در دنیای پرتلاطم اقتصادی امروز، تغییرات مداوم در هزینه‌های زندگی، نرخ تورم و ارزش بازار، بر تعادل قراردادهای اجاره نیز تأثیرگذار است. یکی از ابزارهای قانونی برای مقابله با این نوسانات، «تعدیل اجاره بها» است؛ مفهومی که به موجر یا مستأجر اجازه می‌دهد برای افزایش یا کاهش اجاره‌بهای ملک، به‌ویژه در املاک تجاری، از مرجع قضایی درخواست رسیدگی کند. با این حال، تعدیل اجاره بها تنها در شرایط خاصی و تحت قوانین مشخص، خصوصاً قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ قابل اجرا است و در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ به شکل دیگری دیده می‌شود.
در این مقاله، به‌طور کامل به بررسی مفهوم تعدیل اجاره بها، تفاوت آن در دو قانون مهم ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، شرایط قانونی، مرجع صالح برای رسیدگی، هزینه‌ها، مدارک لازم و نکات کاربردی می‌پردازیم. اگر قصد طرح این دعوا را دارید یا به دنبال شناخت دقیق حقوق خود در این حوزه هستید، این راهنما برای شماست.
تعدیل اجاره بها چیست و در چه شرایطی قابل طرح است؟
درخواست تعدیل اجاره بها، دعوایی حقوقی است که موجر یا مستأجر برای افزایش یا کاهش اجاره‌بهای ملک تجاری خود، تحت شرایط مشخصی مانند گذشت سه سال از شروع اجاره یا تغییر قابل توجه در هزینه‌های زندگی، به مرجع قضایی ارائه می‌دهند. این درخواست تنها برای املاک مشمول قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ قابل طرح است و با نظر کارشناس رسمی بررسی می‌شود.
📌 تعریف حقوقی تعدیل اجاره بها
تعدیل اجاره بها در اصطلاح حقوقی، به معنای درخواست رسمی برای تغییر میزان اجاره ماهانه ملک تجاری از طریق مرجع قضایی است. این تغییر می‌تواند به سمت افزایش (از طرف موجر) یا کاهش (از طرف مستأجر) باشد و مستند به شرایط خاص اقتصادی یا تغییرات بازار ملک انجام می‌گیرد.
بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، تعدیل اجاره بها تنها در املاک تجاری مشمول این قانون امکان‌پذیر است و در مواردی که قرارداد اجاره تحت شمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد، اصولاً چنین امکانی وجود ندارد (مگر از طریق شرط قراردادی).
⚖️مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها
اگر در خصوص رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد، دعوای تعدیل اجاره بها در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. اما در صورت وجود اختلاف بر سر اصل قرارداد، مالکیت یا شرایط اجاره، مرجع صالح دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود. صلاحیت محلی نیز طبق قانون، غیرقابل تغییر و اختصاص به محل وقوع ملک دارد.
شرایط قانونی تعدیل اجاره بها در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶
اگر قرارداد اجاره تابع قانون سال ۱۳۵۶ باشد، امکان تعدیل اجاره‌بها مطابق مقررات این قانون وجود دارد؛ البته نه به‌صورت خودکار، بلکه با احراز شرایط مشخص و ارائه دادخواست رسمی. ماده ۴ این قانون، چارچوب قانونی لازم را برای تعدیل اجاره‌بها تعیین کرده است که در ادامه به آن می‌پردازیم.
📌 ماده ۴ قانون موجر و مستأجر چه می‌گوید؟
بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶:
«موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.»
📌 شرایط لازم برای تعدیل اجاره‌بها طبق قانون ۱۳۵۶
برای آنکه دادخواست تعدیل اجاره‌بها بر اساس این قانون قابلیت رسیدگی داشته باشد، رعایت چهار شرط اساسی الزامی است:
-
قرارداد مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد
ملک باید از نوع املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه باشد و قرارداد نیز در چهارچوب قانون مذکور تنظیم شده باشد. املاک مسکونی یا قراردادهای جدید مشمول این قانون نیستند. -
انقضای مدت اجاره
مدت زمان مشخص‌شده در قرارداد اجاره باید به پایان رسیده باشد. بدون انقضای مدت، امکان طرح دعوای تعدیل وجود ندارد. -
گذشت سه سال از زمان استفاده یا حکم قبلی
باید حداقل سه سال کامل از زمان استفاده مستأجر از ملک یا از تاریخ آخرین حکم قطعی مربوط به تعیین یا تعدیل اجاره‌بها گذشته باشد. -
اثبات ترقی یا تنزل هزینه‌های زندگی
خواهان دعوا باید تغییرات هزینه‌های زندگی یا تورم عمومی را به‌عنوان مبنای درخواست خود مطرح کند. در عمل، دادگاه معمولاً با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری، این موضوع را بررسی می‌کند.
