زندگی در آپارتمانها و مجتمعهای مسکونی، علاوه بر مزایای فراوان، نیازمند رعایت اصول و قوانینی است که نظم، ایمنی و آرامش جمعی را تضمین کند. یکی از مهمترین این اصول، پرداخت بهموقع هزینههای مشترک ساختمان، بهویژه هزینههای مربوط به تعمیرات بخشهای عمومی یا مشاع است. بخشهایی مانند پشتبام، آسانسور، تأسیسات گرمایشی و سرمایشی، راهروها و پارکینگ، جزء اموال مشترک ساختمان محسوب میشوند که تعمیر و نگهداری آنها هزینه بر است.
با این حال، در بسیاری از ساختمانها شاهد عدم پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان از سوی برخی ساکنان هستیم؛ امری که میتواند روند تعمیرات را مختل کرده و حتی موجب تنشهای همسایگی یا مشکلات حقوقی شود. در این مقاله، به بررسی جامع این مسئله، دلایل بروز آن، راهکارهای دوستانه و همچنین اقدامات قانونی خواهیم پرداخت.
راهحل قانونی عدم پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان
در مواردی که راهکارهای دوستانه نتیجهبخش نباشد و ساکن یا مالک بدهکار همچنان از پرداخت سهم خود خودداری کند، مدیر ساختمان و هیئتمدیره ناچارند از مسیرهای قانونی برای احقاق حقوق مجموعه اقدام کنند. خوشبختانه، قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن، ابزارهای حقوقی مشخصی را در اختیار مدیران ساختمان قرار داده است. در این بخش، مراحل قانونی پیگیری بدهی تعمیرات و شارژ را بررسی میکنیم.
📌 ارسال اظهارنامه رسمی عدم پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان
اولین گام قانونی، ارسال اظهارنامه رسمی به بدهکار است. این اظهارنامه باید:
- شامل مبلغ بدهی دقیق، صورتریز هزینهها، علت بدهی (مثلاً ایزوگام، تعمیر پمپ یا آسانسور)، و
- مهلت ۱۰ روزه برای پرداخت باشد.
ارسال این اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام میشود و نقش یک اخطار رسمی و مستند را دارد. اگر بدهکار در این مرحله پرداخت کند، از درگیریهای بعدی جلوگیری میشود.
📌 قطع خدمات مشترک در حدود ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها
در صورتی که ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه، بدهکار همچنان از پرداخت خودداری کند، مدیر ساختمان طبق ماده ۱۰ مکرر میتواند از ارائه خدمات مشترک غیرضروری (مانند شوفاژ مرکزی، تهویه مطبوع، برق راهروها، آب گرم مشاع و…) به آن واحد موقتاً خودداری کند.
نکته مهم اینکه مدیر حق قطع خدمات حیاتی اختصاصی مانند آب، برق یا گاز اختصاصی واحد را ندارد در غیر اینصورت میتوان از مدیر ساختمان شکایت نمود. همچنین این اقدام باید محدود، مستند و متناسب با امکانات ساختمان باشد.
📌 صدور اجرائیه از اداره ثبت و مراجعه به شورای حل اختلاف
اگر قطع خدمات هم تأثیری نداشت، مرحله بعد مراجعه به مراجع رسمی است:
● اگر مبلغ بدهی پایین باشد (مثلاً زیر ۲۰ میلیون تومان):
✅ شورای حل اختلاف صالح است. مدیر ساختمان میتواند با مدارک، دادخواست تنظیم کند و درخواست الزام به پرداخت را مطرح کند.
● برای مبالغ بالاتر یا اجرای سریعتر:
✅ مدیر میتواند با استناد به اظهارنامه و مدارک لازم، از اداره ثبت محل تقاضای صدور اجرائیه کند. در این مسیر، هزینههای مشترک ساختمان بهعنوان دین مستند به سند لازمالاجرا محسوب شده و مانند بدهی رسمی قابل وصول از طریق توقیف اموال، حقوق، یا حساب بانکی خواهد بود.
📌 طرح دعوای حقوقی در دادگاه و امکان جریمه و محرومیت از خدمات
اگر بدهکار همچنان از پرداخت خودداری کند یا سایر روشها ناکارآمد باشد، میتوان دادخواست حقوقی در دادگاه عمومی حقوقی مطرح کرد. در نظر داشته باشید که همین راهکار برای شکایت از همسایه بابت عدم پرداخت شارژ نیز استفاده می شود.
