در بسیاری از روابط اجاره، با پایان یافتن مدت قرارداد و عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، یکی از چالش‌برانگیزترین مسائل حقوقی میان موجر و مستأجر شکل می‌گیرد: تصرف بدون قرارداد و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف. اگرچه در نگاه نخست این موضوع ساده به نظر می‌رسد، اما در عمل، نیازمند شناخت دقیق مفاهیم قانونی، تحلیل قرارداد اجاره، شرایط تصرف، و نحوه طرح صحیح دعوا نزد دادگاه است.
در این مقاله، ضمن ارائه تعریف دقیق اجرت‌المثل ایام تصرف، به بررسی نمونه دادخواست‌های واقعی، رویه قضایی، مراجع صالح، و نکات کلیدی برای اثبات حق موجر می‌پردازیم تا مخاطب با فرایند قانونی این دعوا به‌صورت کامل آشنا شود.
اجرت‌المثل ایام تصرف چیست و در چه مواردی قابل مطالبه است؟
اجرت‌المثل ایام تصرف، مبلغی است که در ازای استفاده از ملکی توسط فردی که اذن قانونی یا قراردادی برای تصرف ندارد، به مالک پرداخت می‌شود. اجرت‌المثل ایام تصرف بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری و با درنظر گرفتن موقعیت و ارزش روز ملک تعیین می‌شود. مهم‌ترین کاربرد این عنوان حقوقی، پس از پایان قرارداد اجاره یا غصب ملک بدون قرارداد است.
✅ مواردی که اجرت‌المثل قابل مطالبه است
- 📌 پایان مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستأجر: اگر مدت اجاره منقضی شده و قرارداد تمدید نشده باشد، اما مستأجر همچنان ملک را در تصرف دارد، موجر می‌تواند بابت این ایام، تقاضای اجرت‌المثل کند—even if مستأجر از ملک استفاده نکرده باشد.
- 📌 تصرف ملک بدون وجود هیچ قراردادی (غصب): در مواردی که شخصی بدون اذن مالک، ملکی را در اختیار گرفته باشد، موجر می‌تواند با استناد به تصرف عدوانی یا استفاده بدون اجازه، مطالبه اجرت‌المثل کند. در این موارد، مالک علاوه بر اجرت‌المثل می‌تواند شکایت کیفری تصرف عدوانی نیز مطرح کند.
- 📌 تصرف ملک با اذن سابق، اما پایان یافته: مانند مواردی که فردی به‌صورت امانی، سکنی یا حتی رُقبی از ملکی استفاده می‌کرده ولی مدت آن به پایان رسیده است. از آن پس، اگر تصرف ادامه یابد، مستوجب پرداخت اجرت‌المثل است.
- 📌 پایان قرارداد مشارکت در ساخت، سکونت بی‌اذن یکی از طرفین: گاهی در پایان پروژه، یکی از شرکا یا سازنده بدون توافق‌نامه جدید، ملک را در اختیار دارد. در این حالت، مالک می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کند.
نمونه دادخواست اجرت‌المثل ایام تصرف پس از پایان مدت اجاره
در این حالت، قرارداد اجاره در زمان مقرر به پایان رسیده، اما مستأجر ملک را تخلیه نکرده است. موجر می‌تواند با اثبات عدم رضایت به ادامه تصرف و در صورت لزوم، با تودیع ودیعه یا درخواست تودیع، اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کند.
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام و احتراماینجانب … فرزند … به نشانی …، مالک قانونی یک واحد آپارتمان به نشانی … می‌باشم.
مطابق قرارداد اجاره شماره … مورخ …، عین مستأجره به آقای/خانم … فرزند … واگذار شده است. مدت اجاره در تاریخ … به پایان رسیده و قرارداد تمدید نگردیده است.علیرغم انقضای مدت، خوانده بدون تمدید یا اذن جدید، همچنان در ملک مذکور سکونت داشته و از تخلیه آن امتناع می‌ورزد. اینجانب طی اظهارنامه شماره … مورخ …، عدم رضایت خود را به ادامه تصرف اعلام داشته‌ام.
