خرید ملک رهنی یکی از موضوعات مهم و چالش‌برانگیز در معاملات ملکی است که بسیاری از خریداران و حتی فروشندگان، آگاهی کاملی از قوانین و مقررات آن ندارند. در این نوع معامله، ملک به عنوان وثیقه یا تضمین بازپرداخت وام یا بدهی، در رهن شخص یا بانک قرار دارد و به همین دلیل هرگونه نقل و انتقال آن باید با رعایت ضوابط قانونی انجام شود.
آشنایی با مفهوم ملک رهنی، شرایط خرید، آثار حقوقی و آرای مهم دیوان عالی کشور در این زمینه، برای پیشگیری از مشکلات حقوقی و مالی، ضروری است. در این مقاله به صورت جامع شرایط خرید ملک رهنی، محدودیت ها، مجازات و روش قانونی را بررسی خواهیم نمود.
خرید ملک رهنی چیست و چه مفهومی دارد؟
خرید ملک رهنی به معنای خرید ملکی است که به عنوان تضمین یا وثیقه، در رهن شخص یا مؤسسه مالی قرار گرفته است. در این وضعیت، مالک ملک که در اصطلاح حقوقی «راهن» نامیده می‌شود، ملک خود را به نفع «مرتهن» (طلبکار یا بانک) در رهن قرار داده تا از این طریق، ضمانت بازپرداخت بدهی یا وام خود را فراهم کند.
🔹تعریف ملک رهنی بر اساس قانون مدنی
مطابق ماده ۷۷۱ قانون مدنی، رهن قراردادی است که به موجب آن، بدهکار مالی را به عنوان وثیقه به طلبکار می‌دهد. مالکیت عین مرهونه همچنان متعلق به راهن باقی می‌ماند، اما مرتهن نسبت به آن حق عینی پیدا می‌کند و می‌تواند در صورت عدم پرداخت بدهی، طلب خود را از محل فروش آن استیفاء کند.
🔹تفاوت ملک رهنی با سایر املاک
- ملک آزاد: ملکی است که هیچ بدهی یا وثیقه‌ای بر آن وجود ندارد و مالک می‌تواند آزادانه آن را نقل و انتقال دهد.
- ملک رهنی: در رهن بودن به معنای محدودیت در تصرفات مالک است؛ یعنی هرگونه فروش، اجاره یا انتقال باید به گونه‌ای انجام شود که حقوق مرتهن تضییع نشود.
- ملک اجاره‌ای: تنها منافع ملک برای مدت مشخص واگذار می‌شود و مالکیت عین ملک تغییری نمی‌کند، برخلاف ملک رهنی که به‌طور کامل در وثیقه قرار دارد.
نکته: در املاک رهنی، حتی اگر مالک بخواهد ملک را بفروشد، بدون رضایت مرتهن یا بانک، این اقدام می‌تواند غیرنافذ یا حتی موجب مسئولیت کیفری شود.
آیا خرید و فروش ملک رهنی امکان‌پذیر است؟
در نگاه نخست و بر اساس ماده ۷۹۳ قانون مدنی، راهن نمی‌تواند در مال مرهونه تصرفاتی انجام دهد که منافی حق مرتهن باشد؛ مگر با اذن و رضایت وی. این بدان معناست که فروش یا انتقال ملکی که در رهن قرار دارد، بدون کسب موافقت مرتهن، به طور معمول غیر نافذ خواهد بود.
📌دیدگاه قانون مدنی درباره خرید ملک رهنی
قانون‌گذار در ماده ۷۹۳ تصریح می‌کند که هرگونه تصرف حقوقی راهن که حقوق مرتهن را بالفعل یا بالقوه خدشه‌دار کند، مجاز نیست. به بیان ساده، حتی اگر فروش ملک فعلاً به ضرر مرتهن نباشد، اما در آینده احتمال تضییع حق او وجود داشته باشد، این معامله بدون رضایت وی اعتبار نخواهد داشت.
⚖️نظر رویه قضایی و آرای وحدت رویه
با وجود محدودیت‌های قانونی، رویه قضایی در سال‌های اخیر انعطاف بیشتری نشان داده است.
- رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰/۰۸/۱۳۷۶ اعلام کرد که فروش مال مرهونه بدون اذن مرتهن، در صورتی که با حق او منافات داشته باشد، نافذ نیست.
- رأی وحدت رویه شماره ۸۲۰ مورخ ۳۰/۰۲/۱۴۰۲ تصریح کرد که چنانچه حقوق مرتهن به هر نحو تأمین یا بدهی پرداخت شود، فروش ملک رهنی توسط راهن با مانع قانونی روبه‌رو نخواهد بود.
