تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه | بررسی مفاهیم،قوانین و رویه‌ها

در نظام حقوقی ایران، دو مفهوم «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه» از جمله اصطلاحاتی هستند که در روابط میان موجر و مستأجر به‌ویژه در قراردادهای اجاره املاک تجاری اهمیت فراوانی دارند. با آنکه این دو واژه در بسیاری از محافل عمومی و حتی در معاملات روزمره به جای یکدیگر به کار می‌روند، اما از منظر حقوقی، مفاهیمی کاملاً متمایز با آثار و احکام متفاوت دارند. شناخت دقیق تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه برای اشخاصی که درگیر اجاره واحدهای تجاری هستند، نه‌تنها موجب حفظ حقوق آن‌ها می‌شود بلکه از بسیاری دعاوی حقوقی و اختلافات احتمالی نیز جلوگیری می‌کند.

در این مقاله تلاش می‌کنیم با بررسی ریشه‌های قانونی، مبنای فقهی، نحوه ایجاد، انتقال و محاسبه این دو حق، به‌صورت روشن و مستند، فرق سرقفلی و حق کسب و پیشه را برای خوانندگان تبیین کنیم. همچنین به این سؤال اساسی پاسخ خواهیم داد که آیا می‌توان این دو حق را با یکدیگر جمع کرد یا از یکدیگر تبدیل نمود؟ علاوه‌بر‌این، آرا قضایی و نظریات مشورتی مطرح‌شده در این زمینه مورد تحلیل قرار می‌گیرند تا ابعاد حقوقی موضوع به‌طور کامل روشن شود.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی در حقوق ایران مفهومی است که بیشتر پس از سال ۱۳۷۶ و تصویب قانون جدید روابط موجر و مستأجر، جایگاه رسمی و قانونی پیدا کرد. برخلاف «حق کسب و پیشه» که محصول استمرار رابطه استیجاری و فعالیت اقتصادی مستأجر است، سرقفلی حقی است که با توافق بین موجر و مستأجر و بر اساس پرداخت مبلغی معین ایجاد می‌شود. این حق می‌تواند به شکل‌های مختلفی ایجاد گردد و دارای آثار مالی و حقوقی قابل توجهی است.

⚖️ سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، برای اولین بار به‌صورت صریح از عنوان «سرقفلی» یاد کرده و مواد ۶ تا ۸ این قانون نحوه شکل‌گیری، انتقال و بازگشت این حق را مشخص کرده‌اند. در این قانون، سرقفلی در دو شکل اصلی تعریف شده است:

• پرداخت مبلغی از سوی مستأجر به موجر در زمان عقد اجاره: طبق ماده ۶، اگر مالک سرقفلی، ملک تجاری خود را با دریافت وجهی به مستأجر اجاره دهد و این مبلغ به‌عنوان سرقفلی تعیین گردد، مستأجر در پایان قرارداد، حق مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز را خواهد داشت.

• ایجاد حق سرقفلی از طریق شروط ضمن عقد: مواد ۷ و ۸ بیان می‌کنند که اگر در ضمن قرارداد اجاره، مالک تعهداتی از قبیل خودداری از تخلیه، افزایش اجاره بها یا اجاره به غیر را بر عهده بگیرد، حقی برای مستأجر ایجاد می‌شود که وی می‌تواند در برابر اسقاط این حق، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از موجر یا مستأجر بعدی مطالبه کند.

در این ساختار قانونی، برخلاف قانون ۱۳۵۶، سرقفلی یک حق توافقی و قراردادی است نه الزامی یا قهری، و اصل بر این است که اگر طرفین درباره آن توافق نکرده باشند، سرقفلی‌ای شکل نمی‌گیرد.

📌 انواع سرقفلی و روش‌های پرداخت

در عمل، سرقفلی به سه شکل عمده ظاهر می‌شود:

1. سرقفلی ابتدای قرارداد: که مستأجر مبلغی را در آغاز اجاره به موجر پرداخت می‌کند. این نوع سرقفلی کاملاً قراردادی است و مستند به توافق کتبی طرفین است.

