یکی از متداول‌ترین دعاوی در روابط استیجاری، درخواست تخلیه فوری ملک توسط موجر پس از اتمام قرارداد یا بروز تخلف از سوی مستأجر است. بسیاری از موجران تصور می‌کنند صرف انقضای مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره‌بها، به‌طور خودکار منجر به تخلیه سریع ملک می‌شود؛ در حالی که چنین اقدامی نیازمند رعایت تشریفات قانونی و تنظیم دادخواستی دقیق و مستند است.
طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و اصلاحات آن در سال ۱۴۰۳، صدور دستور تخلیه فوری مشروط به وجود قرارداد رسمی یا اجاره‌نامه ثبت‌شده با کد رهگیری معتبر و امضای دو شاهد است. این دستور در صورتی صادر می‌شود که قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد یا فسخ آن به‌صورت معتبر انجام شده باشد.
در این مقاله، تمرکز ما بر ارائه‌ی نمونه دادخواست تخلیه فوری مستأجر به‌صورت کاملاً عملی، قابل استفاده در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و منطبق بر رویه شوراهای حل اختلاف است. علاوه بر نمونه متن، توضیحات بندبه‌بند، چک‌لیست مدارک مورد نیاز، نکات اجرایی ماده ۴ درباره ودیعه، و سناریوهای جایگزین برای حالت‌هایی که دستور صادر نمی‌شود نیز بررسی خواهد شد.
نمونه دادخواست صدور دستور تخلیه فوری مستأجر
در مواقعی که قرارداد اجاره به پایان رسیده یا مستأجر برخلاف تعهداتش ملک را تخلیه نمی‌کند، موجر می‌تواند به‌جای طی‌کردن مسیر طولانی دعوای حقوقی، از دستور تخلیه فوری استفاده کند؛ البته به‌شرطی که شرایط قانونی آن فراهم باشد. دستور تخلیه، با تشریفات ساده‌تری نسبت به حکم تخلیه صادر می‌شود و برای املاک مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ قابل استفاده است.
اگر هنوز تفاوت این دو را نمی‌دانید، حتماً مقاله تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه را بخوانید. در ادامه، یک نمونه کاربردی از دادخواست تخلیه فوری ارائه می‌کنیم که قابل استفاده در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است و تمام نکات شکلی و قانونی در آن رعایت شده است:
ریاست محترم شورای حل اختلاف شهرستان [نام شهرستان]
با سلام و احترام؛اینجانب، [نام کامل موجر] فرزند [نام پدر]، دارای کد ملی [کد ملی خواهان]، به نشانی [نشانی کامل]، مالک قانونی ملک مورد اجاره به نشانی [نشانی دقیق ملک مورد اجاره] می‌باشم.
بر اساس قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ تنظیم قرارداد]، خوانده، آقای/خانم [نام کامل مستأجر] فرزند [نام پدر مستأجر]، دارای کد ملی [کد ملی خوانده]، ملک مذکور را برای مدت [مدت اجاره] و با مبلغ اجاره‌بهای ماهیانه [مبلغ به عدد و حروف] و مبلغ قرض‌الحسنه [مبلغ رهن به عدد و حروف] اجاره کرده‌اند.
قرارداد مذکور با امضای موجر، مستأجر و دو نفر شاهد، در سامانه ثبت معاملات املاک کشور به ثبت رسیده و دارای کد رهگیری به شماره [کد رهگیری قرارداد] می‌باشد.
با توجه به اینکه مدت قرارداد در تاریخ [تاریخ انقضای اجاره‌نامه] به پایان رسیده و علی‌رغم اعلام کتبی بنده، مستأجر از تخلیه و تحویل مورد اجاره خودداری می‌نماید، مستنداً به مواد ۲ و ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و با رعایت اصلاحات قانونی سال ۱۴۰۳، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری ملک مذکور را دارم.
همچنین به استناد ماده ۴ قانون فوق‌الذکر، آمادگی خود را برای تودیع مبلغ قرض‌الحسنه نزد دایره اجرای شورا اعلام می‌نمایم.
خواسته:
۱. صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره موضوع قرارداد
۲. تحویل کلید ملک به موجر
۳. عندالاقتضاء، صدور دستور تودیع مبلغ قرض‌الحسنه مستأجر
۴. مطالبه هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل)دلایل و مستندات:
- تصویر مصدق اجاره‌نامه دارای کد رهگیری و امضای دو شاهد
- تصویر سند مالکیت
- گواهی استعلام ثبتی
- اظهارنامه ارسالی به مستأجر (در صورت وجود)
- رسید دریافت مبلغ رهن/قرض‌الحسنه
- گزارش کدپستی ملک از شرکت پست
- تصویر کارت ملی طرفین
راهنمای تکمیل بندبه‌بند نمونه دادخواست تخلیه فوری
در تنظیم دادخواست به منظور گرفتن حکم تخلیه مستأجر، هر بخش نقش مهمی در تسریع روند رسیدگی و جلوگیری از رد درخواست دارد. در ادامه، تمام بندهای نمونه دادخواست به‌صورت مرحله‌ای توضیح داده می‌شوند.
