تصرف عدوانی یکی از دعاوی پرتکرار در محاکم حقوقی و کیفری ایران است که در آن، فردی بدون اجازه یا برخلاف توافق، مال غیرمنقول متعلق به دیگری را تصرف می‌کند یا در تصرف نگه می‌دارد. آنچه این موضوع را پیچیده‌تر می‌کند، تفاوت مسیرهای قانونی در رسیدگی به این دعوی است: گاه شاکی می‌تواند از طریق دادگاه حقوقی اقدام کند و گاه از مسیر کیفری وارد شود.
اما آیا هر تصرفی «عدوانی» است؟ آیا برای طرح شکایت کیفری، اثبات مالکیت الزامی است؟ و در مقابل، در دعوای حقوقی چه ارکانی باید محقق شود تا حکم رفع تصرف صادر شود؟ قانون‌گذار در دو حوزه‌ی حقوقی و کیفری، تعاریف و شرایط متفاوتی برای این موضوع در نظر گرفته که هر یک پیامدهای حقوقی خاص خود را دارند.
در این مقاله تلاش می‌شود به صورت جامع، مفصل و کاربردی، تفاوت‌های تصرف عدوانی حقوقی و کیفری بررسی شود. همچنین شرایط احراز دعوا، مرجع صالح، نحوه اثبات، ضمانت اجرا، وضعیت املاک مشاع، و حتی آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور که نقش مهمی در تفسیر این دو نهاد دارند، تحلیل خواهد شد. در پایان نیز به سوالات رایج در این زمینه پاسخ داده می‌شود تا راهنمایی جامع برای مخاطبان عمومی و حتی حقوق‌دانان فراهم شود.
تفاوت ماهیتی تصرف عدوانی حقوقی و کیفری
اول از همه برای اینکه بدانید تصرف عدوانی چیست باید گفت که تصرف عدوانی به معنای در اختیار گرفتن یا باقی ماندن در مال غیرمنقول بدون رضایت متصرف قانونی یا مالک آن است. این عمل می‌تواند از طریق قهر، پنهان‌کاری یا پس از پایان مهلت مجاز صورت گیرد و از راه حقوقی یا کیفری قابل پیگیری است.
تصرف عدوانی ممکن است از دید قانون‌گذار در دو قالب متفاوت دیده شود؛ یکی تحت عنوان تخلف حقوقی و دیگری در قالب جرم کیفری. درک این تفاوت بنیادی، نقطه‌ی آغاز تصمیم‌گیری درست برای شاکی یا خواهان است.
📌 ماهیت حقوقی یا جرم‌انگاری
در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، عمل انجام‌شده نوعی تخلف مدنی محسوب می‌شود. در اینجا قانون‌گذار بیشتر بر نقض حقوق تصرف پیشین تمرکز دارد و ضرورتی به اثبات جرم بودن عمل وجود ندارد. بنابراین، فردی که در گذشته متصرف مال غیرمنقول بوده اما اکنون از آن بیرون رانده شده، می‌تواند صرفاً با اثبات سبق تصرف خود، دعوای حقوقی اقامه کند؛ حتی اگر مالک رسمی ملک نباشد.
در مقابل، تصرف عدوانی کیفری، عملی است که با نیت مجرمانه و برخلاف قانون صورت می‌گیرد و مستوجب مجازات است. در اینجا شخصی به‌عمد و با علم به اینکه ملک متعلق به دیگری است، آن را تصرف می‌کند یا همچنان در آن باقی می‌ماند. چنین رفتاری از سوی قانون‌گذار به عنوان جرم مستقل تعریف شده و در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی آمده است.
📌 نقش عنصر معنوی در هر یک
عنصر معنوی یا نیت و قصد در ارتکاب عمل، از دیگر تفاوت‌های مهم میان این دو نوع تصرف است. در تصرف عدوانی کیفری، وجود سوء نیت و علم به تعلق مال به دیگری، شرط لازم تحقق جرم است. یعنی متصرف باید بداند که ملک برای او نیست و با این حال، عمداً دست به تصرف بزند.
