قرارداد اجاره یکی از رایج‌ترین عقود در معاملات ملکی است که هم در بخش مسکونی و هم تجاری مورد استفاده قرار می‌گیرد. قانون‌گذار برای حفظ حقوق طرفین این قرارداد، شرایط مشخصی را برای صحت و اعتبار آن تعیین کرده است. یکی از مهم‌ترین این شرایط، ذکر مدت زمان اجاره در متن قرارداد است؛ چرا که در نبود مدت، عقد اجاره از نظر قانونی باطل محسوب می‌شود.
بر اساس ماده ۴۶۸ قانون مدنی، درج مدت مشخص در اجاره‌نامه الزامی است و عدم رعایت آن موجب از بین رفتن اعتبار قرارداد خواهد شد. با این حال، در برخی موارد، طرفین ممکن است به اشتباه یا از روی سهل‌انگاری، قرارداد اجاره‌ای بدون تعیین دقیق مدت تنظیم کنند یا تصور کنند که تعیین مبلغ اجاره ماهانه کافی است. همین مسئله می‌تواند زمینه‌ساز بروز اختلافات، طرح دعوا، یا صدور رأی بطلان قرارداد از سوی دادگاه شود.
در این مقاله قصد داریم بررسی کنیم که آیا می‌توان قرارداد اجاره‌ای بدون ذکر مدت تنظیم کرد یا خیر؟ آثار حقوقی چنین قراردادی چیست؟ آیا می‌توان آن را فسخ یا اصلاح کرد؟ و در موارد خاص مانند قراردادهای سرقفلی یا صلح، عدم تعیین مدت چه حکمی دارد؟ این موضوعات، هم از منظر قانونی و هم با استناد به آراء دادگاه‌ها بررسی خواهند شد.
آیا می‌توان قرارداد اجاره بدون مدت تنظیم کرد؟
بر اساس ماده ۴۶۸ قانون مدنی، «در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود وگرنه اجاره باطل است». به همین دلیل، یکی از ارکان اصلی صحت عقد اجاره، تعیین مدت مشخص برای استفاده از مورد اجاره است. بدون تعیین این مدت، اساساً عقد اجاره شکل نمی‌گیرد و از نظر حقوقی «باطل» تلقی می‌شود.
این حکم قانونی به این معناست که:
- اگر طرفین بدون تعیین مدت، صرفاً مبلغ اجاره را ذکر کنند، عقد فاقد اعتبار است؛
- حتی اگر قرارداد به صورت کتبی تنظیم شده و دو شاهد نیز آن را امضا کرده باشند، ولی مدت مشخصی در آن نیامده باشد، همچنان عقد اجاره باطل است؛ توجه داشته باشید که در مورد تمدید اجاره بدون شاهد نیز می توانید در مطلب مربوطه اطلاعات لازم را کسب نمایید.
- تنها در شرایطی که از متن قرارداد، به طور ضمنی و روشن بتوان مدت را استنباط کرد، ممکن است عقد صحیح تلقی شود؛ مثلاً اگر نوشته شده باشد: «اجاره‌بهای ماهیانه فلان مبلغ است»، دادگاه ممکن است قرارداد را اجاره یک‌ماهه تلقی کند.
📌 نکته مهم: برخی افراد تصور می‌کنند که ذکر مبلغ اجاره به تنهایی کافی است، اما تا زمانی که مدت مشخص نباشد (مثلاً یک‌ساله، شش‌ماهه، یا یک‌ماهه)، عقد اجاره صحیح نیست و ممکن است در دادگاه باطل اعلام شود.
فسخ قرارداد اجاره‌ای که مدت در آن تعیین نشده است
با توجه به اینکه عقد اجاره بدون تعیین مدت از ابتدا باطل است، اصولاً بحث فسخ چنین قراردادی بی‌معناست. فسخ در جایی کاربرد دارد که قرارداد از نظر قانونی صحیح باشد، اما یکی از طرفین بخواهد به دلایلی آن را بر هم بزند؛ در حالی که وقتی عقد از اساس باطل باشد، نه لازم‌الاجرا است و نه می‌توان نسبت به فسخ آن اقدام کرد.
🔹 به عبارت ساده‌تر:
- اگر اجاره‌نامه‌ای امضا شود اما در آن مدت ذکر نشود، این قرارداد باطل است؛
- چون این قرارداد از اساس وجود قانونی ندارد، نمی‌توان درباره فسخ آن یا اعمال حق فسخ صحبت کرد؛
- در نتیجه، نه موجر و نه مستأجر نمی‌توانند به استناد چنین قراردادی حقی را مطالبه کنند.
📌 استثنا در موارد عملی: گاهی دادگاه‌ها با توجه به رفتار مستأجر و موجر، مثلاً پرداخت اجاره ماهیانه یا تمدیدهای شفاهی، رابطه استیجاری را با «قرارداد ضمنی» تفسیر می‌کنند و یک مدت عرفی برای آن قائل می‌شوند. اما این موضوع به شرایط خاص پرونده و نظر قاضی بستگی دارد و قاعده کلی نیست.