📌 مشخصات خواهان و خوانده
-
نام کامل، نام پدر، کد ملی، شماره تماس و نشانی دقیق خواهان (موجر) و خوانده (مستأجر) باید با دقت درج شوند.
-
نشانی باید مطابق با قبض پستی ملک یا گواهی کدپستی باشد تا ابلاغ دچار اشکال نشود.
🔍 نکته: اگر مستأجر تغییر محل داده اما آدرس جدید او را ندارید، آدرس ملک مورد اجاره را به‌عنوان محل ابلاغ وارد کنید. در صورت عدم حضور، ابلاغ قانونی انجام خواهد شد.
📌 عنوان خواسته
در قسمت “خواسته”، باید صراحتاً عبارت‌های زیر نوشته شود:
-
«صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره»
-
عندالاقتضاء: «تحویل کلید ملک»، «تودیع قرض‌الحسنه»، «مطالبه هزینه دادرسی»
✅ بهتر است این عبارت‌ها را در قالب لیست‌وار بنویسید تا سامانه به‌درستی آن‌ها را ثبت کند.
📝 شرح دعوا
در این بخش باید با بیانی ساده و دقیق، رابطه اجاره‌ای را شرح دهید:
- تاریخ عقد قرارداد
- مدت اجاره و تاریخ انقضا
- مبلغ اجاره‌بها و قرض‌الحسنه
- کد رهگیری و اطلاعات سامانه ثبت
- امضای دو شاهد
📌 نکته مهم: اگر قبلاً اظهارنامه‌ای به مستأجر ارسال کرده‌اید، حتماً به آن اشاره و تصویر آن را ضمیمه کنید.
⚖️ استناد قانونی
برای تقویت دادخواست، بهتر است در شرح دعوا به مواد قانونی زیر استناد شود:
- ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر: در خصوص لزوم وجود قرارداد رسمی یا ثبت‌شده با کد رهگیری و دو شاهد
- ماده ۳: در مورد اجرای دستور تخلیه توسط ضابطان ظرف یک هفته
- ماده ۴: درباره تودیع قرض‌الحسنه مستأجر پیش از تخلیه
🔍 تعیین بهای خواسته
در دستور تخلیه نیازی به تعیین مبلغ خاصی نیست، اما در سامانه ممکن است از شما خواسته شود بهای خواسته را وارد کنید. در این صورت می‌توانید مبلغ تقریبی اجاره یک ماهه یا صفر ریال وارد کرده و توضیح دهید که موضوع، مالی نیست بلکه صرفاً اجرای حق قانونی تخلیه است.
📌 امضا و تعهد نهایی
در پایان دادخواست، فراموش نکنید که بنویسید:
«اینجانب خواهان، کلیه اظهارات فوق را تأیید و صحت مدارک پیوست را گواهی می‌نمایم.»
و در ادامه، امضا کنید یا اگر از طریق وکیل اقدام می‌کنید، وکالت‌نامه رسمی وکیل را پیوست کنید.
پیوست‌ها و مستندات الزامی برای پذیرش دستور تخلیه
ارائه‌ی مدارک کامل و معتبر در کنار دادخواست تخلیه فوری، نه‌تنها فرآیند رسیدگی را تسریع می‌کند، بلکه از رد یا توقف درخواست نیز جلوگیری می‌نماید علی الخصوص زمانی که نیاز به دریافت حکم تخلیه فوری برای مستاجر باشد. بر اساس قانون و رویه فعلی شوراهای حل اختلاف، بدون برخی از مستندات کلیدی، دستور تخلیه صادر نخواهد شد.
در این بخش، مهم‌ترین مدارک و پیوست‌هایی که باید همراه دادخواست ارائه دهید را بررسی می‌کنیم:
✅ ۱. اجاره‌نامه دارای شرایط قانونی
-
قرارداد کتبی و معتبر
-
امضای موجر، مستأجر و حداقل دو شاهد
-
ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات کشور
-
دارای کد رهگیری معتبر
🔍 اگر اجاره‌نامه فاقد این شرایط باشد، امکان صدور «دستور تخلیه» وجود ندارد و باید از طریق دعوای «حکم تخلیه» اقدام شود.
✅ ۲. گواهی یا سند مالکیت رسمی
-
سند رسمی ملک یا قولنامه‌ای که مالکیت موجر را اثبات کند
-
اگر ملک مشاعی است، ارائه گواهی از سایر شرکا الزامی است
-
در املاک وکالتی، وکالت‌نامه باید رسمی و معتبر باشد
✅ ۳. تصویر کارت ملی موجر و مستأجر
این مدارک برای احراز هویت و تطابق اطلاعات طرفین در سامانه قضایی الزامی است.
