با افزایش آپارتماننشینی در شهرهای بزرگ، موضوعاتی مثل پرداخت شارژ ساختمان به یکی از دغدغههای مهم مالکان و ساکنین تبدیل شده است. یکی از سوالات پرتکرار در این زمینه این است که آیا پرداخت شارژ برای واحدهای خالی آپارتمان هم الزامی است؟ بسیاری از مالکان تصور میکنند چون در واحد خود سکونت ندارند یا در حال فروش ملک هستند، الزامی به پرداخت هزینههای مشترک ساختمان ندارند.
این در حالی است که قانون تملک آپارتمانها، پرداخت برخی هزینهها را حتی برای واحدهای خالی نیز ضروری دانسته است. در این مقاله به بررسی دقیق شارژ واحدهای خالی آپارتمان، تفاوت هزینههای ثابت و مصرفی، وضعیت هزینههایی مثل آب و آسانسور، ضمانت اجراهای قانونی در صورت عدم پرداخت، و راهکارهای مدیریت بهتر این موضوع خواهیم پرداخت.
منظور از شارژ، مجموعه هزینههایی است که برای بخشهای مشترک ساختمان مانند آسانسور، نظافت راهپلهها، روشنایی مشاعات، نگهبانی، سرایدار و تعمیرات کلی صرف میشود. حتی اگر واحدی خالی باشد و کسی در آن ساکن نباشد، به این دلیل که همچنان مالک آن از حقوق مالکانه نسبت به مشاعات برخوردار است و بر اساس قانون تملک آپارتمان ها مکلف به پرداخت برخی از این هزینهها است.
📌 تفاوت هزینههای ثابت، عمرانی و مصرفی در شارژ ساختمان
هزینههای شارژ معمولاً به سه دسته تقسیم میشوند:
-
هزینههای ثابت: مانند حقوق سرایدار، نگهداری مشاعات، ایزوگام پشتبام یا نظافت ساختمان. این هزینهها به دلیل ماهیت عمومیشان باید توسط تمامی واحدها، اعم از خالی یا پر، پرداخت شوند.
-
هزینههای عمرانی و نگهداری: مانند تعمیر آسانسور، نمای ساختمان، رنگآمیزی دیوارهای مشاع، دوربین مداربسته و… این موارد در دسته هزینههای الزامی برای همه مالکان قرار میگیرند.
-
هزینههای متغیر مصرفی: نظیر آب، برق و گاز مشترک که بر اساس مصرف واقعی محاسبه میشوند. مالک واحدی که از این منابع مصرفی استفاده نمیکند، معمولاً از پرداخت این بخش معاف میشود، مگر آنکه در جلسه مجمع ساختمان تصمیم دیگری گرفته شود.
📌 نقش مشاعات در تعیین شارژ واحد خالی
مشاعات به قسمتهایی از ساختمان گفته میشود که حق استفاده از آنها برای همه مالکان محفوظ است. راهرو، پلهها، آسانسور، پشتبام، در ورودی ساختمان و حتی برخی فضاهای سبز، جزء مشاعات محسوب میشوند. از آنجا که این بخشها حتی در نبود ساکن، باید نگهداری و تعمیر شوند، مالک واحد خالی نیز مانند سایر مالکان در قبال آنها مسئول است.
مبنای قانونی شارژ واحد خالی در قانون تملک آپارتمانها
یکی از مستندترین و روشنترین بخشهای قانونی درباره شارژ واحدهای خالی، ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها است. این ماده صراحتاً به تکالیف مالکان در پرداخت هزینههای مشترک اشاره کرده و مبنای اصلی اکثر آراء و رویههای قضایی در این حوزه محسوب میشود. برای درک بهتر تعهدات قانونی مالک واحد خالی، باید به مفاد این ماده و آییننامههای اجرایی مرتبط توجه کرد.
⚖️ ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و شارژ واحد خالی
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها:
«حقوق و تعهدات هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان، بهجز هزینههایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا، به نحو مساوی تقسیم میشود، یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را پیشبینی کرده باشند…»
و در ادامه، آمده است:
«پرداخت هزینههای مشترک ساختمان، اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.»
🔍 نتیجه حقوقی این ماده:
- فرقی نمیکند واحد مسکونی، اداری یا تجاری باشد؛
- فرقی نمیکند واحد در اجاره باشد، خالی باشد یا در حال فروش؛
- در هر صورت مالک آن مسئول پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک ساختمان است.