اما در تصرف حقوقی چنین چیزی مطرح نیست. در این نوع دعوی، دادگاه صرفاً بررسی می‌کند که خواهان پیش از خوانده، در ملک مورد نظر تصرف داشته و اکنون از آن بیرون رانده شده است؛ خواه با سوء نیت باشد یا بدون آن. در نتیجه، نیت فرد متصرف، در دادرسی حقوقی تأثیر تعیین‌کننده ندارد.
ارکان قانونی دعوای تصرف عدوانی در دو بعد حقوقی و کیفری
برای طرح دعوای تصرف عدوانی، چه در قالب حقوقی و چه در قالب کیفری، باید عناصر مشخصی وجود داشته باشد که دادگاه بر مبنای آن‌ها رسیدگی کند. با اینکه هر دو نوع دعوی در ظاهر به یک موضوع می‌پردازند، ارکان مورد بررسی و شرایط احراز آن‌ها متفاوت است.
📌 سبق تصرف، لحوق تصرف و عدوانی بودن آن
در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی سه رکن اصلی را لازم می‌داند:
- سبق تصرف خواهان: خواهان باید ثابت کند که در گذشته، او به صورت قانونی یا عرفی متصرف ملک بوده است.
- لحوق تصرف خوانده: متصرف فعلی یعنی خوانده، باید بعد از خواهان ملک را در اختیار گرفته باشد.
- عدوانی بودن تصرف: این تصرف باید بدون مجوز قانونی، بدون اجازه مالک، یا پس از اتمام مدت اجاره یا اذن انجام شده باشد.
در اینجا مالک بودن خواهان شرط نیست؛ تنها کافی‌ست او بتواند تصرف سابق خود را اثبات کند.
اما در تصرف عدوانی کیفری، مطابق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، این ارکان متفاوت می‌شوند:
- احراز مالکیت شاکی: برخلاف دعوای حقوقی، در مسیر کیفری باید شاکی مالک رسمی ملک باشد یا دست‌کم مدرکی معتبر برای اثبات مالکیت ارائه دهد.
- تصرف بدون مجوز و با قهر یا پنهان‌کاری: تصرف باید به‌صورت علنی، قهری، یا پنهانی انجام شده باشد.
- وجود سوءنیت (عنصر روانی): متصرف باید آگاهانه و به عمد مرتکب تصرف شده باشد.
📌 بررسی تفاوت در اثبات مالکیت
در دعوای حقوقی تصرف عدوانی، صرف اثبات اینکه خواهان در گذشته در ملک بوده و اکنون توسط خوانده بیرون رانده شده است، کافی‌ست. برای مثال، مستأجر، امین یا حتی سرایدار هم می‌تواند با ارائه مدارک، خواستار بازگرداندن ملک به تصرف خود شود.
در مقابل، در شکایت کیفری حتماً باید مالکیت شاکی بر مال غیرمنقول احراز شود. در غیر این صورت، دادسرا معمولاً قرار منع تعقیب صادر می‌کند. حتی در مواردی نیاز به قرار اناطه نیز مطرح می‌شود تا ابتدا در دادگاه حقوقی تکلیف مالکیت روشن شود و سپس پرونده کیفری ادامه یابد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی
یکی از تفاوت‌های مهم میان تصرف عدوانی حقوقی و کیفری، مرجع صالح برای رسیدگی به دعواست. شناخت دقیق این مراجع به خواهان یا شاکی کمک می‌کند که شکایت یا دادخواست خود را به درستی تنظیم و پیگیری نماید.
📌 دادگاه حقوقی یا دادسرای کیفری؟
در تصرف عدوانی حقوقی، مرجع رسیدگی‌کننده «دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول» است. به عبارتی، هرگاه خواهان قصد اقامه دعوای حقوقی داشته باشد، باید با تنظیم و ثبت دادخواست رسمی در دادگاه حقوقی همان منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده، اقدام کند. ماده ۱۵۸ و ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی، مبنای صلاحیت محلی و قانونی این موضوع را مشخص کرده‌اند.
