در دنیای معاملات، تنظیم مبایعهنامه به عنوان سندی برای خرید و فروش ملک یا خودرو، امری رایج و مرسوم است. این قرارداد که در عرف با نام قولنامه نیز شناخته میشود، یکی از عقود لازم محسوب میشود؛ یعنی طرفین آن نمیتوانند بدون دلیل قانونی یا توافق متقابل، آن را فسخ کنند. با این حال، در برخی شرایط خاص، قانون این امکان را فراهم کرده که یکی از طرفین یا هر دو، به صورت قانونی اقدام به فسخ مبایعهنامه کنند.
فسخ مبایعهنامه نه تنها به دانش حقوقی نیاز دارد، بلکه باید با دقت نسبت به شرایط آن اقدام کرد؛ چرا که در صورت انجام نادرست، ممکن است به جای انحلال صحیح قرارداد، موجبات طرح دعاوی جدید، جبران خسارت یا حتی بیاعتباری فسخ فراهم شود. در این مقاله به زبان ساده و دقیق، تمام جنبههای حقوقی فسخ مبایعهنامه را بررسی خواهیم کرد؛ از تعریف و تفاوت آن با اقاله و ابطال گرفته تا خیارات قانونی، شرایط فسخ از سوی خریدار یا فروشنده، آثار فسخ، نحوه تنظیم اظهارنامه و دادخواست و نکات مهم هنگام عقد قراردادهای خرید ملک یا خودرو.
فسخ مبایعه نامه در چه مواردی مطرح میشود؟
فسخ در اصطلاح حقوقی به معنای انحلال و پایان دادن یکطرفه به قرارداد است. فسخ مبایعه نامه یعنی یکی از طرفین قرارداد (خریدار یا فروشنده) بهصورت قانونی یا بر اساس شرطی در قرارداد، تصمیم بگیرد که معامله را بر هم بزند. این اقدام باید مبتنی بر دلایلی باشد که در قانون یا خود مبایعهنامه پیشبینی شده است.
در حالت کلی، قانون مدنی ایران، مبایعه نامه را نوعی عقد لازم میداند؛ یعنی طرفین نمیتوانند هر زمان که خواستند، آن را به میل خود فسخ کنند. اما قانونگذار با هدف جلوگیری از اجحاف یا ضرر یکی از طرفین، موارد خاصی را به عنوان خیارات فسخ پیشبینی کرده است. همچنین امکان درج شرط فسخ در متن مبایعهنامه وجود دارد تا طرفین در شرایط خاص، امکان خروج قانونی از معامله را داشته باشند. فسخ معمولاً در شرایطی اتفاق میافتد که یکی از طرفین:
- از معامله متضرر شده باشد (مثلاً به دلیل قیمت ناعادلانه یا وجود عیب پنهان)؛
- فریب خورده باشد (تدلیس)؛
- طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکرده باشد (مثل عدم پرداخت ثمن یا عدم تحویل مبیع)؛
- یا شرایطی که برای فسخ پیشبینی شده، محقق شود.
⚖️ تفاوت فسخ، اقاله و ابطال مبایعه نامه
📌 فسخ: فسخ یعنی انحلال یکجانبه قرارداد بهواسطه وجود حق فسخ قانونی یا قراردادی. در این حالت، یکی از طرفین (خریدار یا فروشنده) بدون نیاز به رضایت طرف مقابل و صرفاً با تکیه بر دلایل موجه مثل خیار غبن، عیب، تدلیس یا شرط فسخ، میتواند معامله را منحل کند.
📌 اقاله: اقاله به معنای بر هم زدن قرارداد با رضایت دو طرف است. در اقاله، هر دو طرف به این نتیجه میرسند که قرارداد را به پایان برسانند و وضعیت را به حالت پیش از معامله بازگردانند. این روش سادهترین و کم هزینه ترین شیوه برای انحلال قرارداد است.
📌 ابطال: ابطال زمانی مطرح میشود که قرارداد از ابتدا فاقد یکی از ارکان اصلی بوده است؛ مانند عدم رضایت واقعی، نداشتن اهلیت قانونی، غیرمشروع بودن مورد معامله، یا مبهم بودن موضوع قرارداد. در این حالت، قرارداد اصلاً شکل نگرفته و از ابتدا باطل تلقی میشود.
نکته مهم اینجاست که آثار فسخ نسبت به آینده است؛ یعنی آنچه پیش از فسخ اتفاق افتاده (مثل منافع یا خسارات) باقی میماند. اما در ابطال، آثار به گذشته نیز سرایت میکند؛ گویی اصلاً قراردادی وجود نداشته است.