📌 نقش کارشناسی در دعوای تعدیل اجاره‌بها
در همه دعاوی تعدیل اجاره‌بها بر اساس قانون ۱۳۵۶، نظر کارشناس رسمی دادگستری نقش کلیدی دارد. کارشناس با در نظر گرفتن موارد زیر، میزان اجاره‌بهای عادلانه را تعیین می‌کند:
- موقعیت و مساحت ملک
- کاربری تجاری و نوع فعالیت مستأجر
- سابقه بهره‌برداری مستأجر از ملک
- اجاره‌بهای املاک مشابه در همان محدوده
- نرخ تورم و هزینه‌های زندگی اعلام‌شده توسط بانک مرکزی
📌 محدودیت‌های مهم در عمل
- این دعوا تنها مختص املاک تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ است و در مورد املاک مسکونی یا مشمول قانون ۱۳۷۶ (سرقفلی) قابل طرح نیست.
- شرط “سه سال فاصله” بسیار مهم است؛ اگر رعایت نشده باشد، دادخواست رد می‌شود.
- رأی صادره ماهیت اعلامی دارد؛ اما اگر همراه با مطالبه مابه‌التفاوت اجاره‌بها باشد، امکان صدور اجرائیه نیز فراهم است (طبق ماده ۵ قانون ۱۳۵۶).
قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و تعدیل اجاره بها: آیا ممکن است؟
بسیاری از موجرین و مستأجران تصور می‌کنند که همانند قانون سال ۱۳۵۶، می‌توانند در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نیز تقاضای تعدیل اجاره‌بها را مطرح کنند. اما واقعیت این است که قانون جدید روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، هیچ‌گونه سازوکار قانونی برای تعدیل اجاره‌بها در نظر نگرفته است و به همین دلیل، دعوی تعدیل در این موارد اصولاً قابل استماع نیست.
📌 تفاوت ساختاری قانون ۱۳۷۶ با قانون ۱۳۵۶
قانون سال ۱۳۵۶ برای حمایت از مستأجران املاک تجاری، ابزارهایی مانند تمدید خودکار قرارداد، محدودیت در تخلیه، و امکان تعدیل اجاره را پیش‌بینی کرده بود. اما قانون ۱۳۷۶ که بیشتر مبتنی بر اصل آزادی قراردادها است، چنین محدودیت‌هایی را حذف کرده و روابط موجر و مستأجر را تابع توافق طرفین می‌داند.
در نتیجه:
- تعدیل قانونی اجاره‌بها وجود ندارد؛
- فقط در صورت تصریح در قرارداد اجاره، امکان افزایش یا کاهش اجاره‌بها بر اساس توافق ممکن است؛
- اگر موجر بخواهد بعد از اتمام مدت اجاره، اجاره‌بها را تغییر دهد، باید قرارداد جدیدی تنظیم شود.
🔍 نظر اداره حقوقی قوه قضاییه در مورد قانون ۱۳۷۶
در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۴۵۶ مورخ ۱۴۰۱/۱۰/۱۸ به‌صراحت اعلام شده است:
«تعدیل اجاره‌بها صرفاً نسبت به اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و در محدوده ماده ۴ اصلاحی این قانون قابل پذیرش است و در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، موضوعاً منتفی است.»
این بدان معناست که حتی اگر قرارداد اجاره تجاری باشد و موجر بخواهد اجاره را افزایش دهد، اگر قرارداد تابع قانون ۱۳۷۶ باشد، نمی‌تواند از طریق دادگاه تقاضای تعدیل بدهد.
📌 آیا وجود سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ موجب تعدیل می‌شود؟
برخی تصور می‌کنند که اگر مستأجر در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ دارای حق سرقفلی باشد، می‌توان اجاره را تعدیل کرد. اما طبق تفسیر رسمی، سرقفلی موجب ایجاد حق تمدید یا تعدیل اجاره‌بها نمی‌شود. تمدید قرارداد منوط به توافق دو طرف است و تعدیل نیز صرفاً با شرط قراردادی صریح امکان‌پذیر خواهد بود.
