قرارداد مشارکت در ساخت از جمله مهم‌ترین قراردادهای حوزه املاک و ساخت‌وساز است که میان مالک ملک و سازنده تنظیم می‌شود. اما سؤال اساسی این است که در صورت فوت یکی از طرفین، سرنوشت این قرارداد چه خواهد شد؟ آیا قرارداد همچنان پابرجا می‌ماند یا فسخ می‌شود؟ پاسخ به این پرسش‌ها نیازمند بررسی دقیق مفاد قرارداد، اصول حقوقی حاکم بر عقود لازم، و نقش وراث یا قائم‌مقام‌های قانونی است.
در این مقاله به بررسی جامع و تخصصی تأثیر فوت مالک، سازنده یا سرمایه‌گذار بر قرارداد مشارکت در ساخت می‌پردازیم و راهکارهای قانونی برای پیشگیری از اختلافات احتمالی را مرور می‌کنیم.
مفهوم قرارداد مشارکت در ساخت و جایگاه طرفین
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین و تخصصی‌ترین قراردادها در حوزه ساخت‌وساز است که بر پایه توافق میان دو یا چند طرف برای بهره‌برداری از زمین و سرمایه شکل می‌گیرد. برای درک تأثیر فوت هر یک از طرفین در قرارداد، ابتدا باید شناخت دقیقی از ساختار حقوقی این قرارداد و جایگاه هریک از طرفین داشت.
📌 طرفین اصلی قرارداد مشارکت در ساخت چه کسانی هستند؟
در بیشتر موارد، این قرارداد بین سه گروه اصلی بسته می‌شود:
- مالک: شخصی که زمین یا ملک کلنگی را در اختیار دارد و آن را برای ساخت‌وساز در اختیار طرف دیگر قرار می‌دهد.
- سازنده: شخص یا شرکتی که مسئول اجرای عملیات عمرانی و فنی پروژه است.
- سرمایه‌گذار یا شریک (در برخی قراردادها): شخص یا نهادی که تأمین مالی بخشی از پروژه را بر عهده می‌گیرد.
هر یک از این اشخاص، تعهدات مشخصی در قرارداد دارند که فوت هریک می‌تواند روی اجرا و ادامه پروژه تأثیرگذار باشد.
📌 مشارکت در ساخت؛ عقد لازم یا جایز؟
قرارداد مشارکت در ساخت طبق نظریه حقوقی و عرف قضایی، عقدی لازم محسوب می‌شود؛ یعنی اصل بر بقای قرارداد است حتی اگر یکی از طرفین فوت کند. به استناد ماده ۲۱۹ قانون مدنی، قراردادهای لازم با فوت یکی از طرفین منحل نمی‌شوند و وراث یا قائم‌مقام قانونی او موظف‌اند مفاد قرارداد را اجرا کنند، مگر در موارد استثنایی مانند مباشرت شخصی.
⚖️ اهمیت تعیین دقیق نقش هر طرف در قرارداد
اگر در قرارداد قید شود که عملیات اجرایی صرفاً باید توسط شخص خاصی (مثلاً سازنده متوفی) انجام گیرد، قرارداد به تعهدات شخصی وابسته می‌شود. در چنین شرایطی، فوت طرف متعهد می‌تواند منجر به حق فسخ برای طرف مقابل شود.
به همین دلیل، هنگام تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت، تعیین دقیق وظایف و امکان‌پذیری جایگزینی افراد بسیار اهمیت دارد و از بروز اختلافات و ابهامات آتی جلوگیری می‌کند.
اثر فوت مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
فوت مالک در جریان قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است سؤالات زیادی را در ذهن طرف مقابل (سازنده یا سرمایه‌گذار) ایجاد کند. آیا قرارداد ادامه پیدا می‌کند؟ آیا وراث می‌توانند از آن انصراف دهند؟ پاسخ به این سؤالات به ماهیت قرارداد، مفاد آن و نحوه ورود وراث بستگی دارد.
📌 آیا با فوت مالک، قرارداد مشارکت از بین می‌رود؟
خیر. قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد لازم است و مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، با فوت یکی از طرفین از بین نمی‌رود، مگر اینکه در متن قرارداد شرط خاصی برای این حالت درج شده باشد. بنابراین، اصل بر بقای قرارداد است و وراث مالک، به‌عنوان قائم‌مقام قانونی، مسئول ادامه تعهدات متوفی خواهند بود.
