زندگی در آپارتمان اگرچه راهکاری رایج برای مقابله با کمبود فضای شهری است، اما خود نیز با چالشهایی همراه است؛ یکی از پرتنشترین این چالشها، اختلاف میان ساکنان بر سر پارکینگ آپارتمان است. اینکه پارکینگ متعلق به چه کسی است؟ آیا میتوان آن را اجاره داد؟ پارکینگ مزاحم چیست و چه حقوقی برای دیگران ایجاد میکند؟ همگی از سوالاتی هستند که نبود آگاهی دقیق از قوانین مربوطه میتواند منجر به درگیری، شکایت، یا حتی مراجعه به دادگاه شود.
در این مقاله، با تکیه بر قانون تملک آپارتمانها، آییننامه اجرایی آن، ضوابط شهرداری و نظریات حقوقی و قضایی، به بررسی کامل و کاربردی مهمترین قوانین مربوط به پارکینگ در آپارتمانها میپردازیم؛ از تفاوت پارکینگ اختصاصی و مشاع گرفته تا راهکارهای قانونی در برخورد با پارکینگ مزاحم، قوانین اجاره پارکینگ و نکات مهم در قراردادها.
قوانین مربوط به مالکیت پارکینگ در آپارتمان چیست؟
در آپارتماننشینی، پارکینگ یکی از مهمترین فضاهای وابسته به هر واحد است؛ اما آیا هر واحد بهطور قطعی صاحب پارکینگ است؟ پاسخ به این سؤال نیازمند درک دقیق از مفاهیم مالکیت اختصاصی و مشاعی در ساختمان است که در قوانین تملک آپارتمان ها به آن پرداخته شده است. پارکینگ اختصاصی، پارکینگی است که:
- در سند رسمی مالکیت واحد مسکونی بهطور دقیق ذکر شده باشد.
- شماره، متراژ و موقعیت مکانی پارکینگ مشخص و ثبت شده باشد.
در این حالت، مالک میتواند بدون رضایت دیگران از آن استفاده کند یا آن را اجاره یا حتی بفروشد (مشروط به اینکه خلاف مقررات داخلی ساختمان نباشد).
📌 ملاک تشخیص مالک پارکینگ چیست؟
برای فهم اینکه پارکینگ متعلق به چه کسی است، باید این مدارک بررسی شود:
- سند رسمی مالکیت واحد مسکونی
- صورتمجلس تفکیکی صادره از اداره ثبت اسناد و املاک
- قرارداد خرید و فروش (در صورت فقدان سند تفکیکی)
اگر در هیچکدام از این مدارک، پارکینگ قید نشده باشد، مالک حق قانونی نسبت به پارکینگ نخواهد داشت و صرفاً توافق شفاهی یا عرفی میان ساکنان معتبر خواهد بود.
📌 نکته کلیدی:
بسیاری از اختلافات بر سر پارکینگ ناشی از این است که مالک گمان میکند «چون همیشه در یک جا پارک میکرده»، آن محل به او تعلق دارد؛ اما اگر سند رسمی یا توافق کتبی وجود نداشته باشد، حق مالکیت یا تصرف دائمی ایجاد نمیشود.
انواع پارکینگ در آپارتمان: اختصاصی، مشاع و پارکینگ مزاحم
در ساختمانهای چندواحدی، پارکینگها به سه نوع کلی تقسیم میشوند که هرکدام شرایط و قوانین خاص خود را دارند. آشنایی با این دستهبندیها، هم برای خریداران و مستأجران ضروری است، هم برای جلوگیری از اختلافات میان ساکنان.
✅ پارکینگ اختصاصی
پارکینگ اختصاصی دقیقاً مانند انباری یا واحد مسکونی، ملک خصوصی صاحب آن است و مشخصات آن (شماره پارکینگ، موقعیت، متراژ) در سند رسمی ملک ثبت شده. ویژگیهای آن:
- مالک فقط خودش حق استفاده از آن را دارد.
- میتواند پارکینگ را به دیگران اجاره یا واگذار کند.
- سایر ساکنین بدون اجازه مالک، حق استفاده یا پارک در آن محل را ندارند.
- این نوع پارکینگ در هنگام خرید و فروش واحد، بخشی از قیمت کل ملک محسوب میشود.
