در سال‌های اخیر، استفاده از قرارداد صلح عمری برای انتقال مالکیت یا منافع ملک در زمان حیات، به ابزاری محبوب در میان خانواده‌ها تبدیل شده است. این نوع قرارداد به اشخاص اجازه می‌دهد تا اموال خود را در قالبی امن، منظم و بدون درگیری‌های احتمالی ارث به نزدیکان منتقل کنند. اما در کنار مزایای فراوان صلح عمری، پرسش‌های حقوقی زیادی نیز در ذهن افراد شکل می‌گیرد.
یکی از مهم‌ترین این سوالات، مربوط به امکان فروش ملک از سوی متصالح است؛ فردی که ملک یا منافع آن را از طریق صلح عمری دریافت کرده است. آیا او می‌تواند ملک را بفروشد یا اجاره دهد؟ یا اینکه همچنان محدود به اراده مصالح خواهد بود؟ در این مقاله تلاش می‌کنیم با زبانی ساده اما دقیق و مستند به قانون، ابعاد مختلف این موضوع را بررسی کنیم.
آیا متصالح می‌تواند ملک صلح عمری را بفروشد؟
با توجه به فراگیر شدن صلح عمری به عنوان روشی برای انتقال ملک به فرزندان، یکی از پرسش‌های مهم در خصوص قراردادهای صلح عمری، این است که آیا فرد متصالح می‌تواند ملکی را که به‌واسطه این قرارداد به او واگذار شده، به شخص ثالثی بفروشد یا خیر. پاسخ به این سؤال به مفاد دقیق قرارداد و نوع انتقال مالکیت بستگی دارد.
📌 در صورتی که مالکیت عین ملک به متصالح منتقل شده باشد
اگر در قرارداد صلح عمری تصریح شده باشد که مالکیت کامل ملک (عین) به متصالح انتقال یافته و فقط حق استفاده، سکونت یا انتفاع برای مصالح تا پایان عمرش باقی مانده، آنگاه متصالح از نظر قانونی مالک رسمی ملک محسوب می‌شود و می‌تواند آن را به فروش برساند. اما باید چند نکته را در نظر گرفت:
- خریدار جدید باید از وجود حق سکونت مصالح مطلع شود.
- این شرط باید در قرارداد فروش جدید درج شود تا موجب سوء تفاهم نشود.
- ممکن است خریدار به دلیل محدودیت بهره‌برداری، تمایلی به خرید نشان ندهد یا قیمت پیشنهادی پایین‌تر باشد.
📌 در صورتی که فقط منافع ملک به متصالح منتقل شده باشد
در موارد نادری که فقط منافع ملک (مثلاً حق اجاره یا سکونت) و نه مالکیت آن به متصالح داده شده باشد، حق فروش ملک وجود ندارد. چون فروش ملک نیازمند مالکیت عین است و تنها مصالح می‌تواند در این صورت فروشنده باشد، مگر آنکه شرط دیگری در قرارداد گنجانده شده باشد.
📌 وجود شروط محدود کننده در قرارداد
حتی اگر مالکیت عین به متصالح واگذار شده باشد، در صورت وجود شرطی که فروش بدون اجازه مصالح را ممنوع می‌سازد، متصالح ملزم به رعایت آن شرط است. به‌عبارت دیگر، شرط مندرج در صلح‌نامه مبنی بر عدم انتقال بدون رضایت مصالح، کاملاً لازم‌الاجراست و تخلف از آن می‌تواند معامله را باطل یا قابل فسخ نماید.
شرایط فروش ملک صلح عمری توسط مصالح
از نگاه بسیاری افراد، چون مصالح (فردی که ملک را صلح کرده) در ابتدا مالک اصلی ملک بوده، پس باید بتواند هر زمان که بخواهد آن را بفروشد و . اما در واقعیت حقوقی، چنین نیست. صلح عمری یک عقد لازم است و از آنجایی که در صلح عمری سند مالکیت نیز منتقل می شود، به‌محض امضا و انتقال، اختیارات مصالح در خصوص ملک محدود می‌شود، مگر آنکه شروط خاصی در قرارداد لحاظ شده باشد.
⚠️ فروش ملک توسط مصالح بدون حق فسخ امکان‌پذیر نیست
اگر مصالح هنگام تنظیم قرارداد صلح عمری، هیچ‌گونه حق فسخ یا خیار صلح برای خود در نظر نگرفته باشد، دیگر امکان فسخ قرارداد و فروش ملک را ندارد. در این حالت، مالکیت (یا منافع) رسماً به متصالح منتقل شده و مصالح صرفاً تا زمان حیات، حق استفاده از ملک را خواهد داشت.
