حکم تخلیه فوری مستأجر در سال ۱۴۰۴؛ شرایط، مراحل، مدارک، اجرا

تخلیه ملک توسط مستأجر، یکی از مسائل پرتنش و پرتکرار در روابط میان موجر و مستأجر است. بسیاری از مالکان، پس از پایان مدت اجاره، با استنکاف مستأجر از تخلیه روبرو می‌شوند و ناگزیر به اقدام قانونی برای بازپس‌گیری ملک می‌گردند. در همین راستا، قانون‌گذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، امکان دریافت حکم تخلیه فوری را تحت شرایطی فراهم کرده است.

این حکم که به‌ویژه در موارد انقضای مدت اجاره صادر می‌شود، با هدف حمایت سریع از حقوق مالک، مسیر رسیدگی کوتاه‌تری نسبت به سایر دعاوی دارد. در این مقاله به‌صورت جامع و کاربردی، تمام شرایط، مدارک لازم، مراحل اجرا، تفاوت‌ها با حکم تخلیه معمولی و نکات کلیدی مربوط به حکم تخلیه فوری را بررسی می‌کنیم.

مفهوم حکم تخلیه فوری و تفاوت آن با حکم عادی

مشکلات عدم تخلیه ملک در پایان موعد اجاره از سوی مستاجر یکی از مشکلات رایج است و بر اساس قانون در مورد حقوق مستاجر و موجر این امکان فراهم شده است که موجر بتواند دستور تخلیه از سوی دادگاه دریافت نماید.

در حقوق ایران، اصطلاح «تخلیه» به معنای الزام مستأجر به ترک ملک مورد اجاره و بازگرداندن آن به مالک اصلی به‌کار می‌رود. اما تخلیه فوری، نوع خاصی از تخلیه است که بدون طی مراحل معمول دادرسی و در چارچوب شرایط قانونی مشخص، به‌سرعت توسط شورای حل اختلاف صادر و اجرا می‌شود.شناخت تفاوت این حکم با حکم عادی تخلیه، برای هر موجر یا مستأجری ضروری است.

⚖️ تفاوت‌های کلیدی دستور تخلیه و حکم تخلیه

یکی از پرتکرارترین سوالات در دعاوی موجر و مستأجر، تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه است. اگرچه هر دو منتهی به خروج مستأجر از ملک می‌شوند، اما ماهیت حقوقی، فرایند صدور، قابلیت اعتراض و مرجع رسیدگی در آن‌ها کاملاً متفاوت است. آگاهی از این تفاوت‌ها به موجر کمک می‌کند مسیر درست‌تری برای پیگیری قانونی انتخاب کند.

🔍 تفاوت از نظر مرجع صادر کننده

• دستور تخلیه: فقط توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود.
• حکم تخلیه: توسط دادگاه عمومی حقوقی یا در موارد خاص، شورای حل اختلاف صادر می‌شود.

🔍 تفاوت در روند رسیدگی

• دستور تخلیه: بدون تشکیل جلسه رسیدگی و صرفاً بر اساس اسناد و شرایط شکلی بررسی می‌شود.
• حکم تخلیه: نیازمند تشکیل جلسه دادرسی، ارائه دفاعیات، استماع شهود و رسیدگی ماهوی است.

🔍 تفاوت در شرایط صدور

• دستور تخلیه: صرفاً در موارد پایان یافتن مدت اجاره و وجود قرارداد کتبی با امضای دو شاهد صادر می‌شود.
• حکم تخلیه: در مواردی مانند عدم پرداخت اجاره، انتقال ملک به غیر، استفاده غیرمجاز، آسیب به ملک و… صادر می‌شود.

🔍 تفاوت در قابلیت اعتراض

• دستور تخلیه: چون حکم یا قرار قضایی نیست، قابل اعتراض یا تجدیدنظر رسمی نیست؛ فقط در موارد خاص مستأجر می‌تواند درخواست مهلت یا اعتراض شکلی کند.
• حکم تخلیه: قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر است و مستأجر می‌تواند ۲۰ روز پس از ابلاغ نسبت به آن اعتراض نماید.

🔍 تفاوت در اجرای دستور یا حکم

• دستور تخلیه: نیازی به صدور اجراییه ندارد و پس از تودیع ودیعه قابل اجراست.
• حکم تخلیه: نیازمند صدور اجراییه از مرجع صادرکننده رأی و طی مراحل کامل اجرای احکام است.