✅ پارکینگ مشاع
پارکینگ مشاع (مشترک) حالتی است که پارکینگ به صورت دقیق به هیچ واحدی اختصاص داده نشده و در صورتمجلس تفکیکی، صرفاً سهم مشاعی از پارکینگ برای برخی واحدها قید شده و مالکیت به صورت مشترک میان چند واحد است و جای پارک مشخص نیست. در این نوع پارکینگ بر اساس قوانین مربوط به مشاعات آپارتمان:
- استفاده از محل پارک نیاز به توافق میان مالکان دارد.
- حق دائمی برای هیچکس وجود ندارد، حتی اگر چند سال از یک جای خاص استفاده کرده باشد.
- استفاده غیرقانونی یا اشغال فضای بیشتر از سهم مشاعی، قابل پیگیری است.
✅ پارکینگ مزاحم
پارکینگ مزاحم به حالتی گفته میشود که محل پارک خودرو، در مسیر پارکینگهای دیگر قرار گرفته باشد و برای ورود یا خروج یک خودرو، نیاز به جابهجا کردن خودروی دیگر باشد. ویژگیهای پارکینگ مزاحم:
- گاهی در سند بهصراحت به عنوان «مزاحم» قید میشود.
- در ساختمانهایی که فضای کافی برای پارکینگ استاندارد وجود ندارد، بهعنوان راهحل اضطراری تعریف میشود.
- معمولاً قیمت کمتری نسبت به پارکینگ معمولی دارد.
قوانین پارکینگ مشاع در آپارتمان و حدود استفاده از آن
پارکینگ مشاعی یکی از موارد پرچالش در زندگی آپارتمانی است. از یک طرف، هیچکس مالک انحصاری نیست، اما همه سهمی از آن دارند. از طرف دیگر، سوءتفاهمها درباره حق استفاده، منجر به تنشهایی میشود که حتی ممکن است به شکایت قضایی ختم شود.
✅ نحوه استفاده از پارکینگ مشاع چگونه است؟
استفاده از پارکینگ مشاع، به دلیل نبود شماره مشخص، کاملاً تابع توافق جمعی است. معمولاً یکی از روشهای زیر در ساختمانها رایج است:
- تخصیص عرفی جای پارک: هر واحد در محل ثابتی پارک میکند و دیگران احترام میگذارند.
- توافق نوبتی یا چرخشی: هر چند ماه جای پارک تغییر میکند تا عدالت حفظ شود.
- نصب جدول و شمارهگذاری داخلی با تأیید هیئتمدیره یا با توافق همه مالکین.
نکته مهم:
هیچکدام از این روشها، مالکیت انحصاری برای فرد ایجاد نمیکند و فقط برای جلوگیری از درگیری میان ساکنین است.
❌ موارد ممنوع در استفاده از پارکینگ مشاع
طبق آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها و مواد قانونی مرتبط:
- استفاده انحصاری از بخشی از پارکینگ مشاع بدون توافق کتبی همه مالکین ممنوع است.
- تبدیل بخشی از پارکینگ مشاع به انباری، کارگاه، اتاقک یا فضای تجاری تخلف محسوب میشود.
- قرار دادن وسایل شخصی، حیوانات، یا اشغال بیش از حد فضا در پارکینگ مشاع، میتواند زمینه طرح دعوای حقوقی سایر ساکنین را فراهم کند.
⚖️ راهحل قانونی اختلافات پارکینگ مشاع
در صورتی که یکی از ساکنین بیش از سهم خود از پارکینگ مشاع استفاده کند، اجازه ورود و خروج به سایرین ندهد و یا بخواهد بهصورت انحصاری از محل پارکینگ استفاده کند،
سایر مالکین میتوانند:
- ابتدا با ارسال اظهارنامه از او بخواهند رفع تصرف یا مزاحمت کند؛
- سپس با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه، دعوی رفع تصرف یا مزاحمت مشاعی مطرح کنند.
قوانین پارکینگ مزاحم در آپارتمان
این نوع پارکینگ که با عنوان «پارکینگ پشتسرهم» نیز شناخته میشود، گرچه قانونی است، اما شرایط خاصی برای استفاده و مالکیت دارد که دانستن آن برای پیشگیری از تنش ضروری است. این نوع پارکینگها معمولاً در ساختمانهایی وجود دارد که:
- فضای کافی برای تأمین تمام پارکینگهای مستقل وجود ندارد؛
- شهرداری با درج عبارت «پارکینگ مزاحم» در صورتمجلس تفکیکی، آن را مجاز اعلام میکند؛
- سازنده، برای حل مشکل محدودیت فضا، مجبور به چنین طراحیای شده است.