با فوت مالک، کلیه حقوق و تعهدات او از جمله سهم وی از ملک، تعهدات مالی، و حقوق قراردادی به وراث قانونی منتقل می‌شود. این موضوع مستلزم انجام چند اقدام اساسی است:
- ارائه گواهی حصر وراثت
- احراز هویت تمامی وراث
- توافق رسمی میان وراث و اعلام نماینده (در صورت تعدد)
در صورتی که وراث متعدد باشند، توافق جمعی آن‌ها برای اقدامات بعدی (مانند تحویل ملک، تنظیم سند و…) ضروری است و عدم هماهنگی، می‌تواند پروژه را متوقف یا دچار تأخیر کند.
📌 تکلیف پروژه‌های نیمه‌تمام در صورت فوت مالک
اگر ملک موضوع قرارداد در اختیار سازنده قرار گرفته باشد، فوت مالک خللی در ادامه پروژه ایجاد نمی‌کند. اما اگر هنوز انتقال رسمی یا عملی ملک صورت نگرفته باشد، وراث باید طبق قرارداد ملک را تحویل دهند و از ایجاد مانع قانونی یا اجرایی خودداری کنند.
📌 چالش‌های رایج پس از فوت مالک
- اختلاف میان وراث درباره تکلیف ترکه با ادامه یا فسخ قرارداد
- عدم همکاری یکی از وراث در انتقال سند
- عدم دسترسی سریع به گواهی حصر وراثت یا مدارک لازم
- درخواست سهم‌الارث یا بلاعوض بدون درنظر گرفتن مفاد قرارداد
در چنین شرایطی، سازنده می‌تواند با استناد به قرارداد، الزام وراث را از مراجع قانونی بخواهد و مانع توقف پروژه شود.
فوت سازنده و اثر آن بر مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت برای خیلی از افراد بسیار پیچیده و پرریسک تلقی می شود و یکی از مواردی که منجر به مخالفت مالکین برای مشارکت در ساخت می شود، ترس از فوت سازنده می باشد. فوت سازنده یکی از پیچیده‌ترین وضعیت‌هایی است که در قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است رخ دهد. در این حالت، علاوه بر توقف عملیات ساخت، مسائل حقوقی متعددی در خصوص ادامه قرارداد، حق فسخ، انتقال تعهدات و حتی وضعیت پیش‌خریداران ایجاد می‌شود.
⚖️ آیا فوت سازنده موجب فسخ قرارداد می‌شود؟
✅ پاسخ این سؤال به مفاد قرارداد مشارکت بستگی دارد. اگر در قرارداد تصریح شده باشد که ساخت باید توسط همان شخص سازنده انجام گیرد (شرط مباشرت)، در این صورت طبق ماده ۲۶۸ قانون مدنی، تعهد به انجام توسط شخص دیگر ممکن نیست و مالکین حق فسخ خواهند داشت.
اما در بیشتر قراردادها، شرط مباشرت درج نمی‌شود یا مرسوم نیست؛ بنابراین:
- در صورت نبود شرط مباشرت: قرارداد باقی است و مالکین باید برای اجرای ادامه پروژه به طرفیت وراث سازنده، دادخواست الزام به انجام تعهد ارائه دهند.
- در صورت وجود شرط مباشرت: مالکین حق فسخ دارند و می‌توانند با حکم دادگاه، قرارداد را منحل کنند.
📌 نظر حقوقی و رویه قضایی
نظریه مشورتی و رویه قضایی نشان می‌دهد که اگر شخصیت و تخصص سازنده در انتخاب او نقش اساسی نداشته باشد، فوت او منجر به فسخ قرارداد نخواهد شد.
✅ رأی دادگاه: در یکی از رأی‌های صادره از شعبه ۲۲۰ دادگاه حقوقی تهران، خواهان استدلال کرده بود که سازنده متوفی شخصیت محوری در قرارداد بوده و خواستار ابطال قرارداد شده بود. اما دادگاه اعلام کرد که ساخت‌وساز امری شخصی و قائم‌به‌فرد محسوب نمی‌شود و خواسته وی را رد کرد.