2. سرقفلی به‌دلیل شرایط ضمن عقد: زمانی که در قرارداد اجاره، حقوق خاصی برای مستأجر پیش‌بینی شود (مثل استمرار در اجاره یا ثبات در اجاره‌بها)، این حقوق می‌توانند به‌عنوان مبنای مالی سرقفلی تلقی شوند.

3. سرقفلی در انتقال به مستأجر بعدی: اگر مستأجر حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند در قبال واگذاری محل، مبلغی را از مستأجر جدید دریافت کند که در اصطلاح نیز سرقفلی نام دارد. این نوع سرقفلی حتی ممکن است با اطلاع یا رضایت موجر هم همراه نباشد ولی از منظر عرفی و قراردادی پذیرفته شده است.

در هر سه حالت، سرقفلی حق مالی مستأجر محسوب می‌شود که در صورت پایان قرارداد، وی می‌تواند قیمت عادله روز آن را مطالبه کند؛ مشروط بر آنکه این حق به‌صورت مشروع و قانونی به او منتقل شده باشد.

حق کسب و پیشه چیست و چگونه شکل می‌گیرد؟

حق کسب و پیشه یا تجارت، یکی از نهادهای حقوقی قدیمی در نظام حقوقی ایران است که برای اولین بار به‌طور رسمی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ مطرح شد. این حق به منظور حمایت از مستأجران املاک تجاری و حفظ سرمایه‌گذاری آن‌ها در طول مدت اجاره وضع گردید و به‌صورت تدریجی، نه قراردادی، برای مستأجر ایجاد می‌شود.

⚖️ مبنای قانونی حق کسب و پیشه در قانون ۱۳۵۶

در قانون ۱۳۵۶، مفهومی به‌نام «حق کسب یا پیشه یا تجارت» به مستأجر اعطا شد که برخلاف سرقفلی، نیاز به توافق ابتدایی طرفین نداشت. این حق در نتیجه فعالیت مستمر، خوش‌نامی، و جذب مشتری توسط مستأجر در ملک تجاری ایجاد می‌شود و بر اساس عرف و تجربه نیز ارزش مالی پیدا می‌کند. ماده ۱۹ این قانون تصریح می‌کند که در صورت درخواست تخلیه از سوی موجر، وی موظف است ابتدا حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد، مگر در موارد استثنایی مانند تخلف مستأجر.

این قانون، مبتنی بر حمایت از حقوق اقتصادی مستأجرانی بود که با تلاش خود، یک محل تجاری را به رونق رسانده بودند و در واقع، مستأجر را ذی‌نفع در اعتبار تجاری ملک می‌دانست.

📌 نحوه ایجاد و انتقال این حق

حق کسب و پیشه برخلاف سرقفلی، از روز اول قرارداد اجاره شکل نمی‌گیرد. این حق در طول زمان و در اثر استمرار در فعالیت اقتصادی ایجاد می‌شود و مستأجر در صورت داشتن شرایط زیر، مستحق آن خواهد بود:

• فعالیت مستمر و مؤثر در ملک تجاری
• کسب اعتبار و جذب مشتری
• عدم ارتکاب تخلف قانونی
• عدم واگذاری غیرمجاز محل به غیر

از نظر انتقال نیز، حق کسب و پیشه فقط با سند رسمی و اجازه موجر قابل واگذاری است. برخلاف سرقفلی که می‌تواند با سند عادی منتقل شود، این حق نیازمند رعایت تشریفات قانونی سخت‌گیرانه‌تری است.

این حق به‌گونه‌ای طراحی شده بود که حتی در صورت پایان قرارداد اجاره نیز موجر نمی‌توانست مستأجر را از ملک بیرون کند، مگر آنکه حق کسب و پیشه را بپردازد یا یکی از موارد استثنای قانونی مانند تخلف مستأجر رخ داده باشد.

در نتیجه، حق کسب و پیشه در اصل به‌عنوان یک امتیاز حمایتی برای مستأجران قدیمی در نظر گرفته شد که سال‌ها با فعالیت تجاری خود، ارزش اقتصادی و شهرت برای ملک فراهم کرده‌اند.