در مقابل، در تصرف عدوانی کیفری، ابتدا شکواییه باید در دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع ملک ثبت شود. دادسرا تحقیقات مقدماتی را انجام می‌دهد، دلایل و مدارک را بررسی کرده و در صورت احراز شرایط قانونی، کیفرخواست صادر می‌کند. سپس پرونده برای رسیدگی به دادگاه کیفری دو ارسال می‌شود.
📌 تأثیر محل وقوع مال بر صلاحیت
در هر دو نوع دعوا، محل وقوع ملک یا مال غیرمنقول ملاک اصلی تعیین صلاحیت محلی دادگاه یا دادسراست. اگر مال در یک شهر و محل سکونت خواهان در شهری دیگر باشد، باز هم اقامه دعوا فقط در محل قرارگیری مال امکان‌پذیر است.
همچنین مطابق رأی وحدت رویه شماره 807 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چون بزه تصرف عدوانی طبق قانون کاهش مجازات حبس تعزیری از جرائم درجه ۷ شناخته می‌شود، رسیدگی به این جرم به طور مستقیم در دادگاه کیفری دو امکان‌پذیر است، بدون نیاز به صدور کیفرخواست از سوی دادسرا، مگر در مواردی خاص.
نقش سوء نیت و قصد در تصرف عدوانی کیفری
یکی از تفاوت‌های اساسی میان تصرف عدوانی حقوقی و کیفری، نقش عنصر روانی یا همان سوءنیت در تحقق دعواست. در حقوق کیفری، وجود قصد مجرمانه و علم متهم به غیرقانونی بودن عمل او، شرط لازم برای تحقق جرم است.
📌 علم به تعلق مال به دیگری
در تصرف عدوانی کیفری، مطابق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، فردی مرتکب جرم شناخته می‌شود که با علم و اطلاع از اینکه ملک متعلق به دیگری است، آن را بدون اجازه تصرف کند یا همچنان به تصرف ادامه دهد. این آگاهی باید همراه با قصد استفاده از مال به نفع خود باشد.
برای مثال، اگر فردی به صورت پنهانی یا با قهر و غلبه ملکی را تصرف کند و بداند که مالکیت آن ملک متعلق به دیگری است، این عمل مشمول وصف کیفری خواهد بود. عنصر معنوی (سوءنیت) در اینجا نقش حیاتی دارد و نبود آن می‌تواند منجر به صدور قرار منع تعقیب شود.
📌 تصرف به عمد یا غیرعمد؟
برخلاف دعاوی حقوقی که در آن نیت و انگیزه خوانده تأثیر چندانی در صدور حکم ندارد، در دعاوی کیفری دادگاه باید اثبات کند که متهم با عمد و نیت مجرمانه اقدام به تصرف کرده است. به عبارتی، اگر متهم مدعی شود که تصور می‌کرد ملک متعلق به اوست یا در مورد مالکیت دچار اشتباه شده، ممکن است پرونده مشمول مرور یا رد قرار گیرد.
حتی در مواردی که متصرف ادعا کند اجازه استفاده از ملک را داشته ولی مدرکی ارائه نکند، تشخیص سوء نیت و اثبات عدوانی بودن عمل بر عهده مرجع قضایی خواهد بود.این تفاوت نشان می‌دهد که در مسیر کیفری، عنصر معنوی جرم به اندازه عنصر مادی اهمیت دارد و بدون آن، اساس جرم فرو می‌ریزد.
شرایط طرح دعوای حقوقی توسط غیر مالک
یکی از ویژگی‌های منحصربه‌فرد دعوای تصرف عدوانی در بعد حقوقی، امکان اقامه دعوا توسط غیر مالک است؛ موضوعی که در بعد کیفری امکان‌پذیر نیست. قانون‌گذار در آیین دادرسی مدنی، صرفاً سبق تصرف را برای خواهان کافی می‌داند و مالک بودن را شرط قرار نداده است.