⚖️ آییننامه اجرایی و نحوه محاسبه شارژ واحدهای خالی آپارتمان
آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها نیز بر ضرورت تعیین دقیق سهم هر واحد از شارژ تأکید دارد. تبصره ماده ۴ مشخص میکند که این وظیفه به عهده مدیر یا هیئتمدیره ساختمان است که براساس مساحت اختصاصی و نوع هزینه، جدول شارژ تنظیم و به مالکان اعلام کنند.
به این ترتیب، مدیر ساختمان موظف است حتی برای واحدهای خالی نیز قبض شارژ صادر کرده و آن را تحویل دهد. عدم حضور ساکن در واحد یا عدم مصرف خدمات، دلیلی برای عدم تعیین سهم شارژ نیست و عدم پرداخت شارژ منتهی به شکایت از همسایه بابت عدم پرداخت شارژ می شود.
⚖️ آیا قانون، معافیت برای واحدهای خالی پیشبینی کرده است؟
در متن قانون تملک آپارتمانها، هیچ اشارهای به معافیت واحدهای خالی نشده است. بهعبارتی، قانون همه مالکان را مکلف به پرداخت هزینههای نگهداری مشاعات کرده و خالی بودن واحد، تغییری در این تعهد ایجاد نمیکند.
البته در عمل، برخی ساختمانها با رأیگیری و توافق میان اعضا، برای واحدهای خالی تخفیف در هزینههای مصرفی در نظر میگیرند. اما این تخفیفها صرفاً عرفی و توافقی هستند و هیچگونه جنبه الزامآور قانونی ندارند.
عدم پرداخت شارژ واحد خالی و ضمانت اجراهای قانونی
یکی از مشکلات رایج در آپارتماننشینی، عدم پرداخت شارژ از سوی مالکان برخی واحدها، بهویژه واحدهای خالی است. برخی مالکان تصور میکنند چون از خدمات ساختمان استفاده نمیکنند، پس ضرورتی به پرداخت شارژ ندارند. این تصور نهتنها با ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها در تضاد است، بلکه میتواند عواقب قانونی جدی برای مالک به همراه داشته باشد. در این بخش به بررسی ضمانت اجراهای قانونی در صورت امتناع از پرداخت شارژ واحد خالی میپردازیم.
🔍 پیامدهای حقوقی عدم پرداخت شارژ واحد خالی
قانون تملک آپارتمانها به صراحت اعلام میکند که پرداخت هزینههای مشترک ساختمان، الزامی است؛ حتی در صورتی که از آن واحد استفادهای نشود. بنابراین، اگر مالک واحد خالی از پرداخت شارژ خودداری کند، مدیر ساختمان میتواند اقدامات قانونی لازم را برای دریافت شارژ انجام دهد.
🔍 ارسال اظهارنامه به مالک واحد خالی و مهلت ده روزه
اولین گام برای پیگیری حقوقی، ارسال اظهارنامه رسمی از سوی مدیر یا هیئتمدیره ساختمان است. در این اظهارنامه، مبلغ بدهی و مدت زمان عدم پرداخت قید شده و به مالک اعلام میشود که ظرف ده روز باید بدهی خود را بپردازد.
اگر مالک در این مهلت، اقدامی نکند، مدیر ساختمان میتواند از ساکن متخلف شکایت کند. توجه داشته باشید که ارسال اظهارنامه، پایه قانونی اقدامات بعدی مانند قطع خدمات یا شکایت قضایی است.
🔍 قطع خدمات مشترک، صدور اجرائیه و امکان جریمه تا دو برابر شارژ
طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، در صورت عدم پرداخت شارژ پس از ده روز از دریافت اظهارنامه:
- مدیر میتواند از ارائه خدمات مشترک مانند آسانسور، آب گرم مرکزی، شوفاژ و… به آن واحد جلوگیری کند؛
- مدیر ساختمان میتواند برای دریافت طلب خود به شورای حل اختلاف یا اداره ثبت مراجعه کند؛
- در صورتی که واحد بدهکار همچنان از پرداخت شارژ خودداری کند، دادگاه میتواند حکم به محرومیت از خدمات دولتی (مانند برق و آب) و حتی پرداخت جریمه تا دو برابر مبلغ بدهی صادر کند؛
- رسیدگی به این دعاوی طبق قانون باید بهصورت خارج از نوبت انجام شود.
⚠️ نکته مهم:
اگر مدیر ساختمان بدون دستور قضایی، خدمات اختصاصی مثل برق یا آب انشعابی یک واحد را قطع کند، مرتکب جرم شده و ممکن است به مجازات کیفری محکوم شود. بنابراین، فقط قطع خدمات مشاع بدون نیاز به حکم مجاز است.