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

در نگاه نخست ممکن است سرقفلی و حق کسب و پیشه به دلیل کاربرد مشابه در اجاره املاک تجاری، یکسان به‌نظر برسند؛ اما این دو نهاد حقوقی از منظر منبع، ماهیت، نحوه ایجاد، قابلیت انتقال، محاسبه و ضمانت‌های اجرایی، تفاوت‌های بنیادین با یکدیگر دارند. در ادامه به مهم‌ترین وجوه تفاوت این دو حق می‌پردازیم:

🔹 تفاوت در مبنای قانونی و نحوه ایجاد

• سرقفلی بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به‌وجود می‌آید و کاملاً توافقی و قراردادی است. یعنی موجر و مستأجر باید بر سر آن به‌طور صریح توافق کنند.
• حق کسب و پیشه محصول قانون ۱۳۵۶ است و به‌صورت تدریجی و قهری، یعنی بدون نیاز به توافق طرفین، صرفاً با فعالیت مستمر مستأجر در ملک ایجاد می‌شود.

🔹 تفاوت در معیار مالی و زمان شکل‌گیری

• سرقفلی در لحظه عقد اجاره یا با اسقاط حقوقی خاص از سوی مستأجر (مثل عدم افزایش اجاره بها یا حق تخلیه) به‌وجود می‌آید و معمولاً مبلغ آن در قرارداد مشخص و قطعی است.
• حق کسب و پیشه پس از گذشت زمان و فعالیت تجاری مستأجر ایجاد می‌شود و مبلغ آن با نظر کارشناس و عوامل متعددی مانند شهرت، محل، میزان اجاره و سابقه فعالیت تعیین می‌گردد.

🔹 تفاوت در قابلیت ضمانت و توقیف

• سرقفلی به‌عنوان حق مالی قابل توقیف، تضمین، فروش و انتقال به دیگران است.
• حق کسب و پیشه نیز دارای ارزش مالی است، اما از نظر عملی نه قابل توقیف است، نه به‌عنوان وثیقه قابل استفاده بوده و نه امکان انتقال آزادانه آن بدون رعایت مقررات وجود دارد.

🔹 تفاوت در ارتباط با فعالیت تجاری

• در سرقفلی، حتی اگر مستأجر در ملک فعالیت تجاری نداشته باشد، باز هم اگر سرقفلی پرداخت کرده باشد، حق او محفوظ است.
• اما در حق کسب و پیشه، اگر مستأجر در ملک فعالیت نکند، هیچ حقی برای او ایجاد نخواهد شد. به‌عبارتی این حق مشروط به فعالیت مداوم و جذب مشتری است.

🔹 تفاوت در نحوه انتقال

• سرقفلی می‌تواند با سند عادی و بدون نیاز به اجازه موجر منتقل شود، مگر آن‌که در قرارداد منع شده باشد.
• حق کسب و پیشه فقط با سند رسمی و اجازه کتبی موجر قابل انتقال به غیر است و قانون در این خصوص سخت‌گیرانه عمل می‌کند.

🔹 تفاوت در نقش موجر

• در ایجاد سرقفلی، موجر نقش مستقیم و فعال دارد و بدون توافق او این حق شکل نمی‌گیرد.
• در مقابل، حق کسب و پیشه بدون رضایت موجر و صرفاً بر پایه فعالیت مستأجر و حکم قانون ایجاد می‌شود.

📊 جدول مقایسه سرقفلی و حق کسب و پیشه

موضوع مقایسه	سرقفلی	حق کسب و پیشه یا تجارت
مبنای قانونی	قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶	قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
نحوه ایجاد	با توافق طرفین (موجر و مستأجر)	در اثر فعالیت مستمر و قانونی مستأجر بدون نیاز به توافق
زمان ایجاد	از آغاز اجاره یا درج شروط خاص در قرارداد	پس از گذشت زمان و کسب شهرت شغلی مستأجر
ارتباط با فعالیت تجاری	الزامی نیست؛ ممکن است بدون فعالیت نیز پابرجا باشد	الزامی است؛ فقط با فعالیت مستأجر ایجاد می‌شود
قابلیت انتقال به غیر	دارد، مگر اینکه در قرارداد سلب شده باشد	فقط با اجازه موجر و تنظیم سند رسمی
امکان توقیف و تضمین	قابل توقیف، تضمین و مزایده	اصولاً غیرقابل توقیف یا تضمین (به‌عنوان مال قابل ضبط تلقی نمی‌شود)
نحوه محاسبه ارزش	توافقی یا به نرخ عادله روز در زمان تخلیه	بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری و عوامل مختلف
نقش موجر در ایجاد حق	ضروری است؛ بدون توافق موجر ایجاد نمی‌شود	نقش ندارد؛ حق به صورت قهری توسط قانون ایجاد می‌شود
امکان تبدیل به یکدیگر	در صورت توافق و فسخ قرارداد قبلی، امکان‌پذیر است	بدون توافق و ایجاد قرارداد جدید، قابل تبدیل به سرقفلی نیست
اعتبار در فقه اسلامی	مشروع و مورد تأیید	ابتدا محل اختلاف بود؛ بعدها با مصلحت نظام تأیید شد
ضمانت اجرای تخلف مستأجر	با وجود تخلف، حق سرقفلی ممکن است محفوظ بماند	با تخلف مستأجر (مثل تغییر شغل یا انتقال بدون مجوز) این حق ساقط می‌شود

