در زندگی آپارتمانی، هماهنگی میان ساکنین و مدیر ساختمان نقش کلیدی در حفظ نظم، رفاه و آرامش مجتمع دارد. مدیر ساختمان بهعنوان نماینده قانونی ساکنین، مسئول رسیدگی به امور مشترک، اجرای مقررات، دریافت شارژ و پیگیری تخلفات احتمالی است. با این حال، در برخی موارد، برخی ساکنان با بیتوجهی به وظایف و مقررات، نظم ساختمان را بر هم میزنند.
در چنین شرایطی، مدیر ساختمان ناگزیر است از راههای قانونی برای مقابله با این بینظمیها استفاده کند. در این مقاله، بهصورت مرحلهای بررسی میکنیم که چه تخلفاتی میتواند زمینهساز شکایت شود، روند قانونی شکایت مدیر چگونه است، و چه مدارکی برای اثبات حقانیت لازم است. همچنین نقش شرکتهای حرفهای مدیریت ساختمان مانند «آداک منیجر» را در این فرآیند تحلیل میکنیم.
مدیر ساختمان کیست و در برابر ساکنین چه اختیاراتی دارد؟
مدیر ساختمان، بهعنوان نماینده رسمی مالکان، مسئول اجرای تصمیمات مجمع عمومی، حفظ و نگهداری فضاهای مشترک و پیگیری امور مالی و فنی ساختمان است. این سمت میتواند توسط یکی از مالکان یا یک شخص حقوقی به عنوان مدیریت ساختمان پذیرفته شود و به موجب صورت جلسه مجمع عمومی ساختمان یا قرارداد کتبی، رسمیت پیدا کند.
📌 اختیارات مدیر بر اساس قانون تملک آپارتمانها
- وصول شارژ و هزینههای مشترک از ساکنین
- اجرای مصوبات مجمع عمومی ساختمان
- رسیدگی به تخلفات ساکنین و گزارش آن به مراجع ذیصلاح
- اقدام حقوقی برای وصول مطالبات یا رفع مزاحمتها
- امکان قطع خدمات مشترک از جمله آب گرم، شوفاژ یا آسانسور برای واحدهای بدهکار (با رعایت شرایط قانونی)
طبق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها، اگر مالک یا ساکن واحدی از پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک امتناع کند، مدیر حق دارد ابتدا اخطار داده و سپس از طریق اظهارنامه، قطع خدمات یا مراجعه به اجرای ثبت برای شکایت از همسابه بابت نپرداختن شارژ، موضوع را پیگیری کند.
📌 نکته مهم: مدیر تنها زمانی میتواند بهصورت رسمی شکایت کند که سمت قانونی او احراز شده باشد. یعنی یا توسط مجمع عمومی به این سمت انتخاب شده یا قرارداد کتبی با شرکت مدیریت داشته باشد. بدون این مدارک، مراجع قضایی یا ثبتی معمولاً به درخواست او ترتیب اثر نمیدهند.
تخلفات رایج ساکنین از نگاه مدیریت ساختمان
هر ساختمان مجموعهای از قواعد دارد که رعایت آنها برای تضمین آسایش جمعی ضروری است. اما در بسیاری از مجتمعها، برخی ساکنین با بیتوجهی به مقررات، نظم و رفاه سایر واحدها را مختل میکنند. این تخلفات گاهی صرفاً ایجاد مزاحمتاند و گاهی خسارات مالی و فنی جدی به ساختمان وارد میکنند. در ادامه، به رایجترین مواردی که معمولاً منجر به شکایت رسمی مدیر از ساکنین میشود، میپردازیم.
✅ عدم پرداخت بهموقع شارژ و بدهیهای انباشته
یکی از مهمترین و متداولترین دلایل شکایت مدیر، عدم پرداخت شارژ توسط برخی ساکنان است. هزینههای ساختمان برای نگهداری آسانسور، نظافت، نگهبانی، مصرف عمومی برق و گاز، تعمیرات اضطراری و… نیازمند تأمین مالی منظم است.
اما وقتی یک یا چند واحد از پرداخت سهم خود خودداری میکنند، کل سیستم مختل میشود.
📌 طبق قانون، در صورت عدم پرداخت شارژ و پس از ارسال اظهارنامه رسمی، مدیر میتواند:
- برخی خدمات مشترک را قطع کند (بهجز آب شرب و برق داخل واحد)
- از طریق اجرای ثبت، تقاضای صدور اجراییه و توقیف اموال بدهکار را داشته باشد
✅ ایجاد مزاحمتهای صوتی و رفتاری برای سایر واحدها
مهمانیهای پر سر و صدا، موسیقی با صدای بلند، درگیری خانوادگی یا رفتوآمدهای مشکوک در ساعات استراحت، همگی از جمله رفتارهایی هستند که میتوانند حق آرامش سایر ساکنین را سلب کنند. در این موارد، مدیریت ابتدا تذکر میدهد؛ اما اگر بینتیجه بود، میتواند با استناد به قوانین رفع مزاحمت، شکایت رسمی تنظیم کند. مانند شکایت بابت نگهداری سگ در آپارتمان که موجب مزاحت صوتی شود.
