خرید سرقفلی مغازه یکی از تصمیمات مهم و استراتژیک در حوزه سرمایه‌گذاری و راه‌اندازی کسب‌وکار است که هم جنبه اقتصادی دارد و هم از نظر حقوقی اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند. سرقفلی در حقیقت یک حق مالی است که به موجب آن، فرد می‌تواند از یک ملک تجاری برای مدت مشخصی استفاده کرده و از موقعیت تجاری آن بهره‌مند شود، بدون آنکه مالکیت عین ملک را در اختیار داشته باشد. این موضوع در بازار ایران بسیار رایج است و بسیاری از کسب‌وکارها با اتکا به همین حق، فعالیت خود را آغاز می‌کنند.
با این حال، خرید سرقفلی بدون آگاهی از قوانین، شرایط و مزایا و معایب آن، می‌تواند موجب بروز اختلافات و ضررهای مالی قابل توجه شود. در ادامه، به بررسی کامل مفهوم سرقفلی، قوانین حاکم، مزایا و معایب، نکات کلیدی خرید، و همچنین درصد حق مالک در فروش سرقفلی می‌پردازیم تا بتوانید با دیدی باز تصمیم‌گیری کنید.
خرید سرقفلی مغازه چیست؟
سرقفلی مفهومی حقوقی و اقتصادی است که در معاملات املاک تجاری کاربرد فراوان دارد. به زبان ساده، سرقفلی حقی است که به موجب یک قرارداد بین مالک ملک تجاری و مستاجر ایجاد می‌شود و به مستاجر اجازه می‌دهد با پرداخت مبلغی معین، از منافع ملک بهره‌برداری کند. این حق معمولاً شامل پرداخت مبلغی به‌عنوان «حق سرقفلی» در ابتدای قرارداد و همچنین پرداخت اجاره‌بهای ماهیانه کمتر از نرخ بازار است.
📌تعریف دقیق سرقفلی و تفاوت آن با حق کسب و پیشه
باید توجه داشت که سرقفلی با حق کسب و پیشه متفاوت است. حق کسب و پیشه، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، به‌تدریج و در نتیجه فعالیت و حسن شهرت مستاجر در ملک ایجاد می‌شود. اما سرقفلی طبق قانون مصوب ۱۳۷۶، در ابتدای قرارداد و با پرداخت وجهی به مالک شکل می‌گیرد و وابسته به فعالیت مستاجر نیست، بلکه به خود ملک تعلق دارد.
⚖️قوانین مرتبط با سرقفلی در ایران
قوانین مرتبط با سرقفلی عمدتاً در دو قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ بیان شده‌اند. تفاوت اصلی این دو قانون در حمایت قانونی از مستاجر و شرایط انتقال یا تخلیه ملک است. به‌طور کلی:
- در قانون ۱۳۵۶: حمایت از مستاجر بیشتر بوده و تخلیه ملک دشوارتر است.
- در قانون ۱۳۷۶: حق سرقفلی از ابتدا مشخص می‌شود و امکان انتقال آن با رضایت مالک سرقفلی وجود دارد.
این تفاوت‌ها تأثیر زیادی در امنیت سرمایه‌گذاری خریدار سرقفلی دارد و قبل از هر معامله باید بررسی شوند.
خرید سرقفلی به تنهایی ممکن است؟
بله، خرید سرقفلی بدون خرید مالکیت کامل ملک یک امر رایج در بازار تجاری ایران است. سرقفلی یک حق مالی مستقل است که می‌تواند به صورت اختیاری یا حتی قهری (مثلاً از طریق ارث) منتقل شود.
- اگر فروشنده سرقفلی، مالک ملک باشد، انتقال آن ساده‌تر است.
- اگر فروشنده سرقفلی مستاجر باشد، برای انتقال باید اجازه مالک عین ملک را داشته باشد.