آیا می‌توان حق کسب و پیشه را به سرقفلی تبدیل کرد؟

سؤال مهمی که بسیاری از فعالان حوزه املاک تجاری با آن مواجه می‌شوند، این است که آیا می‌توان حق کسب و پیشه را به حق سرقفلی تبدیل کرد یا خیر؟ پاسخ به این پرسش بستگی به عوامل متعددی از جمله تاریخ قرارداد اجاره، توافق طرفین، و حاکمیت قانون خاص بر قرارداد دارد.

📌 بررسی امکان‌پذیری تبدیل بر اساس قانون و رویه

از منظر حقوقی، حق کسب و پیشه و سرقفلی دو مفهوم مستقل با مبانی متفاوت هستند و هیچ ماده قانونی صریحی وجود ندارد که امکان تبدیل یکی به دیگری را پیش‌بینی کرده باشد. به‌طور خاص:

• حق کسب و پیشه، بر اساس قانون سال ۱۳۵۶ شکل می‌گیرد.
• سرقفلی، بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم می‌شود.

بنابراین، تبدیل رسمی حق کسب و پیشه به سرقفلی، به صورت خودکار یا صرفاً با یک توافق ساده قابل انجام نیست. اما با پایان قرارداد قبلی و تنظیم قرارداد جدید تحت حاکمیت قانون ۱۳۷۶، امکان قانونی برای آغاز رابطه جدید و اخذ سرقفلی وجود دارد.

📌 شرایط و مراحل لازم برای تبدیل

برای آنکه بتوان عملاً حق کسب و پیشه را به سرقفلی تبدیل کرد، باید چند مرحله حقوقی و قراردادی طی شود:

✅ پایان قرارداد اجاره قبلی: قراردادی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است، باید یا فسخ شود یا با رضایت طرفین به پایان برسد.

✅ تنظیم قرارداد جدید تحت قانون ۱۳۷۶: باید قرارداد جدیدی منعقد شود که تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد.

✅ توافق کتبی موجر و مستأجر بر پرداخت سرقفلی: مستأجر می‌تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر بپردازد یا موجر، حقوق خاصی را در قرارداد به مستأجر واگذار کند.

✅ ارجاع موضوع به دادگاه (در صورت اختلاف): اگر موجر یا مستأجر نسبت به نحوه محاسبه یا انتقال حقوق قبلی اختلاف داشته باشند، دادگاه می‌تواند با جلب نظر کارشناس، وضعیت را تعیین کند.

⚖️ نکته مهم در رویه قضایی

بر اساس برخی آرا، در صورتی که موجر و مستأجر پیش از سال ۱۳۷۶ قراردادی داشته‌اند و اکنون قصد تنظیم قرارداد جدید دارند، تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی ممکن است از طریق توافق و ثبت رسمی قرارداد جدید انجام شود. با این حال، دادگاه‌ها تنها در صورتی این تبدیل را معتبر می‌دانند که توافق کاملاً روشن و مستند به قانون ۱۳۷۶ باشد.

جمع سرقفلی و حق کسب و پیشه در یک ملک تجاری

یکی از مسائل پیچیده در دعاوی مربوط به املاک تجاری، موضوع امکان جمع بین سرقفلی و حق کسب و پیشه است. این سؤال مهم مطرح می‌شود که آیا ممکن است یک مستأجر، هم‌زمان دارای هر دو حق باشد یا خیر؟ پاسخ به این سؤال نیازمند بررسی دقیق رویه عملی، مستندات قانونی و نظرات کارشناسی است.