📌 آیا مستأجر و سرایدار هم می‌توانند طرح دعوی کنند؟
پاسخ مثبت است. در دعوای حقوقی تصرف عدوانی، مستأجر، امین، سرایدار، کارگر ساختمانی و هر شخصی که به‌صورت قانونی، متعارف یا قراردادی در گذشته در تصرف مال غیرمنقول بوده و اکنون بدون رضایتش از آن خارج شده است، می‌تواند علیه متصرف فعلی طرح دعوا کند.
برای مثال، اگر مستأجری با قرارداد رسمی یا عادی، ملک را اجاره کرده و شخص دیگری بدون اجازه وارد ملک شود یا پس از پایان مدت اجاره ملک را تخلیه نکند، مستأجر حق دارد به‌عنوان خواهان دعوای تصرف عدوانی حقوقی وارد عمل شود.
📌 تفاوت با مسیر کیفری
در تصرف عدوانی کیفری، شرط اصلی برای طرح شکایت، مالک بودن یا نماینده قانونی مالک بودن است. حتی اگر مستأجر یا امین نیز متصرف قانونی پیشین باشد، تا زمانی که سند رسمی مالکیت نداشته باشد، نمی‌تواند از طریق دادسرا شکایت کیفری کند.
این تفاوت باعث می‌شود که در بسیاری از موارد، افراد متصرف سابق که مالک نیستند، ناچار به انتخاب مسیر حقوقی باشند. این موضوع در ماده 170 قانون آیین دادرسی مدنی نیز تصریح شده و حق اقامه دعوا را برای متصرفان مشروع به رسمیت شناخته است.
مقایسه ضمانت اجراها در تصرف عدوانی حقوقی و کیفری
ضمانت اجراها یا پیامدهای قانونی ناشی از اثبات تصرف عدوانی، از مهم‌ترین تفاوت‌های میان دو مسیر حقوقی و کیفری است. بسته به این که فرد خواهان یا شاکی از کدام مسیر اقدام کرده باشد، نوع برخورد قانونی و نتیجه دادگاه کاملاً متفاوت خواهد بود.
⚖️ جبران خسارت یا مجازات کیفری؟
در تصرف عدوانی حقوقی، ضمانت اجرا معمولاً به رفع فوری تصرف و اعاده وضعیت به حال قبل محدود می‌شود. دادگاه پس از بررسی ارکان دعوا (سبق تصرف، لحوق تصرف، و عدوانی بودن)، در صورت احراز آن‌ها، دستور رفع تصرف عدوانی را صادر می‌کند. این حکم جنبه مدنی دارد و با هدف حمایت از حق تصرف قانونی صادر می‌شود، نه مجازات متصرف.
-
در بسیاری از موارد، دادگاه حکم را به‌صورت اجرای فوری صادر می‌کند و خوانده مکلف به تخلیه و خروج از ملک است.
-
همچنین ممکن است خواهان بتواند تقاضای جبران خسارات ناشی از تصرف عدوانی را نیز مطرح کند.
در مقابل، در تصرف عدوانی کیفری، متهم با مجازات کیفری مواجه می‌شود که ممکن است شامل موارد زیر باشد:
-
حبس تعزیری (مطابق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، از ۱ ماه تا ۶ ماه با اصلاحیه ۱۳۹۹)
-
جزای نقدی به عنوان جایگزین یا همراه با حبس
-
سایر اقدامات تبعی مانند رفع تصرف و اعاده مال
در این مسیر، دادگاه کیفری نه‌تنها به وضعیت تصرف رسیدگی می‌کند، بلکه با در نظر گرفتن عنصر روانی، در صورت احراز عمد و علم، حکم به مجازات متصرف عدوانی می‌دهد.
⚖️ اجرای فوری حکم رفع تصرف
یکی از امتیازات مهم تصرف عدوانی حقوقی، امکان اجرای فوری حکم دادگاه است. ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می‌دارد که احکام مربوط به رفع تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، بلافاصله و بدون نیاز به قطعی شدن، اجرا می‌شوند.