مزایای این مسیر:
- دادگاه میتواند علاوه بر الزام به پرداخت، جریمه نقدی تا دو برابر بدهی تعیین کند؛
- همچنین حکم محرومیت از برخی خدمات دولتی مشترک را نیز صادر نماید؛
- در صورت تکرار تخلف، طبق تبصره ماده ۱۰ مکرر، بدهکار علاوه بر پرداخت بدهی، باید جریمه جداگانهای نیز پرداخت کند.
عدم پرداخت هزینه ایزوگام در آپارتمان و سهم هر واحد
یکی از موارد پرچالش در مجتمعهای مسکونی، هزینه ایزوگام پشتبام است. با توجه به اینکه پشتبام جزء قسمتهای مشترک ساختمان محسوب میشود، پرداخت هزینههای مربوط به ایزوگام آن، بر عهده تمام مالکین است. با این حال، در بسیاری از موارد، برخی واحدها از پرداخت سهم خود خودداری میکنند. در این بخش، به تحلیل حقوقی موضوع و پاسخ به این پرسش میپردازیم که آیا امتناع از پرداخت هزینه ایزوگام موجه است یا خیر؟
📌 ایزوگام پشتبام؛ هزینه اختصاصی یا مشترک؟
مطابق قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن، پشتبام از اموال مشترک ساختمان است؛ حتی اگر ورود به آن تنها برای تعمیرکاران یا افراد خاصی صورت گیرد. بنابراین، هزینه ایزوگام یا عایقکاری پشتبام، یک هزینه مشترک محسوب میشود و همه مالکان موظف به پرداخت آن هستند.
هیچ یک از مالکان نمیتواند به بهانهای مانند “استفاده نکردن از پشتبام”، از پرداخت هزینه آن امتناع کند؛ چرا که مبنای پرداخت، مالکیت مشاع است نه استفاده فردی.
📌 تکلیف مغازهها و واحدهای تجاری در هزینه ایزوگام
در ساختمانهایی که دارای واحدهای تجاری مانند مغازه در طبقه همکف هستند، معمولاً بین مالکان درباره لزوم پرداخت هزینه ایزوگام توسط این واحدها اختلاف نظر وجود دارد. از نظر حقوقی، اگر پشتبام در سند تفکیکی بهعنوان قسمت مشاع ذکر شده باشد (که معمولاً همینطور است)، مغازهها نیز در مالکیت مشاع پشت بام سهیماند و بنابراین بر اساس قانون مشاعات ساختمان، موظف به پرداخت سهم خود از هزینه ایزوگام هستند.
مگر اینکه در اساسنامه، آییننامه داخلی یا مصوبات مجمع عمومی، تصریح شده باشد که این واحدها از پرداخت چنین هزینههایی معاف هستند.
📌 امتناع از پرداخت هزینه ایزوگام و عواقب حقوقی آن
چنانچه یکی از واحدها از پرداخت سهم خود در ایزوگام پشتبام خودداری کند، مدیر یا هیئت مدیره میتواند:
- ابتدا با ارسال اظهارنامه رسمی به مالک یا مستأجر بدهکار، مبلغ بدهی و مهلت پرداخت را اطلاع دهد؛
- در صورت عدم پرداخت ظرف ۱۰ روز، از برخی خدمات مشترک غیرضروری محروم کند (طبق ماده ۱۰ مکرر)؛
- و نهایتاً از طریق اداره ثبت برای صدور اجرائیه یا دادگاه برای مطالبه بدهی اقدام کند.
در همه این مراحل، مصوبه مجمع عمومی ساختمان درباره ضرورت ایزوگام و نحوه تقسیم هزینهها، صورتجلسه هزینهها و فاکتورهای رسمی باید توسط مدیریت تهیه و مستند شود تا امکان پیگیری قانونی فراهم گردد.
عدم همکاری در تعمیرات ساختمان و ممانعت از انجام کار
در کنار مشکل پرداخت نکردن هزینه تعمیرات، گاهی برخی ساکنان با ممانعت عملی از اجرای تعمیرات لازم در ساختمان، چالش بزرگتری ایجاد میکنند. این رفتار، اگرچه ممکن است آگاهانه یا ناخودآگاه صورت گیرد، اما میتواند روند نگهداری ساختمان را متوقف کرده و حتی از منظر حقوقی، مصداق مزاحمت یا ممانعت از حق تلقی شود. در ادامه، مصادیق و راهکارهای قانونی مقابله با این وضعیت را بررسی میکنیم.
