در دنیای امروز که معاملات املاک و دارایی‌ها با پیچیدگی‌های زیادی همراه شده، اعتماد و صحت اسناد وکالتی و مالکیتی بیش از هر زمان دیگری اهمیت یافته است. یکی از جرایم شایع و خطرناک در این حوزه، فروش مال غیر است؛ یعنی وقتی فردی بدون آنکه مالک باشد یا از طرف مالک اجازه یا وکالت داشته باشد، اقدام به فروش یا فروش مالی به دیگری می‌کند.
این اقدام علاوه بر آنکه می‌تواند موجب از بین رفتن سرمایه خریدار شود، حقوق مالک واقعی را نیز به‌شدت نقض می‌کند و نظم عمومی معاملات را بر هم می‌زند. قانونگذار ایران این عمل را جرم دانسته و در ماده ۱ قانون مجازات راجع به فروش مال غیر، آن را در حکم کلاهبرداری تلقی کرده و برای آن مجازات‌های سنگینی تعیین نموده است.
در این مقاله تلاش می‌کنیم به زبانی ساده، اما حقوقی و دقیق، مفهوم فروش مال غیر، ارکان تشکیل‌دهنده این جرم، تفاوت آن با جرایمی مانند کلاهبرداری یا معامله معارض، مراحل شکایت، مسئولیت خریدار و در نهایت مجازات‌های مقرر قانونی را بررسی کنیم. اگر با چنین موضوعی مواجه شده‌اید یا قصد دارید با چالش‌های حقوقی آن آشنا شوید، تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.
فروش مال غیر چیست و چه زمانی جرم محسوب می‌شود؟
فروش مال غیر به این معناست که فردی بدون آنکه مالک مالی باشد یا از سوی مالک اجازه قانونی، وکالت یا اختیار نمایندگی داشته باشد، اقدام به فروش آن مال به شخص ثالث کند. این عمل، برخلاف قواعد شرعی و حقوقی مالکیت است و در صورتی که با سوءنیت و آگاهی از غیر بودن مال صورت گیرد، به‌عنوان یک جرم مستقل شناخته می‌شود.
بر اساس ماده ۱ قانون مجازات راجع به فروش مال غیر، شخصی که مال غیر را با علم به غیر بودن آن، بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب شده و به مجازات جرم کلاهبرداری محکوم می‌شود.
📌 شرایط تحقق جرم فروش مال غیر
برای اینکه عمل فروش مال غیر، جنبه کیفری پیدا کند، باید این سه شرط همزمان وجود داشته باشد:
- وجود مال متعلق به دیگری: مال باید به‌صورت قطعی متعلق به غیر باشد، نه اینکه نسبت به آن اختلاف باشد.
- فقدان مجوز قانونی فروشنده: فروشنده باید بدون داشتن وکالت، نمایندگی یا اجازه معتبر اقدام به فروش کند.
- علم فروشنده به غیر بودن مال: فروشنده باید بداند که مال متعلق به خودش نیست.
📌فروش مال غیر با قولنامه
فروش مال غیر با قولنامه به این معناست که فردی بدون اینکه مالک قانونی مال باشد یا وکالت و اجازه‌ای از طرف مالک داشته باشد، اقدام به تنظیم یک قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی و فروش آن مال به خریدار می‌کند. این مال ممکن است ملک، زمین، خودرو، سهم آب یا حتی اموال مشاعی باشد.
در چنین حالتی، فروشنده صرفاً با استفاده از یک سند عادی و بدون ارائه سند مالکیت رسمی، مال غیر را منتقل می‌کند که از نظر حقوقی و کیفری، پیامدهای جدی دارد.
🔍 آیا همیشه فروش مال غیر جرم است؟
خیر، در مواردی که فرد به اشتباه تصور می‌کند مالک است (مانند مورد اختلافات خانوادگی یا قراردادهای شفاهی ناقص) و سوءنیت نداشته باشد، ممکن است عمل او صرفاً جنبه حقوقی داشته باشد و نه کیفری. اما اگر سوءنیت و آگاهی از غیر بودن مال ثابت شود، این عمل مشمول مجازات کیفری خواهد بود.