در مقابل، در پرونده کیفری، رفع تصرف معمولاً پس از صدور حکم قطعی انجام می‌شود و فرایند طولانی‌تری دارد، چون باید مراحل دادسرا، صدور کیفرخواست، رسیدگی در دادگاه، صدور حکم و قطعی شدن آن طی شود.
تفاوت در قابلیت پیگیری کیفری و حقوقی تصرف عدوانی در املاک مشاع
یکی از موضوعات چالش‌برانگیز در دعاوی تصرف عدوانی، وضعیت املاک مشاع است. املاکی که مالکیت آن به‌صورت مشترک میان دو یا چند نفر تقسیم شده، در نظام حقوقی و کیفری ایران دارای جایگاه متفاوتی در طرح دعاوی تصرف عدوانی هستند.
📌 املاک مشاع در دعوای حقوقی
در تصرف عدوانی حقوقی، املاک مشاع نیز مشمول مقررات حمایت از تصرف قانونی هستند. مطابق ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی، هر یک از شرکا در ملک مشاع می‌توانند علیه دیگر شرکا یا اشخاص ثالث، در صورت وجود شرایط قانونی، دعوی رفع تصرف عدوانی مطرح کنند.
در این حالت، مهم نیست که کل ملک یا فقط بخشی از آن مورد تصرف قرار گرفته باشد؛ همین که یک شریک بتواند سبق تصرف خود را اثبات کند و تصرف طرف مقابل را عدوانی نشان دهد، دعوی قابل رسیدگی است.
📌 پیچیدگی در مسیر کیفری
اما در تصرف عدوانی کیفری، وضعیت بسیار پیچیده‌تر و محل اختلاف نظر بین قضات است. برخی مراجع معتقدند که چون هر شریک در جزء جزء ملک مشاع حق مالکیت دارد، تصرف شریک دیگر، از نظر کیفری جرم محسوب نمی‌شود؛ زیرا نمی‌توان گفت مال متعلق به غیر بوده است. در این رویکرد، عنصر “مال غیر” مخدوش می‌شود.
در مقابل، گروهی دیگر بر این باورند که چنانچه شریک بدون اجازه سایر شرکا، مانع استفاده یا تصرف آنان شود یا مال مشاع را انحصاراً در اختیار گیرد، با احراز سایر شرایط (مانند سوءنیت و عدوانی بودن)، تصرف کیفری هم قابل تحقق است.
اما تاکنون رأی وحدت رویه‌ای برای رفع این تعارض وجود ندارد و اصل تفسیر مضیق قوانین کیفری و تفسیر به نفع متهم، اغلب سبب می‌شود دعاوی تصرف عدوانی در املاک مشاع، فقط از مسیر حقوقی قابل پیگیری باشند.
جدول مقایسه‌ای تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و کیفری
در ادامه این بخش هر آنچه تا کنون درباره تفاوت های تصرف عدوانی حقوقی و کیفری خوانده اید در جدول به صورت زیر و خلاصه آورده شده است:
| عنوان مقایسه | تصرف عدوانی حقوقی | تصرف عدوانی کیفری |
|---|---|---|
| ماهیت دعوی | دعوای حقوقی و مدنی | جرم و دعوای کیفری |
| نیاز به احراز مالکیت خواهان | ❌ نیازی نیست؛ سبق تصرف کافی است | ✅ الزامی است؛ شاکی باید مالک رسمی یا قانونی باشد |
| نقش عنصر معنوی (قصد و سوءنیت) | ❌ اهمیتی ندارد؛ نیت خوانده بررسی نمی‌شود | ✅ ضروری است؛ باید ثابت شود متصرف با علم و عمد تصرف کرده است |
| ملاک تصرف عدوانی | بدون مجوز قانونی و برخلاف حق؛ نیازی به استفاده از قهر یا پنهان‌کاری نیست | باید با قهر و غلبه، پنهانی یا بعد از پایان مدت اذن انجام شده باشد |
| مرجع رسیدگی کننده | دادگاه حقوقی محل وقوع ملک | دادسرای عمومی و سپس دادگاه کیفری دو محل وقوع ملک |
| نحوه شروع دعوی | با دادخواست حقوقی | با شکواییه کیفری در دادسرا |