🔍 برخی مجتمعها دارای آییننامه داخلی با محدودیتهای زمانی مشخص برای سکوت شب، انجام تعمیرات یا جابجایی وسایل هستند؛ تخطی از این مقررات میتواند مبنای حقوقی محکمی برای شکایت باشد.
✅ تخریب، آلودگی و استفاده ناصحیح از مشاعات و فضاهای مشترک
بسیاری از شکایات به علت رفتار نادرست با فضاهای عمومی ساختمان است. مثل:
- انباشت زباله یا وسایل شخصی در راهروها، لابی یا پارکینگ
- پارک خودرو خارج از محل تعیینشده
- تخریب درب ورودی، آیفون، سیستم روشنایی یا آسانسور
- استفاده غیرمجاز از پشتبام یا حیاط برای امور شخصی
❌ چنین رفتارهایی نهتنها باعث نارضایتی عمومی میشود، بلکه هزینه تعمیرات را افزایش میدهد و در نهایت بر عهده سایر ساکنین خواهد بود.
مراحل اقدام مدیر ساختمان برای شکایت از ساکنین متخلف
شکایت از ساکنین متخلف نباید اولین راهحل باشد؛ بلکه باید پس از طی مراحل مشخص، در صورت بینتیجه ماندن تذکرها و اخطارها، بهعنوان آخرین راهکار قانونی مورد استفاده قرار گیرد. قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن، مسیر روشنی را برای مدیر ساختمان جهت برخورد با اینگونه تخلفات تعیین کرده است.
در این بخش، به صورت مرحلهای، مسیر شکایت قانونی مدیر ساختمان را بررسی میکنیم:
🔍 ثبت و مستندسازی تخلفات و بدهیها
اولین و مهمترین قدم، ثبت دقیق تخلفات یا بدهیهاست:
- تهیه صورتحساب بدهیهای شارژ (با ریز پرداخت و تأخیر)
- مستندسازی رفتارهای مزاحم، تخریب مشاعات یا تصرف غیرمجاز بر خلاف قانون مشاعات آپارتمان
- جمعآوری گزارشهای ساکنین، عکس یا فیلم، صدای مزاحمت یا شهادت کتبی سایر همسایهها
📌 مستندات قوی، پایه موفقیت هر شکایت حقوقی است.
🔍 تذکر شفاهی و سپس اخطار کتبی (یا اظهارنامه رسمی)
قانون و عرف ساختماننشینی توصیه میکنند قبل از هر اقدام قضایی، موضوع ابتدا شفاهی و محترمانه مطرح شود. اگر نتیجه نداد، باید اخطار کتبی یا اظهارنامه رسمی از طریق دادگستری برای ساکن متخلف ارسال شود.
📝 در اظهارنامه باید این موارد بهوضوح ذکر شود:
- نوع و تاریخ تخلف یا بدهی
- فرصت جبران (مثلاً ۷ تا ۱۰ روز)
- هشدار در مورد پیامدهای قانونی عدم اقدام
🔍 اقدامات قانونی غیرقضایی (در مورد بدهی شارژ)
طبق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها، در صورت پرداخت نکردن شارژ مدیر میتواند خدمات مشترک غیرضروری را برای واحد بدهکار محدود یا قطع کند (مثلاً آب گرم، تهویه، برق راهرو یا آسانسور) و در صورت ادامه عدم پرداخت، از طریق اجرای ثبت، میتوان تقاضای صدور اجراییه کرد
⚖️ شرط لازم: وجود صورتجلسه انتخاب مدیر + صورتحساب بدهی + اظهارنامه ثبتشده
توجه داشته باشید که مدیر ساختمان، تنها می تواند خدمات مشاعات مشترک را قطع نماید و اگر به صورت اختصاصی، اقدام به قطع مشاعات واحدی نماید، مالک واحد می تواند از مدیر ساختمان بابت این کار شکایت نماید.
🔍 مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه
در مواردی مثل مزاحمت، تخریب، تغییر کاربری، یا تصرف مشاعات، معمولاً ابتدا از طریق شورای حل اختلاف محل ملک اقدام میشود. اگر سازش حاصل نشد، موضوع به دادگاه حقوقی یا کیفری ارجاع داده میشود، بسته به اینکه موضوع تخلف مدنی یا مجرمانه باشد.
📌 در دعاوی کیفری (مثل تهدید، ضربوشتم، تخریب عمدی)، ابتدا باید شکایت در دادسرا ثبت شود.