📌شرایط و نکات قانونی انتقال سرقفلی
انتقال سرقفلی به خریدار جدید باید مطابق شرایط مندرج در قرارداد و قوانین حاکم انجام شود. مهم‌ترین نکات قانونی عبارت‌اند از:
- بررسی اینکه فروشنده حق انتقال به غیر دارد یا خیر.
- اخذ رضایت کتبی مالک در صورت لزوم.
- تنظیم قرارداد کتبی شامل مبلغ سرقفلی، شرایط انتقال، مدت اجاره و توافقات جانبی.
- بررسی وضعیت حقوقی ملک و اطمینان از عدم وجود بدهی یا محدودیت قانونی.
مغازه سرقفلی بخریم یا نه؟ (مزایا و معایب)
انتخاب بین خرید سرقفلی مغازه و خرید مالکیت کامل آن، تصمیمی است که باید بر اساس اهداف سرمایه‌گذاری، بودجه و میزان ریسک‌پذیری فرد انجام شود. سرقفلی با هزینه کمتر، می‌تواند فرصت شروع سریع کسب‌وکار در موقعیت‌های تجاری پررفت‌وآمد را فراهم کند، اما محدودیت‌های قانونی و وابستگی به مالک اصلی، از معایب آن به شمار می‌رود.
✅مزایای خرید مغازه سرقفلی
خرید سرقفلی برای بسیاری از کسب‌وکارها یک مزیت رقابتی ایجاد می‌کند، به‌خصوص زمانی که موقعیت مکانی مغازه عالی باشد. مهم‌ترین مزایا عبارت‌اند از:
- هزینه اولیه کمتر نسبت به خرید مالکیت کامل ملک.
- بهره‌برداری از یک مکان تجاری شناخته‌شده با مشتریان ثابت.
- کاهش هزینه‌های تبلیغات و بازاریابی به دلیل اعتبار پیشین مکان.
- امکان فروش و انتقال مجدد سرقفلی به اشخاص دیگر، در صورت وجود حق انتقال.
❌معایب خرید مغازه سرقفلی
با وجود مزایا، باید به محدودیت‌ها و ریسک‌های آن نیز توجه کرد:
-
خطر تخلیه ملک توسط مالک
در برخی شرایط قانونی، مانند تغییر غیرمجاز شغل یا تعدی و تفریط نسبت به ملک، مالک می‌تواند از دادگاه تقاضای تخلیه کند. -
پایان مدت اجاره و عدم تمدید
در قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶، پس از اتمام مدت اجاره، مالک می‌تواند از تمدید خودداری کند و این موضوع می‌تواند به پایان حق استفاده از ملک منجر شود. -
کاهش ارزش سرقفلی
رکود بازار، تغییرات اقتصادی یا افت رونق محل تجاری می‌تواند باعث کاهش ارزش سرقفلی شود. -
اختلافات بر سر حق مالکانه
در زمان فروش یا انتقال سرقفلی، میزان درصد حق مالکانه ممکن است باعث اختلاف بین مالک و دارنده سرقفلی شود. -
مشکلات ناشی از وراثتی بودن ملک
اگر ملک دارای مالکین متعدد باشد، باید انحصار وراثت سرقفلی انجام شده و جلب رضایت همه آن‌ها برای انتقال سرقفلی ضروری است. -
محدودیت در ایجاد تغییرات
خریدار سرقفلی بدون اجازه مالک نمی‌تواند تغییرات اساسی در ساختار یا کاربری ملک ایجاد کند.
در مجموع، اگر توان مالی خرید ملک تجاری را ندارید، سرقفلی می‌تواند یک گزینه مناسب باشد، به شرط آنکه با دقت و آگاهی کامل از شرایط قانونی و قراردادی اقدام کنید.