نتیجه اینکه خرید و فروش ملک رهنی به خودی خود ممنوع نیست، اما برای صحت و نفوذ معامله، رعایت شرایط خاص از جمله رضایت مرتهن یا بانک و تضمین حقوق وی ضروری است.
شرایط قانونی خرید ملک رهنی
برای اینکه خرید ملک رهنی از نظر حقوقی معتبر باشد و خریدار در آینده با مشکلات قانونی و مالی روبه‌رو نشود، باید مجموعه‌ای از شرایط و الزامات رعایت گردد. این شرایط به گونه‌ای طراحی شده‌اند که ضمن حفظ حقوق خریدار، حق مرتهن یا بانک نیز تضییع نشود.
1.لزوم رضایت مرتهن یا بانک
مهم‌ترین شرط، کسب رضایت کتبی مرتهن (طلبکار یا بانک) پیش از انجام معامله است. بدون این رضایت، معامله غیر نافذ بوده و امکان ابطال آن وجود دارد. بانک‌ها معمولاً برای صدور این رضایت، تسویه کامل بدهی یا ارائه وثیقه جایگزین را شرط می‌کنند.
همچنین در نظر داشته باشید که این شرایط تنها برای خرید نیست بلکه برای انتقال سند مالکیت در صلح عمری اگر ملک در رهن بانک باشد نیاز به رضایت مرتهن دارد.
2.فک رهن پیش از معامله
ساده‌ترین و مطمئن‌ترین روش فروش ملک رهنی، فک رهن است. مالک با پرداخت بدهی (اصل وام، سود و کارمزد) به بانک، درخواست فک رهن می‌دهد و بانک پس از دریافت مبلغ، نامه رسمی به اداره ثبت اسناد ارسال کرده و وضعیت ملک از حالت رهن خارج می‌شود. پس از آن، انتقال رسمی سند بدون مانع انجام می‌گیرد.
در نظر داشته باشید که عدم فک رهن یکی از تخلفات اداری بانک ها محسوب می شود و قابل پیگیری قضایی میباشد.
3.جایگزینی ملک دیگر به عنوان وثیقه
در این حالت، مالک با ارائه یک ملک دیگر به بانک، آن را به عنوان وثیقه جایگزین ثبت می‌کند. پس از پذیرش و ثبت وثیقه جدید، ملک اولیه از رهن آزاد می‌شود. این روش بیشتر برای کسانی مناسب است که نمی‌خواهند نقداً بدهی بانک را بپردازند.
4.اطلاع‌رسانی شفاف به خریدار
بر اساس اصول حقوقی، فروشنده باید خریدار را از وضعیت رهنی بودن ملک آگاه کند. عدم اطلاع‌رسانی یا پنهان‌کاری می‌تواند مصداق کلاهبرداری یا تحصیل مال نامشروع باشد.
5.استعلام وضعیت ملک قبل از معامله
پیش از امضای قرارداد، خریدار باید با مراجعه به اداره ثبت اسناد یا سامانه ثبت من، وضعیت حقوقی ملک را بررسی کند. این استعلام نشان می‌دهد که آیا ملک در رهن است، بدهی بانکی دارد یا خیر.
6.فروش با وکالت بلاعزل
در این روش، مالک ملک که در رهن بانک است، به خریدار یک وکالت بلاعزل جهت انجام کلیه امور انتقال ملک پس از فک رهن اعطا می‌کند. خریدار پس از پرداخت اقساط و تسویه وام، می‌تواند بدون حضور مالک، سند را به نام خود منتقل کند.
این روش باید با هماهنگی و اطلاع بانک انجام شود تا در آینده ادعای بطلان یا تعارض با حقوق مرتهن مطرح نشود.
7.توافق سه‌جانبه (خریدار – فروشنده – بانک)
گاهی برای تسریع و امنیت معامله، جلسه‌ای با حضور بانک، فروشنده و خریدار برگزار می‌شود. شرایط پرداخت بدهی، فک رهن، و انتقال سند در قالب یک توافق رسمی مشخص می‌گردد. این روش از بروز هرگونه اختلاف حقوقی بعدی جلوگیری می‌کند.
فروش ملک در رهن بانک و آثار حقوقی آن
فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد، از حساس‌ترین معاملات ملکی است؛ زیرا این اقدام بدون رعایت ضوابط قانونی می‌تواند نه‌تنها معامله را باطل یا غیرنافذ کند، بلکه فروشنده را با مسئولیت‌های حقوقی و کیفری مواجه سازد.
