی یا مالی در ملک وجود داشته باشد.
❓در صورت نپرداختن هزینه ساخت توسط مالک مخالف، با سهم او چه می‌شود؟
✅ اگر مالک مخالف در فرآیند نوسازی هیچ هزینه‌ای پرداخت نکند، سهم وی از بنای جدید با نظر کارشناس رسمی و دادگاه، به همان نسبت کاهش می‌یابد. حتی هزینه اجاره واحد استیجاری نیز از سهم او کسر خواهد شد. در صورت بروز اختلاف، ممکن است سهم او فروخته شود و پس از کسر هزینه‌ها، مابقی مبلغ به وی بازگردانده شود. همه این مراحل باید مستند و با حکم قضایی انجام شود تا قابلیت اجرا داشته باشد.