ساختوساز در املاک شهری همواره با ریسکهایی همراه است؛ بهویژه زمانی که گودبرداری، تخریب بنای قدیمی یا اجرای سازه جدید بدون رعایت اصول فنی انجام شود و به ملک مجاور آسیب وارد کند. پرسش مهم این است که اگر در اثر اقدام همسایه یا سازنده، دیوار ترک بخورد، بنا نشست کند یا بخشی از ساختمان فروبریزد، مجازات تخریب ملک دیگری چیست و چه مسئولیتی متوجه عامل آن خواهد بود؟
در این مقاله، با رویکردی کاربردی و مستند به قوانین کیفری و مدنی، عناصر جرم تخریب، مسئولیت کیفری و مدنی سازنده، و نحوه شکایت و مطالبه خسارت را بررسی میکنیم تا بدانید در چنین شرایطی چه حقوقی دارید و چگونه باید اقدام کنید.
چه زمانی اقدام ساختمانی «جرم تخریب» محسوب میشود؟
در بسیاری از پروژههای ساختمانی، اختلاف میان همسایگان زمانی شکل میگیرد که عملیات عمرانی یک ملک، به ملک مجاور آسیب وارد میکند. اما هر آسیبی لزوماً عنوان «جرم تخریب» ندارد. قانون برای اینکه یک اقدام ساختمانی از حالت صرفاً یک اختلاف فنی یا مدنی خارج شده و جنبه کیفری پیدا کند، شرایط مشخصی را لازم میداند. به بیان دیگر، صرف ایجاد ترک سطحی یا نارضایتی همسایه کافی نیست؛ بلکه باید عناصر قانونی جرم تخریب بهطور دقیق احراز شود.
برای اینکه آسیب وارده به ملک مجاور عنوان کیفری پیدا کند، باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
- ورود ضرر واقعی و قابل اثبات به ملک دیگری (ترک جدی، نشست، ریزش، از کار افتادن تأسیسات و…)
- وجود فعل مثبت از سوی مرتکب (مثلاً گودبرداری عمیق یا تخریب دیوار مشترک)
- احراز عمد یا بیاحتیاطی مؤثر در انجام عملیات
- وجود رابطه سببیت میان اقدام ساختمانی و خسارت واردشده
اگر این شرایط فراهم باشد، دادسرا میتواند پرونده را با عنوان «تخریب مال غیر» یا در مواردی «اتلاف ناشی از بیاحتیاطی» تحت تعقیب قرار دهد.
مجازات تخریب ملک دیگری در اثر ساختوساز چیست؟
وقتی عملیات ساختمانی مانند گودبرداری، تخریب بنای قدیمی، اجرای اسکلت یا نصب تأسیسات بدون رعایت اصول فنی انجام شود و در نتیجه به ملک مجاور خسارت وارد گردد، موضوع میتواند هم کیفری و هم حقوقی باشد. در این حالت، بسته به شرایط، رفتار سازنده یا همسایه ممکن است مشمول عنوان «تخریب مال غیر» شود و علاوه بر مجازات قانونی، مسئول جبران کامل خسارت نیز باشد.
📌 مجازات قانونی تخریب ملک دیگری
بر اساس ماده ۶۷۷ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) اصلاحی ۱۴۰۳:
هرکس عمداً اشیای منقول یا غیرمنقول متعلق به دیگری را تخریب یا تلف کند یا از کار بیندازد، به حبس از سه ماه تا یک سال و شش ماه محکوم میشود.
همچنین اگر میزان خسارت وارده ۳۳۰ میلیون ریال یا کمتر باشد، دادگاه میتواند به جای حبس، مرتکب را به جزای نقدی تا دو برابر میزان خسارت محکوم کند. بنابراین در پروندههای ساختمانی، اگر مثلاً در اثر گودبرداری غیرایمن، دیوار همسایه فروبریزد و میزان خسارت توسط کارشناس تعیین شود، دادگاه علاوه بر الزام به جبران خسارت، میتواند مجازات کیفری نیز اعمال کند.