📌 رابطه حقوقی بین دو حق در شرایط خاص

در مواردی که قرارداد اجاره پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اما پس از آن ادامه یافته و توافقاتی جدید میان طرفین شکل گرفته باشد، ممکن است شرایطی به‌وجود آید که در عمل، مستأجر هم دارای حق کسب و پیشه باشد و هم مبلغی به‌عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد. به بیان دیگر:

• حق کسب و پیشه به دلیل فعالیت مستمر و شهرت تجاری مستأجر ایجاد شده است.

• سرقفلی نیز در همان ملک به دلیل توافق کتبی یا پرداخت مبلغی مستقل به موجر به‌وجود آمده است.

در چنین حالتی، جمع هر دو حق امکان‌پذیر است و مستأجر می‌تواند به‌صورت توأمان نسبت به هر دو مطالبه حقوقی داشته باشد؛ البته مشروط به اینکه مستندات کافی در خصوص هر دو وجود داشته باشد و دادگاه آن را تأیید کند.

📌 تأثیر نوع استفاده تجاری بر میزان ارزش

نوع استفاده از ملک نیز در میزان و ارزش نهایی این حقوق تأثیرگذار است. نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه تصریح می‌کند که:

«اگر یک باب مغازه به‌عنوان انبار استفاده شود و مغازه‌ای مشابه به‌عنوان فروشگاه، میزان سرقفلی یا حق کسب و پیشه این دو باید متفاوت باشد؛ زیرا نوع استفاده، یکی از عوامل اصلی در تعیین ارزش این حقوق است.»

بنابراین ممکن است دو ملک با شرایط ظاهری یکسان، به‌دلیل تفاوت در نوع بهره‌برداری تجاری، دارای ارزش حقوقی متفاوتی از نظر سرقفلی و کسب و پیشه باشند.

⚖️ نمونه در رویه قضایی

در رأی شعبه سوم دادگاه حقوقی تهران آمده است:

«سرقفلی، حق مالی جداگانه‌ای است که ناشی از پرداخت وجه یا توافق است، اما حق کسب و پیشه، حاصل فعالیت و جذب مشتری است. اگر مستأجری فقط وجه سرقفلی پرداخت کرده باشد و فعالیت تجاری نداشته باشد، حق کسب و پیشه‌ای برای او ایجاد نمی‌شود، ولی سرقفلی او محفوظ است.»

این رأی صراحتاً نشان می‌دهد که در موارد خاص، هر دو حق می‌توانند در کنار یکدیگر وجود داشته باشند، اما منشأ و شرایط هر کدام باید به‌صورت مستقل احراز گردد.

فرمول محاسبه حق کسب و پیشه

برخلاف سرقفلی که معمولاً مبلغ آن در قرارداد مشخص می‌شود یا توافق طرفین آن را تعیین می‌کند، حق کسب و پیشه معیار مشخص و ثابتی ندارد و همواره باید با در نظر گرفتن عوامل متعدد و نظر کارشناسان رسمی دادگستری محاسبه شود. با این حال، در رویه قضایی و کارشناسی، فرمول‌هایی برای محاسبه تقریبی این حق ارائه شده‌اند که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.

📌 درصد عرفی حق کسب و پیشه نسبت به ارزش ملک

در روش عمومی که بین کارشناسان رواج دارد، ارزش حق کسب و پیشه به‌صورت درصدی از قیمت روز ملک تعیین می‌شود. این درصد بسته به شرایط می‌تواند از ۱۰ تا ۸۰ درصد ارزش روز ملک متغیر باشد. برخی از عوامل مؤثر در تعیین این درصد عبارت‌اند از:

• موقعیت مکانی ملک

• مدت‌زمان فعالیت مستأجر

• میزان شهرت تجاری محل

• نوع کسب‌وکار

• میزان اجاره‌بها و تورم

• سابقه تخلفات احتمالی مستأجر

📌 نمونه فرمول محاسبه با عدد واقعی

مثال عددی ساده:

اگر ارزش روز ملک ۱ میلیارد تومان باشد و درصد حق کسب و پیشه توسط کارشناس ۳۰ درصد تعیین شده باشد:

✅ حق کسب و پیشه = 1,000,000,000 × 0.30 = 300,000,000 تومان

این فرمول صرفاً یک محاسبه اولیه است و در عمل، کارشناسان ممکن است بسته به عوامل خاص، درصدهای مختلفی را اعمال کنند.