ارکان قانونی جرم فروش مال غیر در حقوق ایران
برای تحقق جرم فروش مال غیر، سه رکن قانونی در حقوق جزای ایران باید به‌طور همزمان وجود داشته باشد: رکن مادی، رکن معنوی و رکن قانونی. در ادامه این ارکان را به تفکیک بررسی می‌کنیم و تفاوت آن را با «معامله فضولی» توضیح می‌دهیم.
📘 رکن قانونی (عنصر قانونی)
پایه قانونی جرم فروش مال غیر، ماده ۱ قانون مجازات راجع به فروش مال غیر مصوب ۱۳۰۸ است که مقرر می‌دارد:
«کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است، به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون عمومی محکوم می‌شود…»
همچنین، قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصوب ۱۳۶۷، و ماده ۱۱ قانون کاهش مجازات حبس تعزیری مصوب ۱۳۹۹ نیز در تعیین مجازات نقش دارند.
🧱 رکن مادی (عنصر مادی)
برای تحقق عنصر مادی این جرم، وجود شرایط زیر الزامی است:
- وجود مال متعلق به غیر (عین یا منفعت)
- عمل انتقال یا فروش مال به شخص ثالث
- فقدان مجوز قانونی یا عدم نمایندگی (وکالت، قیمومیت یا ولایت)
عمل مجرمانه می‌تواند به شکل‌های مختلفی مانند عقد بیع، صلح، هبه، اجاره یا حتی مبایعه‌نامه عادی انجام شود.
🧠 رکن معنوی (عنصر روانی)
رکن معنوی در این جرم شامل دو بخش است:
- علم به تعلق مال به غیر
- قصد اضرار به مالک یا تحصیل منفعت نامشروع
در صورتی که فروشنده مدعی شود تصور می‌کرده مال متعلق به خود اوست و این تصور با دلایل کافی همراه باشد، ممکن است جرم احراز نشود.
❗ تفاوت فروش مال غیر با معامله فضولی
گرچه ظاهر فروش مال غیر شبیه معامله فضولی است، اما تفاوت‌های مهمی بین این دو وجود دارد:
| مورد مقایسه | فروش مال غیر (جرم) | معامله فضولی (عمل حقوقی) |
|---|---|---|
| عنصر کیفری | دارد؛ مشمول مجازات است | ندارد؛ فقط با رد یا تنفیذ مالک نافذ یا باطل می‌شود |
| علم به تعلق مال به غیر | شرط وقوع جرم است | ممکن است بدون علم انجام شود |
| نتیجه | مجازات کیفری + رد مال + جزای نقدی | حقوقی؛ خریدار تا تنفیذ مالک بلاتکلیف است |
| قابل گذشت بودن | اگر مال کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان باشد، قابل گذشت است | معامله فضولی اصولاً قابل پیگیری حقوقی است |
مجازات فروش مال غیر در قانون جدید و رویه دادگاه‌ها
فروش مال غیر از جرائم مهم علیه اموال است که در قانون مجازات اسلامی و قانون مجازات راجع به فروش مال غیر مورد توجه قرار گرفته است. در اصلاحات جدید، این جرم از نظر شدت مجازات و قابل‌گذشت بودن، شرایط خاصی دارد.
🔹 مجازات مباشر و معاون
بر اساس ماده ۱ قانون مجازات راجع به فروش مال غیر:
«کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است، بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب شده و مطابق با ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری، به مجازات حبس از یک تا هفت سال، جزای نقدی معادل مال برده‌شده و رد مال محکوم می‌شود.»
-
اگر فروشنده از کارمندان دولت باشد، علاوه بر مجازات فوق، به انفصال دائم از خدمات دولتی نیز محکوم می‌شود.
-
انتقال‌گیرنده (خریدار) نیز در صورتی که با علم به غیرقانونی بودن انتقال معامله کرده باشد، مجازات مباشر را خواهد داشت.