📌 چرا تخلیه فوری اهمیت دارد؟

با توجه به اینکه بسیاری از مالکان با مشکل تأخیر مستأجر در تخلیه مواجه می‌شوند و روند عادی دادرسی زمان‌بر است، تخلیه فوری ابزاری قانونی برای بازپس‌گیری سریع ملک است، مشروط بر اینکه شرایط قانونی آن فراهم باشد. در ادامه به این شرایط می‌پردازیم.

شرایط قانونی صدور حکم تخلیه فوری در سال ۱۴۰۴

برای آنکه شورای حل اختلاف بتواند دستور تخلیه فوری صادر کند، باید برخی شرایط قانونی و شکلی خاص کاملاً رعایت شده باشند. این شرایط بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرایی آن و همچنین اصلاحات سال ۱۴۰۳ تعیین شده‌اند. نحوه گرفتن دستور تخلیه مستاجر در نبود هر یک از این شرایط، می‌تواند باعث رد درخواست موجر و نیاز به طی فرایند دادرسی عادی شود.

⚖️ شرایط عمومی لازم برای صدور دستور تخلیه فوری

1. انقضای مدت اجاره:
   دستور تخلیه فوری فقط در صورتی صادر می‌شود که مدت اجاره مندرج در قرارداد به پایان رسیده باشد. قبل از پایان مدت، امکان صدور این دستور وجود ندارد و باید از مسیر دادگاه عمومی پیگیری شود.

2. وجود قرارداد کتبی اجاره:
   قرارداد باید به‌صورت کتبی باشد؛ اجاره‌نامه‌های شفاهی یا پیامکی مشمول تخلیه فوری نیستند.

3. ذکر مدت اجاره در قرارداد:
   مدت اجاره باید به‌صورت دقیق در قرارداد قید شده باشد. اگر تاریخ پایان قرارداد مشخص نباشد، امکان تخلیه فوری وجود ندارد.

4. امضای موجر و مستأجر:
   هر دو طرف باید قرارداد را امضا کرده باشند. درج اثر انگشت به‌تنهایی کافی نیست و ممکن است از اعتبار قرارداد بکاهد.

5. امضای دو شاهد زیر قرارداد:
   هر دو نسخه اجاره‌نامه باید به امضای دست‌کم دو شاهد معتبر رسیده باشد؛ این موضوع از ارکان اصلی قابلیت استناد قرارداد در شورای حل اختلاف است.

6. عدم تعلق حق سرقفلی یا کسب و پیشه:
   اگر مستأجر دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، دعوای تخلیه مشمول روند فوری نمی‌شود و باید از طریق دادرسی عادی در دادگاه حقوقی پیگیری شود.

7. تودیع مبلغ ودیعه:
   موجر باید مبلغ ودیعه (پول پیش یا قرض‌الحسنه) را به حساب امانی دادگستری واریز کرده و فیش آن را قبل از اجرا به مرجع قضایی ارائه دهد.

🔍 اصلاحات جدید در سال ۱۴۰۳

بر اساس ماده ۲ اصلاح‌شده قانون روابط موجر و مستأجر و قانون ساماندهی بازار مسکن:

• برای قراردادهای کمتر از دو سال، ثبت قرارداد در سامانه خودنویس املاک ضروری است.

• برای قراردادهای بالای دو سال، ثبت رسمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد الزامی است.

• امضای شهود نیز باید به‌صورت الکترونیکی از طریق سامانه انجام شود.

این تغییرات به منظور کاهش جعل اسناد، سرعت در رسیدگی و اعتبار بیشتر قراردادهای اجاره در نظام قضایی اعمال شده‌اند.

مدارک لازم برای اخذ دستور تخلیه فوری

برای آنکه شورای حل اختلاف بتواند درخواست تخلیه فوری ملک را بررسی و دستور لازم را صادر کند، ارائه مدارک مشخصی از سوی موجر الزامی است. این مدارک باید کامل، معتبر، و مطابق ضوابط شکلی و ماهوی باشد تا شورا بتواند بدون اخذ توضیح یا تشکیل جلسه، تصمیم مقتضی را اتخاذ نماید.

📌 مدارک اصلی مورد نیاز جهت صدور دستور تخلیه فوری

1. قرارداد اجاره معتبر

   • قرارداد باید کتبی باشد، دارای تاریخ مشخص شروع و پایان، و حداقل در دو نسخه تنظیم شده باشد.

