قرارداد اجاره یکی از رایجترین انواع قراردادهای ملکی در ایران است که بهطور روزمره میان مالکان و مستأجران منعقد میشود. بااینحال، گاهی شرایطی پیش میآید که یکی از طرفین قصد دارد قرارداد را پیش از موعد مقرر فسخ کند. این موضوع، علاوهبر پیچیدگیهای قانونی، معمولاً با مطالبه خسارت و اختلافات مالی همراه است؛ بهویژه وقتی فسخ، بدون دلیل موجه یا خلاف مفاد قرارداد انجام شود.
فسخ یکطرفه قرارداد اجاره میتواند منجر به ضرر و زیان برای موجر یا مستأجر شود. در چنین مواردی، تعیین میزان خسارت، اثبات ورود زیان و شناخت قوانین مرتبط نقش تعیینکنندهای در نتیجه پرونده دارند. در این مقاله، بهطور جامع بررسی میکنیم که در چه شرایطی فسخ قرارداد اجاره مجاز است، خسارت چگونه محاسبه میشود و چه حقوق و مسئولیتهایی متوجه موجر و مستأجر است.
در ادامه، ابتدا تفاوت بین فسخ قبل و بعد از تحویل ملک را بررسی میکنیم، سپس به نحوه محاسبه جریمه، مراحل قانونی مطالبه خسارت، مدارک موردنیاز و نمونه دادخواست حقوقی خواهیم پرداخت. اگر شما هم با این موضوع درگیر هستید یا میخواهید برای آینده آماده باشید، تا پایان مقاله با ما همراه باشید.
مبانی قانونی فسخ قرارداد اجاره و حق مطالبه خسارت
قرارداد اجاره، از نظر حقوقی در دسته عقود لازم قرار میگیرد؛ به این معنا که اصل بر غیرقابل فسخ بودن آن است، مگر در موارد مشخصی که قانون یا قرارداد اجازه داده باشد. بنابراین، هیچکدام از موجر یا مستأجر نمیتوانند بهدلخواه خود، بدون دلیل موجه یا توافق، قرارداد را یکطرفه فسخ کنند، و در صورت چنین اقدامی، مسئول جبران ضرر و زیان طرف مقابل خواهند بود.
✅ موارد قانونی مجاز برای فسخ قرارداد اجاره:
- وجود عیب در عین مستأجره که استفاده را دشوار یا غیرممکن کند (مواد ۴۷۹ و ۴۸۰ قانون مدنی)
- عدم تحویل ملک در موعد مقرر توسط موجر (ماده ۴۷۶ قانون مدنی)
- تخلف از شرط فعل در قرارداد اجاره، مثل انجام ندادن تعمیرات (ماده ۲۳۹ قانون مدنی)
- وجود خیار شرط یا حق پشیمانی در متن قرارداد، با ذکر مدت و مبلغ مشخص
- تخلف اساسی مستأجر مانند استفاده تجاری بدون اجازه، آسیب رساندن به ملک، یا اجاره دادن به دیگری
- عدم صداقت در شرایط اولیه؛ مثلاً اگر مستأجر شرایط واقعی خود را از موجر پنهان کرده باشد
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک توسط موجر و مستأجر
در مرحلهای که قرارداد اجاره امضا شده اما ملک هنوز تحویل مستأجر نشده است، هرگونه اقدام برای فسخ قرارداد از سوی موجر یا مستأجر میتواند تبعات حقوقی داشته باشد. این مرحله از حساسترین بخشهای اجاره است، زیرا هنوز عین مستأجره در تصرف قرار نگرفته و امکان ارزیابی عملی بسیاری از شرایط قرارداد وجود ندارد. با این حال، از منظر حقوقی، عقد اجاره پس از امضا لازمالاجرا محسوب میشود و فسخ آن نیاز به شرایط قانونی یا قراردادی دارد.
⚖️ خسارت فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستأجر
اگر مستأجر پس از امضای قرارداد و پیش از تحویل گرفتن ملک، از ادامه اجاره منصرف شود، در دو حالت میتوان سناریو را تحلیل کرد:
📌 حالت اول: فسخ با دلیل موجه (فسخ موجه)
اگر فسخ قرارداد توسط مستاجر به دلیل موجه، مانند یک ایراد اساسی در ملک بوده (مثل وجود عیب، عدم تحویل در موعد مقرر یا عدم تطابق ملک با آنچه در قرارداد آمده)، در این صورت:
- حق فسخ دارد؛
- ملزم به پرداخت خسارت نیست؛
حتی ممکن است بتواند خسارت ناشی از عدم تحویل یا تأخیر موجر را مطالبه کند.
