در بسیاری از معاملات ملکی، یکی از مهمترین پرسشهایی که میان خریدار و فروشنده مطرح میشود این است که متعلقات خانه چیست و هنگام فروش ملک، کدام تجهیزات و امکانات به خریدار منتقل میشود. اختلاف بر سر کولر گازی، گاز رومیزی، شوفاژ، کابینت یا حتی پمپ آب، گاهی منجر به طرح دعوا در دادگاه میشود.
شناخت دقیق مفهوم «توابع مبیع» و نصبیات خانه در معاملات ملک، میتواند از بروز بسیاری از این اختلافات جلوگیری کند. در این مقاله، بهصورت جامع و کاربردی بررسی میکنیم که چه وسایلی جزو متعلقات خانه محسوب میشوند و آیا فروشنده حق دارد آنها را باز کرده و با خود ببرد یا خیر.
متعلقات خانه چیست و در معاملات ملکی چه مفهومی دارد؟
در هر قرارداد خرید و فروش ملک، علاوه بر خود بنا یا زمین، وسایلی نیز وجود دارند که به نوعی به ملک وابستهاند. پرسش اساسی این است که آیا این وسایل نیز همراه ملک منتقل میشوند یا خیر؟ برای پاسخ، باید مفهوم «متعلقات خانه» یا همان «توابع مبیع» را در حقوق ایران بهدرستی بشناسیم؛ مفهومی که ریشه در قانون مدنی و عرف معاملات ملکی دارد.
📌 تفاوت متعلقات ملک با اموال شخصی فروشنده
یکی از اشتباهات رایج در معاملات این است که هر وسیلهای که داخل خانه قرار دارد، متعلقات ملک فرض شود. در حالی که از نظر حقوقی، بین «اموال شخصی فروشنده» و «نصبیات خانه» تفاوت وجود دارد.
متعلقات خانه، وسایلی هستند که به نحوی به بنا متصل شدهاند یا عرفاً جزء ساختار ملک محسوب میشوند؛ بهگونهای که جدا کردن آنها معمولاً مستلزم تخریب، آسیب یا تغییر در ساختمان است. در مقابل، اموالی مانند مبلمان، فرش، پرده، تابلو، یخچال یا ماشین لباسشویی حتی اگر در ملک موجود باشند جزء اموال شخصی فروشنده محسوب میشوند و با فروش خانه منتقل نمیگردند، مگر آنکه در قرارداد تصریح شده باشد. بنابراین معیار اصلی، «وابستگی عرفی و فنی به ساختمان» است، نه صرف حضور در ملک.
📌 توابع مبیع در قانون مدنی به چه معناست؟
در حقوق ایران، موضوع متعلقات خانه تحت عنوان توابع مبیع در مواد ۳۵۶ تا ۳۶۰ قانون مدنی مطرح شده است. بر اساس این مقررات، هر چیزی که بر حسب عرف و عادت، جزء یا تابع مال فروختهشده محسوب شود، داخل در بیع است؛ حتی اگر در قرارداد صراحتاً ذکر نشده باشد و حتی اگر طرفین نسبت به آن آگاهی نداشته باشند. به بیان سادهتر:
اگر عرف جامعه یک وسیله را جزئی از خانه بداند، آن وسیله با انتقال ملک، خودبهخود به خریدار منتقل میشود؛ مگر اینکه در قرارداد، خلاف آن شرط شده باشد. برای مثال، در فروش یک باغ، درختان آن نیز جزو معامله هستند؛ زیرا عرفاً تابع زمین محسوب میشوند. همین قاعده در مورد خانه نیز جاری است.
📌 نقش عرف در تشخیص نصبیات خانه در معاملات ملک
در بسیاری از موارد، قانون بهصورت دقیق فهرست متعلقات خانه را مشخص نکرده و تشخیص آن را به «عرف» واگذار کرده است. عرف یعنی برداشت متعارف مردم و فعالان بازار ملک از اینکه یک وسیله، جزء خانه است یا خیر. برای نمونه:
- پنجره، درب، شوفاژ، پکیج دیواری و کابینت، عرفاً جزء متعلقات خانهاند.
- اما لوستر، کولر پرتابل یا وسایل دکوری، معمولاً جزو متعلقات محسوب نمیشوند.
در مواردی که عرف روشن نباشد، اصل بر این است که آن وسیله داخل در معامله نیست؛ مگر آنکه در قرارداد ذکر شده باشد. بنابراین اگر در خصوص وسیلهای شک وجود داشته باشد، بهتر است صراحتاً در مبایعهنامه درباره آن تعیین تکلیف شود.