تفاوت میان عدم تعیین مدت و تعیین غیرمستقیم مدت در قرارداد
تفاوت میان عدم تعیین مدت و تعیین غیرمستقیم مدت در قرارداد اجاره، یکی از مسائل مهم حقوقی است که می‌تواند بر اعتبار یا بطلان عقد اثر مستقیم بگذارد. در ادامه، این تفاوت را با زبان ساده و حقوقی توضیح می‌دهم:
✅ عدم تعیین مدت (موجب بطلان عقد)
یعنی هیچ‌گونه اشاره‌ای به مدت زمان اجاره در قرارداد نشده باشد؛ نه صراحتاً و نه به‌صورت ضمنی. برای مثال:
- در متن اجاره‌نامه ننوشته‌اند که اجاره برای چه مدتی است.
- فقط نوشته شده که اجاره‌بها ماهیانه فلان مبلغ است، اما هیچ چیز درباره تعداد ماه‌ها یا تاریخ شروع و پایان نوشته نشده.
📌 نتیجه: طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، این اجاره‌نامه باطل است. چون یکی از ارکان اصلی عقد اجاره، تعیین مدت است.
✅ تعیین غیرمستقیم مدت (موجب صحت عقد)
یعنی مدت به‌صورت واضح و صریح نوشته نشده، اما از شرایط و مفاد قرارداد می‌توان مدت را استنباط کرد. برای مثال:
- نوشته شده: «اجاره‌بها ماهیانه ۵۰۰ هزار تومان است.»
- یا در قرارداد آمده است: «برای اجاره هر ماه مبلغ مشخصی پرداخت می‌شود.»
📌 نتیجه: در این حالت، دادگاه‌ها ممکن است بر اساس «قاعده‌ی حمل عقد بر وجه صحیح» قرارداد را صحیح تلقی کنند و مدت اجاره را یک ماه فرض کنند.
🔍 جمع‌بندی تفاوت‌ها:
| موضوع | عدم تعیین مدت | تعیین غیرمستقیم مدت |
|---|---|---|
| وضعیت مدت | هیچ اشاره‌ای به مدت نشده | از نحوه پرداخت اجاره می‌توان مدت را فهمید |
| حکم قانونی | باطل | صحیح، با تفسیر مدت ضمنی |
| امکان استناد در دادگاه | ندارد | دارد، مشروط به اثبات مدت |
| مثال ساده | «اجاره داده شد» | «اجاره برای هر ماه با مبلغ مشخص» |
آثار حقوقی تعیین نکردن مدت زمان در اجاره
در صورتی که قرارداد اجاره بدون تعیین مدت منعقد شود، از نظر قانونی باطل است؛ اما این موضوع همیشه به معنای بی‌اثر بودن تمام توافق‌ها و از بین رفتن حقوق طرفین نیست. در ادامه، آثار حقوقی اجاره‌نامه بدون مدت و امکان مطالبه حقوق توسط موجر یا مستأجر را به‌طور کامل توضیح می‌دهیم:
✅ ۱. بطلان قرارداد از نظر قانون مدنی
بر اساس ماده ۴۶۸ قانون مدنی:
«در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود وگرنه اجاره باطل است.»
بنابراین، قرارداد اجاره‌ای که هیچ‌گونه مدتی برای آن مشخص نشده باشد، از نظر قانونی باطل و غیرقابل استناد تلقی می‌شود و رابطه استیجاری رسمی بین طرفین شکل نمی‌گیرد.
✅ ۲. عدم امکان تخلیه از طریق شورای حل اختلاف
قرارداد اجاره‌ای که مدت ندارد:
-
مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ نمی‌شود.
-
موجر نمی‌تواند برای دستور تخلیه فوری به شورای حل اختلاف مراجعه کند.
-
باید به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و اصالت رابطه استیجاری را اثبات کند.
✅ ۳. امکان مطالبه اجاره‌بها و خسارت استفاده
اگر مستأجر همچنان از ملک استفاده کرده باشد، حتی اگر قرارداد اجاره باطل باشد، موجر می‌تواند به استناد قاعده “استیفاء منفعت” (یعنی بهره‌برداری از مال دیگری)، مبلغی به‌عنوان «اجرت‌المثل» مطالبه کند. در این موارد:
-
باید میزان استفاده و ارزش منصفانه‌ی آن مشخص شود؛
-
حتی بدون قرارداد کتبی هم، امکان مطالبه وجود دارد، اگر استفاده اثبات شود.
✅ ۴. عدم امکان فسخ، چون عقد باطل است
وقتی قرارداد اجاره به دلیل نداشتن مدت باطل باشد، دیگر صحبت از «فسخ» آن معنایی ندارد. زیرا:
-
فسخ فقط در مورد عقود صحیح مطرح می‌شود؛
-
وقتی قرارداد از ابتدا باطل است، حقی برای فسخ باقی نمی‌ماند.