📌 مصادیق عدم همکاری؛ از راه ندادن کارگر تا بستن مسیر مشاعات
عدم همکاری در تعمیرات ساختمان، همیشه به معنای نپرداختن پول نیست. گاهی ساکن یک واحد:
- اجازه عبور و ورود به کارگران را برای دسترسی به پشتبام یا موتورخانه نمیدهد؛
- از نصب داربست در حیاط یا محوطه برای تعمیر نما جلوگیری میکند؛
- وسایل شخصی خود را در راهرو یا مشاعات قرار میدهد و اجازه لولهکشی، کابلکشی یا نصب تأسیسات را نمیدهد.
تمام این موارد، در حقوق، مانعتراشی نسبت به استفاده قانونی سایر مالکان از مشاعات محسوب میشود و قابل پیگیری است.
📌 مفهوم «رفع مزاحمت» و «رفع ممانعت از حق» در مشاعات ساختمان
در قوانین ایران، اگر فردی مانع استفاده دیگران از حقوق مشاعی شود، میتوان علیه او دعوای:
-
الزام به رفع ممانعت از حق (اگر کاملاً مانع استفاده شده باشد)، یا
-
دعوی رفع مزاحمت (اگر مانع کامل نباشد اما اختلال ایجاد کرده باشد)
مطرح کرد.
مثلاً اگر مالک واحدی از نصب داربست برای ایزوگام پشتبام جلوگیری کند، این اقدام ممکن است مصداق ممانعت از حق مشاعی سایر ساکنین تلقی شود و از طریق دادگاه قابل پیگیری باشد.
📌 چگونه میتوان ساکن مانع را ملزم به همکاری در تعمیرات کرد؟
اگر با گفتوگو یا وساطت مدیر و هیئتمدیره، مشکل حل نشد، راهکارهای زیر قابل استفاده است:
-
ارسال اظهارنامه با ذکر مانعتراشی و درخواست رفع آن
-
این اقدام، جنبه رسمی به اعتراض میدهد و نشانه حسن نیت مدیر ساختمان است.
-
-
طرح دعوای رفع ممانعت از حق یا مزاحمت در دادگاه
-
با استناد به قوانین مشاعات، مالکین میتوانند علیه شخص مانعشونده اقامه دعوی کرده و تقاضای صدور حکم الزام به همکاری کنند.
-
-
در موارد نادر، پیگیری کیفری
-
اگر ممانعت با تهدید یا توسل به زور همراه باشد یا مالک مشاعی بهطور عدوانی رفتار کند، میتوان با شرایط خاص، از طریق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی اقدام کیفری کرد.
-
-
ثبت صورتجلسه توسط هیئتمدیره
-
تهیه مستندات رسمی از رفتار مانعشونده و تأثیر آن بر روند تعمیرات، در صورت مراجعه به دادگاه بسیار مؤثر است.
-
نمونه اظهارنامه عدم پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان
یکی از مهمترین ابزارهای قانونی که مدیر ساختمان برای پیگیری بدهی ساکنان در اختیار دارد، اظهارنامه رسمی است. این ابزار نهتنها به بدهکار هشدار حقوقی میدهد، بلکه مقدمهای برای پیگیری از طریق اداره ثبت یا دادگاه نیز محسوب میشود. در این بخش، ابتدا نکات مهم در تنظیم اظهارنامه را بیان کرده و سپس یک نمونه متن قابل استفاده ارائه خواهیم داد.
📌 نکات مهم در تنظیم اظهارنامه علیه واحد بدهکار
برای مؤثر بودن اظهارنامه، باید موارد زیر بهدقت رعایت شود:
- ذکر کامل مشخصات بدهکار (نام، واحد، آدرس دقیق)
- بیان روشن مبلغ بدهی و علت آن (مثلاً هزینه ایزوگام، تعمیر آسانسور،…)
- ضمیمه کردن صورتحساب، فاکتور و مصوبات مجمع عمومی (در صورت وجود)
- درج مهلت قانونی پرداخت (حداقل ۱۰ روز)
- توضیح پیامدهای قانونی عدم پرداخت (قطع خدمات، صدور اجرائیه و دادخواست حقوقی)
این اظهارنامه باید از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و ارسال شود تا وجهه رسمی و مستند داشته باشد.