❌ محدودیتهای قانونی پارکینگ مزاحم
-
فقط یک پارکینگ مزاحم برای هر واحد مسکونی مجاز است (در صورت تأیید شهرداری).
-
استفادهکننده نباید مانع دسترسی دیگران شود.
-
در هر ساعت از شبانهروز، مالک پارکینگ پشتی حق دارد درخواست جابهجایی خودرو را داشته باشد.
-
اگر مالک پارکینگ مزاحم همکاری نکند، مسئول پیامدهای حقوقی و کیفری احتمالی است.
✅ در چه شرایطی میتوان شکایت کرد؟
شکایت از مالک پارکینگ مزاحم زمانی امکانپذیر است که پارکینگ مزاحم در سند قید نشده و فرد بدون مجوز از فضای مشاع یا اختصاصی دیگران استفاده میکند و یا در صورت وجود سند، رفتار فرد باعث ایجاد مانع دائمی در تردد سایرین شده است و همچنین مالک خودرو مزاحم از جابهجا کردن خودرو خودداری میکند و مزاحمت مکرر ایجاد میشود.
⚖️ راهحل حقوقی: دعوای رفع مزاحمت مدنی
اگر مزاحمت ادامه پیدا کند، فرد متضرر میتواند از طریق دادگاه حقوقی، دادخواست رفع مزاحمت را بر اساس مستند قانونی ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی مطرح کند. در این حالت:
- دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد؛
- در صورت تأیید وقوع مزاحمت، حکم به رفع مزاحمت و گاهی پرداخت خسارت به خواهان صادر میشود؛
- رأی صادره قابلیت اجرای فوری و قهریه نیز دارد.
⚠️ راهحل کیفری: شکایت به دلیل مزاحمت ملکی
اگر رفتار مالک پارکینگ مزاحم جنبه سوءنیت داشته باشد (مثلاً عمداً مانع خروج خودرو شود)، میتوان شکایت کیفری مطرح کرد.
🔸 مستند قانونی: ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات)
هرکس ملک یا قسمتی از آن را بدون اجازه مالک اصلی یا برخلاف قانون تصرف یا مانع استفاده دیگران شود، مرتکب جرم مزاحمت ملکی شده است.
در صورت اثبات فرد مزاحم به حبس از یک ماه تا یک سال محکوم میشود و علاوه بر آن، باید رفع مزاحمت را انجام دهد. پرونده از طریق دادسرا به دادگاه کیفری ارجاع میشود.
📌 نقش مدیر ساختمان در شکایت از پارکینگ مزاحم
مدیر ساختمان میتواند نمایندگی ساکنین را برای شکایت را برعهده گیرد به اینصورت که اظهارنامه رسمی بفرستد یا گزارش رسمی تخلف تنظیم کند و همچنین گاهی حضور وی در دادگاه، روند رسیدگی را تسهیل میکند.
قوانین اجاره پارکینگ آپارتمان؛ از پارکینگ اختصاصی تا پارکینگ مشاع
اجاره دادن پارکینگ در آپارتمان میتواند راهی برای کسب درآمد یا کمک به ساکنین دیگر باشد، اما این موضوع هم مانند هر استفاده از ملک، دارای قوانین و محدودیتهای خاص خود است. تفاوت بین پارکینگ اختصاصی و مشاع، نقش مستأجر در اجاره پارکینگ، و محدودیت اجاره به افراد غیرساکن، همگی در این زمینه تعیینکننده هستند.
✅ اجاره پارکینگ اختصاصی
اگر پارکینگ در سند رسمی واحد مسکونی ثبت شده باشد و بهصورت مفروز و با شماره مشخص در صورتمجلس تفکیکی آمده باشد، مالک میتواند:
- پارکینگ را به ساکن یا غیرساکن اجاره دهد؛
- قرارداد اجاره تنظیم کند؛
- حتی در صورت موافقت هیئتمدیره، آن را به فردی خارج از ساختمان نیز اجاره دهد.
اما اگر اساسنامه یا تصمیمات مجمع عمومی ساختمان، اجاره به غیرساکنین را ممنوع کرده باشد، مالک باید تابع آن باشد.