🔹 آیا فروش مال غیر قابل گذشت است؟
با توجه به ماده ۱۱ قانون کاهش مجازات حبس تعزیری:
اگر ارزش مال فروخته‌شده کمتر از یک میلیارد ریال (۱۰۰ میلیون تومان) باشد، جرم قابل گذشت است.اما اگر ارزش مال بیش از یک میلیارد ریال باشد، جرم غیرقابل گذشت بوده و حتی با گذشت شاکی نیز تعقیب و مجازات ادامه خواهد یافت.در هر دو حالت، گذشت شاکی می‌تواند به عنوان جهت تخفیف مجازات در نظر گرفته شود.
🔹 حکم فروش مال غیر با جعل سند یا وکالت
در مواردی که فروش مال غیر همراه با جعل سند مالکیت، جعل وکالت‌نامه یا قولنامه باشد، مرتکب علاوه بر فروش مال غیر، مرتکب جرم جعل و استفاده از سند مجعول نیز شده است.
| عنوان جرم | ماده قانونی | مجازات |
|---|---|---|
| جعل سند رسمی | ماده ۵۳۲ قانون مجازات اسلامی | حبس ۱ تا ۵ سال و انفصال |
| استفاده از سند مجعول | ماده ۵۳۶ قانون مجازات اسلامی | حبس ۶ ماه تا ۳ سال |
| فروش مال غیر همراه با جعل | ترکیب دو جرم (فروش مال غیر + جعل) | مجازات توأمان (حبس، رد مال، جزای نقدی) |
📌 نکته: اگر شخصی با جعل وکالت‌نامه یا سند رسمی اقدام به فروش مال غیر کند، به صورت همزمان به چند جرم محکوم می‌شود و دادگاه می‌تواند برای هر جرم مجازات مستقل تعیین کند.
مجازات فروش مال غیر توسط مشاوران املاک
در بسیاری از معاملات ملکی، مشاورین املاک نقش واسطه را بین فروشنده و خریدار ایفا می‌کنند. اما اگر مشاور املاک در فرآیند فروش مال غیر دخالت مستقیم یا حتی آگاهی از جرم داشته باشد، مسئولیت کیفری جدی متوجه او خواهد بود. در این بخش به بررسی نقش، مسئولیت و مجازات مشاور املاک در جرم فروش مال غیر می‌پردازیم.
🔍 آیا فروش مال غیر توسط مشاور املاک جرم است؟
بله. اگر مشاور املاک آگاهانه در فروش ملک غیر نقش داشته باشد یا با جعل مدارک، معرفی فروشنده به عنوان مالک یا سایر اقدامات متقلبانه، زمینه فروش مال غیر را فراهم کند، مرتکب جرم شده و مسئولیت کیفری دارد.
⚖️ مشاور املاک در چه شرایطی مجرم محسوب می‌شود؟
- اگر با علم به اینکه فروشنده مالک نیست، اقدام به تنظیم قولنامه یا قرارداد فروش کند.
- اگر اسناد جعلی را جعل یا استفاده کند (مانند تغییر نام مالک، جعل وکالت‌نامه یا قولنامه).
- اگر در نقش واسطه، خریدار را فریب دهد و مال غیر را به‌عنوان مال قانونی معرفی نماید.
در این شرایط، مشاور املاک ممکن است به یکی یا چند مورد از جرایم زیر متهم شود:
| جرم ارتکابی | مواد قانونی مرتبط | مجازات احتمالی |
|---|---|---|
| جعل سند | ماده ۵۲۳ به بعد قانون مجازات اسلامی | ۶ ماه تا ۲ سال حبس و جزای نقدی |
| استفاده از سند مجعول | ماده ۵۳۵ قانون مجازات اسلامی | همان مجازات جعل |
| معاونت در فروش مال غیر | ماده ۱۲۶ قانون مجازات اسلامی | مجازات معاون به تناسب نقش در جرم |
| کلاهبرداری در حکم فروش مال غیر | ماده ۱ قانون فروش مال غیر + قانون تشدید مجازات مرتکبین کلاهبرداری | حبس ۱ تا ۷ سال، رد مال، جزای نقدی |
📌 نکته مهم:
اگر مشاور املاک بی‌اطلاع از غیرقانونی بودن فروش بوده و صرفاً در نقش تنظیم‌کننده قرارداد ظاهر شده باشد، مسئولیت کیفری متوجه او نخواهد بود؛ اما باید حسن نیت و بی‌اطلاعی خود را اثبات کند.