نصبیات خانه در معاملات ملک شامل چه چیزهایی میشود؟
پس از آنکه مفهوم متعلقات خانه روشن شد، مهمترین سؤال عملی این است که در زمان فروش ملک، دقیقاً چه تجهیزاتی جزو نصبیات خانه محسوب میشوند؟ بسیاری از اختلافات حقوقی میان خریدار و فروشنده دقیقاً بر سر همین موضوع شکل میگیرد. شناخت مصادیق رایج نصبیات، به شما کمک میکند هنگام تنظیم مبایعهنامه با دقت بیشتری عمل کنید و از بروز دعوا جلوگیری نمایید.
📝 تجهیزات ثابت ساختمانی
تجهیزات ثابت، آن دسته از وسایلی هستند که جزء ساختار فیزیکی بنا محسوب میشوند و حذف آنها معمولاً مستلزم تخریب یا تغییر در ساختمان است. این موارد تقریباً بدون اختلاف، جزو متعلقات خانه به شمار میآیند. از جمله:
- دربهای داخلی و خارجی
- پنجرهها و شیشههای نصبشده
- چارچوبها
- آیفون تصویری
- سیستمهای سیمکشی داخلی
- کلید و پریزها
این تجهیزات به دلیل اتصال دائمی به ساختمان، عرفاً تابع مبیع هستند و با انتقال ملک، به خریدار منتقل میشوند؛ حتی اگر در قرارداد ذکر نشده باشند.
📝 سیستمهای گرمایش و سرمایش (کولر، شوفاژ، پکیج)
در این موارد بستگی به شرایط زیر دارد:
- شوفاژ، رادیاتور، موتورخانه و پکیج دیواری که به سیستم لولهکشی متصلاند، معمولاً جزو متعلقات خانه محسوب میشوند.
- کولر آبی نصبشده روی پشتبام که به کانالکشی متصل است نیز غالباً تابع ملک است.
- اما کولر گازی پرتابل یا دستگاهی که بهصورت موقت نصب شده و بهراحتی قابل جداسازی است، ممکن است جزو اموال شخصی فروشنده تلقی شود.
📌فروشنده ملک میتواند کولر گازی را باز کرده به خریدار ندهد؟
بستگی به نوع کولر و نحوه نصب آن دارد. اگر کولر گازی بهصورت دائمی نصب شده و جداسازی آن نیازمند باز کردن اتصالات ثابت یا ایجاد تغییر در ساختمان باشد، معمولاً جزء متعلقات خانه محسوب میشود و فروشنده حق برداشتن آن را ندارد؛ حتی اگر در قرارداد ذکر نشده باشد. اما اگر کولر وسیلهای اضافی و قابلانتقال باشد و در مبایعهنامه نیز به آن اشارهای نشده باشد، فروشنده میتواند آن را جدا کند.
📝 کابینت، هود، گاز رومیزی و تجهیزات آشپزخانه
در سالهای اخیر، بیشترین اختلاف در معاملات ملکی مربوط به تجهیزات آشپزخانه بوده است.
در رویه عرفی:
- کابینتهای نصبشده جزء لاینفک ملک محسوب میشوند.
- هود توکار معمولاً تابع کابینت و در نتیجه تابع ملک است.
- گاز رومیزی که داخل کابینت تعبیه شده، غالباً جزء نصبیات خانه شناخته میشود.
اما اجاق گاز مبله (ایستاده) که قابلیت جابجایی دارد، معمولاً جزو اموال شخصی فروشنده است، مگر آنکه در قرارداد ذکر شود. بنابراین پاسخ به سؤال «آیا گاز رومیزی روی خانه است؟» در اغلب موارد مثبت است؛ زیرا این وسیله بهصورت توکار و متصل به تأسیسات گاز نصب میشود.
📝 تأسیسات آب، برق و گاز
تأسیسات زیربنایی ساختمان از مهمترین متعلقات ملک محسوب میشوند. این موارد شامل:
- لولهکشی آب سرد و گرم
- سیستم فاضلاب
- کنتورهای آب، برق و گاز
- پمپ آب نصبشده برای ساختمان
- منبع ذخیره آب
این تجهیزات به دلیل وابستگی مستقیم به کاربری ساختمان، بدون تردید جزو توابع مبیع محسوب میشوند و فروشنده حق جدا کردن آنها را ندارد. در صورت جداسازی این تجهیزات توسط فروشنده، خریدار میتواند الزام وی به استرداد یا مطالبه خسارت را از دادگاه درخواست کند.
آیا گاز رومیزی روی خانه است و به خریدار منتقل میشود؟
در معاملات امروزی، گاز رومیزی معمولاً بهصورت توکار داخل کابینت نصب میشود و به سیستم لولهکشی گاز ساختمان متصل است. این نوع نصب باعث میشود عرف بازار ملک، آن را جزو نصبیات خانه بداند.