📌 حالت دوم: فسخ بدون دلیل موجه یا بدون توافق قبلی
اگر فسخ از سوی مستأجر صرفاً به دلیل پشیمانی یا تغییر تصمیم باشد در صورتی که در قرارداد، شرطی با عنوان «وجه التزام» یا «حق پشیمانی» آمده باشد، موجر میتواند همان مبلغ را مطالبه کند؛ اگر چنین شرطی وجود نداشته باشد، موجر باید برای گرفتن خسارت، ضرر واقعی خود را در دادگاه اثبات کند. مثلاً:
- فرصت اجاره ملک به دیگری را از دست داده؛
- بنگاه از او کمیسیون گرفته و معامله انجام نشده؛
- ملک برای مدتی خالی مانده است.
📝 در عرف معاملات ملکی: خسارت فسخ یکطرفه قرارداد پیش از تحویل، معمولاً معادل یک ماه اجارهبها یا هزینه کمیسیون بنگاه در نظر گرفته میشود؛ مگر اینکه مبلغ مشخصی در قرارداد تعیین شده باشد.
⚖️ فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط موجر و مسئولیت او
قانون در مورد فسخ قرارداد اجاره توسط موجر قبل از تحویل ملک، حساس تر است، زیرا از استمرار قرارداد حمایت میکند و فقط در صورت وجود موارد موجه یا پیشبینیشده در قرارداد، فسخ از سوی موجر بدون پرداخت خسارت امکانپذیر است.
📌 حالت مجاز به فسخ
اگر موجر حق فسخ را در قرارداد درج کرده باشد (مثلاً «در صورت نیاز شخصی به ملک» یا «عدم پرداخت پیشپرداخت در مهلت مقرر»)، میتواند از آن استفاده کند. همچنین اگر مستأجر در شرایط قرارداد صداقت نداشته یا اطلاعات نادرست داده باشد (مثلاً ملک را برای سکونت معرفی کرده، اما قصد استفاده تجاری داشته)، ممکن است موجر بتواند با استناد به تدلیس یا خلاف عرف بودن شرایط، فسخ کند.
📌 حالت غیرمجاز به فسخ
اگر موجر صرفاً به دلیل تغییر تصمیم یا پیدا شدن مستأجر جدید قصد فسخ داشته باشد، این فسخ «بدون دلیل موجه» محسوب میشود و مستأجر میتواند:
- وجوه پرداختی (ودیعه، پیشپرداخت) را پس بگیرد؛
- در صورت اثبات خسارت (مثل از دست دادن گزینههای دیگر، جابجایی یا تأخیر در اسکان)، مطالبه ضرر و زیان کند.
مبنای حقوقی: در این حالت، دادگاه با استناد به مواد ۲۲۱ و ۲۳۰ قانون مدنی و قواعد مسئولیت مدنی، موجر را ملزم به جبران خسارت وارده به مستأجر خواهد کرد؛ بهویژه اگر خسارت به شکل مستقیم و قابل اثبات باشد.
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل ملک
پس از آنکه ملک به مستأجر تحویل داده شد، فسخ قرارداد وارد مرحلهای جدیتر میشود. در این وضعیت، استفاده از منافع عین مستأجره آغاز شده و قرارداد به اجرا درآمده است؛ بنابراین هرگونه فسخ از سوی موجر یا مستأجر میتواند خسارتهای قابلتوجهی در پی داشته باشد. از همینرو، فسخ قرارداد اجاره پس از تحویل، هم از نظر اثبات دلیل و هم از نظر آثار مالی و حقوقی، پیچیدهتر از فسخ قبل از تحویل است.
⚖️ ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر بعد از تحویل
اگر مستأجر پس از تحویل ملک بخواهد قرارداد را فسخ کند، شرایط زیر را باید در نظر گرفت:
📌 فسخ با دلیل موجه مانند موارد زیر:
- عدم انجام تعهدات موجر (مثلاً انجام ندادن تعمیرات اساسی، قطع مکرر آب و برق)
- وجود عیب جدید یا کتمانشده در ملک
- مزاحمتهای جدی همسایگان یا ممانعت از انتفاع
در این شرایط، مستأجر میتواند قرارداد را بدون پرداخت خسارت فسخ کند و حتی اگر از این شرایط خسارت دیده باشد، میتواند موجر را ملزم به جبران ضرر و زیان کند.