زمانی که مالک، ملک خود را به عنوان وثیقه وام در رهن بانک قرار داده باشد، هرگونه فروش یا انتقال آن بدون رضایت بانک، برخلاف مفاد قرارداد رهن و مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی است. این اقدام در صورت تعارض با حق بانک، فاقد اثر قانونی خواهد بود.
مجازات و مسئولیت کیفری فروش غیرمجاز
طبق قوانین جزایی، اگر فروشنده آگاهانه و بدون اجازه بانک، ملک رهنی را به دیگری منتقل کند و این عمل موجب ورود خسارت به خریدار شود، ممکن است تحت عنوان کلاهبرداری یا تحصیل مال نامشروع تحت تعقیب قرار گیرد.
-
مجازات: پرداخت جزای نقدی، رد مال و حبس از یک تا هفت سال، بسته به شرایط پرونده.
-
در مواردی که فروش ملک رهنی موجب تضییع حقوق خریدار گردد، دادگاه می‌تواند حکم به جبران خسارت و ابطال معامله بدهد.
رأی وحدت رویه در مورد نوع جرم
رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ (۱۴۰۳): اگر فرد مالی را منتقل کند و سپس همان مال را به‌طور غیرقانونی در رهن قرار دهد، عمل وی شروع به کلاهبرداری در معامله تلقی می‌شود.
📌 نکته مهم: در صورتی که بانک یا مرتهن پیش از معامله، اجازه کتبی بدهد یا حقوق او به‌طور کامل تأمین شود، فروش ملک رهنی جرم محسوب نخواهد شد.
نحوه خرید ملک رهنی به‌صورت قانونی
برای اینکه خرید ملک رهنی بدون دردسر و مشکل حقوقی انجام شود، لازم است مراحل آن با دقت و بر اساس قانون طی شود. رعایت این مراحل باعث می‌شود که هم خریدار مالکیت امنی پیدا کند و هم حقوق مرتهن یا بانک حفظ شود.
🔍مراحل استعلام وضعیت ملک
اولین گام، استعلام رسمی ملک از اداره ثبت اسناد یا سامانه الکترونیکی «ثبت من» است. این استعلام مشخص می‌کند که:
-
آیا ملک در رهن بانک یا شخصی دیگر است.
-
آیا ملک بازداشت قضایی یا ممنوع‌المعامله است.
-
آیا بدهی‌های مالیاتی یا عوارض شهرداری دارد.
⚖️تنظیم قرارداد با رعایت حقوق مرتهن
قرارداد خرید باید به‌گونه‌ای نوشته شود که:
- وضعیت رهنی بودن ملک به‌صراحت ذکر شود.
- تعهدات فروشنده برای فک رهن یا جلب رضایت مرتهن درج گردد.
- زمان‌بندی دقیق برای تسویه و آزادسازی سند مشخص شود.
📌انتقال تسهیلات بانکی به خریدار
در برخی موارد، خریدار می‌تواند با موافقت بانک، وام یا تسهیلات ملک را به نام خود منتقل کند. این روش زمانی کاربرد دارد که خریدار توانایی ادامه پرداخت اقساط وام را دارد و بانک شرایط او را تأیید می‌کند.
✅فک رهن پیش از انتقال سند
اگر هدف، دریافت سند آزاد باشد، لازم است قبل از ثبت رسمی انتقال، بدهی ملک به بانک به‌طور کامل پرداخت شود. این امر با درخواست کتبی به بانک و صدور نامه فک رهن امکان‌پذیر است.
برای جلوگیری از بروز مشکلات و دعاوی، توصیه می‌شود که تمامی مراحل خرید با مشاوره یک وکیل متخصص در امور ملکی و بانکی انجام شود تا تمامی حقوق خریدار تضمین گردد.
آثار و عواقب خرید ملک رهنی
خرید ملک رهنی هرچند از نظر قانونی در شرایط خاص امکان‌پذیر است، اما اگر خریدار آگاهانه و با رعایت موازین حقوقی وارد این معامله نشود، ممکن است با پیامدهای سنگینی روبه‌رو شود.
اگر ملک بدون رضایت مرتهن خریداری شود، معامله غیرنافذ است و مرتهن می‌تواند درخواست ابطال آن را به دادگاه ارائه دهد. این یعنی خریدار ممکن است مالکیت کامل ملک را به دست نیاورد و ناچار به پیگیری‌های طولانی قضایی شود.