مبانی قانونی شرایط فسخ مبایعه نامه در قانون مدنی
فسخ قرارداد در نظام حقوقی ایران، پایهای کاملاً قانونی دارد و بهویژه در خصوص مبایعهنامهها، مواد متعددی از قانون مدنی به صورت مستقیم یا ضمنی به آن پرداختهاند. این مواد، راههایی را برای برهم زدن یکطرفه قراردادهای لازم (مثل مبایعهنامه) در نظر گرفتهاند تا در شرایط خاص، از زیان طرفین یا بیعدالتی جلوگیری شود.
📌 اصل لزوم قراردادها و استثنائات آن
طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی:
«عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنان لازمالاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»
بر اساس این ماده، اصل بر الزامآور بودن قراردادها است، اما استثناهایی نیز وجود دارد که یکی از مهمترین آنها فسخ به علت قانونی است. این فسخ میتواند از سوی یکی از طرفین و بدون نیاز به رضایت طرف مقابل اعمال شود، مشروط به آنکه دلیل موجه داشته باشد.
📌 خیارات قانونی مهم در فسخ مبایعه نامه (ماده ۳۹۶ قانون مدنی)
ماده ۳۹۶ قانون مدنی، فهرست معروفی از مواردی به نام خیارات را بیان میکند. خیار در لغت به معنای اختیار و انتخاب است، و در اصطلاح حقوقی، به معنی حق برهم زدن قرارداد از طرف یکی از متعاملین میباشد. خیارات قابل اعمال در مبایعهنامه عبارتاند از:
- خیار مجلس: تا زمانی که مجلس معامله (مثلاً دفتر مشاور املاک یا محل امضا) متفرق نشده، هر یک از طرفین حق فسخ دارند.
- خیار غبن: در صورتی که یکی از طرفین متوجه شود در معامله ضرر فاحشی کرده و از این موضوع بیاطلاع بوده، حق فسخ دارد.
- خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین با فریب و کتمان واقعیت موجب ترغیب طرف مقابل به معامله شده باشد، طرف فریبخورده با استناد به خیار تدلیس در معامله حق فسخ دارد.
- خیار عیب: اگر مورد معامله دارای عیبی باشد که خریدار از آن آگاه نبوده، میتواند معامله را فسخ کند.
- خیار تأخیر ثمن: اگر معامله نقدی باشد و خریدار ظرف سه روز ثمن را پرداخت نکند، فروشنده میتواند معامله را فسخ نماید.
- خیار تبعض صفقه: اگر بخشی از مبیع به دلایلی باطل شود، طرف مقابل میتواند کل معامله را فسخ کند.
- خیار شرط: اگر در متن مبایعهنامه برای یکی از طرفین یا هر دو، شرطی مبنی بر امکان فسخ در مهلت یا شرایط خاصی آمده باشد، میتوان به آن استناد کرد.
علاوه بر این موارد، خریدار یا فروشنده در صورتی که در قرارداد توافق کرده باشند، میتوانند شروط دیگری برای فسخ پیشبینی کنند. همچنین باید توجه داشت که در برخی موارد، با اسقاط کافه خیارات در متن قرارداد، بسیاری از این حقوق از بین میرود، بهجز خیار تدلیس که معمولاً اسقاط آن نامعتبر تلقی میشود.
شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده (ملک و خودرو)
در حالت عادی، فروشنده بعد از انعقاد مبایعهنامه، موظف است مورد معامله را طبق مفاد قرارداد به خریدار تحویل دهد و نمیتواند از اجرای تعهداتش صرفنظر کند. اما قانون مدنی و رویههای معاملاتی، در موارد خاصی به فروشنده این اختیار را میدهند که بتواند معامله را به صورت یکطرفه فسخ کند. این حق معمولاً بر مبنای یکی از خیارات قانونی یا شروط قراردادی پیشبینیشده در مبایعهنامه ایجاد میشود.
⚖️ خیار تأخیر ثمن؛ ابزار قانونی فروشنده در صورت عدم پرداخت وجه
یکی از شایعترین دلایل فسخ مبایعهنامه از طرف فروشنده، عدم پرداخت ثمن معامله در موعد مقرر توسط خریدار است. بر اساس ماده ۴۰۲ قانون مدنی، اگر معامله نقدی باشد و ظرف سه روز از تاریخ عقد، خریدار ثمن را نپردازد، فروشنده میتواند معامله را فسخ کند، مگر آنکه در قرارداد بهگونهای دیگر توافق شده باشد.