📌 نمونه متن اظهارنامه عدم پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان
اظهارنامه رسمی
اظهارکننده: [نام مدیر ساختمان]، مدیر ساختمان واقع در [آدرس دقیق مجتمع]
مخاطب: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی بدهکار]، ساکن/مالک واحد شماره …
موضوع: مطالبه سهم هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان
شرح اظهارنامه:
احتراما به استحضار میرساند، بر اساس تصمیم مجمع عمومی ساکنین در تاریخ … و صورتجلسه پیوست، انجام تعمیرات ضروری در ساختمان از جمله [مثال: ایزوگام پشتبام، تعمیر پمپ آب، نوسازی آسانسور] به تصویب رسیده و طبق برآورد انجامشده، سهم هر واحد تعیین گردیده است.
سهم واحد شما از این هزینهها مبلغ … ریال میباشد که علیرغم اطلاعرسانیهای قبلی، تا تاریخ تنظیم این اظهارنامه پرداخت نشده است.
با استناد به ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، از جنابعالی درخواست میشود ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، مبلغ مذکور را به حساب ساختمان واریز کرده یا به مدیر تحویل دهید.
در غیر این صورت، اینجانب بهعنوان مدیر ساختمان، ناچار به اعمال ضمانت اجراهای قانونی از جمله قطع خدمات مشترک، صدور اجرائیه از اداره ثبت و طرح دعوا در مراجع قضایی خواهم بود.
مدارک مربوط به صورتحساب، فاکتورها و مصوبات، در صورت لزوم، قابل ارائه میباشند.
با احترام،
[نام و نام خانوادگی مدیر]
امضا و تاریخ
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون شکایت بابت عدم پرداخت هزینه تعمیر ساختمان مطرح شده است:
❓من مستأجرم و مدیر ساختمان از من بابت ایزوگام پشتبام هزینه خواسته. در حالی که طبق قرارداد، هزینههای اساسی با مالکه. باید پرداخت کنم؟
✅اگر در قرارداد اجاره، پرداخت هزینههای اساسی (مثل ایزوگام، تعمیرات اساسی ساختمان یا نوسازی تأسیسات) بر عهده مالک گذاشته شده باشد، شما بهعنوان مستأجر وظیفهای در این خصوص ندارید. در این شرایط، میتوانید موضوع را به اطلاع مدیر برسانید و از او بخواهید مستقیماً با مالک تماس بگیرد. اما اگر در قرارداد مسئولیتی برای شما تعیین شده یا توافق جداگانهای صورت گرفته باشد، باید به آن عمل کنید.
❓یکی از ساکنان ما مانع ورود کارگرها برای تعمیر موتورخانه شده. مدیر چه کاری میتونه بکنه؟
✅این رفتار، مصداق «ممانعت از حق» در استفاده از مشاعات محسوب میشود. مدیر ساختمان ابتدا باید با گفتوگو و تذکر دوستانه، فرد مانعشونده را آگاه کند. اگر مشکل حل نشد، میتواند از طریق ارسال اظهارنامه اقدام کند یا در صورت استمرار مانعتراشی، به دادگاه برای دعوای رفع ممانعت از حق مراجعه نماید. در صورت وجود شواهد کافی، قاضی میتواند رأی به الزام فرد برای همکاری در تعمیرات صادر کند.
❓ما یک مغازه در طبقه همکف داریم که همیشه از پرداخت هزینههای پشتبام طفره میره و میگه به اون ربطی نداره. قانون چی میگه؟
✅از دید قانونی، پشتبام جزء مشاعات ساختمان است و همهی مالکین از جمله واحدهای تجاری (مثل مغازه) در آن سهیماند؛ حتی اگر عملاً از آن استفاده نکنند. بنابراین، مالک مغازه نیز موظف به پرداخت سهم خود از هزینههایی مثل ایزوگام است؛ مگر اینکه در اساسنامه یا مصوبه رسمی مجمع عمومی خلاف آن ذکر شده باشد. مدیر ساختمان میتواند با استناد به این قوانین، مطالبه قانونی را پیگیری کند.