قولنامهها یا مبایعهنامهها یکی از رایجترین ابزارهای حقوقی برای انجام معاملات مهم مانند خرید ملک یا خودرو هستند. با این حال، ممکن است پس از امضای قولنامه، شرایطی پیش بیاید که خریدار بخواهد از ادامه معامله منصرف شود. در این مواقع، سؤال مهم این است که آیا خریدار بهتنهایی میتواند معامله را فسخ کند؟ و اگر چنین امکانی وجود دارد، بر چه مبنایی باید این اقدام را انجام دهد؟ قانون مدنی ایران در موارد خاصی مانند وجود عیب در مبیع، فریب در معامله یا اختلاف در اوصاف مورد معامله، به خریدار این اختیار را داده تا با استناد به خیارات قانونی یا شروط قراردادی، اقدام به فسخ قولنامه کند.
البته برای تحقق این حق، شرایط و تشریفاتی باید رعایت شود که عدم توجه به آنها میتواند حق فسخ را از بین ببرد. در این مقاله بهصورت کامل و به زبان ساده، شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار را بررسی میکنیم و نکات مهم و کاربردی برای استفاده از این حق قانونی را شرح میدهیم.
فسخ قولنامه از طرف خریدار در چه مواردی امکانپذیر است؟
فسخ قولنامه از طرف خریدار، به معنای برهمزدن یکطرفه قرارداد توسط خریدار به دلایل قانونی یا قراردادی است. اصل در قراردادها، لزوم و پایبندی طرفین است و قانون مدنی (ماده ۲۱۹) تأکید دارد که پس از امضای قرارداد، هیچیک از طرفین نمیتواند بدون دلیل موجه، معامله را فسخ کند. با این حال، در برخی موارد استثنایی، قانونگذار یا خود طرفین در متن قولنامه، به خریدار اختیار فسخ دادهاند.
در نتیجه، خریدار تنها در شرایط مشخصی میتواند از این حق استفاده کند و اگر بدون دلیل موجه اقدام به فسخ کند، ممکن است موظف به پرداخت خسارت یا جریمه شود. این شرایط یا از دل قانون و خیارات قانونی استخراج میشوند یا بر اساس شرط فسخ، خیار شرط یا حق پشیمانی در خود قولنامه پیشبینی شدهاند. در ادامه، این شرایط را بهطور کامل بررسی میکنیم.
مبنای قانونی فسخ قرارداد از طرف خریدار (مواد ۲۱۹ و ۳۹۶)
هرچند قولنامه یا مبایعهنامه یک توافق معتبر و لازمالاجرا بین خریدار و فروشنده است، اما قانون مدنی در برخی موارد به خریدار این اختیار را میدهد که بتواند معامله را فسخ کند. این اختیار تحت عنوان «خیارات» در ماده ۳۹۶ قانون مدنی و برخی مواد دیگر، بهصراحت بیان شده است.
⚖️ ماده ۲۱۹ قانون مدنی؛ اصل لزوم قرارداد
این ماده مقرر میکند «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازمالاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.» در نتیجه فسخ فقط در دو حالت ممکن است:
- با رضایت طرفین (اقاله)
- یا فسخ بر اساس دلیل قانونی مشخص (مثل خیارات)
⚖️ ماده ۳۹۶ قانون مدنی؛ انواع خیارات
در این ماده، ۱۰ مورد خیار قانونی معرفی شده که هر یک میتواند مبنای فسخ از طرف خریدار باشد:
- خیار مجلس
- خیار حیوان
- خیار شرط
- خیار تأخیر ثمن
- خیار رؤیت و تخلف وصف
- خیار غبن
- خیار عیب
- خیار تدلیس
- خیار تبعض صفقه
- خیار تخلف از شرط
📌 توجه:
برخی از این خیارات مانند خیار عیب، غبن یا تخلف از شرط، مخصوص خریدار هستند یا بیشتر به نفع او کاربرد دارند. همچنین در صورت وجود شرط خاص در قرارداد، خریدار میتواند به خیار شرط یا حق فسخ قراردادی نیز استناد کند.
شرایط فسخ معامله ملک از طرف خریدار؛ از عدم تحویل تا مشکلات حقوقی ملک
معاملات مربوط به خرید و فروش ملک از حساسترین نوع معاملات حقوقی به شمار میروند. اگر خریدار پس از عقد قولنامه متوجه شود که ملک شرایط لازم را ندارد یا فروشنده به تعهدات خود عمل نکرده، در مواردی خاص حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. البته برای تحقق این حق، باید دلایل خریدار در چارچوب قانون و قرارداد باشد و بدون دلیل موجه، فسخ ممکن نیست.