درصد حق مالک در فروش سرقفلی
«حق مالکانه» یا همان درصد حق مالک در فروش سرقفلی، مفهومی است که بیشتر ریشه در عرف بازار دارد تا در قوانین مکتوب. به زبان ساده، زمانی که مستاجر قصد فروش یا انتقال سرقفلی را دارد، در بسیاری از مناطق، مالک اصلی در قبال موافقت با این انتقال، درصدی از مبلغ معامله را به عنوان حق مالکانه دریافت می‌کند.
📌مبنای قانونی یا عرفی بودن حق مالکانه
در قوانین موجود، الزام صریحی برای پرداخت درصد حق مالکانه وجود ندارد. با این حال، این موضوع برخاسته از عرف بازار است و از آنجا که در اغلب قراردادهای اجاره یا سرقفلی، بندی در خصوص پرداخت این مبلغ درج می‌شود، عملاً تبدیل به یک تعهد قراردادی می‌گردد. بنابراین:
-
اگر در قرارداد ذکر شده باشد، پرداخت آن الزامی است.
-
اگر در قرارداد اشاره‌ای نشده، مالک نمی‌تواند مبلغی نامعقول مطالبه کند، مگر با توافق طرفین.
📌عوامل مؤثر بر تعیین درصد حق مالک
درصد حق مالکانه معمولاً بین ۱۰ تا ۲۰ درصد مبلغ فروش سرقفلی است، اما این مقدار می‌تواند بسته به شرایط تغییر کند. عواملی که در تعیین این درصد نقش دارند عبارت‌اند از:
- موقعیت مکانی ملک و ارزش تجاری آن.
- مساحت و امکانات ملک مانند برق سه‌فاز، انبار، یا دسترسی ویژه.
- نوع انتقال: انتقال دائمی (فروش، صلح، هبه و …) معمولاً درصد بالاتری دارد، در حالی که انتقال موقت غالباً معادل یک تا دو ماه اجاره است.
- وضعیت بازار و میزان تقاضا برای موقعیت تجاری مورد نظر.
نکته مهم
در صورتی که مستاجر با درصد پیشنهادی مالک موافق نباشد، می‌تواند از طریق دادگاه و طرح دعوای تجویز انتقال منافع، مجوز انتقال قانونی سرقفلی را دریافت کند. این اقدام به ویژه در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ کاربرد دارد و موجب می‌شود انتقال بدون پرداخت درصد حق مالکانه انجام شود.
نکات مهم در انتقال حق سرقفلی مغازه
انتقال سرقفلی، چه از سوی مالک و چه از سوی مستاجر، باید با رعایت ضوابط قانونی و قراردادی انجام شود تا از بروز اختلافات و دعاوی جلوگیری گردد. عدم توجه به این نکات می‌تواند منجر به باطل شدن معامله یا حتی تخلیه ملک شود.
📌نکات مهم برای خریدار
- بررسی حق انتقال به غیر: قبل از معامله، مطمئن شوید که فروشنده (مستاجر یا مالک) طبق قرارداد، مجاز به انتقال سرقفلی است.
- رضایت مالک: در صورت عدم درج حق انتقال در قرارداد، اخذ رضایت کتبی مالک الزامی است.
- نوع شغل و تغییر آن: اگر قصد تغییر شغل دارید، باید این موضوع در قرارداد ذکر و رضایت مالک اخذ شود، مگر اینکه اجاره‌نامه بدون تعیین نوع کسب و کار تنظیم شده باشد.
- بررسی مدت اجاره: در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، مدت تأثیری ندارد، اما در انتقال، استمرار دوره اجاره اهمیت دارد.
- وضعیت فیزیکی ملک: در صورتی که ملک فرسوده یا در معرض تخریب باشد، ممکن است پس از پایان اجاره، مالک تقاضای تخلیه کند.
- بررسی مالکیت مشاع: اگر ملک وراثتی باشد، رضایت همه مالکین ضروری است، و عدم رضایت حتی یک مالک می‌تواند باعث بروز دعوا شود.
📌نکات مهم برای فروشنده
- اطمینان از مجوز انتقال: قبل از انتقال، بررسی کنید که طبق قرارداد یا قانون مجاز به این کار هستید.