هزینه تعمیر آسانسور برای واحد خالی؛ چرا مالک ملزم به پرداخت است؟
یکی از پرتکرارترین اختلافات میان مدیران ساختمان و مالکان واحدهای خالی، مربوط به پرداخت هزینههای تعمیر و نگهداری آسانسور است. برخی مالکان معتقدند چون از آسانسور استفاده نمیکنند یا در واحد سکونت ندارند، پس نباید در هزینههای آن مشارکت داشته باشند. اما آیا چنین دیدگاهی از نظر قانونی پذیرفته است؟ پاسخ منفی است.
🛗 آسانسور به عنوان قسمت مشترک و تأثیر آن بر شارژ واحدهای خالی آپارتمان
بر اساس قانون تملک آپارتمانها، آسانسور جزء قسمتهای مشترک ساختمان محسوب میشود؛ یعنی تمام مالکان، بدون توجه به طبقه یا نوع استفاده، در نگهداری و بهرهبرداری آن سهیم هستند.
حتی اگر مالک واحدی در طبقه اول باشد یا در واحد سکونت نداشته باشد، به لحاظ حقوقی همچنان مالک مشاعات از جمله آسانسور محسوب میشود و باید در هزینههای مربوط به آن، مشارکت کند.
🛗 هزینه تعمیر آسانسور برای واحد خالی در برابر هزینه سرویس دورهای
هزینههای آسانسور به دو دسته تقسیم میشود:
- سرویس و نگهداری دورهای (مثلاً ماهیانه)
- تعمیرات اساسی یا اتفاقی
در هر دو حالت، مالک واحد خالی موظف به پرداخت سهم خود است. حتی اگر تعمیر آسانسور به دلیل استفاده مستأجران یا ساکنین سایر واحدها باشد، قانون تفاوتی میان واحد پر و خالی قائل نشده است.
✅ بنابراین، مالک واحد خالی:
- نمیتواند به استناد عدم استفاده از آسانسور، از پرداخت هزینه معاف شود؛
- موظف است مانند سایر مالکان، سهم خود را طبق جدول شارژ ساختمان پرداخت کند.
🛗 چه زمانی هزینه خرابی آسانسور فقط بر عهده یک واحد است؟
تنها استثنا در این موضوع، زمانی است که خرابی آسانسور به دلیل قصور یا تخلف مستقیم یکی از واحدها باشد. برای مثال:
- حمل بار سنگین بدون رعایت ظرفیت
- اسبابکشی با وسایل حجیم بدون هماهنگی با مدیر ساختمان
در چنین شرایطی، هزینه ناشی از آن خرابی صرفاً به واحد مقصر تعلق میگیرد و مدیر ساختمان میتواند با استناد به گزارش فنی و صورتجلسه، از مالک یا مستأجر آن واحد مطالبه خسارت کند.
اما اگر خرابی ناشی از استهلاک طبیعی، فرسودگی قطعات یا گذشت زمان باشد، هزینه باید به نسبت سهم هر واحد (معمولاً بر اساس متراژ) بین تمام مالکان، از جمله واحدهای خالی، تقسیم شود.
هزینه آب واحد خالی؛ از نگاه قانون و از منظر عدالت
اگر آب مصرفی ساختمان مشاع باشد و کنتور جداگانهای برای هر واحد نصب نشده باشد، مالک واحد خالی هم از نظر قانونی موظف به پرداخت سهم خود از قبض آب است؛ چرا که فرض بر این است که این هزینه مربوط به حفظ و بهرهبرداری از مشاعات است و نه فقط استفاده شخصی. به عنوان مثال:
-
شستوشوی راهپلهها، راهروها و پارکینگ
-
آبیاری فضای سبز یا باغچه
-
نظافت مشاعات با استفاده از آب مشاع
در همه این موارد، مالک واحد خالی نیز به عنوان مالک مشاعات موظف به پرداخت سهم خود از هزینه است، حتی اگر در واحد خود سکونت نداشته باشد.
💧 آیا هزینه آب واحد خالی باید بهطور کامل پرداخت شود؟
در عمل، بسیاری از ساختمانها میان هزینههای مصرفی واقعی و هزینههای عمرانی/مشترک تفاوت قائل میشوند. به همین دلیل، برخی هیئتمدیرهها تصمیم میگیرند سهم کمتری از قبض آب را برای واحدهای خالی منظور کنند یا آن را حذف نمایند. این تصمیم معمولاً بر مبنای دو معیار اتخاذ میشود:
-
اطمینان از عدم مصرف واقعی در آن واحد
-
ثبت وضعیت «واحد خالی» در صورتجلسه مجمع عمومی یا با اعلام رسمی به مدیر ساختمان
بنابراین، گرچه قانون الزام به پرداخت را پیشبینی کرده است، در رویه عملی عادلانه بسیاری از مجتمعها سهم مصرفی قبض آب حذف یا کاهش داده میشود اما سهم ثابت ناشی از هزینههای مشترک مثل نظافت یا آبیاری مشاعات باقی میماند.