📌 امکان توافق برای افزایش اجاره‌بها
اگرچه قانون ۱۳۷۶ تعدیل را به رسمیت نمی‌شناسد، اما موجر و مستأجر می‌توانند در متن قرارداد درباره افزایش سالیانه اجاره‌بها توافق کنند. مثلاً:
«اجاره‌بها از سال دوم به بعد، سالانه ۱۵٪ افزایش خواهد یافت.»
این شرط از نظر حقوقی معتبر است و اجرای آن نیازی به مراجعه به دادگاه ندارد.
دعوای تعدیل اجاره بها مالی است یا غیرمالی؟
دعوای تعدیل اجاره بها، در حالت عادی غیرمالی محسوب می‌شود و رأی آن صرفاً اعلامی است. اما اگر خواهان، هم‌زمان با تعدیل، مطالبه مابه‌التفاوت اجاره‌بها را نیز مطرح کند، آن بخش مالی خواهد بود و هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش خواسته محاسبه می‌شود. در چنین مواردی، رأی صادره در خصوص مابه‌التفاوت، قابلیت صدور اجرائیه دارد.
✅ دعوای تعدیل به‌صورت مستقل: غیرمالی
بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه (شماره ۱۹۹۹/۹۵/۷ مورخ ۱۳۹۵/۰۸/۱۶)، دعوای تعدیل اجاره بها به‌تنهایی، یک دعوای غیرمالی محسوب می‌شود.
در این حالت:
- رأی صادره فقط جنبه اعلامی دارد؛
- اجرائیه صادر نمی‌شود؛
- هزینه دادرسی، در حد دعاوی غیرمالی و با مبلغ ثابت خواهد بود (در سال ۱۴۰۲ حدود ۲۰۰ هزار تومان)؛
- فقط در صورت عدم تمکین مستأجر به رأی تعدیل، موجر می‌تواند از ابزارهای قانونی مانند ارسال اظهارنامه رسمی برای پیگیری اقدام کند.
💰 مطالبه مابه‌التفاوت: دعوای مالی
اگر خواهان (معمولاً موجر)، هم‌زمان با درخواست تعدیل، مطالبه مابه‌التفاوت اجاره بها از تاریخ دادخواست تا زمان صدور حکم را نیز مطرح کرده باشد، این بخش از دعوا مالی محسوب می‌شود و:
- باید هزینه دادرسی متناسب با ارزش خواسته پرداخت شود؛
- دادگاه در صورت احراز شرایط، علاوه بر تعدیل، مستأجر را به پرداخت مبلغ مابه‌التفاوت محکوم خواهد کرد؛
- در این بخش از رأی، اجرائیه قابل صدور است؛
- خسارت تأخیر تأدیه نیز مطابق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ محاسبه می‌شود. برای محاسبه آنلاین خسارت تاخیر تادیه به ازای هر ماه و سال می توانید از ابزار حقوقی ایران لگال استفاده نمایید.
🧾 نمونه عملی از نحوه تفکیک مالی و غیرمالی
فرض کنید موجری صرفاً تقاضای تعدیل اجاره از ۵ میلیون به ۱۰ میلیون را دارد؛ اگر فقط تعدیل بخواهد و مطالبه پول نکند، دعوا غیرمالی است. اما اگر بخواهد مابه‌التفاوت ۵ میلیون ماهانه از زمان طرح دادخواست تا صدور حکم را هم دریافت کند (مثلاً ۱۲ ماه × ۵ میلیون = ۶۰ میلیون)، این بخش مالی محسوب می‌شود و هزینه دادرسی براساس مبلغ ۶۰ میلیون محاسبه خواهد شد.
هزینه‌های دادرسی و ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها
یکی از نکات مهم پیش از طرح دعوای تعدیل اجاره بها، برآورد دقیق هزینه‌هایی است که باید در مراحل مختلف دادرسی پرداخت شود. این هزینه‌ها بسته به نوع دعوا (مالی یا غیرمالی بودن)، تعداد مدارک، و حتی استفاده از وکیل متغیر است. در این بخش، جزئیات مربوط به هزینه‌های قانونی و خدماتی مرتبط با ثبت این دعوا را مرور می‌کنیم.