👨⚖️ نظر رویه قضایی
در برخی پرونده‌ها، دادگاه‌ها مشاور املاکی را که تنها به اعتماد به مدارک عادی (مثلاً قولنامه) اقدام به تنظیم قرارداد کرده، اما نقشی در جعل یا تبانی نداشته، تبرئه کرده‌اند. با این حال، اگر سوءنیت یا تبانی اثبات شود، دادگاه مشاور املاک را هم‌ردیف فروشنده مجرم تلقی می‌کند.
تفاوت فروش مال غیر با سایر جرایم مشابه
فروش مال غیر یکی از پیچیده‌ترین جرائم در حقوق کیفری است که گاه با جرائم دیگری چون کلاهبرداری، معامله معارض یا انتقال مال غیر اشتباه گرفته می‌شود. شناخت تفاوت‌های این مفاهیم برای تشخیص دقیق جرم و نوع مجازات ضروری است.
🔹 تفاوت فروش مال غیر با کلاهبرداری
- کلاهبرداری: در این جرم، مرتکب با وسایل متقلبانه و فریب‌کارانه، مال دیگری را تصاحب می‌کند. عنصر فریب شرط اصلی تحقق کلاهبرداری است.
- فروش مال غیر: در اینجا تمرکز بر تصرف یا انتقال مال متعلق به غیر بدون اجازه است، حتی اگر فریبی در کار نباشد.
📌 مثال تفاوت: اگر فردی با نشان دادن سند جعلی خریدار را فریب دهد، ممکن است مشمول کلاهبرداری باشد. اما اگر صرفاً مال غیر را بدون اجازه بفروشد، فروش مال غیر است؛ حتی اگر فریبی صورت نگرفته باشد.
🔹 تفاوت فروش مال غیر با انتقال مال غیر
- انتقال مال غیر مفهومی گسترده‌تر است و شامل هرگونه انتقال مالکیت (عین یا منفعت) از سوی غیر مالک بدون مجوز قانونی است؛ اعم از بیع، صلح، اجاره یا هبه.
- فروش مال غیر تنها یکی از مصادیق «انتقال مال غیر» است که به‌طور خاص در قالب عقد بیع انجام می‌گیرد.
📌 نکته مهم: همه موارد فروش مال غیر، انتقال مال غیر محسوب می‌شوند، اما همه انتقال های مال غیر، لزوماً فروش نیستند (مثلاً اجاره دادن بدون اجازه).
🔹 تفاوت فروش مال غیر با معامله معارض
- معامله معارض زمانی اتفاق می‌افتد که مالک یا دارنده سند، یک مال را بیش از یک‌بار به چند نفر منتقل کند (مثلاً دوبار بفروشد).
- فروش مال غیر حالتی است که فردی بدون داشتن مالکیت، مال دیگری را بفروشد.
📌 مثال تفاوت: اگر فردی ابتدا ملکی را به A و سپس همان ملک را به B بفروشد، مرتکب معامله معارض شده است. اما اگر اصلاً مالک نباشد و ملکی را به دیگری بفروشد، فروش مال غیر است.
نحوه شکایت از فروش مال غیر و روند رسیدگی قضایی
شکایت از فروش مال غیر نیازمند طی مراحل حقوقی و کیفری مشخصی است. اگر شخصی بدون اجازه، مالی را که متعلق به دیگری است بفروشد، مالک واقعی می‌تواند با تنظیم شکواییه، شکایت کیفری یا حقوقی علیه فروشنده مطرح کند.
⚖️ دادگاه و مرجع صالح رسیدگی
رسیدگی به جرم فروش مال غیر در صلاحیت دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع جرم است؛ یعنی جایی که معامله یا انتقال غیرقانونی انجام شده است.
- اگر جرم در قالب سند عادی واقع شده باشد، دادگاه کیفری به آن رسیدگی می‌کند.