(در صورتی که ودیعه مسترد شده:)
همچنین مبلغ ودیعه برابر … ریال در تاریخ … به حساب بانکی خوانده واریز شده و رسید آن پیوست دادخواست است.(در صورتی که ودیعه هنوز مسترد نشده:)
بدین وسیله تقاضا دارم اجازه تودیع مبلغ ودیعه نزد صندوق دادگستری صادر گردد تا مانعی برای اجرای حق قانونی اینجانب ایجاد نشود.بنابراین، با استناد به ماده ۴۹۴ قانون مدنی و مواد ۱۹۸، ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور حکم به شرح زیر را دارم:
خواسته:
- محکومیت خوانده به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف عین مستأجره از تاریخ … لغایت زمان اجرای حکم، مطابق نظر کارشناس رسمی دادگستری
- پرداخت کلیه هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله وکیل
- (در صورت لزوم:) صدور قرار تأمین خواسته نسبت به مبلغ ودیعه یا سایر اموال خوانده
دلایل و مستندات:
- تصویر مصدق قرارداد اجاره
- اظهارنامه رسمی شماره … مبنی بر عدم رضایت به ادامه تصرف
- سند مالکیت ملک موضوع دعوا
- رسید واریز مبلغ ودیعه / تقاضای تودیع ودیعه
- تقاضای ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری
با تقدیم احترام
نام و نام خانوادگی خواهان
تاریخ: …
امضاء
نمونه دادخواست اجرت‌المثل بر اساس رأی قطعی تصرف عدوانی
در مواردی که دادگاه کیفری یا شورای حل اختلاف، تصرف خوانده را به عنوان تصرف عدوانی تأیید کرده باشد، موجر می‌تواند با استناد به رأی قطعی کیفری یا حقوقی، دعوای اجرت‌المثل را در دادگاه عمومی حقوقی مطرح نماید. در این حالت، دیگر نیازی به اثبات مجدد تصرف یا بی‌اذنی نیست، زیرا رأی قبلی طبق ماده ۱۸ قانون آیین دادرسی کیفری برای دادگاه حقوقی الزام‌آور است.
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام و احتراماینجانب … فرزند … به نشانی …، مالک رسمی ملک به نشانی … می‌باشم.
مطابق دادنامه قطعی شماره … مورخ … صادره از شعبه … دادگاه کیفری دو شهرستان …، تصرف خوانده در ملک مذکور بدون رضایت و به‌صورت عدوانی تشخیص داده شده و حکم به رفع تصرف عدوانی صادر و اجرا شده است.با توجه به اینکه تصرف بدون مجوز خوانده در ملک مورد نظر به‌موجب حکم قطعی کیفری محرز گردیده و مطابق ماده ۱۸ قانون آیین دادرسی کیفری، رأی قطعی کیفری در ماهیت امر حقوقی لازم‌الاتباع می‌باشد، اینجانب مستنداً به ماده ۴۹۴ قانون مدنی، تقاضای صدور حکم به شرح زیر را دارم:
خواسته:
- محکومیت خوانده به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف عدوانی از تاریخ … (تاریخ شروع تصرف به‌موجب رأی کیفری) تا تاریخ رفع ید، مطابق نظر کارشناس رسمی دادگستری
- پرداخت هزینه دادرسی، حق‌الوکاله و خسارات قانونی
- (در صورت لزوم:) صدور قرار تأمین خواسته نسبت به اموال خوانده
دلایل و مستندات:
- تصویر دادنامه قطعی کیفری شماره … مورخ …
- سند رسمی مالکیت خواهان
- نظریه کارشناسی (در صورت وجود) یا درخواست ارجاع به کارشناس
- تصویر اظهارنامه (در صورت ارسال پیش‌تر برای مطالبه تخلیه)
- گزارش اجرای حکم رفع تصرف (در صورت وجود)
با تقدیم احترام
نام و نام خانوادگی خواهان
تاریخ: …
امضاء
نمونه دادخواست اجرت‌المثل با تعدد خواهان‌ها (وراث یا مالکیت مشاع)
این دادخواست مربوط به تصرف عدوانی در ملک مشاع می باشد که تعدد خواهان وجود دارد.
در مواردی که ملک به صورت مشاعی بین چند نفر مشترک است یا مالک فوت کرده و ورثه مالکیت را به ارث برده‌اند، می‌توان دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را مشترکاً از طرف همه خواهان‌ها تقدیم کرد یا از طرف یک نفر با وکالت از سایرین.
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام و احتراماینجانبان:
خانم/آقای … فرزند … به کد ملی …
خانم/آقای … فرزند … به کد ملی …
(و سایر خواهان‌ها)
همگی به نشانی: …به موجب گواهی حصر وراثت شماره … صادره از شعبه … شورای حل اختلاف، وراث مرحوم … هستیم که مالک رسمی یک باب ملک مسکونی/غیرمسکونی به نشانی … بوده است.
ملک مذکور طی قرارداد اجاره مورخ … در اختیار خوانده آقای/خانم … قرار گرفته بود و مدت اجاره در تاریخ … خاتمه یافته و تمدید نشده است. خوانده علیرغم انقضای مدت اجاره، همچنان ملک را در تصرف دارد.