📌 مسئولیت وراث سازنده چیست؟
اگر شرط مباشرت در قرارداد نباشد، وراث سازنده باید:
- یا پروژه را ادامه دهند (در صورت داشتن تخصص یا شرکت حقوقی مرتبط)
- یا با توافق طرفین، سازنده جدیدی را معرفی کنند
- یا هزینه ادامه پروژه را با استفاده از ترکه متوفی تأمین نمایند
اگر وراث از اجرای تعهدات امتناع کنند، مالک می‌تواند از دادگاه الزام آن‌ها را درخواست نماید.
📌 وضعیت قراردادهای پیش‌فروش توسط سازنده متوفی
اگر سازنده قبل از فوت واحدهایی را پیش‌فروش کرده باشد، در صورت فسخ قرارداد مشارکت، آن قراردادهای پیش‌فروش نیز قابلیت ابطال پیدا می‌کنند. در صورت ادامه قرارداد، وراث باید پاسخگوی پیش‌خریداران باشند و در صورت ناتوانی، موضوع به دادگاه ارجاع خواهد شد.
اثر فوت سرمایه‌گذار یا شریک در قرارداد مشارکت
اگرچه اغلب قراردادهای مشارکت در ساخت میان مالک و سازنده منعقد می‌شوند، اما در بسیاری از پروژه‌های بزرگ‌تر، یک طرف دیگر به نام سرمایه‌گذار نیز در قرارداد به عنوان شریک حضور دارد. سرمایه‌گذار تعهد می‌کند که بخشی یا تمام هزینه‌های پروژه را تأمین کند. حال، در صورت فوت سرمایه‌گذار، وضعیت قرارداد و تأمین منابع مالی پروژه چگونه خواهد بود؟
📌 انتقال تعهدات مالی سرمایه‌گذار به وراث
در صورت فوت سرمایه‌گذار، مانند سایر طرفین قرارداد لازم، اصل بر بقای قرارداد است و تعهدات مالی او به وراث قانونی منتقل می‌شود. وراث موظف‌اند از محل ترکه، سهم سرمایه‌گذار در تأمین مالی پروژه را پرداخت کنند.
🔍 این موضوع تابع شرایط زیر است:
- وراث باید ترکه را قبول کرده باشند؛ در غیر این صورت، آن‌ها ملزم به اجرای تعهدات مالی نیستند.
- اگر ترکه کافی نباشد و امکان پرداخت تعهدات وجود نداشته باشد، سازنده و مالک می‌توانند قرارداد را فسخ کنند یا سرمایه‌گذار جدیدی را وارد پروژه نمایند.
⚖️ فسخ قرارداد به دلیل فوت سرمایه‌گذار
فسخ قرارداد به دلیل فوت سرمایه‌گذار در شرایط زیر ممکن است:
- اگر در قرارداد شرط شده باشد که تأمین مالی صرفاً توسط شخص سرمایه‌گذار انجام شود (مانند شرط مباشرت)
- اگر وراث از پرداخت سهم سرمایه‌گذار امتناع کرده و ترکه نیز کافی نباشد
در این شرایط، طرفین دیگر قرارداد می‌توانند با طرح دعوای حقوقی یا با رضایت متقابل، قرارداد را فسخ یا تعدیل کنند.
📌 گزینه‌های پیش‌رو برای وراث سرمایه‌گذار
وراث سرمایه‌گذار می‌توانند:
- از محل ترکه، تعهدات مالی را انجام داده و سهم سود متوفی را دریافت کنند.
- با رضایت طرفین دیگر، سرمایه‌گذار جدید معرفی کرده و سهم متوفی را منتقل کنند.
- در صورت ناتوانی مالی، درخواست فسخ داده و از قرارداد خارج شوند، به شرط جبران خسارت.