📌 هزینه دادرسی در دعوای غیرمالی
اگر دعوای تعدیل اجاره بها صرفاً برای تغییر میزان اجاره و بدون مطالبه پول (مابه‌التفاوت) باشد، دعوا غیرمالی محسوب شده و هزینه دادرسی آن ثابت است.
- برای محاسبه هزینه های دادرسی در دعاوی غیر مالی می توانید از ابزار حقوقی ایران لگال استفاده نمایید.
- این مبلغ هر ساله با توجه به نرخ تورم توسط قوه قضاییه افزایش می‌یابد.
📌 هزینه دادرسی در دعوای مالی (مطالبه مابه‌التفاوت)
اگر موجر یا مستأجر، علاوه بر تعدیل، مابه‌التفاوت اجاره بها را نیز مطالبه کند، آن بخش مالی محسوب شده و هزینه دادرسی به شکل زیر محاسبه می‌شود:
در مرحله بدوی:
- تا سقف ۲۰ میلیون تومان: ۲٫۵ درصد ارزش خواسته
- بالای ۲۰ میلیون تومان: ۳٫۵ درصد
در مرحله تجدیدنظر یا واخواهی: ۴٫۵ درصد ارزش محکوم‌به
در مرحله فرجام‌خواهی یا اعاده دادرسی: ۵٫۵ درصد
📌 مثال: اگر مابه‌التفاوت مطالبه‌شده ۵۰ میلیون تومان باشد، در مرحله بدوی باید حدود ۱٫۷۵۰٫۰۰۰ تومان به‌عنوان هزینه دادرسی پرداخت شود.
📎 سایر هزینه‌ها
-
هزینه تایپ دادخواست و پیوست‌ها:
بسته به حجم متن، معمولاً بین ۵۰ تا ۱۵۰ هزار تومان در دفاتر خدمات قضایی دریافت می‌شود. -
هزینه ثبت هر برگ دادخواست:
برای هر برگ حدود ۴ هزار تومان و برای هر برگ مدرک ضمیمه‌شده ۱۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. -
کارمزد دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:
دفاتر بابت ثبت دادخواست، بارگذاری مدارک، و ارسال به مرجع صالح، تعرفه جداگانه‌ای دریافت می‌کنند (معمولاً ۳۰ تا ۸۰ هزار تومان بسته به خدمات). -
حق‌الزحمه وکیل (در صورت استفاده):
در صورت استفاده از وکیل دادگستری، مبلغ آن طبق تعرفه سالانه کانون وکلا یا توافق دو طرف تعیین می‌شود و بسته به ارزش خواسته، از ۵ تا ۱۵ درصد کل مبلغ دعوا متغیر است.
📝 نکته مهم
در دعوای تعدیل اجاره بها، اگر مابه‌التفاوت نیز مطالبه شود، پرداخت کامل هزینه دادرسی برای آن قسمت الزامی است و در صورت پرداخت ناقص، پرونده تا زمان تکمیل هزینه، متوقف خواهد شد.
مدارک لازم برای ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها
برای اینکه دادخواست تعدیل اجاره بها در مرجع صالح قابل رسیدگی باشد، ارائه برخی مدارک و اطلاعات الزامی است. نبود حتی یکی از این مدارک می‌تواند باعث رد یا ناقص ماندن پرونده شود. بنابراین، آگاهی دقیق از مدارک موردنیاز، قدم اول در مسیر موفقیت این دعواست.