- در صورتی که جعل سند رسمی نیز مطرح باشد، ممکن است دادگاه کیفری یک صلاحیت رسیدگی پیدا کند.
📌 نکته: ممکن است ملک در تهران باشد ولی فروش آن در شهری دیگر انجام شده باشد؛ در این صورت دادسرای همان شهر دوم مرجع رسیدگی خواهد بود.
📂 مدارک لازم برای شکایت
برای اثبات وقوع جرم، شاکی باید مدارکی ارائه دهد که نشان‌دهنده مالکیت و وقوع انتقال غیرقانونی باشد، از جمله:
- سند رسمی یا عادی مالکیت مال مورد نظر
- قرارداد خرید و فروش جعلی یا قولنامه‌های متعدد
- شهادت شهود در صورت وجود
- مکاتبات و پیام‌ها در خصوص معامله
- در صورت امکان، استعلام ثبتی و سابقه نقل و انتقال ملک
📌 توصیه: بهتر است پیش از شکایت، با وکیل کیفری یا ملکی مشورت شود تا مدارک به شکل مستند جمع‌آوری گردد.
⏳ مهلت شکایت و مرور زمان
بر اساس ماده ۱۰۶ قانون مجازات اسلامی:
- اگر جرم فروش مال غیر کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان باشد، قابل گذشت بوده و شاکی باید در مدت یک سال از تاریخ اطلاع از جرم، شکایت خود را مطرح کند؛ در غیر این صورت حق شکایت او ساقط می‌شود.
- اگر مبلغ بیش از ۱۰۰ میلیون تومان باشد، جرم غیرقابل گذشت است و مرور زمان اعمال نمی‌شود؛ حتی پس از سال‌ها نیز امکان پیگیری وجود دارد.
📌 استثناء مهم: اگر شاکی ثابت کند به دلایل خارج از اختیار (مثل تهدید، بیماری یا عدم دسترسی به دادگاه) نتوانسته شکایت کند، مهلت از تاریخ رفع مانع محاسبه می‌شود.
تکلیف خریدار مال غیر و راه‌های جبران خسارت
خریدار مال غیر ممکن است از غیرقانونی بودن معامله مطلع نبوده یا با آگاهی کامل اقدام به خرید کرده باشد. قانونگذار، برای هر دو حالت مقررات مشخصی تعیین کرده است.
⚖️ شرایط خریدار با حسن نیت
اگر خریدار با حسن نیت و بدون اطلاع از اینکه مال متعلق به دیگری است اقدام به خرید کند:
- از نظر کیفری مجرم محسوب نمی‌شود.
- اما الزام دارد مال را به صاحب واقعی بازگرداند.
- می‌تواند با طرح دعوا علیه فروشنده، تقاضای استرداد ثمن معامله و سایر خسارات کند.
📌 برای اثبات حسن نیت، خریدار باید نشان دهد که به‌طور منطقی و متعارف نمی‌توانسته از جعلی بودن سند یا معامله آگاه باشد.
⚠️ مسئولیت مدنی و کیفری خریدار
اگر خریدار عالم به غیرقانونی بودن معامله باشد یا عمداً در معامله غیرمجاز مشارکت کند:
- در برابر مالک واقعی مسئولیت مدنی دارد و باید مال را بازگرداند یا خسارت بپردازد.
- از نظر کیفری نیز شریک جرم محسوب می‌شود و مانند مباشر، تحت تعقیب و مجازات قرار خواهد گرفت.
- طبق ماده ۱ قانون انتقال مال غیر، چنین خریدارانی مشمول مجازات کلاهبرداری هستند.
📌 اطلاع قبلی از جعل سند، آگاهی از اینکه فروشنده مالک نیست یا همکاری در انتقال، همگی از مصادیق مشارکت کیفری محسوب می‌شوند.
💰 امکان بازپس‌گیری مال یا ثمن معامله
در هر دو حالت (آگاهی یا عدم آگاهی خریدار):
- مالک اصلی حق دارد مال را از ید خریدار بازپس بگیرد.
- خریدار می‌تواند برای استرداد مبلغ پرداختی (ثمن) علیه فروشنده اقامه دعوا کند.