وضعیت سایر هزینههای مصرفی (برق و گاز) برای واحدهای خالی
علاوه بر آب، برق و گاز مشاع نیز جزو هزینههایی هستند که معمولاً در ساختمانهای فاقد کنتور مجزا برای مشاعات یا در فضاهای عمومی مانند راهرو، پارکینگ، پشتبام و… مصرف میشوند. پرسش این است که آیا مالک واحدی که خالی است، باید این هزینهها را هم مانند سایر واحدها پرداخت کند؟
🔌 برق و گاز مشترک در آپارتمان و سهم واحد خالی
در بسیاری از ساختمانها روشنایی راهروها، پارکینگ و پشتبام از برق مشاع استفاده میکند و در مواردی سیستم گرمایش یا تهویه (مثل موتورخانه یا شوفاژ مرکزی) با گاز مشترک کار میکند.این منابع حتی اگر ساکنی در واحد نباشد، همچنان در حال مصرف هستند. بنابراین طبق نص ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، مالک واحد خالی نیز مکلف است در پرداخت این هزینهها مشارکت کند؛ چراکه خدمات مربوط به مشاعات، مستقل از حضور یا عدم حضور مالک، ادامه دارند.
🔌 ثبت توافقها درباره شارژ واحد خالی در صورتجلسه مجمع ساختمان
برای جلوگیری از اختلافات آینده، هرگونه تصمیم مبنی بر کاهش یا حذف سهم واحدهای خالی از هزینههای مصرفی، باید در صورتجلسه رسمی هیئتمدیره ثبت و به امضای مالکان برسد. در غیر این صورت، مالک یا مدیر بعدی میتواند به تصمیم قبلی اعتراض کند یا آن را بلااثر بداند.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون شارژ واحدهای خالی آپارتمان مطرح شده است:
❓ من واحدم رو برای فروش گذاشتم و چند ماهه خالیه. مدیر ساختمون میگه باید شارژ کامل بدم، در حالی که اصلاً کسی اونجا زندگی نمیکنه. قانوناً باید شارژ بدم؟
✅ بله. طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، همه واحدها موظف به پرداخت هزینههای مشترک ساختمان هستند، حتی اگر خالی باشند. شارژ شامل خدماتی مثل نگهداری مشاعات، نظافت، آسانسور و… میشه که برای کل ساختمان انجام میشن، نه فقط برای ساکنین حاضر. البته برای هزینههای مصرفی مثل آب و برق، ممکنه هیئتمدیره در صورت اطلاع از خالی بودن واحد، سهم کمتری برات در نظر بگیره.
❓ ما تو ساختمونمون یه واحد داریم که مالکش خارج از کشوره و همیشه خالیه. بقیه ساکنین میگن اون واحد نباید تو هزینه تعمیر آسانسور شریک باشه. این درسته؟
✅ خیر. آسانسور جزو مشاعات محسوب میشه و هزینه تعمیر و نگهداری اون بر عهده تمام مالکان هست، چه در واحد سکونت داشته باشن، چه نه. استفادهکردن یا نکردن از آسانسور، تأثیری در مسئولیت مالک نداره. در نتیجه، اون واحد هم باید به اندازه سهمش در هزینه تعمیرات مشارکت کنه.
❓ چند ماهه دنبال مستأجرم ولی واحدم خالی مونده. مدیر ساختمون گفته باید هزینه آب و برق مشاع رو هم بدم، در حالی که مصرفی ندارم. میتونم اعتراض کنم؟
✅ اگر مصرف آب و برق مشاع در واحد شما صفره و این موضوع رو بهصورت رسمی به مدیر اعلام کرده باشی، میتونی درخواست کنی تا فقط هزینههای ثابت رو بپردازی. قانون الزام به پرداخت رو برای کل هزینههای مشاعات گذاشته، اما در عمل، هیئتمدیرهها گاهی برای واحدهای خالی سهم مصرفی رو کاهش میدن یا حذف میکنن. بهترین راه اینه که با مدیر توافق کنی یا موضوع در جلسه مالکان مطرح بشه و در صورتجلسه ثبت بشه.