✅ اجاره پارکینگ مشاع
پارکینگهای مشاع، متعلق به همه یا چند واحد بهصورت مشترک هستند و حق اجاره دادن مستقل وجود ندارد. تنها در صورت توافق کتبی میان ساکنان، امکان تخصیص یا اجاره بخشی از مشاعات وجود دارد و اجاره به افراد خارج از ساختمان بدون رضایت همه مالکان مشاع ممنوع است و میتواند موجب شکایت شود.
در پارکینگهای مشاعی، مالک یک واحد نمیتواند خودش بهتنهایی تصمیم بگیرد که از سهم خود پارکینگ را اجاره دهد.
✅ آیا مستأجر میتواند پارکینگ را اجاره دهد؟
پاسخ بستگی به قرارداد اجاره اصلی دارد. اگر در اجارهنامه اصلی، حق اجاره پارکینگ به غیر به مستأجر داده شده باشد، مستأجر میتواند آن را اجاره دهد؛ در غیر این صورت، اجاره دادن پارکینگ توسط مستأجر بدون اجازه مالک، تخلف قراردادی تحت عنوان اجاره دادن مال اجاره ای محسوب میشود؛ این اقدام ممکن است موجر را به فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت مجاز کند.
⚠️ اجاره پارکینگ به افراد غیرساکن؛ بله یا خیر؟
اجاره پارکینگ به غیرساکنین، از نظر قانونی مجاز است، اما با شرایط زیر:
- پارکینگ باید اختصاصی و سنددار باشد؛
- اساسنامه ساختمان یا مصوبات مجمع عمومی ساختمان، اجازه چنین کاری را بدهد؛
- رعایت مسائل امنیتی، کنترل ورود و خروج، و نظم ساختمان حتماً در نظر گرفته شود.
در صورت عدم رعایت، ممکن است ساکنان دیگر، به دلیل اختلال در نظم و امنیت، اعتراض یا شکایت کنند.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون قوانین پارکینگ در آپارتمان مطرح شده است:
❓ من یه واحد آپارتمان خریدم که فروشنده میگفت پارکینگ داره، ولی توی سند چیزی درباره پارکینگ ننوشته. الان یکی از ساکنین اجازه نمیده اونجا پارک کنم. حق با کیه؟
✅ اگر در سند رسمی مالکیت پارکینگ قید نشده باشه، شما مالک قانونی اون پارکینگ محسوب نمیشید؛ حتی اگر فروشنده شفاهی گفته باشه که پارکینگ دارد. استفاده از پارکینگ بدون سند یا توافق رسمی، میتونه منجر به اعتراض و شکایت ساکنین دیگه بشه. پیشنهاد میکنیم ابتدا صورتجلسه تفکیکی رو بررسی کنین، و اگر اونجا هم چیزی نبود، باید موضوع رو از طریق مدیر ساختمان یا توافق با مالکین دیگه حل کنین.
❓ واحد من پارکینگ مزاحم داره و همیشه باید ماشینم رو جابهجا کنم تا همسایه بتونه بیرون بره. اگه یه روز نباشم یا خواب باشم چی؟ اون میتونه شکایتم کنه؟
✅ بله، اگر پارکینگ شما مزاحم باشه، شما موظفید همیشه امکان دسترسی به پارکینگ پشتی رو فراهم کنین. در صورت عدم همکاری مکرر، همسایه شما میتونه ابتدا با ارسال اظهارنامه و سپس طرح دعوای رفع مزاحمت، از شما شکایت کنه. بهتره با همسایه تون یه توافق زمانی یا راهکار منطقی داشته باشین.
❓ من مستأجرم و صاحبخونه گفته میتونم پارکینگ رو اجاره بدم به یکی دیگه. اما مدیر ساختمان گفته اجاره به غیر ساکن ممنوعه. کدومش درسته؟
✅ اگر پارکینگ اختصاصی باشه و در سند مالک قید شده باشه، صاحبخانه در حالت عادی میتونه اجازه اجاره بده. اما اگر اساسنامه ساختمان یا تصمیم مجمع عمومی ساکنین، اجاره به غیر ساکن رو ممنوع کرده باشه، حتی مالک هم باید تابع اون باشه. در این حالت، اجاره دادن به شخصی خارج از ساختمان ممکنه ممنوع و موجب اعتراض سایر ساکنین بشه. بهتره با مدیر ساختمان و هیئتمدیره هماهنگ کنین تا از بروز مشکل جلوگیری شه.