✅ ۴. گواهی کدپستی ملک
📌 این گواهی از سامانه شرکت پست قابل دریافت است و برای تطبیق نشانی ملک در قرارداد با اطلاعات ثبتی اهمیت دارد.
✅ ۵. رسید دریافت قرض‌الحسنه (ودیعه)
موجر باید نشان دهد مبلغ رهن را از مستأجر دریافت کرده است. این مدرک برای اجرای ماده ۴ قانون و تودیع مبلغ پیش از تخلیه ضروری است.
✅ ۶. اظهارنامه ارسالی به مستأجر (در صورت وجود)
اگر پیش از تنظیم دادخواست، اظهارنامه‌ای برای اعلام پایان قرارداد یا درخواست تخلیه برای مستأجر ارسال کرده‌اید، حتماً تصویر آن را ضمیمه کنید. این مدرک می‌تواند اثبات‌کننده حسن نیت موجر باشد.
✅ ۷. سایر مدارک تکمیلی
- گزارش مأمور ابلاغ در صورت عدم دریافت پاسخ
- قبوض مصرفی آب، برق، گاز برای اثبات ادامه تصرف
- عکس ملک یا وضعیت فعلی در صورت وجود تخریب یا تغییرات
📌 نکته کاربردی: تمامی این مدارک باید در زمان ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی اسکن و بارگذاری شوند؛ بنابراین، تهیه نسخه‌های واضح و بدون نقص از قبل توصیه می‌شود.
نسخه‌های جایگزین نمونه دادخواست (سناریوهای پرکاربرد)
همان‌طور که گفتیم، نمونه دادخواست تخلیه فوری بسته به نوع ملک، نحوه تنظیم قرارداد، و علت درخواست تخلیه، ممکن است متفاوت باشد. در ادامه، سه سناریوی رایج در عمل را بررسی می‌کنیم:
⚖️ سناریو اول: تخلیه فوری ملک مسکونی پس از پایان مدت اجاره
وضعیت: قرارداد اجاره برای ملک مسکونی با مدت معین، کد رهگیری، و امضای دو شاهد تنظیم شده است و مدت آن به پایان رسیده است.
📌 نکته: این شایع‌ترین حالت است و همان نمونه‌ای است که در بخش اول مقاله آوردیم.
در متن دادخواست باید بیاید:
- تاریخ دقیق پایان قرارداد
- اعلام عدم تحویل ملک با وجود انقضای مدت
- درخواست صدور دستور تخلیه فوری و تحویل کلید
- اعلام آمادگی برای تودیع ودیعه طبق ماده ۴
⚖️ سناریو دوم: تخلیه ملک تجاری مشمول قانون ۱۳۷۶ (نه قانون ۱۳۵۶)
وضعیت: قرارداد مربوط به ملک تجاری است ولی بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ تنظیم شده، دارای کد رهگیری و شرایط قانونی است.
تفاوت: در این حالت، مالک باید در دادخواست اشاره کند که ملک تجاری تابع قانون ۱۳۷۶ است و حق کسب و پیشه برای مستأجر ایجاد نشده است.
عبارت پیشنهادی در دادخواست:
«با توجه به اینکه قرارداد اجاره براساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم شده و هیچ‌گونه حقی برای کسب و پیشه یا سرقفلی برای مستأجر ایجاد نشده است، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری مورد اجاره را دارم.»
⚖️ سناریو سوم: تخلیه ملک دارای اجاره‌نامه رسمی (سند اجاره در دفترخانه)
وضعیت: قرارداد اجاره به‌صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده است.
📌 نکته مهم: در این حالت، نیاز به دادخواست به شورای حل اختلاف نیست. بلکه موجر می‌تواند با مراجعه به اداره اجرای ثبت اسناد رسمی و ارائه اصل سند اجاره، درخواست تخلیه فوری کند.
مدارک لازم برای اجرای ثبت:
- اصل سند اجاره رسمی
- درخواست کتبی تخلیه
- سند مالکیت
- مدارک شناسایی موجر
- رسید رهن (برای تودیع در صورت لزوم)
عبارت پیشنهادی در درخواست:
«با استناد به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر و سند اجاره رسمی شماره … تنظیمی در دفترخانه شماره …، تقاضای صدور دستور اجرای تخلیه مورد اجاره را دارم.»
📌 نکته تکمیلی: در سناریوهای فوق، اگر مستأجر علاوه‌بر تخلیه نکردن، اجاره‌بها نیز پرداخت نکرده باشد، مالک می‌تواند به‌صورت هم‌زمان دادخواست مطالبه اجور معوقه را هم تنظیم کند.