| ضمانت اجرا | صدور حکم رفع تصرف و امکان اجرای فوری | صدور حکم محکومیت کیفری (حبس، جزای نقدی یا هر دو) |
| اجازه اقامه دعوا توسط غیر مالک | ✅ بله؛ مستأجر، سرایدار و امین هم می‌توانند | ❌ خیر؛ فقط مالک یا نماینده قانونی وی |
| امکان اقامه دعوا در اموال مشاع | ✅ بله؛ علیه شریک نیز قابل طرح است | ⚠️ مورد اختلاف؛ بسیاری از قضات آن را فاقد وصف کیفری می‌دانند |
| اثبات سبق تصرف | ✅ الزامی است | ❌ ضرورتی ندارد؛ احراز مالکیت اولویت دارد |
| عنصر قانونی مرجع استناد | مواد ۱۵۸ تا ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی | ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی + ماده ۳۴۰ قانون آیین دادرسی کیفری |
| لزوم رسیدگی در دادسرا | ❌ ندارد | ✅ دارد؛ تحقیقات مقدماتی در دادسرا انجام می‌شود |
| نوع مال مورد دعوا | فقط اموال غیرمنقول | فقط اموال غیرمنقول؛ در مورد اموال مشاع و منقول ابهام و محدودیت وجود دارد |
| میزان هزینه دادرسی | بسته به ارزش ملک؛ تابع تعرفه دعاوی حقوقی | هزینه ثابت؛ به‌عنوان شکایت کیفری تلقی می‌شود |
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون تفاوت تصرف عدوانی کیفری و حقوقی را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است:
❓ فردی به‌طور پنهانی بخشی از زمین من را حصارکشی کرده؛ آیا می‌توانم شکایت کیفری کنم؟
✅ بله، اگر بتوانید مالکیت قانونی خود را ثابت کنید و مشخص شود که متصرف به‌صورت پنهانی و بدون رضایت شما اقدام به تصرف کرده است، می‌توانید از طریق شکایت کیفری به استناد ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی اقدام نمایید. در صورت اثبات عمد و سوءنیت، متهم به حبس و رفع تصرف محکوم خواهد شد.
❓ اگر سرایدار سابق خانه‌ام بعد از پایان همکاری از تحویل کلید خودداری کند و همچنان در ملک بماند، چه باید کرد؟
✅ این موضوع نمونه‌ای از تصرف عدوانی پس از پایان اذن است. شما می‌توانید از طریق دعوای تصرف عدوانی حقوقی علیه او اقدام کنید. چون سرایدار پیش‌تر با اجازه شما در ملک حضور داشته اما اکنون بدون مجوز باقی مانده، قانون به شما اجازه می‌دهد تقاضای رفع تصرف فوری نمایید.
❓ مجازات تصرف عدوانی چه چیزی است؟
✅ مجازات تصرف عدوانی شامل حبس از یک ماه تا یک سال و صدور حکم رفع تصرف عدوانی است. در مواردی ممکن است دادگاه حکم به قلع و قمع بنا و پرداخت جزای نقدی نیز بدهد.
❓ اگر کسی به اشتباه به تصرف عدوانی متهم شود، مجازات چیست؟
✅ اتهام نادرست به تصرف عدوانی با عنوان «افترا» پیگیری می‌شود و ممکن است منجر به مجازات حبس برای شخص تهمت‌زننده شود. این موضوع با جرم تصرف عدوانی واقعی متفاوت است که ممکن است منجر به تخریب ساخت‌وساز، رفع تصرف و جزای نقدی شود.
❓ طرح شکایت تصرف عدوانی مجدد چه مدت زمانی طول می‌کشد تا رأی صادر شود؟
✅ مدت زمان رسیدگی به شکایت تصرف عدوانی بسته به وضعیت پرونده، مدارک موجود و حجم کاری دادگاه متفاوت است. در برخی موارد امکان رسیدگی خارج از نوبت نیز وجود دارد، ولی معمولاً این فرآیند چند ماه به طول می‌انجامد.