   • امضای دو شاهد در هر نسخه الزامی است.

   • قرارداد باید دارای امضای کامل موجر و مستأجر (نه صرفاً اثر انگشت) باشد.

2. مدرک مالکیت موجر

   • سند رسمی مالکیت (سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای)

   • یا گواهی پایان کار یا مبایعه‌نامه در صورت انتقال رسمی ملک.

3. مدارک شناسایی موجر

   • تصویر کارت ملی و شناسنامه موجر یا نماینده قانونی او.

   • در صورت وجود وکیل، ارائه وکالت‌نامه رسمی الزامی است.

4. فیش واریز ودیعه به صندوق دادگستری

   • برای اجرای دستور تخلیه، مالک موظف است مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه دریافتی از مستأجر را به حساب امانی قوه قضائیه واریز کرده و فیش آن را به شورای حل اختلاف تحویل دهد.

   • در صورت اختلاف در مبلغ ودیعه، مالک می‌تواند گواهی طرح دعوای مطالبه خسارت یا اجور معوقه را به شورا ارائه دهد تا بخشی از مبلغ در صندوق مسدود بماند.

5. رسید ثبت‌نام در سامانه ثنا

   • ارائه کد کاربری و رمز عبور سامانه ثنا برای دریافت ابلاغیه‌های الکترونیکی اجباری است.

6. مدارک جانبی (در صورت وجود)

   • گواهی بنگاه املاک مبنی بر صحت کپی قرارداد در صورت عدم ارائه اصل.

   • نامه استعلام از اداره ثبت یا اجرای احکام در صورت نیاز.

   • ارائه دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک توسط مستاجر در صورت استنکاف مستأجر از تخلیه.

مراحل گام‌به‌گام گرفتن حکم تخلیه فوری مستأجر

دریافت دستور تخلیه فوری، فرآیندی نسبتاً سریع ولی دقیق است که باید مرحله‌به‌مرحله مطابق مقررات طی شود. آگاهی موجر از این مراحل، باعث تسریع در رسیدگی و کاهش احتمال نقص یا رد پرونده خواهد شد. در این بخش، مسیر قانونی صدور و اجرای دستور تخلیه فوری را به صورت کامل و کاربردی شرح می‌دهیم.

📝 مرحله اول: ثبت‌نام در سامانه ثنا

موجر باید در سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیک قوه قضائیه) ثبت‌نام کرده و نام کاربری و رمز عبور دریافت کند. بدون این مرحله، امکان پیگیری الکترونیکی پرونده وجود ندارد و درخواست قابل ثبت نخواهد بود.

📝 مرحله دوم: تنظیم دادخواست دستور تخلیه

• موجر یا وکیل وی باید دادخواست دستور تخلیه فوری را تنظیم کند.
• متن دادخواست باید حاوی مشخصات دقیق موجر، مستأجر، آدرس ملک، مشخصات قرارداد اجاره و مدارک پیوست باشد.
• پیشنهاد می‌شود فایل ورد دادخواست روی فلش یا CD ذخیره شود.

📝 مرحله سوم: ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی

• موجر باید با همراه داشتن مدارک و فایل دادخواست، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست را ثبت نماید.
• این دادخواست پس از بررسی به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع می‌شود.

📝 مرحله چهارم: بررسی شورای حل اختلاف و صدور دستور

• شورای حل اختلاف بدون تعیین وقت رسیدگی و صرفاً با بررسی مدارک، چنانچه شرایط قانونی مهیا باشد، دستور تخلیه را صادر می‌کند.
• این دستور معمولاً ظرف ۳ تا ۷ روز کاری صادر می‌شود.

📝 مرحله پنجم: ابلاغ دستور تخلیه به مستأجر

• دستور تخلیه توسط شورا به مستأجر ابلاغ می‌شود.
• طبق قانون، مستأجر موظف است ظرف ۳ روز از زمان ابلاغ، ملک را تخلیه و تحویل دهد.

📝 مرحله ششم: پرداخت ودیعه به صندوق دادگستری

• پیش از اجرای دستور، موجر باید مبلغ ودیعه را به حساب امانی دادگستری واریز و فیش آن را به شورا ارائه کند.
• بدون این اقدام، تخلیه انجام نخواهد شد.