⚖️ عدم تحویل ملک در زمان مقرر
اگر فروشنده در زمان مشخصشده در قولنامه، ملک را تحویل ندهد، خریدار میتواند:
- ابتدا با ارسال اظهارنامه، فروشنده را برای انجام تعهد فرا بخواند.
- در صورت عدم همکاری، درخواست فسخ قرارداد و استرداد ثمن پرداختی را به دادگاه ارائه دهد.
⚖️ مشکلات حقوقی و ثبتی در ملک
مواردی که میتواند موجب فسخ قرارداد شود:
- ملک در رهن بانک یا بازداشت قضایی باشد.
- سند مالکیت وجود نداشته یا به نام فروشنده نباشد.
- ملک در طرح شهرداری یا منابع طبیعی باشد که قبلاً به اطلاع خریدار نرسیده.
در چنین شرایطی، خریدار میتواند با استناد به خیار تدلیس یا تخلف از شرط، فسخ را اعلام کند.
⚖️ مغایرت مشخصات ملک با مفاد قرارداد
اگر بعد از معامله مشخص شود که ملک:
- متراژ کمتر از مقدار اعلامشده دارد.
- نوع کاربری، موقعیت یا امکانات ملک با آنچه در قولنامه آمده متفاوت است.
- یا حتی بخشی از ملک در تصرف دیگران است،
خریدار میتواند بر اساس خیار تخلف از وصف یا تبعض صفقه معامله را فسخ کند یا بخشی از مبلغ را پس بگیرد (در صورت امکان).
⚖️ عدم انتقال سند رسمی در موعد مقرر
اگر فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشود و سند را به نام خریدار منتقل نکند، این رفتار میتواند از نظر حقوقی نقض تعهد اصلی تلقی شده و خریدار را مجاز به فسخ کند.
نکته مهم: معمولاً در قولنامهها قید میشود که فروشنده در صورت عدم حضور در دفترخانه، باید وجه التزام بپردازد یا خریدار حق فسخ دارد.
شرایط فسخ قرارداد از طرف خریدار در معاملات خودرو و اموال منقول
خرید خودرو یا سایر اموال منقول مانند موتورسیکلت، وسایل الکترونیکی گرانقیمت، یا کالاهای صنعتی، نیز ممکن است با مشکلاتی مواجه شود که خریدار را به فکر فسخ قرارداد بیندازد. قانون برای این موارد نیز راهکارهایی مشخص کرده که در قالب خیارات قانونی یا شروط قراردادی قابل اجرا هستند.
📌 وجود عیب پنهان در خودرو
یکی از شایعترین دلایل فسخ، عیوب فنی یا ظاهری خودرو است که خریدار در زمان معامله از آن بیاطلاع بوده است.
مثالها:
- خرابی موتور، گیربکس یا سیستم برقرسانی؛
- رنگشدگی و تصادف شدید؛
- تغییر شماره شاسی یا تخلف در کارکرد کیلومتر.
در این حالت، خریدار میتواند با استناد به خیار عیب، درخواست فسخ معامله یا ارش (کاهش قیمت) کند.
⚖️ تفاوت فاحش قیمت (خیار غبن)
اگر خریدار بعد از معامله متوجه شود که خودرو را به قیمت بسیار بالاتری از ارزش واقعی آن خریده است (مثلاً ۵۰ درصد بیشتر)، و این اختلاف قیمت در زمان عقد برای او قابل تشخیص نبوده باشد، میتواند معامله را با استناد به خیار غبن فسخ کند.
مثال: خودرو قیمت واقعیاش ۷۰۰ میلیون است، اما به خریدار به قیمت ۱ میلیارد فروخته شده، بدون اطلاع از قیمت بازار.
⚖️ خیار تدلیس؛ اطلاعات نادرست یا کتمان حقیقت
اگر فروشنده اطلاعات نادرستی درباره خودرو ارائه دهد یا واقعیتی را پنهان کند، خریدار میتواند با استناد به خیار تدلیس در معامله خودرو قرارداد را فسخ کند.
مثالها:
- فروشنده مدعی است خودرو تکبرگ سند دارد، اما خودرو در رهن است.
- فروشنده کیلومتر خودرو را دستکاری کرده و خریدار بعداً متوجه میشود.
⚖️ تأخیر در تحویل خودرو یا مدارک
اگر در قرارداد زمان تحویل خودرو یا مدارک مشخص شده و فروشنده در آن موعد خودرو یا مدارک لازم (مثل سند یا کارت خودرو) را تحویل ندهد، خریدار میتواند:
- ابتدا اظهارنامه رسمی ارسال کند؛
- در صورت بیپاسخماندن، فسخ معامله و مطالبه خسارت کند.
⚖️ عدم تنظیم سند رسمی یا وجود منع قانونی در انتقال
اگر فروشنده به هر دلیلی مانند:
- بازداشت بودن خودرو؛
- در رهن بودن؛
- یا وجود مشکلات حقوقی نتواند خودرو را انتقال دهد،
خریدار میتواند با استناد به تخلف از تعهدات و شروط ضمن عقد، درخواست فسخ نماید.