📌 فسخ بدون دلیل موجه:
اگر مستأجر صرفاً بخواهد ملک را تخلیه کند (مثلاً خانهای بهتر پیدا کرده یا قصد مهاجرت دارد) و دلیل موجهی برای فسخ نداشته باشد اگر قرارداد شامل «حق پشیمانی» یا «وجه التزام» باشد، موظف به پرداخت همان مبلغ خواهد بود؛ در غیر این صورت، موجر میتواند با اقامه دعوی، خسارت واقعی خود را مطالبه کند، که معمولاً شامل:
- اجارهبهای باقیمانده برای مدت باقیمانده قرارداد (تا زمان اجاره ملک به فرد جدید)
- هزینهی آگهی، دلالی و بنگاه
- کاهش درآمد در املاک تجاری (در صورت اثبات)
📌 نکته: در فسخ یکطرفه، اگر در قرارداد بندی برای جبران خسارت ذکر نشده باشد، موجر باید در دادگاه اثبات کند که این فسخ او را متضرر کرده است. اثبات این ضرر معمولاً از طریق نظر کارشناس رسمی انجام میشود.
⚖️ ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره توسط مالک بعد از تحویل
فسخ قرارداد از سوی موجر بعد از تحویل ملک به مستأجر، در شرایط عادی، تنها زمانی مجاز است که مستأجر تعهدات خود را نقض کرده باشد، مانند:
- عدم پرداخت اجارهبها بهمدت مشخص (مثلاً ۲ یا ۳ ماه)
- تغییر کاربری بدون اجازه
- واگذاری ملک به دیگری برخلاف قرارداد
- ورود خسارت عمدی یا سهلانگارانه به ملک
در این صورت، موجر میتواند ابتدا اظهارنامه رسمی برای فسخ بفرستد و سپس در صورت عدم اصلاح، با دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره از طریق دادگاه اقدام کند. اما اگر فسخ بدون دلیل موجه و برخلاف قرارداد باشد، موجر مسئول جبران ضرر و زیان مستأجر است. این خسارات ممکن است شامل موارد زیر باشد:
- هزینه جابهجایی و اسبابکشی
- خسارت عدمالنفع (در مغازهها یا مطبها)
- ودیعه بههمراه سود آن
- اجارهبهای بالاتر ملک جدید (در صورت اثبات افزایش هزینه)
📌 استثناء: در قراردادهایی که بهصورت صریح، حق فسخ برای موجر در شرایطی خاص پیشبینی شده (مثلاً بازگشت فرزند از خارج یا نیاز شخصی فوری)، در صورت وجود دلیل و اجرای صحیح بند، موجر میتواند بدون الزام به جبران کامل خسارات، قرارداد را فسخ کند.
شرایط و موارد قابل مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره
مطالبه خسارت فسخ قرارداد اجاره، چه توسط موجر و چه مستأجر، تنها زمانی از نظر حقوقی معتبر است که شرایط مشخصی فراهم باشد. صرف فسخ قرارداد، بهمعنای استحقاق دریافت خسارت نیست. بلکه باید اثبات شود که فسخ برخلاف قانون یا تعهدات قراردادی بوده و این اقدام موجب ورود زیان به طرف مقابل شده است. مهمترین شرایط لازم برای مطالبه ضرر و زیان فسخ
📌 ۱. فسخ باید بدون دلیل موجه باشد
اگر فسخ بر مبنای دلایل قانونی یا شروط صریح در قرارداد باشد، اصولاً خسارتی به طرف مقابل تعلق نمیگیرد. اما اگر کسی بدون مجوز قانونی یا برخلاف مفاد قرارداد، اقدام به فسخ کند، مسئول جبران خسارات خواهد بود.
📌 ۲. وجود شرط خسارت در قرارداد (وجه التزام / حق پشیمانی)
اگر در قرارداد اجاره، شرطی برای پرداخت خسارت فسخ در نظر گرفته شده باشد (مثلاً: «در صورت فسخ، مستأجر موظف به پرداخت یک ماه اجاره بها بهعنوان خسارت است»)، دادگاه صرفاً همان مبلغ را ملاک قرار میدهد. بر اساس ماده ۲۳۰ قانون مدنی، در صورت درج این شرط، نیازی به اثبات ضرر واقعی نیست.
📌 ۳. اثبات ضرر واقعی در صورت نبود شرط قراردادی
اگر شرط مشخصی در قرارداد ذکر نشده باشد، طرف متضرر برای دریافت خسارت باید:
- وقوع ضرر را اثبات کند؛
- رابطه علت و معلولی بین فسخ و ضرر وارده را نشان دهد؛
- تخلف یا تقصیر طرف مقابل را ثابت کند.
این موارد طبق قواعد عمومی مسئولیت مدنی و قراردادها (مواد ۲۲۱ و ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی) بررسی میشوند.