📝 مرحله هفتم: اجرای دستور توسط واحد اجرا

• در صورت عدم تخلیه داوطلبانه، دستور تخلیه به واحد اجرای احکام شورا ارجاع می‌شود.

• مامور اجرا یا نیروی انتظامی با حضور در محل، اقدام به تخلیه ملک خواهد کرد.
• در صورت نیاز به ورود قهری، حضور کلانتری و تنظیم صورت‌جلسه الزامی است.

نمونه دادخواست درخواست صدور دستور تخلیه فوری

ریاست محترم شورای حل اختلاف

احتراماً، به استحضار می‌رساند:

اینجانب وفق قرارداد اجاره شماره …………… مورخ …………… ملک تحت مالکیت خود واقع در نشانی …………………………………………… را به خوانده محترم اجاره داده‌ام. مدت قرارداد مذکور در تاریخ …………… به پایان رسیده و از آن زمان تاکنون علی‌رغم ارسال اظهارنامه رسمی (شماره …………… مورخ ……………)، ایشان از تخلیه ملک خودداری کرده‌اند.

نظر به پایان مدت اجاره، وجود قرارداد کتبی با امضای طرفین و دو شاهد، و همچنین تودیع مبلغ ودیعه به حساب امانی دادگستری (فیش واریزی پیوست دادخواست است)، مستنداً به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، صدور دستور تخلیه فوری بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی مورد استدعاست.

بدین‌وسیله مدارک لازم از جمله:

• قرارداد اجاره معتبر دارای امضای طرفین و دو شاهد

• سند مالکیت ملک

• فیش واریزی ودیعه به حساب امانی دادگستری

• تصویر اظهارنامه ارسالی به خوانده

• مدارک شناسایی

به پیوست تقدیم می‌گردد.

با تشکر و احترام
نام و نام خانوادگی خواهان: ………………………
تاریخ: …………………
امضا: …………………

نحوه اجرای حکم تخلیه فوری توسط شورای حل اختلاف و کلانتری

اجرای دستور تخلیه فوری یکی از مراحل حساس و عملیاتی در بازپس‌گیری ملک استیجاری است. پس از صدور دستور از سوی شورای حل اختلاف، موجر باید اقدامات مشخصی را انجام دهد تا تخلیه با نظارت مراجع قانونی و به‌صورت رسمی انجام شود. این بخش به توضیح روند دقیق اجرای دستور و نقش نهادهای مسئول در آن می‌پردازد.

⚖️ ابلاغ و مهلت قانونی به مستأجر

• پس از صدور دستور تخلیه، شورا موظف است ظرف ۲۴ ساعت دستور را به مستأجر ابلاغ کند.

• بر اساس ماده ۶ آیین‌نامه اجرایی، مستأجر باید حداکثر ظرف ۳ روز ملک را تخلیه و تحویل دهد.

• در صورت امتناع، پرونده مستقیماً به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف ارسال می‌شود.

📌 نقش واحد اجرای احکام

• واحد اجرای احکام پس از اطمینان از تودیع ودیعه توسط موجر، اقدام به اجرای فیزیکی تخلیه می‌نماید.

• مأمور اجرا با مراجعه به ملک و تنظیم صورتجلسه رسمی، اقدامات قانونی را آغاز می‌کند.

• اگر مستأجر همکاری نکند، از کلانتری محل برای ورود به ملک و تخلیه قانونی کمک گرفته می‌شود.

👮‍♂️ ورود مأمور کلانتری و قفل‌شکنی

• در صورت بسته بودن درب یا ممانعت فیزیکی مستأجر، مأمور کلانتری با مجوز شورا وارد عمل می‌شود.

• قفل‌شکنی با حضور کلید ساز و مستندسازی رسمی انجام شده و وسایل مستأجر به محل امن منتقل می‌شود (مثلاً انبار عمومی).

💰 الزامات پیش از اجرا: ودیعه و خسارت

• تسلیم ودیعه به صندوق دادگستری شرط قطعی اجرای تخلیه است.

• اگر موجر مدعی ورود خسارت یا اجور معوقه باشد، می‌تواند ضمن ارائه گواهی طرح دعوا، درخواست توقیف بخشی از مبلغ ودیعه را ثبت کند تا پس از صدور رأی قطعی در مورد آن تصمیم‌گیری شود.

🔍 مهلت استمهال مستأجر

• در صورت تقاضای مهلت (استمهال) از سوی مستأجر، مقام قضایی می‌تواند فقط یک نوبت تا سقف ۳۰ روز مهلت تخلیه اعطا کند.