مدارک لازم برای شکایت مدیر ساختمان از ساکنین
هرگونه اقدام قانونی، از جمله شکایت رسمی مدیر ساختمان از یکی از ساکنین، نیازمند ارائه مدارک مستند و معتبر است. بدون این مدارک، مراجع قضایی یا ثبتی به شکایت رسیدگی نمیکنند یا ممکن است آن را رد کنند. به همین دلیل، تهیه و ارائه درست اسناد، نقشی تعیینکننده در موفقیت شکایت دارد.
در این بخش، به مهمترین مدارکی که برای ثبت و پیگیری شکایت مدیر از ساکن نیاز است، میپردازیم:
📌 مدارک اثبات سمت مدیریت
برای اینکه مدیر ساختمان بتواند به نمایندگی از کل ساختمان شکایت کند، باید مدرک قانونی سمت خود را ارائه دهد، از جمله:
- صورتجلسه رسمی انتخاب مدیر یا هیئتمدیره، با امضای مالکین
- یا قرارداد کتبی با شرکتهای مدیریت ساختمان (مثل آداک منیجر)
- رونوشت مدارک مثبت سمت (برای اقدامات در اجرای ثبت یا دادگاه ضروری است)
🔍 بدون ارائه این مدارک، شکایت ممکن است به دلیل «عدم احراز سمت» رد یا متوقف شود.
📌 اسناد بدهی شارژ یا هزینههای مشترک
اگر موضوع شکایت، عدم پرداخت شارژ باشد، باید موارد زیر ارائه شود:
- صورتریز بدهی ساکن، با ذکر دورهها و مبالغ پرداختنشده
- گزارش مالی ساختمان و سهم هر واحد از هزینهها
- گزارشهای نرمافزارهای مدیریت ساختمان (در صورت استفاده از ابزارهایی مثل آداک منیجر، آپارتمانا یا همسادهها)
📌 اظهارنامه رسمی ابلاغشده
اگر قبلاً به ساکن متخلف اخطار قانونی یا اظهارنامه رسمی ارسال شده، حتماً باید:
- رونوشت اظهارنامه با شماره ثبت و تاریخ
- رسید ابلاغ اظهارنامه توسط دادگستری یا پست رسمی
ارسال این سند نشان میدهد که پیش از شکایت، به ساکن فرصت جبران داده شده است.
📌 ادله اثبات تخلف یا مزاحمت
در صورت شکایت بابت مزاحمت، تخریب یا تصرف مشاعات، جمعآوری ادله لازم است:
- عکس یا فیلم از تخلف
- درخواست معاینه محل یا کارشناسی رسمی (در دعاوی فنی یا اختلافات پیچیده)
- شهادت کتبی سایر ساکنین
- گزارش مأموران کلانتری یا حراست
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون شکایت مدیر ساختمان از ساکنین مطرح شده است:
❓ من مدیر ساختمان هستم ولی هنوز صورتجلسه انتخاب من بهصورت رسمی نوشته نشده. میتونم برای شکایت از یکی از ساکنین به خاطر بدهی شارژ اقدام کنم؟
✅ اگر هنوز صورتجلسه رسمی انتخاب شما به عنوان مدیر تنظیم نشده یا به امضای اکثریت مالکان نرسیده، از نظر قانونی سمت شما قابل اثبات نیست. برای شکایت رسمی (مثلاً درخواست اجراییه یا مراجعه به دادگاه)، ابتدا باید سمت خود را مستند کنید. پیشنهاد میشود سریعتر صورتجلسه رسمی تنظیم و در پروندههای بعدی ضمیمه شود. در غیر اینصورت، مراجع قضایی ممکن است به شکایت شما ترتیب اثر ندهند.
❓ یکی از همسایهها وسایلش رو توی راهرو گذاشته و چند بار تذکر دادیم ولی توجهی نکرده. آیا مدیر میتونه ازش شکایت کنه؟
✅ بله. استفاده شخصی از مشاعات (مثل گذاشتن وسایل در راهرو، پارکینگ یا لابی) ممنوع است و اگر با تذکر اصلاح نشه، مدیر میتونه با استناد به قانون تملک آپارتمانها و شهادت سایر ساکنین، دعوی ممانعت از حق یا رفع مزاحمت مطرح کنه. البته پیشنهاد میشه ابتدا اخطار کتبی ارسال بشه و اگر مؤثر نبود، مستندات جمعآوری و سپس اقدام قانونی انجام بشه.
❓ اگه یکی از واحدها چند ماه شارژ نده، مدیر میتونه برق یا گاز اون واحد رو قطع کنه؟
✅ مدیر ساختمان فقط مجاز به قطع یا محدود کردن خدمات مشاعات مشترک هست؛ مثلاً میتونه دسترسی به شوفاژخانه، برق راهرو یا آسانسور رو برای واحد بدهکار محدود کنه.اما قطع برق، گاز یا آب داخل واحد مسکونی خلاف قانون و قابل شکایته. در این موارد، مدیر باید از طریق اظهارنامه رسمی و سپس اجرای ثبت یا دادگاه اقدام به وصول بدهی کنه، نه با اقدامات شخصی یا غیرقانونی.