این خیار بهخصوص در معاملات خودرو و ملک با پرداخت نقدی کاربرد زیادی دارد. البته در معاملات اقساطی یا مشروط، باید شرایط دقیق فسخ در متن قرارداد درج شده باشد.
⚖️ فسخ به استناد خیار غبن یا عیب در عوض دریافتی
در برخی معاملات، فروشنده در برابر ملک یا خودروی خود، مالی را از خریدار دریافت میکند (مثلاً معامله تهاتری). اگر مشخص شود این عوض، ارزش واقعی نداشته یا دارای عیوب پنهان بوده، فروشنده میتواند به خیار غبن یا خیار عیب استناد کرده و قرارداد را فسخ نماید؛ البته مشروط به آنکه هنگام معامله از این نقصان بیاطلاع بوده باشد.
⚖️ نقش خیار تدلیس؛ حمایت از فروشنده فریبخورده
فروشنده نیز همانند خریدار میتواند در صورت کتمان واقعیت یا فریب از سوی خریدار، اقدام به فسخ کند. مثلاً اگر خریدار خود را دارای توان پرداخت معرفی کرده اما این موضوع کذب از آب درآمده باشد، یا مدارک جعلی ارائه داده باشد، فروشنده میتواند به خیار تدلیس استناد کرده و مبایعهنامه را یکطرفه برهم بزند. خیار تدلیس از جمله خیاراتی است که حتی در صورت درج «اسقاط کافه خیارات» نیز معمولاً قابل اعمال باقی میماند.
📌 شرط فسخ به نفع فروشنده در مبایعه نامه
در بسیاری از مبایعهنامههای تنظیمشده توسط مشاورین املاک، بندهایی دیده میشود که صراحتاً به فروشنده این اختیار را میدهد که در صورت وقوع برخی موارد، معامله را فسخ کند. نمونههایی از این شروط:
- «در صورت عدم پرداخت مبلغ … تا تاریخ …، فروشنده حق فسخ خواهد داشت.»
- «در صورت عدم حضور خریدار در دفترخانه، فروشنده مجاز به فسخ و ضبط وجه التزام میباشد.»
این شروط از نوع خیار شرط محسوب میشوند و از لحاظ حقوقی معتبر و قابل استناد هستند، مشروط بر اینکه زمان و شرایط فسخ بهوضوح مشخص شده باشد.
شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار (ملک و خودرو)
خریدار نیز همچون فروشنده، در شرایط خاصی این حق را دارد که قرارداد بیع یا مبایعهنامه را به صورت یکطرفه فسخ کند. در بسیاری از دعاوی ملکی یا مربوط به خرید خودرو، این خریدار است که بعد از امضای قرارداد و بررسی دقیقتر موضوع معامله، متوجه ایرادات یا موارد فریب میشود. بنابراین قانون برای حمایت از او، خیارات متعددی پیشبینی کرده است تا از زیان مالی یا فریب در امان بماند.
⚖️ خیار عیب؛ وقتی ملک یا خودرو مشکل پنهان دارد
اگر بعد از انعقاد مبایعهنامه مشخص شود که ملک یا خودروی مورد معامله دارای عیب پنهان بوده است و این عیب، پیش از عقد برای خریدار نامعلوم بوده، او میتواند بر اساس خیار عیب، معامله را فسخ کند یا تقاضای ارش (کاهش ثمن) نماید.
مثلاً اگر خریدار بعد از معامله خودرو متوجه شود که ماشین تصادف شدید داشته و رنگشدگی بدنه یا ایراد فنی پنهان دارد، میتواند به خیار عیب استناد کند. همین مورد در ملک هم صادق است، مانند: ترکهای ساختمانی، رطوبت شدید، یا اشکالات در سند که هنگام قرارداد از او پنهان مانده باشد و می توان با استناد به این خیار در معامله ملکی، آنر فسخ نمود.
⚖️ خیار تدلیس؛ فریبکاری در ارائه اطلاعات
اگر فروشنده هنگام تنظیم مبایعهنامه اطلاعات نادرست یا ناقص داده باشد و همین اطلاعات، مبنای تصمیمگیری خریدار قرار گرفته باشد، خریدار میتواند به خیار تدلیس استناد کند. برای مثال:
- معرفی خودرو به عنوان «بیرنگ» در حالی که رنگشده باشد
- وعده جواز ساخت برای ملک در حالی که ملک در طرح شهرداری است
- اعلام وجود پایانکار، در حالی که ساختمان بدون پایانکار ساخته شده است
خیار تدلیس از جمله خیاراتی است که حتی با شرط «اسقاط کافه خیارات» نیز در بسیاری از موارد قابل اعمال است.