• این فرصت یک‌باره است و تکرار نمی‌شود مگر در موارد فورس‌ماژور (مثل بیماری یا حادثه غیرمترقبه).

نمونه رأی شورای حل اختلاف – دستور تخلیه فوری

در خصوص درخواست آقای محمدرضا مرادی فرزند رضا با وکالت آقای ………… به طرفیت خانم لیلا احمدی فرزند کاظم به خواسته صدور دستور تخلیه فوری یک باب آپارتمان مسکونی به نشانی: تهران، خیابان …، پلاک …، طبقه دوم، به شرح دادخواست ثبت‌شده به شماره ……… مورخ ۱۴۰۴/۰۳/۲۵ در سامانه خدمات الکترونیک قضایی، با توجه به محتویات پرونده، مستندات ابرازی از جمله:

1. قرارداد اجاره کتبی مورخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۱ که مدت آن در تاریخ ۱۴۰۴/۰۳/۳۱ منقضی گردیده است؛

2. وجود امضای موجر، مستأجر و دو شاهد ذیل قرارداد؛

3. اظهارنامه ارسالی خواهان به شماره … مورخ … با مضمون درخواست تخلیه پس از پایان مدت اجاره؛

4. فیش واریز مبلغ ودیعه به حساب سپرده امانی دادگستری توسط خواهان؛

5. ابلاغ قانونی دادخواست به خوانده و عدم اعتراض یا حضور وی در مهلت مقرر؛

شورا با احراز شرایط مقرر در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، درخواست خواهان را وارد تشخیص داده و به استناد همان ماده،

رأی به شرح زیر صادر می‌نماید:

به خوانده خانم لیلا احمدی ابلاغ می‌شود ظرف مدت سه روز پس از ابلاغ این دستور، نسبت به تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره به مالک (خواهان) اقدام نماید.
 در غیر این صورت، اجرای احکام شورای حل اختلاف مکلف به اجرای دستور تخلیه با همکاری نیروی انتظامی خواهد بود.
 مستنداً به ماده ۴ قانون مذکور، مبلغ ودیعه پرداختی مستأجر توسط خواهان تودیع شده و فاقد مانع اجرایی است.

تکلیف مبلغ ودیعه و خسارات ناشی از تخلیه دیرهنگام

پس از صدور دستور یا حکم تخلیه، یکی از موضوعات کلیدی که بین موجر و مستأجر مطرح می‌شود، تکلیف ودیعه (پول پیش) و نحوه جبران خسارات ناشی از تأخیر در تخلیه یا آسیب به ملک است. قانون روابط موجر و مستأجر در این زمینه نیز مقررات روشنی وضع کرده است تا از هرگونه تضییع حقوق طرفین جلوگیری شود.

📌 ودیعه مستأجر باید قبل از تخلیه پرداخت شود

طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶:

• موجر باید مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه‌ای را که از مستأجر گرفته، به حساب امانی دادگستری واریز کند.
• بدون واریز این مبلغ، اجرای دستور تخلیه امکان‌پذیر نیست.
• فیش واریز باید به شورا یا اجرای ثبت تحویل شود.

📌 حق حبس مستأجر در قبال ودیعه

• مستأجر می‌تواند از تحویل ملک خودداری کند تا زمانی که ودیعه‌اش مسترد شود.
• اگر موجر مبلغ ودیعه را نپردازد، مستأجر حق دارد همچنان در ملک بماند و موجر نیز حق مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را نخواهد داشت.

📌 مطالبه خسارات و بدهی‌ها از محل ودیعه

• اگر موجر مدعی شود که مستأجر:

  • به ملک خسارت زده

  • اجاره عقب‌افتاده دارد

  • یا قبوض آب، برق، گاز و شارژ پرداخت‌نشده دارد

• می‌تواند با ارائه گواهی طرح دعوای مطالبه خسارت یا اجور معوقه، درخواست کند که معادل مبلغ ادعا شده از ودیعه مستأجر کسر شود.

• اجرای احکام، تا تعیین تکلیف نهایی توسط دادگاه، از پرداخت کل ودیعه به مستأجر خودداری می‌کند.

📌 مسئولیت موجر در حفظ ودیعه

• موجر حق ندارد ودیعه را نزد خود نگه دارد و ملک را تخلیه کند.