⚖️ دو روش متداول محاسبه در عرف کارشناسی

کارشناسان رسمی برای تعیین دقیق‌تر ارزش حق کسب و پیشه معمولاً از دو روش استفاده می‌کنند:

🔹 روش اول: محاسبه با واگذاری دائم مالکیت حقوق کسب و پیشه

در این روش درصدهای زیر اعمال می‌شود:

ارزش ملک	درصد حق کسب و پیشه
تا ۵۰۰ میلیون تومان	۱۰٪
مازاد تا ۱ میلیارد تومان	۸٪
مازاد تا ۲ میلیارد تومان	۶٪
مازاد تا ۴ میلیارد تومان	۴٪
بیش از ۴ میلیارد تومان	۲٪

🔹 روش دوم: محاسبه در صورت عدم واگذاری دائم (حق مالکانه)

در این روش درصدها به‌شکل کاهشی‌تر محاسبه می‌شوند:

ارزش حق مالکانه	درصد تعلق یافته
تا ۵۰ میلیون تومان	۲٪
مازاد تا ۱۰۰ میلیون تومان	۱٪
مازاد تا ۵۰۰ میلیون تومان	۰/۷۵٪
بیش از ۵۰۰ میلیون تومان	۰/۵٪

این روش معمولاً برای حالاتی است که مستأجر مالک منافع موقت یا دارای محدودیت انتقال است. در مجموع، محاسبه حق کسب و پیشه به تشخیص کارشناسان رسمی دادگستری، شرایط ملک، عرف بازار و قوانین جاری بستگی دارد و نمی‌توان یک عدد دقیق و یکسان برای همه املاک تجاری ارائه کرد.

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی در آرا قضایی

آرا و رویه‌های قضایی در دادگاه‌های ایران، نقشی کلیدی در تفسیر و اجرای مفاهیم حقوقی مانند حق کسب و پیشه و سرقفلی ایفا می‌کنند. با توجه به تفاوت زمانی در تصویب قوانین مرتبط با این دو نهاد، قضاوت‌ها و تفسیرهای قضات نیز در گذر زمان دچار تحول شده‌اند. مرور این آرا، درک عمیق‌تری از تفاوت‌ها و آثار عملی آن‌ها در دعاوی ملکی فراهم می‌آورد.

📌 بررسی رأی وحدت رویه و اختلاف دیدگاه‌ها

در رأی وحدت رویه شماره ۵۴۴ هیئت عمومی دیوان عالی کشور (۱۳۷۲/۵/۲۶)، تصریح شده است که:

«حق کسب یا پیشه یا تجارت به‌عنوان حقی مستقل برای مستأجر شناخته می‌شود و حتی در صورت نبود قرارداد مکتوب نیز قابل استناد است.»

این رأی، یکی از مهم‌ترین آرا برای تثبیت مشروعیت و استقلال حق کسب و پیشه محسوب می‌شود.

از سوی دیگر، دادگاه‌های پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ در آرا متعدد تأکید کرده‌اند که:

«سرقفلی تنها در صورتی قابل مطالبه است که در قرارداد اجاره، به‌صورت صریح بر پرداخت آن توافق شده باشد.»

در واقع، رویکرد دادگاه‌ها در دوره جدید، مبتنی بر توافق‌محور بودن سرقفلی و قهری بودن حق کسب و پیشه است.

📌 تحلیل نمونه دادنامه‌ها در خصوص تفاوت این دو حق

دادنامه شعبه ۲ دادگاه عمومی تهران – ۱۳۹۸:

«چون مستأجر ملک تجاری در سال ۱۳۷۵ مستقر شده و بدون پرداخت سرقفلی، فعالیت تجاری مستمری داشته، صرف‌نظر از ادعای موجر، وی دارای حق کسب و پیشه است، اما چون در قرارداد اشاره‌ای به سرقفلی نشده، این حق برای او وجود ندارد.»