لذا با استناد به ماده ۴۹۴ قانون مدنی، مواد ۱۹۸، ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و با عنایت به سهم مشاعی هر یک از خواهان‌ها از ملک، تقاضای صدور حکم به شرح زیر را داریم:
خواسته:
محکومیت خوانده به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف عین مستأجره از تاریخ … تا زمان تخلیه، مطابق نظر کارشناس رسمی دادگستری، به نسبت سهم‌الشرکه هر یک از خواهان‌ها
پرداخت کلیه خسارات قانونی از جمله هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل
دلایل و مستندات:
- تصویر گواهی حصر وراثت / سند مالکیت مشاعی
- تصویر قرارداد اجاره
- اظهارنامه رسمی مطالبه تخلیه
- درخواست ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری
- مدارک هویتی خواهان‌ها
با تقدیم احترام
امضای تمام خواهان‌ها / یا نماینده قانونی
تاریخ: …
نمونه دادخواست اجرت‌المثل علیه متصرف بدون قرارداد (تصرف فاقد عنوان قانونی)
اگر شخصی بدون اجازه یا عقد موجه، ملکی را در تصرف داشته باشد، عرفاً و قانوناً موظف به پرداخت اجرت‌المثل است؛ حتی اگر از ملک استفاده نکرده باشد. در این حالت، خواهان باید مالکیت خود، تاریخ شروع تصرف، و عدم اذن یا قرارداد را ثابت کند.
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام و احتراماینجانب … فرزند … به نشانی …، مالک رسمی یک قطعه زمین/واحد مسکونی/تجاری به نشانی … می‌باشم. مدتی است که شخصی به نام آقای/خانم … بدون وجود هرگونه قرارداد اجاره یا اذن قانونی، ملک مذکور را در تصرف دارد.
با ارسال اظهارنامه شماره … مورخ …، از ایشان خواسته‌ام که ملک را تخلیه نماید، اما تا این لحظه هیچ اقدامی برای رفع تصرف انجام نشده است. بدین ترتیب، تصرف ایشان فاقد عنوان قانونی بوده و طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی و اصول استیفای منفعت از مال غیر، موجبات مطالبه اجرت‌المثل فراهم است.
لذا با استناد به مواد ۴۹۴ قانون مدنی، ۱۹۸، ۵۱۵، ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، صدور حکم به شرح زیر مورد تقاضاست:
خواسته:
- محکومیت خوانده به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف بدون مجوز قانونی از تاریخ … (تاریخ تصرف) تا زمان رفع ید، مطابق نظر کارشناس رسمی دادگستری
- پرداخت هزینه دادرسی، خسارات قانونی و حق‌الوکاله وکیل
- (در صورت لزوم) صدور قرار تأمین خواسته نسبت به اموال خوانده
دلایل و مستندات:
- سند رسمی مالکیت
- اظهارنامه اعلام عدم رضایت و مطالبه تخلیه
- گواهی شهود یا گزارش پاسگاه/کلانتری مبنی بر تصرف
- نقشه محل/کروکی رسمی (در صورت امکان)
- درخواست ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری
با تقدیم احترام
نام و نام خانوادگی خواهان
تاریخ: …
امضاء
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون نمونه دادخواست اجرت‌المثل ایام تصرف را مشاهده می فرمایید
❓ اگر مستأجر بعد از پایان قرارداد ملک را تخلیه نکند ولی همچنان اجاره قبلی را پرداخت کند، آیا موجر می‌تواند اجرت‌المثل بیشتری مطالبه کند؟
✅ بستگی به رفتار موجر دارد. اگر موجر به‌طور صریح یا ضمنی با ادامه پرداخت همان اجاره موافقت کرده باشد، نمی‌تواند اجرت‌المثل بالاتری مطالبه کند. اما اگر مثلاً اظهارنامه عدم رضایت ارسال کرده و مبلغ دریافتی را «علی‌الحساب» اعلام کند، مطالبه اجرت‌المثل بالاتر امکان‌پذیر است.
❓ من مالک هستم اما هنوز ودیعه را به مستأجر برنگردانده‌ام. آیا می‌توانم اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کنم؟
✅ در این حالت ممکن است مستأجر به استناد حق حبس از تخلیه خودداری کند و شما مستحق دریافت اجرت‌المثل نباشید. بهترین راه این است که قبل یا هم‌زمان با دادخواست، مبلغ ودیعه را تودیع کنید یا دستور تودیع آن را از دادگاه بخواهید.
❓ قرارداد اجاره شفاهی بوده و الان مستأجر تخلیه نمی‌کند. می‌توانم اجرت‌المثل بگیرم؟
✅ بله. حتی اگر قرارداد مکتوب ندارید، اگر بتوانید مالکیت خود و تصرف مستأجر را اثبات کنید (مثلاً با شهادت شهود، قبوض، پیامک یا عکس)، می‌توانید دادخواست اجرت‌المثل ایام تصرف بدهید. وجود قرارداد کتبی الزامی نیست، ولی اثبات رابطه و پایان آن ضروری است.