به همین دلیل، در اکثر معاملات:
- گاز رومیزی توکار
- هود نصبشده داخل کابینت
جزء متعلقات ملک محسوب میشوند و همراه خانه به خریدار منتقل میگردند؛ حتی اگر در مبایعهنامه بهطور صریح ذکر نشده باشند. معیار اصلی این است که جداسازی آن مستلزم باز کردن اتصالات و تغییر در ساختار آشپزخانه باشد.
📌 تفاوت اجاق گاز مبله با گاز رومیزی
باید میان دو نوع گاز تفاوت قائل شد:
🔹 گاز رومیزی (توکار): بهصورت ثابت داخل کابینت نصب شده و معمولاً تابع ملک است.
🔹 اجاق گاز مبله (ایستاده): وسیلهای مستقل و قابلانتقال است که عرفاً جزو اموال شخصی فروشنده محسوب میشود؛ مگر اینکه در قرارداد شرط شده باشد که به خریدار منتقل شود.
بنابراین پاسخ به سؤال «آیا گاز رومیزی روی خانه است؟» در اغلب موارد مثبت است، اما اجاق گاز مبله چنین وضعیتی ندارد.
چه اموالی قطعاً جزو متعلقات خانه نیستند؟
همانطور که برخی تجهیزات بهطور عرفی جزء نصبیات خانه محسوب میشوند، در مقابل اموالی نیز وجود دارند که حتی اگر در ملک حضور داشته باشند، اصولاً تابع مبیع نیستند. تشخیص این موارد اهمیت زیادی دارد؛ زیرا بسیاری از اختلافات ناشی از تصور اشتباه خریدار یا فروشنده درباره همین وسایل است. در این بخش، مهمترین مصادیق اموالی را بررسی میکنیم که معمولاً جزء متعلقات خانه محسوب نمیشوند.
❌ لوستر، پرده، مبلمان و لوازم تزئینی
در عرف معاملات ملکی، وسایل تزئینی و قابلانتقال جزو اموال شخصی فروشنده محسوب میشوند؛ حتی اگر هنگام بازدید خانه نصب یا چیده شده باشند.
از جمله:
- لوسترها (در بسیاری از مناطق)
- پرده و چوبپرده
- تابلوهای دیواری
- مبلمان
- میز و صندلی
- فرش
این وسایل معمولاً بدون آسیب به ساختمان قابل جداسازی هستند و به همین دلیل تابع ملک محسوب نمیشوند؛ مگر اینکه در قرارداد صراحتاً ذکر شده باشد که همراه خانه منتقل میشوند.
📌 نکته مهم: اگر خریدار قصد دارد چنین وسایلی در ملک باقی بماند، باید آن را بهصورت دقیق در مبایعهنامه درج کند.
❌ دوربین مداربسته و تجهیزات قابلانتقال
برخی تجهیزات فنی مانند:
-
دوربین مداربسته
-
دستگاه DVR
-
تجهیزات اینترنتی
-
سیستمهای صوتی و تصویری
در اغلب موارد، جزء اموال شخصی فروشنده تلقی میشوند؛ زیرا ماهیت آنها مستقل از ساختمان است و قابلیت انتقال دارند. البته اگر سیستم امنیتی بهصورت دائمی در ساختار بنا تعبیه شده باشد و عرف محل آن را جزء امکانات ملک بداند، ممکن است وضعیت متفاوت شود؛ اما اصل بر عدم انتقال است، مگر تصریح شود.
❌ محصولات کشاورزی و زراعت در زمین
در فروش زمین یا باغ، موضوع محصولات کشاورزی نیز اهمیت دارد. طبق قواعد حقوقی:
- در قرارداد خرید زمین، محصول زراعی موجود روی زمین معمولاً تابع زمین نیست و متعلق به فروشنده باقی میماند؛ مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد.
- در فروش درخت، میوه موجود بر روی آن تابع درخت محسوب نمیشود، مگر تصریح گردد.
این موضوع نیز از مصادیق «توابع مبیع» است که قانون مدنی به آن پرداخته و تشخیص آن را به عرف و توافق طرفین واگذار کرده است.
در صورت بروز اختلاف، خریدار چه اقدامی میتواند انجام دهد؟
با وجود قواعد قانونی درباره متعلقات خانه، در عمل اختلاف میان خریدار و فروشنده دور از انتظار نیست. گاهی فروشنده پس از امضای مبایعهنامه برخی نصبیات را جدا میکند یا هنگام تحویل ملک، بخشی از تجهیزات را خارج میسازد. در چنین شرایطی، خریدار باید بداند چه ابزارهای حقوقی برای احقاق حق خود در اختیار دارد.