📌 ۴. تقصیر طرف مقابل در ورود خسارت
صرف فسخ بهتنهایی، کافی برای مطالبه خسارت نیست. باید اثبات شود که فسخکننده، با ترک تعهدات، اقدام غیرقانونی یا خارج از توافق، موجب ورود ضرر شده است.
📌 ۵. قابلیت پیشبینی و محاسبه خسارت
زیانهای مطالبهشده باید مشخص، مستقیم، قابلمحاسبه و مستند باشند. مثلاً در قراردادهای تجاری: کاهش فروش، تعطیلی محل، یا از دست دادن مشتری باید با اسناد قابلپذیرش همراه باشد.
✅ موارد رایج قابل مطالبه بهعنوان خسارت فسخ
- اجارهبهای باقیمانده تا پایان قرارداد (در صورتی که فسخ نابهنگام باشد)
- هزینه پیدا کردن مستأجر جدید یا پرداخت کمیسیون مجدد
- هزینههای جابهجایی، بستهبندی و نقلمکان (برای مستأجر)
- خسارت تأخیر در تخلیه یا تحویل ملک
- ضررهای ناشی از از دست رفتن مشتری یا رکود کسبوکار (در اجارههای تجاری)
- از بین رفتن فرصت اجاره ملک به شخص دیگر (در موارد خاص قابل اثبات)
مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره ملک و نحوه محاسبه آن
در بسیاری از قراردادهای اجاره، طرفین برای فسخ زودهنگام قرارداد، مبلغی را به عنوان «جریمه فسخ» یا «وجه التزام» تعیین میکنند. این مبلغ در واقع خسارتی است که یکی از طرفین در صورت پشیمانی یا فسخ بدون دلیل موجه باید به طرف مقابل بپردازد. اما در صورتی که چنین بندی در قرارداد وجود نداشته باشد، دادگاه بر اساس اصول حقوقی، میزان خسارت را تعیین خواهد کرد.
💰 مبالغ رایج جریمه فسخ در قراردادهای اجاره
در عمل و عرف بازار، معمولاً موارد زیر بهعنوان جریمه فسخ قرارداد اجاره تعیین میشود:
- یک ماه اجاره بها (رایجترین گزینه در قراردادهای مسکونی)
- ۲۰٪ کل مبلغ اجاره (در برخی مناطق شهری یا قراردادهای تجاری)
- هزینه کمیسیون مشاور املاک در صورت برهم خوردن قرارداد
- پرداخت کل اجارهبهای باقیمانده (در قراردادهای خاص، بهویژه املاک تجاری)
توجه داشته باشید که مبلغ جریمه میتواند به نفع هر دو طرف تعیین شود؛ مثلاً:
- «در صورت فسخ از سوی مستأجر، مبلغ X به موجر پرداخت شود»
- «در صورت نیاز فوری موجر به ملک و فسخ قبل از موعد، مبلغ Y به مستأجر پرداخت گردد»
❗ اگر وجه التزام تعیین نشده باشد، تکلیف چیست؟
در صورتی که قرارداد فاقد بند خسارت یا حق پشیمانی باشد:
- طرف زیاندیده باید برای دریافت خسارت به دادگاه مراجعه کند؛
- باید ورود ضرر واقعی، رابطه مستقیم با فسخ، و تقصیر طرف مقابل را اثبات نماید؛
- دادگاه معمولاً با تعیین کارشناس رسمی دادگستری، میزان خسارت را مشخص میکند.
مواردی که ممکن است بهعنوان خسارت مورد قبول دادگاه قرار گیرد:
- اجارهبهای ماههای باقیمانده
- هزینهی آگهی و دلالی برای مستأجر جدید
- کاهش ارزش ملک به دلیل فسخ زودهنگام
- زیانهای کسبوکاری یا تجاری (در صورت احراز مستندات)
مراحل مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره در شورای حل اختلاف و دادگاه
برای دریافت خسارت ناشی از فسخ قرارداد اجاره، باید مراحل قانونی زیر طی شود:
✅ ۱. ارسال اظهارنامه رسمی
ابتدا با اظهارنامه کتبی فسخ یا مطالبه خسارت را به طرف مقابل اطلاع دهید. این نامه، هم اخطار رسمی است و هم در دادگاه قابل استناد.
✅ ۲. جمعآوری مدارک
مدارکی مثل قرارداد اجاره، رسیدهای پرداخت، اظهارنامه، عکس یا گزارش کارشناسی برای اثبات ضرر الزامی است.