• در صورت تخلف، مستأجر می‌تواند علیه موجر طرح دعوا کند و مطالبه اصل مبلغ، سود قانونی و خسارت نماید.

📌 تخلیه با حضور مستأجر یا در غیاب وی

• اگر مستأجر در محل حاضر نباشد و یا در مواردی حاصل از تاثیر فوت مستاجر بر تخلیه ملک، اجرای احکام با همکاری کلانتری و کلید ساز ملک را تخلیه می‌کند.

• اثاثیه مستأجر باید به انبار عمومی منتقل شده و صورتجلسه رسمی تنظیم گردد.

• پس از تخلیه، پرداخت ودیعه یا کسر خسارات از آن، طبق تصمیم دادگاه صورت می‌گیرد.

آیا می‌توان قبل از پایان قرارداد، حکم تخلیه گرفت؟

یکی از پرسش‌های مهم موجرین در زمان مواجهه با تخلفات یا اختلافات، این است که آیا می‌توان پیش از پایان مدت اجاره، مستأجر را مجبور به تخلیه کرد؟ پاسخ به این سؤال، نیازمند تفکیک میان دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه از طریق دادگاه است.

📌 عدم امکان صدور دستور تخلیه قبل از انقضای مدت

• دستور تخلیه فوری که توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود، فقط زمانی امکان‌پذیر است که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد.
• پیش از انقضای مدت، حتی اگر مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکند یا به ملک خسارت وارد سازد، شورا صلاحیت صدور دستور تخلیه را ندارد.
• در چنین حالتی، موجر باید از مسیر دادگاه وارد شود.

⚖️ حکم تخلیه در حین مدت قرارداد: فقط از طریق دادگاه

اگر مدت قرارداد هنوز تمام نشده باشد و موجر بخواهد مستأجر را ملزم به تخلیه نماید، باید دعوی فسخ قرارداد اجاره را مطرح کرده و در ادامه حکم تخلیه از دادگاه عمومی حقوقی بگیرد. این فرآیند شامل مراحل زیر است:

1. طرح دعوای فسخ قرارداد با استناد به دلایلی مانند:

• عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
• استفاده نامناسب از ملک (تجاری، غیرمجاز یا خلاف قانون)
• واگذاری ملک به غیر برخلاف قرارداد

1. اخذ حکم فسخ از دادگاه

2. سپس طرح دعوای تخلیه به استناد فسخ قرارداد

3. صدور حکم تخلیه و اجرای آن توسط اجرای احکام

⏱ مدت زمان دادرسی در صورت فسخ پیش از موعد

• رسیدگی به این نوع دعاوی معمولاً چند ماه زمان می‌برد.
• مستأجر نیز می‌تواند در مرحله بدوی و تجدیدنظر اعتراض کند.
• بنابراین، تخلیه پیش از انقضای مدت اجاره، برخلاف تخلیه فوری، طولانی‌تر، پرهزینه‌تر و پیچیده‌تر است.

زمان لازم برای گرفتن و اجرای حکم تخلیه فوری چقدر است؟

یکی از دلایل مهمی که مالکین تمایل به استفاده از دستور تخلیه فوری دارند، سرعت بالای آن نسبت به سایر دعاوی ملکی است. اما این‌که دقیقاً چه مدت طول می‌کشد تا دستور تخلیه صادر و اجرا شود، بستگی به عوامل متعددی دارد. در این بخش، به‌صورت دقیق و واقع‌بینانه، زمان‌های قانونی و عملی فرآیند تخلیه را بررسی می‌کنیم.

📌 زمان ثبت تا ارجاع دادخواست

• پس از مراجعه موجر به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست طی حداکثر ۳ تا ۷ روز کاری به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع داده می‌شود.

📌 زمان صدور دستور تخلیه

• مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، شورای حل اختلاف باید حداکثر ظرف یک هفته پس از ثبت دادخواست نسبت به صدور دستور تخلیه اقدام کند.

• در عمل، این زمان معمولاً ۳ تا ۵ روز کاری طول می‌کشد، مگر در موارد خاص مثل تعطیلات یا نقص پرونده.

📌 مهلت ابلاغ و اجرای دستور

• پس از صدور دستور، شورا ظرف ۲۴ ساعت آن را به مستأجر ابلاغ می‌کند.

• مستأجر موظف است ظرف ۳ روز از زمان ابلاغ، ملک را تخلیه نماید.