📌 فهرست کامل مدارک مورد نیاز
-
مدارک هویتی خواهان (موجر یا مستأجر)
شامل تصویر کارت ملی و شناسنامه، برای احراز هویت و ثبت اطلاعات در سامانه قضایی. -
رمز عبور و نام کاربری سامانه ثنا
بدون ثبت‌نام در سامانه ثنا (sana.adliran.ir) امکان ثبت دادخواست وجود ندارد. خواهان باید قبلاً در این سامانه احراز هویت شده باشد. -
متن تنظیم‌شده دادخواست تعدیل اجاره بها
دادخواست باید شامل مشخصات طرفین، شرح دعوا، دلایل و مستندات، خواسته اصلی (تعدیل) و خواسته تبعی (در صورت وجود) مثل مطالبه مابه‌التفاوت باشد. -
نسخه‌ای از قرارداد اجاره یا اجاره‌نامه قبلی
برای اثبات رابطه استیجاری، مدت قرارداد، مبلغ اجاره فعلی، و احراز مشمولیت ملک تحت قانون ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶. -
رأی قبلی دادگاه (در صورت وجود)
اگر قبلاً حکمی درباره تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده، آخرین رأی قطعی باید ضمیمه دادخواست شود تا زمان سه‌ساله بررسی گردد. -
مدارک اثبات مالکیت (برای موجر)
مانند سند رسمی یا استعلام ثبتی، به‌ویژه اگر مالکیت مورد اختلاف است یا مستأجر آن را منکر شده باشد. -
مدارک پرداخت هزینه دادرسی و هزینه ثبت دادخواست
رسید پرداخت الکترونیکی هزینه‌های مربوط به دادرسی، تایپ، ثبت مدارک و خدمات دفتر خدمات قضایی.
📎 مدارک اختیاری اما مفید
- اظهارنامه رسمی قبلی (در صورت ارسال به طرف مقابل درباره افزایش اجاره)
- استعلام قیمت منطقه‌ای یا نظریه کارشناس قبلی
- قبوض یا اسناد پرداخت اجاره برای اثبات حسن نیت یا سابقه پرداخت
⚠️ نکات مهم اجرایی
- اگر ملک چند مالک داشته باشد، همه مالکین باید به عنوان خواهان معرفی شوند؛ در غیر این‌صورت دعوا قابل استماع نخواهد بود.
- اگر مستأجر بیش از یک نفر باشد، همه آن‌ها باید در ستون خوانده ذکر شوند.
- در صورت فقدان قرارداد اجاره کتبی، اثبات رابطه استیجاری با سایر اسناد یا شهادت شهود امکان‌پذیر است، اما سخت‌تر خواهد بود.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون در خواست تعدیل اجاره بها مطرح شده است:
❓من یک مغازه با قرارداد سال ۱۳۹۸ دارم و توی قرارداد نوشته شده که هر سال 25٪ اجاره زیاد میشه. الان صاحب ملک می‌گه چون اجاره‌ها خیلی بالا رفته، باید ۵۰٪ اضافه کنم. می‌تونه همچین کاری بکنه؟
✅ اگر قرارداد شما تابع قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد (که با توجه به سال ۱۳۹۸، به احتمال زیاد هست)، تعدیل قانونی اجاره بها ممکن نیست و فقط طبق توافق طرفین عمل می‌شود. چون شما و موجر سالانه 25٪ افزایش را شرط کرده‌اید، او نمی‌تواند به صورت یک‌طرفه ۵۰٪ اضافه کند. اگر بخواهد مبلغ بیشتری دریافت کند، باید با شما قرارداد جدید امضا کند.
❓من مستأجر یک ملک تجاری هستم. موجر دادخواست تعدیل داده و کارشناس گفته اجاره باید دو برابر بشه! من با این مبلغ مخالفم. چطور می‌تونم اعتراض کنم؟
✅ شما می‌تونید در جلسه رسیدگی در شورا یا دادگاه حاضر شوید و دفاعیات خود را مطرح کنید. اگر حکم صادر شد و با آن مخالف بودید، چون این دعوا در صلاحیت شورا بوده، ظرف ۲۰ روز از ابلاغ رأی می‌توانید تجدیدنظرخواهی در دادگاه عمومی حقوقی مطرح کنید. همچنین می‌تونید نظریه کارشناس رو با ارائه مدارک یا درخواست ارجاع به هیئت کارشناسی، به چالش بکشید.
❓من به‌عنوان یکی از ورثه، قصد دارم برای مغازه پدرم که اجاره داده شده، دادخواست تعدیل اجاره بها بدم، اما بقیه ورثه همکاری نمی‌کنن. می‌تونم به‌تنهایی این کار رو انجام بدم؟
✅ بله، طبق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، هر یک از ورثه می‌توانند به نسبت سهم‌الارث خود، به‌تنهایی درخواست تعدیل اجاره بها بدهند. دادگاه نیز فقط نسبت به همان سهم رسیدگی و رأی صادر می‌کند. البته اگر بقیه ورثه هم بعدها تمایل به تعدیل داشته باشند، باید جداگانه اقدام کنند و نیازی به گذشت سه سال دوباره برای سهم آن‌ها نیست.