⚖️ دعوای استرداد متعلقات ملک
اگر فروشنده وسیلهای را که عرفاً یا طبق قرارداد جزو متعلقات خانه بوده، جدا کرده و با خود برده باشد، خریدار میتواند دعوای «الزام به تحویل و استرداد متعلقات» مطرح کند.
در این دعوا، دادگاه بررسی میکند:
-
آیا وسیله موردنظر عرفاً تابع ملک بوده است؟
-
آیا در قرارداد شرطی درباره آن وجود دارد؟
-
آیا جداسازی وسیله موجب نقص در تحویل مبیع شده است؟
در صورت اثبات، دادگاه میتواند فروشنده را ملزم به بازگرداندن وسیله یا نصب مجدد آن کند. این دعوا معمولاً در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک طرح میشود.
⚖️ مطالبه خسارت ناشی از تخلف فروشنده
در برخی موارد، ممکن است بازگرداندن وسیله ممکن نباشد؛ برای مثال، فروشنده کولر را فروخته یا از بین برده باشد. در چنین شرایطی، خریدار میتواند مطالبه خسارت کند.
این خسارت میتواند شامل:
- قیمت روز وسیله
- هزینه نصب مجدد
- خسارت ناشی از تأخیر در تحویل کامل ملک
باشد. اگر در مبایعهنامه وجه التزام یا خسارت قراردادی پیشبینی شده باشد، خریدار میتواند بر اساس همان شرط مطالبه کند.
⚖️ اهمیت تنظیم دقیق مبایعهنامه
بخش زیادی از دعاوی مربوط به متعلقات خانه، ناشی از ابهام در قرارداد است. بهترین راه پیشگیری از اختلاف، درج دقیق فهرست نصبیات و تجهیزات در مبایعهنامه است. برای مثال، بهتر است در قرارداد بهصورت مشخص ذکر شود:
-
تعداد کولرها
-
وضعیت گاز رومیزی و هود
-
پکیج یا موتورخانه
-
پمپ آب
-
سایر تجهیزات خاص ملک
توصیه کاربردی: تنظیم «صورتجلسه تحویل» در روز انتقال، همراه با بازدید و تطبیق تجهیزات با قرارداد، میتواند از بسیاری از اختلافات بعدی جلوگیری کند.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون متعلقات خانه هنگام فروش مطرح شده است:
❓ خانهای خریدهام و در مبایعهنامه درباره کولر گازی چیزی نوشته نشده است. هنگام تحویل، فروشنده کولر را باز کرده و برده. آیا میتوانم شکایت کنم؟
✅ اگر کولر گازی بهصورت دائمی نصب شده و جداسازی آن نیازمند باز کردن اتصالات ثابت یا ایجاد تغییر در ساختمان بوده باشد، معمولاً جزء متعلقات خانه محسوب میشود؛ حتی اگر در قرارداد ذکر نشده باشد. در این صورت میتوانید دعوای الزام به تحویل یا مطالبه خسارت مطرح کنید. اما اگر کولر وسیلهای اضافی و قابلانتقال بوده، احتمالاً جزو اموال شخصی فروشنده محسوب میشود.
❓ در قرارداد خرید آپارتمان درباره گاز رومیزی صحبتی نشده، ولی فروشنده میگوید گاز برای خودش است. آیا گاز رومیزی روی خانه حساب میشود؟
✅ در اغلب معاملات، گاز رومیزی توکار که داخل کابینت نصب شده و به لولهکشی گاز متصل است، جزء نصبیات خانه محسوب میشود و همراه ملک به خریدار منتقل میگردد؛ حتی اگر در مبایعهنامه ذکر نشده باشد. اما اگر اجاق گاز مبله و ایستاده باشد، معمولاً متعلق به فروشنده است مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد.
❓ فروشنده بعد از انتقال سند ادعا کرده شوفاژها و پمپ آب متعلق به اوست و میخواهد آنها را ببرد. آیا چنین ادعایی پذیرفته میشود؟
✅ تجهیزات گرمایشی مانند شوفاژ و پکیج، همچنین پمپ آب نصبشده، معمولاً جزء تأسیسات ثابت ساختمان و متعلقات ملک محسوب میشوند. اگر انتقال سند انجام شده و این وسایل در زمان معامله جزو ملک بودهاند، فروشنده حق جدا کردن آنها را ندارد و در صورت اقدام، خریدار میتواند از طریق دادگاه الزام به تحویل یا جبران خسارت را مطالبه کند.