✅ این دادنامه به‌وضوح تفاوت میان منشأ دو حق را بازتاب می‌دهد.

دادنامه شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – ۱۳۹۹:

«توافق طرفین در سال ۱۳۹۵ مبنی بر پرداخت مبلغی به‌عنوان سرقفلی، مؤید وجود حق مالی قابل مطالبه است و موجر حق تخلیه بدون پرداخت آن را ندارد.»

✅ این رأی بیانگر آن است که در صورت وجود توافق و پرداخت، سرقفلی از حمایت قضایی برخوردار است، حتی اگر فعالیت تجاری خاصی صورت نگرفته باشد.

⚖️ جمع‌بندی رویه قضایی

• حق کسب و پیشه: بدون قرارداد نیز، با فعالیت و استمرار ایجاد می‌شود و از حمایت کامل دادگاه برخوردار است.
• سرقفلی: بدون توافق صریح و مستند، قابل مطالبه نیست و بار اثبات بر عهده مستأجر است.

بنابراین در دعاوی مربوط به املاک تجاری، مبنای قانونی و مدارک کتبی نقش اساسی در تشخیص این دو حق ایفا می‌کنند.

نظریه‌های مشورتی درباره حق کسب و پیشه و سرقفلی

در کنار آرا قضایی، نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز همواره نقش مهمی در تفسیر دقیق مفاهیم حقوقی و پاسخ به ابهامات عملی ایفا کرده‌اند. این نظریه‌ها گرچه الزام‌آور نیستند، اما به‌عنوان مرجع معتبر تفسیر قانون توسط مراجع رسمی حقوقی و قضایی تلقی می‌شوند. در خصوص تفاوت و کاربرد حق کسب و پیشه و سرقفلی، نظریه‌های متعددی صادر شده که برخی از مهم‌ترین آن‌ها در ادامه آمده است.

⚖️ بررسی نظرات اداره حقوقی قوه قضاییه

🔍 نظریه شماره ۷/۴۷۳۳ مورخ ۱۳۸۱/۷/۲۳

«چنانچه مستأجر در زمان انعقاد قرارداد، مبلغی به‌عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، و این موضوع در قرارداد تصریح شده باشد، مالک نمی‌تواند بدون پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی، تخلیه را مطالبه کند.»

✅ این نظریه به‌روشنی نشان می‌دهد که وجود توافق کتبی در قرارداد برای سرقفلی ضروری و حیاتی است.

🔍 نظریه شماره ۷/۵۳۴۴ مورخ ۱۳۸۰/۹/۶

«در صورتی که مستأجر بدون پرداخت سرقفلی، تنها از طریق فعالیت تجاری در ملک، دارای شهرت و مشتری شده باشد، حق کسب و پیشه برای وی ایجاد می‌شود، حتی اگر قراردادی در این باره تنظیم نشده باشد.»

✅ این نظریه بار دیگر قهری بودن حق کسب و پیشه و استقلال آن از قرارداد کتبی را تأکید می‌کند.

🔍 نظریه شماره ۷/۷۹۲۸ مورخ ۱۳۸۵/۱۰/۲۶

«امکان جمع بین حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد، مشروط بر اینکه هر دو بر اساس ضوابط قانونی خود ایجاد شده باشند.»

✅ این نظر تأیید می‌کند که دو حق مزبور قابل جمع هستند، ولی لازم است برای هرکدام مستند و شرایط قانونی احراز شود.

📌 پاسخ به ابهامات عرفی در تفسیر حقوقی

اداره حقوقی قوه قضاییه در پاسخ به سؤالات متعدد و عرفیِ وکلاء، دفاتر املاک و مشاورین حقوقی، بارها تأکید کرده است که:

• تفاوت این دو حق نه‌فقط در عنوان، بلکه در مبنای ایجاد، نحوه انتقال، و آثار مالی و حقوقی آن‌هاست.
• اشتباه در کاربرد این مفاهیم می‌تواند باعث تضییع حقوق طرفین در معاملات تجاری شود.
• تنظیم قرارداد دقیق و مستند، شرط لازم برای استناد معتبر به سرقفلی است، در حالی‌که برای حق کسب و پیشه، استمرار فعالیت و عدم تخلف کافی است.