⏱ مجموع زمان تقریبی (در حالت بدون اعتراض)

مرحله	زمان تقریبی
ثبت دادخواست تا ارجاع	۳ تا ۷ روز
بررسی و صدور دستور تخلیه	۳ تا ۵ روز
ابلاغ به مستأجر	۱ روز
مهلت قانونی برای تخلیه	۳ روز
مجموع حداقل زمان اجرا	۱۰ تا ۱۵ روز کاری

⚠️ عوامل تأثیرگذار بر افزایش مدت زمان

• نقص مدارک یا عدم تودیع ودیعه توسط موجر
• اعتراض شفاهی یا درخواست مهلت (استمهال) از سوی مستأجر
• تراکم پرونده‌ها در شورای حل اختلاف یا واحد اجرا
• تعطیلی دستگاه قضایی یا مشکلات اداری

سوالات متداول

در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون حکم تخلیه فوری مستاجر را مشاهده می فرمایید که در قالب مشاوره حقوقی تلفنی مطرح شده است:

❓برای گرفتن دستور تخلیه فوری، درخواست تخلیه را به کدام مرجع باید ارائه کرد؟
✅ برای دریافت دستور تخلیه فوری می‌توانید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و درخواست خود را ثبت کنید. این درخواست سپس به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع می‌شود که صلاحیت قانونی برای صدور دستور تخلیه دارد.

❓برای جلوگیری از اجرای حکم دستور تخلیه که جعلی و بدون امضای شاهد است، آیا می‌توان درخواست دادرسی فوری داد؟ به کدام مرجع باید مراجعه کرد؟
✅ در صورتی که به اعتبار دستور تخلیه صادر شده اعتراض دارید (مثلاً به‌دلیل نبود شاهد یا جعلی بودن قرارداد)، می‌توانید درخواست دادرسی فوری خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد ارائه کنید. این مرجع می‌تواند بررسی کند که آیا تخلفی رخ داده یا خیر.

❓حکم تخلیه را به خدمات قضایی بردم و ثبت کرده‌ام. اما در شورای حل اختلاف به من گفتند که ۱۵ روز دیگر مراجعه کنم. من درخواست تأمین خواسته فوری داده‌ام. باید چه کار کنم؟
✅ در این شرایط، باید طبق مهلت اعلام‌شده در زمان مقرر به شورا مراجعه کرده و وضعیت پرونده را پیگیری نمایید. همچنین اگر درخواست تأمین خواسته را ثبت کرده‌اید، بهتر است مستندات آن را نیز همراه داشته باشید تا در روند رسیدگی تسریع شود.

❓یک ملک خریداری کرده‌ام که تخلیه مستأجر آن در زمان مشخص بوده، اما هنوز تخلیه نشده است. چطور می‌توانم حکم تخلیه فوری بگیرم؟
✅ شما می‌توانید با در دست داشتن سند مالکیت و اجاره‌نامه منقضی‌شده مستأجر قبلی، به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواست تخلیه را ثبت کنید. پس از ارجاع به شورای حل اختلاف، در صورت احراز شرایط، دستور تخلیه فوری صادر خواهد شد.

❓یکی از برادرانم ۱۵ سال است در طبقه اول خانه‌ی پدری بدون پرداخت کرایه زندگی می‌کند. چگونه می‌توانم حکم تخلیه فوری برای او بگیرم؟
✅ ابتدا باید با ارسال اظهارنامه رسمی از او بخواهید ملک را ترک کند. اگر تمکین نکرد، به دلیل عدم وجود قرارداد کتبی اجاره، باید از طریق دادگاه عمومی محل ملک دعوای خلع ید مطرح کنید، نه تخلیه فوری.

❓من یک آپارتمان را برای یک سال اجاره داده‌ام و قرارداد اکنون به پایان رسیده است. من خودم نیز مستأجر هستم و قرارداد اجاره‌ام تمام شده است. چگونه می‌توانم دستور تخلیه فوری صادر کنم؟
✅ ابتدا یک اظهارنامه رسمی به مستأجر ارسال کرده و پایان قرارداد را اعلام کنید. در صورتی که تخلیه نکرد، با ثبت دادخواست تخلیه در دفاتر خدمات قضایی، موضوع را به شورای حل اختلاف ارجاع دهید. در صورت وجود شرایط قانونی، دستور تخلیه فوری صادر خواهد شد.