📌 آیا صرف آسیب جزئی هم جرم است؟
قانون معیار عددی دقیقی برای «شدت تخریب» تعیین نکرده و تشخیص آن را به عرف و نظر دادگاه واگذار کرده است. بنابراین:
- ترک سطحی در گچ دیوار
- شکستن شیشهها
- آسیب به لولهکشی یا سیمکشی
- ریزش بخشی از نما
همگی در صورت احراز ورود ضرر و رابطه سببیت، میتوانند مصداق تخریب یا اتلاف باشند.
نکته مهم: صرف سوءنیت بدون اینکه آسیبی واقع شود، جرم تخریب محسوب نمیشود. تحقق جرم منوط به وقوع ضرر واقعی است.
مسئولیت کیفری سازنده یا همسایه در صورت تخریب ملک مجاور
در بسیاری از اختلافات ملکی، این سؤال مطرح میشود که اگر در اثر ساختوساز یا اقدام همسایه، ملک مجاور دچار ترک، نشست یا ریزش شود، آیا فقط باید خسارت پرداخت شود یا مجازات کیفری هم در انتظار شخص است؟ پاسخ این است که در صورت احراز شرایط قانونی، مسئولیت کیفری نیز متوجه سازنده، مالک یا حتی پیمانکار خواهد بود.
📌 گودبرداری غیرایمن و ریزش ملک همسایه
یکی از شایعترین مصادیق تخریب، گودبرداری عمیق بدون رعایت اصول مهندسی است. اگر:
- عملیات بدون سازه نگهبان انجام شود،
- مهاربندی دیوار مشترک رعایت نشود،
- نظارت فنی کافی وجود نداشته باشد،
- یا اخطارهای ایمنی نادیده گرفته شود،
و در نتیجه ملک مجاور ترک بردارد یا فروبریزد، رفتار مرتکب میتواند مشمول عنوان تخریب یا اتلاف مال غیر قرار گیرد. در این موارد، دادگاه بررسی میکند که آیا شخص با علم به خطر، عملیات را ادامه داده است یا خیر که در موارد اثبات تخریب به صورت عمدی مطرح می شود.
📌 تخریب دیوار مشترک بدون رضایت
دیوار مشترک میان دو ملک، در حکم مال مشاع است. اگر یکی از همسایهها:
- بدون رضایت شریک،
- بدون حکم دادگاه،
- یا بدون رعایت مقررات قانونی،
اقدام به تخریب دیوار کند و به ملک مقابل خسارت وارد شود، علاوه بر مسئولیت مدنی، احتمال تعقیب کیفری نیز وجود دارد.
📌 عدم رعایت مقررات شهرداری و نظام مهندسی
عدم اخذ مجوز یا رعایت نکردن آییننامههای ساختمانی، در صورت ورود خسارت، میتواند نشانه تقصیر باشد. هرچند صرف نداشتن مجوز جرم تخریب محسوب نمیشود، اما اگر همین تخلف منجر به آسیب به ملک همسایه شود، عنصر تقصیر تقویت میشود. در این شرایط، علاوه بر مسئولیت کیفری احتمالی، کمیسیونهای شهرداری نیز میتوانند دستور توقف عملیات یا اعمال جریمه صادر کنند.
📌 نقش علم و آگاهی از خطر در احراز جرم
در رسیدگی کیفری، یکی از موضوعات مهم، احراز «علم به خطر» است. برای مثال:
- اگر کارشناس قبلاً اخطار داده باشد که ادامه گودبرداری خطرناک است،
- یا همسایه بهصورت رسمی هشدار داده باشد،
- یا ترکها قبل از ریزش آشکار شده باشند،
ادامه عملیات میتواند نشانه علم به خطر و تقویتکننده سوءنیت تلقی شود. در چنین مواردی، احتمال محکومیت کیفری افزایش مییابد.
مسئولیت مدنی و جبران خسارت حتی بدون قصد تخریب
حتی اگر دادگاه کیفری احراز نکند که سازنده یا همسایه مرتکب جرم تخریب شده است، مسئولیت او از بین نمیرود. در نظام حقوقی ایران، قواعد اتلاف و تسبیب و همچنین قانون مسئولیت مدنی، جبران خسارت را مستقل از مجازات کیفری الزامی میدانند. بنابراین در تخریب ملک مجاور ناشی از ساختوساز، پرداخت خسارت تقریباً در همه موارد مطرح است.