📌 شرط پشیمانی یا خیار شرط در قرارداد خودرو
در برخی مبایعهنامهها، بندی تحت عنوان حق فسخ یا پشیمانی ظرف ۲۴ ساعت یا ۳ روز درج میشود. اگر چنین شرطی وجود داشته باشد، خریدار میتواند بدون ارائه دلیل و صرفاً بر اساس شرط قراردادی، معامله را فسخ کند.
انواع خیارات قابل استناد برای فسخ قولنامه از طرف خریدار
در قانون مدنی ایران، مجموعهای از اختیارات قانونی تحت عنوان خیارات تعریف شدهاند که به خریدار (و گاهی فروشنده) اجازه میدهند تحت شرایط خاص، قرارداد را به صورت یکجانبه فسخ کند. شناخت این خیارات برای خریدار ضروری است تا بداند در چه مواردی حق فسخ دارد و چگونه باید از آن استفاده کند.
⚖️ خیار عیب
اگر خریدار پس از عقد متوجه شود که مورد معامله معیوب است و این عیب:
- در زمان معامله وجود داشته؛
- پنهان بوده یا خریدار از آن بیخبر بوده؛
میتواند بر اساس ماده ۴۲۳ قانون مدنی، قرارداد را فسخ کند یا ارش (کاهش قیمت) بگیرد. نکته مهم این است که خیار عیب فوری است. یعنی خریدار باید بلافاصله پس از اطلاع از عیب، تصمیم به فسخ یا ارش بگیرد.
⚖️ خیار غبن
اگر خریدار متوجه شود که به قیمت بسیار بیشتری از ارزش واقعی خرید کرده و این اختلاف قیمت فاحش و غیرقابل مسامحه باشد؛ و در زمان معامله از آن بیخبر بوده باشد. در نظر داشته باشید که این خیار معمولا در قرارداد ها اسقاط می شود ولیکن اگر وجود داشته باشد، حق فسخ قولنامه را برای فروشنده هم ایجاد می کند نه تنها برای خریدار.
در نهایت خریدار میتواند با استناد به ماده ۴۱۶ قانون مدنی، معامله را فسخ کند. نکته این است که خیار غبن هم فوری است و تأخیر در اعمال آن، باعث از بین رفتن حق فسخ میشود.
⚖️ خیار تدلیس
اگر فروشنده با اقداماتی فریبکارانه (مثل ارائه اطلاعات غلط، پنهانکاری، یا جعل مدارک)، خریدار را نسبت به ویژگیهای معامله گمراه کرده باشد، خریدار میتواند با استناد به تدلیس در معامله و ماده ۴۳۸، معامله را فسخ کند.
مثال: فروشنده ملکی را دارای سند رسمی معرفی کرده، اما در واقع، ملک بدون سند یا دارای معارض بوده.
⚖️ خیار تخلف از وصف
اگر خریدار مالی را بر اساس اوصاف گفتهشده یا نوشتهشده در قولنامه خریداری کرده، ولی بعد مشخص شود آن اوصاف در مبیع وجود ندارد، میتواند معامله را فسخ کند.
مثال: در قرارداد آمده «خودرو دارای آپشن های خاصی است »، اما پس از معامله مشخص میشود که این آپشن ها در این مدل خودرو وجود ندارد. در این حالت خریدار می تواند فسخ معامله خودرو را با خیار تخلف از وصف انجام دهد.
⚖️ خیار مجلس
بر اساس ماده ۳۹۷ قانون مدنی، تا زمانی که خریدار و فروشنده در مجلس عقد حضور دارند و هنوز از هم جدا نشدهاند، هر کدام میتوانند معامله را فسخ کنند. البته این خیار فقط در لحظه معامله کاربرد دارد و بعد از جدایی طرفین از محل عقد، دیگر قابل اعمال نیست.
⚖️ خیار حیوان
فقط در صورتی قابل استفاده است که مورد معامله حیوان زنده باشد. در این حالت، خریدار میتواند تا سه روز پس از عقد، معامله را فسخ کند. این خیار در معاملات ملک یا خودرو کاربرد ندارد، اما ذکر آن برای کامل بودن بحث ضروری است.
مراحل و نحوه فسخ معامله از طرف خریدار؛ از اظهارنامه تا دادخواست فسخ
فسخ قرارداد، بهویژه زمانی که فروشنده با آن موافق نباشد، یک فرآیند حقوقی و دارای تشریفات خاص است. اگر خریدار بخواهد بهصورت قانونی و قابل استناد، معامله را برهم بزند، باید مراحل مشخصی را طی کند تا هم حق فسخ محفوظ بماند و هم در صورت نیاز، امکان طرح دعوا در دادگاه را داشته باشد.