✅ ۳. تنظیم و ثبت دادخواست
دادخواست باید شامل:
-
مشخصات طرفین
-
شرح فسخ و میزان خسارت
-
دلایل و مستندات
باشد. دادخواست از طریق سامانه ثنا یا دفاتر خدمات قضایی ثبت میشود.
✅ ۴. تعیین مرجع صالح
-
تا ۲۰ میلیون تومان → شورای حل اختلاف
-
بیش از آن → دادگاه عمومی حقوقی
✅ ۵. پرداخت هزینه دادرسی
بین ۲.۵٪ تا ۳.۵٪ ارزش خواسته بسته به مرجع رسیدگی + هزینه کارشناسی، ابلاغ، و در صورت داشتن وکیل، حقالوکاله.
✅ ۶. پیگیری دادگاه و اجرای حکم
در جلسات دادگاه، قاضی ممکن است کارشناسی تعیین کند. اگر حکم به نفع شما صادر شود، با اجراییه خسارت وصول خواهد شد. امکان تجدیدنظر وجود دارد.
نمونه دادخواست مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره
اگر بهدلیل فسخ غیرموجه قرارداد اجاره دچار خسارت شدهاید، میتوانید با تنظیم دادخواست حقوقی، مطالبه ضرر و زیان را از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف پیگیری کنید. در ادامه، یک نمونه فرم آماده دادخواست برای این موضوع ارائه شده است که قابل استفاده در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا سامانه ثنا است.
ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام و احترام
اینجانب … (نام و نام خانوادگی خواهان) فرزند …، به شماره ملی … و ساکن …، به موجب قرارداد اجاره مورخ …، ملکی به نشانی … را به خوانده آقا/خانم … اجاره دادم/اجاره کردم.
نظر به اینکه خوانده بدون دلیل قانونی و برخلاف مفاد قرارداد اقدام به فسخ یکجانبه قرارداد مذکور نموده و این امر باعث ورود خساراتی به اینجانب شده است، بدینوسیله با استناد به ماده ۲۲۱ قانون مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ … ریال بهعنوان ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد اجاره، بهعلاوه خسارت تأخیر تأدیه و هزینه دادرسی را دارم.
دلایل و مستندات:
1. قرارداد اجاره مورخ …
2. اظهارنامه رسمی ارسالشده در تاریخ …
3. رسیدهای پرداخت اجاره / ودیعه / کمیسیون
4. گزارش کارشناسی (در صورت وجود)
5. سایر مستندات (در صورت لزوم)با تشکر
امضا
تاریخ
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره مطرح شده است:
❓ مستأجری هستم که قبل از تحویل گرفتن ملک، به دلیل تغییر محل کارم، مجبور شدم قرارداد را فسخ کنم. موجر میگوید باید یک ماه اجاره بهعنوان خسارت بدهم. آیا این قانونی است؟
✅ اگر در قرارداد شما بندی با عنوان «حق پشیمانی» یا «وجه التزام فسخ قبل از تحویل» ذکر شده باشد، پرداخت همان مبلغ تعیینشده الزامی است. اما اگر چنین شرطی وجود نداشته باشد، موجر فقط در صورتی میتواند مطالبه خسارت کند که بتواند در دادگاه، ضرر و زیان واقعی خود (مثل از دست دادن مستأجر دیگر یا خالی ماندن ملک) را اثبات کند.
❓ مالک هستم و مستأجرم بعد از تحویل ملک، ناگهانی قرارداد را فسخ کرده و تخلیه کرده است. آیا میتوانم کل اجاره ماههای باقیمانده را از او بگیرم؟
✅ در صورتی که فسخ بدون دلیل موجه انجام شده باشد و در قرارداد شما خسارت فسخ پیشبینی نشده باشد، شما میتوانید به دادگاه مراجعه کرده و ضرر و زیان واقعیتان (مثل خالی ماندن ملک، کمیسیون مجدد بنگاه، اجاره معوقه و…) را مطالبه کنید. اما مطالبه کل اجاره ماههای آینده، تنها در صورتی ممکن است که مستند به شرط صریح در قرارداد باشد.
❓ مستأجری دارم که قبل از اتمام مدت اجاره، ملک را تخلیه کرده و میگوید چون در قرارداد حق فسخ نیست، مشکلی ندارد. میتونم ازش شکایت کنم؟
✅ بله. حتی اگر در قرارداد حق فسخ پیشبینی نشده باشد، ترک قرارداد بدون دلیل موجه میتواند موجب مطالبه خسارت شود. شما میتوانید با ارائه قرارداد، اظهارنامه و اسناد خسارت واردشده (مثل اجاره عقبافتاده یا هزینه جستجوی مستأجر جدید)، از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف پیگیری و خسارت خود را مطالبه کنید.