- اخذ اجازه مالک: در صورت نبود اجازه، می‌توان از طریق دادگاه و ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶ مجوز انتقال گرفت.
- بررسی مدت اجاره: اطمینان حاصل کنید که مدت قرارداد به اتمام نرسیده باشد.
- شفاف‌سازی شرایط انتقال: تمام جزئیات، از جمله مبلغ و شرایط تحویل، باید در قرارداد ذکر شود.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون خرید سرقفلی ملک را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران در قالب مشاوره حقوقی تلفنی مطرح شده است:
❓ وقتی مغازه‌ای را می‌خریم، اگر مالکیت آن را بخریم، آیا باید سرقفلی آن را هم خریداری کنیم؟
✅ اگر سرقفلی مغازه متعلق به شخص دیگری باشد، باید آن را نیز خریداری کنید. اما اگر مالکیت و سرقفلی هر دو در اختیار فروشنده باشد، نیازی به خرید جداگانه سرقفلی نیست.
❓ قصد خرید سرقفلی مغازه‌ای را دارم که در حال حاضر مستاجر دارد و دو سال از قرارداد اجاره‌اش باقی‌مانده است. مغازه سال 1401 اجاره داده شده و مستاجر تا سال 1404 قرارداد دارد. مستاجر مغازه را به صورت معمولی اجاره کرده و سرقفلی را نخریده است. صاحب ملک قصد فروش سرقفلی با مستاجر را دارد و قیمت را 2 میلیارد و 400 میلیون تومان تعیین کرده است. اگر من سرقفلی مغازه را بخرم، آیا می‌توانم درخواست تخلیه بدهم و دستور تخلیه مستاجر را بگیرم؟
✅ این موضوع بستگی به توافق بین شما، مالک و مستاجر دارد. در بسیاری از موارد، برای تخلیه مستاجر باید مفاد قرارداد فعلی رعایت شود یا توافق جدیدی بین طرفین منعقد گردد. توصیه می‌شود پیش از خرید، شرایط حقوقی را با وکیل بررسی کنید.
❓ قصد خرید سرقفلی مغازه‌ای در یک پاساژ را دارم. طبق قولنامه، مالک بنیاد شهید است و سرقفلی دو یا سه بار منتقل شده است. آخرین فرد در تاریخ خرداد 1403 آن را خریداری کرده و می‌خواهد به من بفروشد. مبایعه‌نامه کددار دارد که شامل مبلغ سرقفلی، اجاره ماهیانه، انتقال‌دهنده، انتقال‌گیرنده و تاریخ واگذاری است، اما مدت سرقفلی و امکان انتقال به غیر مشخص نیست. چگونه می‌توانم بفهمم مالک به فروش رضایت دارد و اجاره ماهیانه را به چه کسی باید پرداخت کنم؟ برای تعمیرات اساسی و انشعابات چه کاری باید انجام دهم؟
✅ ابتدا با بنیاد شهید به‌عنوان مالک اصلی تماس بگیرید و وضعیت حقوقی سرقفلی را استعلام کنید. برای تعیین تکلیف اجاره و پرداخت‌ها، باید از مدیریت پاساژ یا واحد حقوقی بنیاد شهید راهنمایی بگیرید. در خصوص تعمیرات اساسی و انشعابات، هماهنگی با مالک یا مدیریت پاساژ ضروری است.
❓ آیا باید سرقفلی مغازه‌ای که مالک اصلی فوت کرده و وارث در آمریکا هستند را بخرم؟
✅ خرید یا عدم خرید این نوع سرقفلی بستگی به بررسی وضعیت حقوقی ملک و مدارک مالکیت دارد. پیش از معامله، باید مطمئن شوید که وراث و وکیل قانونی آنان اختیار انتقال سرقفلی را دارند و معامله با مشکل حقوقی مواجه نخواهد شد.