- در صورت عدم شناسایی فروشنده یا ورشکستگی او، خریدار باید از طریق مراجع کیفری، اموال قابل توقیف او را معرفی کرده و خسارات را مطالبه نماید.
📌 همچنین خریدار می‌تواند با ارائه دادخواست حقوقی، ضرر و زیان ناشی از معامله باطل را مطالبه نماید، مشروط به ارائه مستندات کافی.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون فروش مالی غیر که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:
❓ فروش مال غیر و خرید آن چه پیامدهایی دارد؟ من پراید خود را در بنگاه با یک پژو پارس تعویض کردم و پول و سفته دادم. اما فروشنده سند نزد و ماشین را توقیف کرد و فروخت. الان بعد از چند سال رای دادگاه اول به نفع من بود ولی در تجدیدنظر تبرئه شد. چکار کنم؟
✅ در صورتی که فروشنده بدون داشتن سند رسمی و مالکیت، خودرو را فروخته و حتی سند را جعل کرده یا با حیله معامله انجام داده، می‌توانید شکایت فروش مال غیر و جعل سند را مطرح کنید. در صورت صدور حکم تبرئه در دادگاه تجدیدنظر، می‌توانید از طریق درخواست اعاده دادرسی یا ماده ۴۷۷ اقدام نمایید، اما برای نتیجه بهتر مشاوره با وکیل ضروری است.
❓ شخصی زمینی را که منابع طبیعی است با گرفتن بخشی نقد و بقیه چک فروخته است. آیا فروش چنین زمینی جرم دارد؟
✅ بله. فروش زمینی که متعلق به منابع طبیعی یا ملی باشد، بدون اجازه از دولت یا مراجع صالح، فروش مال غیر محسوب شده و قابل پیگرد کیفری است. در این موارد، شکایت فروش مال غیر یا کلاهبرداری قابل طرح است و معامله نیز از نظر حقوقی قابل ابطال خواهد بود.
❓ فروش ملکی که سند آن به نام شخص دیگری است، چه حکمی دارد؟
✅ اگر فروشنده مالک سند رسمی نباشد و بدون وکالت یا مجوز قانونی، ملک را بفروشد، مرتکب فروش مال غیر شده و قابل تعقیب کیفری است. اگر بدون سوء نیت باشد، ممکن است معامله فضولی تلقی شود که در این صورت، مالک می‌تواند آن را تنفیذ یا رد کند. در هر حالت، طرح دعوی حقوقی یا کیفری بستگی به جزئیات دارد.
❓ ده سال پیش یک سهم آب کشاورزی بدون زمین فروخته‌ام، حال خریدار آن را با زمین فروخته. آیا می‌توانم شکایت کنم؟
✅ بله، اگر فروش زمین با سهم آبی که فقط آب فروخته شده، بدون رضایت شما انجام شده باشد، می‌توانید شکایت فروش مال غیر مطرح کنید. این مورد مشمول جرم است و معامله نیز قابل ابطال خواهد بود.
❓ کسی که فقط یک دانگ سند خودرو را دارد و شش‌دانگ ماشین را فروخته، مجرم است؟
✅ بله. اگر فرد فقط بخشی از مالکیت خودرو را داشته باشد و بدون رضایت دیگر مالکان، کل خودرو را بفروشد، مرتکب فروش مال غیر یا معامله فضولی شده و در صورت وجود سوء نیت، قابل مجازات است.
❓ اگر داماد خانه را که متعلق به پدر زن است بدون اجازه بفروشد و بنگاه هم در این کار نقش داشته باشد، چه باید کرد؟ آیا با گذشت صاحب خانه پرونده بسته می‌شود؟
✅ این مورد فروش مال غیر است و داماد و بنگاه می‌توانند به عنوان مباشر و معاون جرم تحت تعقیب قرار گیرند. اگر ارزش ملک بیشتر از یک میلیارد ریال باشد، جرم غیرقابل گذشت است و حتی با گذشت شاکی، رسیدگی ادامه می‌یابد. فقط در صورت رضایت شاکی، امکان کاهش مجازات یا صدور قرار موقوفی وجود دارد.