📌 الزام به پرداخت مثل یا قیمت مال
اگر بخشی از ساختمان همسایه تخریب شود، مسئول باید ملک را به حالت سابق بازگرداند یا معادل هزینه بازسازی و تعمیر را پرداخت کند. اگر مال به طور کامل از بین برود، پرداخت قیمت روز آن ملاک خواهد بود.
📌 جبران نقص قیمت در صورت آسیب جزئی
در مواردی که تخریب کامل رخ نداده اما:
- ترکهای سازهای ایجاد شده،
- ارزش ملک کاهش یافته،
- یا بخشی از تأسیسات معیوب شده،
مرتکب موظف به پرداخت نقص قیمت است. یعنی تفاوت ارزش ملک قبل و بعد از حادثه باید جبران شود. این موضوع معمولاً با نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود.
نقش کارشناسی رسمی دادگستری در پرونده تخریب ملک
در دعاوی مربوط به تخریب ملک مجاور، چه در مسیر کیفری و چه در مطالبه خسارت حقوقی، نظر کارشناس رسمی دادگستری نقش تعیینکنندهای دارد. دادگاه بدون گزارش کارشناسی معمولاً قادر به احراز رابطه سببیت، میزان خسارت و شدت آسیب نخواهد بود. به همین دلیل در اغلب پروندههای ساختمانی، ارجاع به کارشناسی از نخستین اقدامات قضایی است.
📌 تعیین علت تخریب
یکی از مهمترین وظایف کارشناس، بررسی این موضوع است که آیا ترکها و نشست ایجادشده ناشی از عملیات ساختمانی مجاور است؟ یا ساختمان از قبل دچار ضعف سازهای بوده؟ یا عوامل طبیعی (فرسودگی، رطوبت، زلزله خفیف و…) دخیل بودهاند؟
دادگاه باید احراز کند که بین اقدام همسایه و خسارت وارده، رابطه مستقیم و مؤثر وجود دارد. بدون این رابطه، مسئولیت کیفری یا مدنی اثبات نمیشود.
📌 برآورد میزان خسارت
کارشناس رسمی با بررسی میزان تخریب، هزینه بازسازی، کاهش ارزش ملک و خسارات جانبی (مثلاً تخریب تأسیسات) میزان دقیق خسارت را تعیین میکند. این عدد در دو موضوع مهم اثرگذار است:
-
تعیین میزان محکومیت مالی در دعوای حقوقی
-
تشخیص امکان اعمال جزای نقدی به جای حبس طبق ماده ۶۷۷
📌 تشخیص شدت آسیب؛ جزئی یا اساسی؟
کارشناس مشخص میکند که آسیب:
- سطحی و قابل ترمیم است،
- یا به سازه اصلی بنا آسیب وارد کرده،
- یا ملک را غیرقابل استفاده کرده است.
این تشخیص در تعیین شدت جرم و میزان مسئولیت مؤثر است.
📌 امکان اعتراض به نظریه کارشناس
در صورتی که یکی از طرفین به نظر کارشناس اعتراض داشته باشد، میتواند:
- درخواست هیأت کارشناسی سهنفره
- یا پنجنفره
نماید. در پروندههای پیچیده ساختمانی، معمولاً دادگاه از هیأت کارشناسی استفاده میکند. بنابراین در دعاوی تخریب ملک، گزارش کارشناسی ستون اصلی تصمیم قضایی است.
نحوه شکایت از همسایه یا سازنده در صورت تخریب ملک
اگر در اثر ساختوساز یا اقدام همسایه، ملک شما دچار ترک، نشست یا ریزش شده باشد، باید همزمان به جنبه کیفری و حقوقی موضوع توجه کنید. بسیاری از افراد تنها به طرح شکایت کیفری بسنده میکنند، در حالی که برای مطالبه ضرر و زیان ناشی از تخریب، معمولاً نیاز به طرح دعوای حقوقی نیز وجود دارد. در این بخش، مراحل عملی پیگیری را بررسی میکنیم.