⚖️ خیار غبن؛ وقتی قیمت معامله فریبنده است
خیار غبن زمانی قابل اعمال است که بین قیمت واقعی مورد معامله و قیمتی که در قرارداد آمده، تفاوت فاحش وجود داشته باشد و خریدار از آن بیاطلاع بوده باشد. برای مثال اگر خریدار ملکی را متری ۲۰ میلیون خریداری کرده و بعداً بفهمد قیمت واقعی آن متری ۱۰ میلیون بوده است، میتواند معامله را فسخ کند (البته به شرطی که اسقاط نشده باشد).
در بسیاری از قراردادها، بندی با عنوان «اسقاط کافه خیارات حتی خیار غبن فاحش» درج میشود که این اختیار را از خریدار سلب میکند؛ ولی در موارد خاص، همچنان قابلیت استناد دارد (بهویژه در غبن افحش).
⚖️ خیار تخلف از وصف یا رویت؛ وقتی ملک یا خودرو شبیه آنچه گفته شده نیست
اگر فروشنده، ملک یا خودرو را با اوصافی خاص توصیف کرده ولی بعداً مشخص شود که این اوصاف واقعیت نداشته، خریدار حق دارد با استناد به خیار تخلف از وصف یا تخلف از رویت، قرارداد را فسخ کند. مثلاً:
- ملکی که گفته شده جنوبی است ولی شمالی از آب درمیآید
- خودرویی که گفته شده مدل ۱۴۰۳ است ولی در مدارک مدل ۱۴۰۲ ثبت شده
📌 شرط فسخ به نفع خریدار در مبایعهنامه
خریدار میتواند هنگام تنظیم قرارداد، شرط فسخ صریح را وارد مبایعهنامه کند. مثل:
- «اگر تا تاریخ مشخص وام بانکی تأمین نشود، خریدار حق فسخ دارد»
- «در صورت عدم انتقال سند ظرف ۳۰ روز، خریدار میتواند معامله را فسخ کند»
این شروط با عنوان خیار شرط شناخته میشوند و در صورتی که زمان و وضعیت آن بهدرستی در متن قرارداد درج شده باشد، کاملاً معتبر است.
مراحل و چگونگی فسخ مبایعه نامه؛ از اظهارنامه تا دادخواست تأیید فسخ
فسخ مبایعهنامه، حتی در صورت وجود دلایل موجه و قانونی، نیازمند طی کردن یکسری مراحل مشخص و رعایت تشریفات حقوقی است. صرف داشتن حق فسخ بهتنهایی کافی نیست؛ بلکه باید این حق اعمال و اعلام شود و در صورت عدم پذیرش از سوی طرف مقابل، از طریق مراجع قضایی پیگیری گردد.
در ادامه مراحل قانونی و رویهای فسخ مبایعهنامه ملک یا خودرو را بررسی میکنیم:
📌 مرحله اول: احراز وجود حق فسخ قانونی یا قراردادی
نخستین گام برای فسخ، تشخیص مشروع بودن دلیل فسخ است. این دلیل ممکن است:
- یکی از خیارات قانونی باشد (مثل تدلیس، غبن، عیب، تأخیر ثمن و…),
- یا شرط فسخ قراردادی باشد که در متن مبایعهنامه ذکر شده است (مثلاً عدم پرداخت، عدم حضور در دفترخانه، تأخیر در فک رهن و…).
در این مرحله توصیه میشود قبل از هر اقدامی، از مشاوره حقوقی یا وکیل استفاده شود تا از روش صحیح استفاده از خیار در فسخ معامله خودرو یا ملک اطمینان حاصل گردد.
📝 مرحله دوم: اعلام رسمی فسخ با ارسال اظهارنامه
اگر فردی بخواهد از حق فسخ خود استفاده کند، باید آن را بهصورت رسمی و کتبی به طرف مقابل اطلاع دهد. برای این کار، باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و اظهارنامهای با موضوع اعلام فسخ قرارداد تنظیم و ارسال شود.