✅ ۵. برخورد قضات با موارد خاص
در برخی دعاوی، اگر:
-
مبلغ اجاره به‌صورت ماهانه تعیین شده باشد؛
-
مستأجر برای مدت طولانی از ملک استفاده کرده باشد؛
-
شواهدی وجود داشته باشد که نشان دهد عرفاً مدت مشخص بوده؛
دادگاه ممکن است تفسیر موسع کند و قرارداد را صحیح و دارای مدت یک‌ماهه یا مشابه آن تلقی کند، به شرط آن‌که قصد طرفین بر اجاره بوده و قرارداد صرفاً به دلیل نقص نگارشی، فاقد ذکر مدت باشد.
موارد استثنایی عدم تعیین مدت در سرقفلی یا صلح سرقفلی
در حالی که ماده ۴۶۸ قانون مدنی، عدم تعیین مدت در عقد اجاره را موجب بطلان آن می‌داند، این قاعده در مورد برخی قراردادهای مشابه، مانند صلح سرقفلی یا واگذاری حق کسب و پیشه صدق نمی‌کند. زیرا این نوع قراردادها، از نظر ماهیت، با عقد اجاره تفاوت داشته و تابع قواعد اختصاصی خود هستند.
برای مثال، زمانی که مالک یا مستأجر قبلی، حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه را به شخص دیگری منتقل می‌کند، این انتقال غالباً در قالب عقد صلح انجام می‌شود و موضوع آن، منفعت یا حقوق مالی مرتبط با محل کسب است، نه صرف اجاره‌ی عین.
در چنین مواردی، حتی اگر در قرارداد مدت مشخصی درج نشده باشد، قرارداد باطل تلقی نمی‌شود. رأی قطعی شماره 9409970222801365 نیز این موضوع را تأیید می‌کند و دادگاه تجدیدنظر استان تهران اعلام کرده است که چون قرارداد از نوع صلح سرقفلی بوده و در قبال مبلغی معین منعقد شده، عدم ذکر مدت خللی به اعتبار آن وارد نمی‌کند و مقررات عقد اجاره بر آن حاکم نیست.
بنابراین، در قراردادهای صلح سرقفلی، ذکر مدت ضرورتی ندارد و احکام ماده ۴۶۸ قانون مدنی ناظر به این نوع قراردادها نیست. این تمایز، از منظر حقوقی بسیار مهم است و باید در هنگام تنظیم اسناد سرقفلی یا واگذاری حقوق صنفی مورد توجه قرار گیرد.
سوالات متداول
در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون اجاره ملک را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است:
❓ ما یک خانه را برای یک سال اجاره کرده‌ایم و حالا که نه ماه گذشته، به دلایلی می‌خواهم خانه را ترک کنم. اما هم‌خانه‌ای‌هایم اجازه نمی‌دهند و می‌گویند باید تا پایان قرارداد اجاره را بپردازم، در حالی که نام من اصلاً در قرارداد نیست و قرارداد بین خودشان است. تکلیف چیست؟
✅ اگر نام شما در قرارداد اجاره ذکر نشده باشد، از نظر قانونی هیچ تعهدی نسبت به پرداخت اجاره یا ادامه سکونت ندارید. تعهدات مالی و حقوقی صرفاً متوجه کسانی است که نام آن‌ها در اجاره‌نامه درج شده باشد.
❓ اگر قرارداد رهن و اجاره فاقد کد رهگیری باشد و مدت قرارداد به پایان برسد، آیا مستاجر بابت عدم تخلیه در زمان مقرر مشمول پرداخت اجرت‌المثل می‌شود؟
✅ بله. حتی بدون کد رهگیری، اگر مستأجر پس از پایان مدت قرارداد ملک را تخلیه نکند، قانوناً ملزم به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود.
❓ با پایان یافتن قرارداد اجاره، مستاجر تا چه زمانی می‌تواند در ملک سکونت داشته باشد اگر از شورای حل اختلاف مهلت نگرفته باشد؟
✅ پس از پایان قرارداد، مستاجر قانوناً موظف به تخلیه فوری ملک است؛ مگر اینکه با طرح دادخواست و اخذ مهلت رسمی از شورای حل اختلاف، مدت بیشتری برای سکونت قانونی کسب کرده باشد.
❓مادرم با صاحب‌خانه توافق کرده‌اند که بدون قولنامه تا سال آینده سکونت داشته باشد. حالا بعد از سه ماه و با کرایه ۷ تومان، صاحب‌خانه قصد فروش ملک را دارد. آیا باید کرایه این ماه که ۲۰ یا ۳۰ روز است، کامل پرداخت شود؟
✅ در صورت توافق شفاهی و عدم وجود سند کتبی، اصولاً شرایط پرداخت به همان توافق بستگی دارد. اگر مبلغ ماهیانه ۷ میلیون تومان تعیین شده و مدت نیز مشخص بوده، پرداخت کامل ماه جاری منطقی است؛ با این حال بهتر است در چنین مواردی موضوع با توافق طرفین یا مذاکره مجدد حل شود.