1.امکان توقیف ملک توسط مرتهن
در صورت عدم پرداخت بدهی از سوی راهن (فروشنده)، مرتهن حق دارد از طریق اجرای ثبت یا دادگاه، ملک را به مزایده گذاشته و طلب خود را وصول کند. حتی اگر خریدار ملک را خریداری کرده باشد، این حق برای مرتهن محفوظ است.
2.موارد کلاهبرداری و تحصیل مال نامشروع
اگر فروشنده عمداً وضعیت رهنی بودن ملک را پنهان کند یا با سند جعلی، ملک را به‌عنوان آزاد معرفی کند، این عمل می‌تواند مشمول جرم کلاهبرداری یا تحصیل مال نامشروع شود. در این شرایط خریدار باید علاوه بر پیگیری حقوقی، شکایت کیفری هم مطرح کند.
3.از دست رفتن سرمایه خریدار
در برخی پرونده‌ها، خریدار مبلغ قابل توجهی برای خرید ملک رهنی پرداخت کرده اما به دلیل مشکلات حقوقی یا عدم امکان فک رهن، نتوانسته مالکیت رسمی ملک را به دست آورد و سرمایه او برای مدت طولانی بلوکه شده است.
آرای مهم دیوان عالی کشور درباره معاملات ملک رهنی
آرای وحدت رویه و اصراری دیوان عالی کشور نقش تعیین‌کننده‌ای در تفسیر مواد قانونی مربوط به عقد رهن و معاملات املاک رهنی دارند. این آراء با هدف ایجاد وحدت رویه میان دادگاه‌ها صادر می‌شوند و برای تمامی شعب دیوان عالی کشور و محاکم لازم‌الاتباع هستند.
⚖️۱. رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ – مورخ ۲۰/۰۸/۱۳۷۶
موضوع: حدود اختیارات راهن در مال مرهونه و اعتبار معاملات بدون اجازه مرتهن
خلاصه پرونده‌ها:
-
در یک پرونده، بانک پس از انعقاد قرارداد رهن، ملک را برای استفاده به راهن سپرده بود. راهن بدون اجازه بانک، سرقفلی یک باب مغازه مرهونه را به شخص ثالث واگذار کرد. یکی از شعب دیوان (شعبه ۲۱) این اقدام را منافی حق مرتهن ندانست و آن را معتبر شمرد.
-
در پرونده مشابه، شعبه ۱۴ دیوان عالی کشور واگذاری سرقفلی را بدون اذن مرتهن مخالف ماده ۷۹۳ قانون مدنی دانست و معامله را باطل اعلام کرد.
رأی هیأت عمومی:
مطابق مواد قانون مدنی، رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود اما برای مرتهن حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌کند. هرگونه معامله‌ای که منافی حق مرتهن باشد، اعم از بالفعل یا بالقوه، نافذ نیست. بنابراین واگذاری سرقفلی مغازه مرهونه بدون اجازه مرتهن، مصداق تصرف منافی حق مرتهن و غیرنافذ است.
اهمیت این رأی نقطه عطفی در تأکید بر لزوم کسب اجازه مرتهن پیش از هرگونه تصرف حقوقی در مال مرهونه است.
⚖️۲. رأی وحدت رویه شماره ۸۲۰ – مورخ ۳۰/۰۲/۱۴۰۲
موضوع: امکان فروش ملک مرهونه در صورت تأمین حقوق مرتهن
خلاصه پرونده:
در این پرونده، فروشنده ملکی که در رهن بانک بود، آن را به خریدار منتقل کرده و خریدار دادخواست الزام به فک رهن ارائه داد. دادگاه بدوی این معامله را غیرنافذ دانست، اما دادگاه تجدیدنظر رأی را نقض کرد.
رأی هیأت عمومی:
با انعقاد عقد رهن، مالکیت عین همچنان متعلق به راهن است و مرتهن صرفاً حق عینی تبعی نسبت به آن دارد. اگر حقوق مرتهن تأمین شود یا بدهی پرداخت گردد، فروش عین مرهونه منافاتی با ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه ۶۲۰ ندارد. بنابراین، دعوای الزام به فک رهن علیه فروشنده قابل پذیرش است.
⚖️۳. رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ – مورخ ۲۰/۰۶/۱۴۰۳
موضوع: شروع به کلاهبرداری در خصوص رهن دادن مال غیر
خلاصه ماجرا:
شخصی مالی را ابتدا با سند عادی به دیگری فروخته، سپس با علم به اینکه مال دیگر متعلق به او نیست، آن را به عنوان وثیقه نزد بانک قرار داده است.