در متن اظهارنامه باید بهروشنی مشخص شود:
- فسخکننده کیست؛
- مبایعهنامه مربوط به چه موردی است؛
- به چه دلیلی فسخ انجام شده (ذکر خیار یا شرط فسخ)؛
- و از چه تاریخی فسخ به طرف مقابل ابلاغ شده است.
ارسال پیام، تماس تلفنی یا اعلام شفاهی، فاقد ارزش اثباتی لازم برای فسخ در مراجع قضایی است.
⚖️ مرحله سوم: ثبت دادخواست تأیید فسخ در دادگاه، در صورت عدم تمکین طرف مقابل
اگر پس از ارسال اظهارنامه، طرف مقابل:
- فسخ را نپذیرد،
- یا حاضر به استرداد ثمن یا مبیع نشود،
شخص فسخکننده باید به دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده یا محل وقوع ملک مراجعه کند و دادخواست «تأیید فسخ مبایعهنامه» را ثبت کند. برای این کار، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و مدارک زیر را ارائه دهد:
-
متن مبایعهنامه
-
نسخه اظهارنامه ارسالشده
-
دلایل و مستندات مربوط به فسخ (مثلاً کارشناس رسمی، سند عیب، گزارش پلیس، گزارش تصادف، عدم پرداخت ثمن و…)
-
مدارک هویتی طرفین
📌 رعایت مهلت قانونی فسخ در برخی خیارات
برخی خیارات مانند تدلیس و عیب، دارای ویژگی فوریت هستند. یعنی شخص بهمحض اطلاع از مورد فسخ باید در زمان معقول اقدام کند. در غیر این صورت، دادگاه ممکن است استناد به آن خیار را نپذیرد. همچنین اگر در مبایعهنامه بازه زمانی مشخصی برای فسخ ذکر شده باشد، فسخ باید حتماً در همان مهلت انجام شود.
❗ اگر اسقاط کافه خیارات شده باشد چه باید کرد؟
اگر در متن مبایعهنامه عبارت «اسقاط کافه خیارات» وجود داشته باشد، بیشتر حقوق قانونی طرفین برای فسخ از بین میرود. اما مواردی مانند خیار تدلیس و خیار شرط صریح معمولاً باقی میماند و قابل استناد هستند.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده یا خریدار در معاملات ملک و خودرو مطرح شده است:
❓ اگر بعد از خرید خانه متوجه بشم که ملک در طرح شهرداری برای تعریض خیابون قرار داره، میتونم مبایعهنامه رو فسخ کنم؟
✅ بله، اگر فروشنده این موضوع مهم را پنهان کرده باشد و شما در زمان معامله از آن بیاطلاع بودهاید، این رفتار میتواند مصداق تدلیس باشد. در این صورت شما میتوانید با استناد به خیار تدلیس، از طریق ارسال اظهارنامه، قرارداد را فسخ کرده و در صورت لزوم، دادخواست «تأیید فسخ مبایعهنامه» را در دادگاه مطرح کنید. اگر در قرارداد عبارت «اسقاط کافه خیارات» هم آمده باشد، همچنان خیار تدلیس قابل استناد است.
❓ ماشینی خریدم که بعداً فهمیدم شاسی اون قبلاً ضربه خورده بوده ولی فروشنده گفته بود سالمه، الان میتونم قرارداد رو فسخ کنم؟
✅ اگر بتوانید اثبات کنید که فروشنده واقعیت را پنهان کرده و این موضوع در تصمیم شما برای خرید خودرو تأثیر داشته، شما میتوانید به خیار عیب یا خیار تدلیس استناد کرده و قرارداد را فسخ کنید. در چنین مواردی، حتماً اظهارنامه رسمی به فروشنده بفرستید و در صورت عدم همکاری، دادخواست فسخ یا مطالبه ارش (کاهش ثمن) ثبت کنید.
❓ ما یه مبایعهنامه برای فروش زمین تنظیم کردیم ولی خریدار تا دو ماه پول نداده، میتونم قرارداد رو فسخ کنم؟
✅ اگر در قرارداد شرط شده باشد که «در صورت عدم پرداخت ثمن تا تاریخ مشخص، فروشنده حق فسخ دارد»، شما میتوانید به شرط فسخ استناد کرده و قرارداد را فسخ کنید. حتی اگر چنین شرطی درج نشده، چنانچه معامله نقدی بوده و خریدار ظرف سه روز ثمن را نپرداخته، میتوانید به خیار تأخیر ثمن استناد کنید و با ارسال اظهارنامه اقدام قانونی انجام دهید.