سوالات متداول

در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون سرقفلی و حق کسب و پیشه که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:

❓ تفاوت بین حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست؟ آیا می‌توان این دو را معادل یکدیگر دانست؟
✅ حق کسب و پیشه و سرقفلی دو مفهوم متفاوت هستند. سرقفلی به مبلغی گفته می‌شود که مستأجر هنگام اجاره‌ مکان تجاری به موجر پرداخت کرده و می‌تواند با حق انتقال به غیر، آن را به شخص دیگری واگذار کند. این مبلغ هنگام انتقال قرارداد از مستأجر جدید دریافت می‌شود. اما حق کسب و پیشه ناشی از شهرت و رونق کسب‌وکار مستأجر در محل است و در صورت تخلیه ملک توسط موجر، بر اساس نظر کارشناس، قابل مطالبه خواهد بود. این دو حق از نظر منبع قانونی، زمان ایجاد و نحوه محاسبه با یکدیگر تفاوت دارند.

❓ پس از اجاره ۸ ساله یک مغازه و معرفی کسب و کارم به مشتریان، اکنون موجر همان شغلی که من در آن مکان داشتم را راه‌اندازی کرده است. آیا به من حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا هر عنوان دیگری تعلق می‌گیرد؟
✅ در این شرایط، صرف‌نظر از اقدام موجر، اگر در قرارداد اجاره هیچ‌گونه اشاره‌ای به سرقفلی نشده باشد و قرارداد مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد، حق سرقفلی به شما تعلق نمی‌گیرد. اما اگر اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد و شما به‌صورت مستمر و بدون تخلف فعالیت کرده باشید، ممکن است بتوانید به حق کسب و پیشه استناد کنید. توصیه می‌شود با وکیل متخصص املاک مشورت کنید.

❓ سرقفلی مغازه‌ای را در سال ۱۳۶۸ خریداری کردم و حق کسب و پیشه نیز دارم. آیا این دو حق به صورت همزمان به من تعلق می‌گیرد یا فقط یکی از آنها؟
✅ برای تعیین دقیق اینکه آیا هر دو حق به شما تعلق می‌گیرد یا فقط یکی، بررسی مدارک، سند اجاره و تاریخ دقیق قرارداد ضروری است. در برخی موارد، برخورداری از هر دو حق ممکن است؛ به‌ویژه اگر ابتدا حق کسب و پیشه ایجاد شده و سپس سرقفلی نیز پرداخت شده باشد. این موضوع به مفاد قرارداد و رویه ایجاد هر حق بستگی دارد.

❓ سرقفلی مغازه‌ای را در سال ۱۳۶۸ خریداری کرده‌ام و در حال حاضر هم در آن مشغول به کار هستم. آیا هر دو حق سرقفلی و حق کسب و پیشه برای من به صورت همزمان وجود دارند؟ و اگر بخواهم سرقفلی را بفروشم، پول آن را باید از مالک بگیرم یا مستأجر جدید؟
✅ اگر در قرارداد اجاره شما هر دو حق پیش‌بینی شده باشد یا شرایط ایجاد آن‌ها فراهم شده باشد، امکان برخورداری همزمان از حق سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود دارد. در این صورت، مبلغ سرقفلی معمولاً از مستأجر جدید دریافت می‌شود، نه از موجر. با این حال، تعیین دقیق مستلزم بررسی اسناد و سوابق قرارداد است.

❓ آیا پس از خرید سرقفلی مغازه در سال ۶۹ و اشتغال در آن، حق کسب و پیشه شامل من می‌شود؟
✅ خیر، صرف خرید سرقفلی موجب ایجاد حق کسب و پیشه نمی‌شود. حق کسب و پیشه نیازمند فعالیت مستمر، بدون تخلف و ایجاد شهرت تجاری است و باید شرایط آن به‌طور مستقل احراز شود. اگر قرارداد اجاره شما مشمول قانون ۱۳۵۶ بوده باشد و سال‌ها به فعالیت در محل ادامه داده باشید، امکان طرح دعوی برای مطالبه حق کسب و پیشه با نظر کارشناس وجود دارد، اما قطعی نیست.