📌 تنظیم شکواییه کیفری (جرم تخریب مال غیر)
اگر معتقدید اقدام همسایه یا سازنده مصداق تخریب است، میتوانید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، شکواییهای با عنوان تخریب مال غیر موضوع ماده ۶۷۷ قانون مجازات اسلامی ثبت کنید. در شکواییه باید به موارد زیر اشاره شود:
- مشخصات طرف مقابل (مالک، سازنده یا پیمانکار)
- شرح دقیق عملیات انجامشده
- زمان وقوع آسیب
- نوع خسارت وارده
- وجود اخطارهای قبلی (در صورت وجود)
- درخواست ارجاع امر به کارشناسی
پس از ثبت شکایت، پرونده به دادسرا ارجاع شده و معمولاً بازپرس دستور کارشناسی صادر میکند.
📌 دادخواست مطالبه خسارت (مسئولیت مدنی)
برای دریافت خسارت، باید جداگانه یا همزمان با شکایت کیفری، دادخواست مطالبه خسارت به دادگاه حقوقی ارائه دهید. در این دادخواست میتوانید مطالبه کنید:
- هزینه کامل تعمیر و بازسازی
- خسارت کاهش ارزش ملک
- خسارات تبعی (مانند هزینه اسکان موقت در صورت عدم امکان سکونت)
حتی اگر پرونده کیفری به نتیجه نرسد، دادگاه حقوقی میتواند حکم به پرداخت خسارت صادر کند.
📌 درخواست دستور موقت برای توقف عملیات ساختمانی
اگر عملیات ساختمانی همچنان ادامه دارد و احتمال افزایش خسارت وجود دارد، میتوانید از دادگاه درخواست دستور موقت مبنی بر توقف عملیات ساختمانی کنید. در صورت پذیرش، دادگاه دستور توقف موقت پروژه را تا روشن شدن وضعیت صادر میکند. این اقدام در پروندههای گودبرداری بسیار کاربردی است.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون تخریب ملک دیگری مطرح شده است:
❓ همسایه ما در حال گودبرداری برای ساخت ساختمان جدید است و دیوار خانه ما ترکهای عمیق برداشته. میگوید تقصیر خودش نیست و ساختمان ما قدیمی بوده. آیا میتوانیم از او شکایت کنیم؟
✅ بله، شما حق طرح شکایت دارید. در چنین مواردی ابتدا باید رابطه بین گودبرداری و ایجاد ترکها توسط کارشناس رسمی دادگستری بررسی شود. اگر کارشناسی ثابت کند که عملیات ساختمانی همسایه موجب آسیب شده است، وی هم از نظر مدنی مکلف به جبران کامل خسارت خواهد بود و هم در صورت احراز شرایط، ممکن است تحت عنوان «تخریب مال غیر» تعقیب کیفری شود. حتی قدیمی بودن ساختمان مانع مسئولیت همسایه نخواهد بود، اگر نقش او در ایجاد خسارت احراز گردد.
❓ همسایه بدون اطلاع ما دیوار مشترک را تخریب کرده تا ساختمانش را نوسازی کند و بخشی از حیاط ما هم آسیب دیده. آیا این کار جرم محسوب میشود؟
✅ تخریب دیوار مشترک بدون رضایت شریک یا مجوز قانونی میتواند موجب مسئولیت کیفری و مدنی شود. اگر در اثر این اقدام به ملک شما خسارت وارد شده باشد، موضوع میتواند مشمول ماده ۶۷۷ قانون مجازات اسلامی قرار گیرد. علاوه بر آن، شما میتوانید دادخواست مطالبه خسارت و حتی در صورت ادامه عملیات، درخواست دستور موقت برای توقف ساختوساز را مطرح کنید.
❓ در اثر عملیات ساختمانی همسایه، سقف پارکینگ ما دچار نشست شده اما او میگوید قصد تخریب نداشته است. آیا نبود قصد باعث میشود مسئولیتی نداشته باشد؟
✅ نبود قصد تخریب لزوماً مسئولیت را از بین نمیبرد. اگرچه برای تحقق جرم تخریب، عنصر عمد اهمیت دارد، اما حتی در صورت نبود قصد، اگر بیاحتیاطی یا عدم رعایت مقررات فنی موجب خسارت شده باشد، مسئولیت مدنی قطعی است و باید خسارت جبران شود. در برخی موارد نیز بیمبالاتی شدید میتواند زمینه تعقیب کیفری را فراهم کند. تشخیص این موضوع با نظر کارشناسی و بررسی دادگاه انجام میشود.