نقش داوری و دادگاه در حل اختلافات پس از فوت یکی از طرفین
در قراردادهای مشارکت در ساخت، بروز اختلاف میان طرفین امری اجتناب‌ناپذیر است، به‌ویژه در شرایطی که یکی از طرفین فوت کرده و وراث او جایگزین شده‌اند. حال سؤال این است که در صورت بروز اختلاف، طرفین باید به داوری مراجعه کنند یا دادگاه صلاحیت رسیدگی دارد؟
⚖️ اهمیت بند داوری در قرارداد مشارکت
اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، بند داوری پیش‌بینی شده باشد، طرفین ملزم‌اند اختلافات خود را از طریق داور منتخب حل‌وفصل نمایند. این بند حتی پس از فوت یکی از طرفین نیز الزام‌آور است و وراث نیز تابع آن خواهند بود، زیرا به‌موجب ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی، توافق داوری به قائم‌مقام قانونی نیز تسری پیدا می‌کند.
✅ مزایای داوری:
- سرعت بیشتر در رسیدگی
- هزینه کمتر نسبت به دادرسی رسمی
- محرمانه بودن رسیدگی
- امکان انتخاب داور متخصص در امور ملکی
📌 در صورت نبود بند داوری؛ تکلیف چیست؟
در صورتی که قرارداد فاقد بند داوری باشد یا یکی از طرفین داوری را نپذیرد:
- حل اختلاف میان وراث و سایر شرکاء یا میان خود وراث، از طریق دادگاه صالح محل ملک انجام می‌شود.
- دعوای الزام به انجام تعهد، خلع ید، فسخ، مطالبه خسارت یا تأیید انحلال قرارداد قابل طرح خواهد بود.
📝 نقش توافق‌نامه میان وراث
در بسیاری از موارد، برای جلوگیری از اختلاف و مراجعه به دادگاه، وراث می‌توانند پیش از بروز مشکل، توافق‌نامه‌ای میان خود تنظیم کنند که:
- مسئولیت نماینده یا وکیل مشترک را مشخص کند
- نحوه تقسیم سود و سهم‌الارث را تعیین نماید
- نحوه تعامل با طرف مقابل (سازنده یا سرمایه‌گذار) را روشن کند
این توافق‌نامه به سازنده اطمینان می‌دهد که همه وراث در خصوص اجرای قرارداد هم‌نظرند و از اختلافات آتی جلوگیری می‌شود.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون فوت سازنده یا مالک در قرارداد مشارکت در ساخت را مشاهده می فرمایید:
❓ اگر یکی از وراث با ادامه پروژه مشارکت در ساخت مخالف باشد، تکلیف چیست؟
✅ در صورتی که یکی از وراث با ادامه پروژه مخالفت کند ولی سایرین موافق باشند، ادامه قرارداد منوط به تصمیم اکثریت یا نماینده قانونی است. سازنده می‌تواند الزام همه وراث را از دادگاه بخواهد؛ مگر اینکه مخالفت مستند به دلیل قانونی (مثلاً تخلف سازنده) باشد.
❓ پدر من مالک ملکی بود که قرارداد مشارکت بسته بود و حالا فوت کرده. آیا ما می‌توانیم سهم پدرم را بفروشیم؟
✅ بله، شما به‌عنوان وراث می‌توانید پس از اخذ گواهی حصر وراثت، سهم خود از پروژه را منتقل کنید؛ اما باید مفاد قرارداد را بررسی کنید، زیرا ممکن است در آن شرط شده باشد که نقل‌وانتقال قبل از پایان پروژه ممنوع است یا نیاز به رضایت سازنده دارد.
❓ سازنده‌ای که با پدرم قرارداد داشت فوت کرده و الان پروژه متوقف شده؛ ما به‌عنوان مالکین چه کنیم؟
✅ ابتدا باید بررسی شود که آیا در قرارداد شرط مباشرت شخصی وجود دارد یا خیر. اگر شرط نشده، شما می‌توانید از وراث سازنده یا از محل ترکه او، تکمیل پروژه را بخواهید یا با معرفی سازنده جدید و توافق طرفین، پروژه را ادامه دهید.
❓ پدرم در زمان حیات بلاعوضی از سازنده گرفته بود ولی حالا فوت شده؛ آیا این پول به ما می‌رسد؟
✅ بله، مبلغ بلاعوضی که پدر شما پیش از فوت از سازنده دریافت کرده، بخشی از ترکه محسوب می‌شود و باید طبق قانون ارث، بین شما و دیگر وراث تقسیم شود. سهم هر یک از وراث بر اساس گواهی انحصار وراثت مشخص می‌شود