رأی هیأت عمومی:
این اقدام مشمول ماده دوم «قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند» مصوب ۱۳۰۸ است و رفتار مرتکب شروع به کلاهبرداری محسوب می‌شود.
این رأی جنبه کیفری قضیه را برجسته می‌کند و نشان می‌دهد که علاوه بر آثار مدنی، پنهان‌کاری یا اقدام متقلبانه درباره وضعیت ملک رهنی می‌تواند منجر به تعقیب کیفری شود.
⚖️۴. آرای اصراری مرتبط با معاملات ملک رهنی
-
رأی اصراری شماره ۲۱ – سال ۱۳۷۷: معامله نسبت به مال مرهونه را صحیح اعلام کرد.
-
رأی اصراری شماره ۳۱ – سال ۱۳۷۷: بار دیگر صحت معامله ملک مرهونه را تأیید کرد، به شرط آنکه حقوق مرتهن محفوظ بماند.
📌 جمع‌بندی آثار رویه قضایی:
- اصل بر غیر نافذ بودن معاملات بدون اجازه مرتهن است (رأی ۶۲۰).
- در صورت تأمین حقوق مرتهن، معامله معتبر خواهد بود (رأی ۸۲۰).
- اقدامات متقلبانه در این زمینه می‌تواند مجازات کیفری به دنبال داشته باشد (رأی ۸۵۲).
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون خرید ملک رهنی را مشاهده می فرمایید که در قالب مشاوره حقوقی آنلاین مطرح شده است:
❓ سلام، وقت بخیر. ما قصد خرید یک خانه را داریم. چگونه می‌توانیم مطمئن شویم که این خانه در رهن بانک نیست؟ ممنون.
✅ برای اطمینان از اینکه خانه‌ای که قصد خرید آن را دارید در رهن بانک نیست، می‌توانید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و استعلام بگیرید یا از طریق سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وضعیت حقوقی ملک را بررسی کنید. این استعلام به‌طور دقیق مشخص می‌کند که آیا ملک در رهن یا بازداشت است یا خیر.
❓ ملک فروخته شده با مبلغ رهن ۳۵۰ میلیون تومان است. آیا باید مبلغ باقی‌مانده را پرداخت کنیم؟ این موضوع در مبایعه‌نامه قید شده که در صورت رهن باقی‌مانده پرداخت شود.
✅ اگر در مبایعه‌نامه شرط شده که در صورت باقی ماندن مبلغ رهن، پرداخت آن بر عهده خریدار یا فروشنده باشد، باید بر اساس همان شرط عمل شود. برای تعیین دقیق تکلیف، مفاد کامل مبایعه‌نامه باید بررسی شود؛ زیرا این شرط تعیین می‌کند که چه کسی مسئول پرداخت مانده بدهی است.
❓ با سلام، ملکی توسط اجرای احکام دادگاه توقیف شده است و قبل از آن در رهن بانک بوده و هنوز فک رهن نشده است. در صورتی که فک رهن شود، آیا می‌توان الزام به تنظیم سند تقاضا کرد؟ متقاضی برای خرید معرفی نشده است و طلبکار هم توان خرید کل پلاک را ندارد. راه‌حل نهایی چیست؟ با تشکر.
✅ بله، پس از فک رهن، امکان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد. اگر متقاضی خرید معرفی نشده و طلبکار توان خرید ملک را ندارد، می‌توانید از طریق مزایده قانونی یا توافق با سایر ذی‌نفعان، اقدام به فروش ملک کنید. مشاوره با وکیل متخصص در این موارد کمک می‌کند بهترین راهکار عملی را بیابید.
❓ با سلام، اگر یک ملک در رهن بانک باشد، آیا راهن می‌تواند آن را بفروشد؟ اگر شخصی بدون اطلاع از اینکه خانه در رهن بانک است خریداری کند، آیا می‌تواند درخواست خسارت کند؟ با تشکر.
✅ فروش ملک در رهن بانک باید با اجازه و رضایت مرتهن (بانک) انجام شود. اگر بدون اطلاع از وضعیت رهن، ملکی را خریداری کرده‌اید، می‌توانید دادخواست الزام به فک رهن ارائه دهید. در بیشتر موارد، دادگاه ابتدا به حفظ حقوق بانک توجه می‌کند و خسارت به خریدار معمولاً زمانی قابل مطالبه است که فروشنده تقصیر یا فریبکاری داشته باشد.