📝 مرحله اول: بررسی دلایل قانونی یا قراردادی برای فسخ
پیش از هر اقدامی، خریدار باید بررسی کند که آیا خیار قانونی (مثل غبن، عیب، تدلیس، تأخیر، تخلف از شرط و…) برای فسخ دارد؟ یا در قولنامه بندی تحت عنوان خیار شرط، پشیمانی یا حق فسخ قراردادی برای او درج شده است؟
بدون وجود دلیل معتبر، خریدار نمیتواند بهطور قانونی معامله را فسخ کند و ممکن است با درخواست خسارت از سوی فروشنده مواجه شود.
📝 مرحله دوم: اعلام رسمی فسخ از طریق اظهارنامه
اگر دلیل قانونی یا قراردادی برای فسخ وجود دارد، خریدار باید اراده خود برای فسخ معامله را به فروشنده اعلام کند. مطمئنترین روش برای این کار، ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است.
✅ مزایای اظهارنامه:
- تاریخ ارسال و دریافت مشخص است؛
- قابل استناد در دادگاه است؛
و نشان دهنده فوریت در اعمال خیار (در مواردی مانند خیار عیب یا غبن) است.
📝 مرحله سوم: جمعآوری مستندات و مدارک
برای اینکه خریدار در صورت لزوم بتواند در دادگاه از فسخ خود دفاع کند، باید مدارک زیر را آماده داشته باشد:
📌 مدارک مورد نیاز:
- اصل قولنامه یا مبایعهنامه
- رسیدهای پرداخت وجه معامله
- اظهارنامه ارسالشده به فروشنده
- گزارش کارشناسی یا مدارک فنی (در صورت وجود عیب یا مغایرت)
- مدارک شناسایی و هرگونه مکاتبه یا پیامک بین طرفین
⚖️ مرحله چهارم: ثبت دادخواست فسخ معامله در دادگاه
اگر فروشنده فسخ را نپذیرد یا به اظهارنامه پاسخی ندهد، خریدار باید برای تأیید فسخ معامله و در صورت لزوم، استرداد ثمن یا خسارات، دادخواست بدهد.
✅ دادگاه صالح:
- در معاملات ملک: دادگاه حقوقی محل وقوع ملک
- در سایر معاملات (مثل خودرو): محل اقامت خوانده یا محل تنظیم قرارداد
عنوان دادخواست: «تأیید فسخ قرارداد و استرداد ثمن معامله»
📝 مرحله پنجم: اجرای آثار فسخ
پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر تأیید فسخ:
- خریدار باید مورد معامله (مثلاً خودرو یا ملک) را بازگرداند یا آنچه تحویل گرفته.
- فروشنده نیز باید وجه دریافتی را مسترد کند.
- در صورت لزوم، دادگاه مبلغ خسارت یا وجه التزام را نیز تعیین میکند.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار مطرح شده است:
❓ من یه خونه قولنامهای خریدم ولی الان متوجه شدم سندش توقیف شده، میتونم قرارداد رو فسخ کنم؟
✅ بله. اگر در زمان امضای قولنامه فروشنده اطلاع نداده که ملک توقیف شده و این موضوع را پنهان کرده، شما میتونید با استناد به خیار تدلیس قرارداد رو فسخ کنید. بهتره اول از طریق اظهارنامه رسمی به فروشنده اطلاع بدید و اگر همکاری نکرد، از طریق دادگاه اقدام کنید. ارائه سند توقیف و قولنامه به عنوان مدرک ضروریه.
❓ ماشین خریدم ولی بعد از دو روز فهمیدم تصادفی بوده و رنگشدگی داشته، حق فسخ دارم؟
✅ بله. این مورد مشمول خیار عیب و حتی تدلیس میشه. چون فروشنده عیوب خودرو رو پنهان کرده، شما میتونید تا زمانی که از موضوع مطلع شدید، بهصورت فوری فسخ رو اعلام کنید. حتما با یک کارشناس خودرو تأییدیه بگیر و در کنارش اظهارنامه هم بفرست تا اگر به دادگاه رفتی، مدارک کامل باشه.
❓ فروشنده حاضر نشد برای تنظیم سند بیاد دفترخانه، من میتونم فسخ کنم و پولم رو پس بگیرم؟
✅ اگر در قولنامه تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه ذکر شده و فروشنده بدون دلیل موجه حاضر نشده، این رفتار تخلف از تعهد قراردادی محسوب میشه. شما میتونید هم فسخ کنید و هم وجه التزام تعیینشده در قولنامه رو مطالبه کنید. اول اظهارنامه بفرست، بعد اگر لازم شد، دادخواست فسخ و مطالبه خسارت بده.