✅ امکان فروش در صورت درج حق فسخ یا خیار صلح
در مواردی که مصالح در قرارداد، حق فسخ یا خیار صلح برای خود پیش‌بینی کرده باشد، در صورت بروز شرایط معین یا بدون شرط (بنا بر توافق)، می‌تواند قرارداد صلح را فسخ کرده و سپس ملک را بفروشد. اما این فرآیند نیازمند اقدام حقوقی مشخص است:
- اعمال حق فسخ به صورت قانونی و رسمی
- بازگرداندن مالکیت از متصالح به مصالح
- اقدام به فروش مجدد از سوی مصالح
⚖️ نقض مفاد قرارداد از سوی متصالح
در برخی موارد خاص، اگر متصالح مفاد قرارداد صلح را نقض کرده باشد (مثلاً برخلاف شرط استفاده مصالح، ملک را تخلیه کرده یا فروخته باشد)، مصالح ممکن است با استناد به تخلف، تقاضای فسخ نماید و پس از آن ملک را به فروش برساند. البته این کار نیازمند طی مراحل حقوقی و اثبات تخلف در مراجع صالح است.
فروش یا اجاره ملک دارای شرط سکونت مصالح
یکی از شرایط رایج در قراردادهای صلح عمری، شرط «حق سکونت یا انتفاع» برای مصالح تا پایان عمر اوست. این شرط، اگرچه مانع انتقال مالکیت قانونی به متصالح نمی‌شود، اما آثار عملی و حقوقی مهمی بر امکان فروش یا اجاره ملک خواهد داشت.
📌 تأثیر حق سکونت مصالح بر فروش ملک
در صورتی که مصالح در قرارداد صلح عمری برای خود حق سکونت مادام‌العمر تعیین کرده باشد، حتی اگر متصالح مالک رسمی ملک باشد، باز هم نمی‌تواند ملک را به‌گونه‌ای بفروشد که موجب تضییع این حق شود.
- خریدار جدید باید بپذیرد که تا زمان حیات مصالح نمی‌تواند از ملک استفاده کند.
- این شرط باید در سند رسمی فروش درج شود.
- اغلب خریداران نسبت به این نوع املاک تمایل کمتری دارند یا قیمت پایین‌تری پیشنهاد می‌دهند.
📌 اجاره ملک توسط متصالح در صورت وجود شرط سکونت مصالح
در مورد اجاره ملک نیز اگر در قرارداد صلح تصریح شده باشد که مصالح حق استفاده انحصاری یا سکونت دارد، متصالح حق اجاره دادن ملک را ندارد، مگر با رضایت مصالح. اجاره بدون اذن مصالح می‌تواند موجب نقض مفاد قرارداد و حتی فسخ آن شود.
اگر در صلح‌نامه شرط شده باشد که هرگونه نقل و انتقال (اعم از فروش یا اجاره) منوط به رضایت مصالح است، متصالح باید رضایت کتبی وی را جلب کند. عدم رعایت این شرط می‌تواند معامله را باطل یا غیر قابل اجرا سازد.
موانع عملی فروش ملک صلح عمری و واکنش دفاتر اسناد رسمی
گرچه در بسیاری از موارد، از نظر حقوقی امکان فروش ملک صلح عمری وجود دارد، اما در عمل، متصالحان و حتی مصالحان هنگام مراجعه به دفاتر اسناد رسمی ممکن است با مشکلات یا مقاومت‌هایی مواجه شوند که باید از قبل نسبت به آن‌ها آگاهی داشت.
📌 واکنش سردفتران به قراردادهای دارای حق سکونت یا فسخ
دفاتر اسناد رسمی معمولاً در مواجهه با املاک صلح عمری محتاطانه عمل می‌کنند. سردفتران پیش از تنظیم سند فروش یا انتقال جدید، نکات زیر را بررسی می‌کنند:
- آیا صلح‌نامه به‌درستی تنظیم و در دفاتر رسمی ثبت شده است؟
- آیا در سند صلح، شرطی برای منع فروش یا لزوم رضایت مصالح وجود دارد؟
- آیا خریدار از حق سکونت مصالح آگاه است و می‌پذیرد؟
در صورت وجود هرگونه ابهام یا شرط محدود کننده، دفترخانه ممکن است از انجام معامله خودداری کرده یا آن را به ارائه رضایت‌نامه رسمی از طرف مصالح مشروط کند.
📌 لزوم حضور مصالح یا ارائه رضایت کتبی
اگر در قرارداد صلح شرط شده باشد که فروش ملک منوط به رضایت مصالح است، دفاتر رسمی بدون حضور او یا بدون ارائه اجازه‌نامه رسمی، معامله را ثبت نمی‌کنند.
📌 ابهام در تفسیر مفاد قرارداد صلح
در مواردی که مفاد قرارداد صلح عمری به‌درستی تنظیم نشده یا تفسیرپذیر باشد (مثلاً مشخص نباشد آیا مالکیت عین منتقل شده یا فقط منافع)، سردفتر ممکن است از ثبت معامله امتناع کرده و خواستار بررسی بیشتر یا حتی رأی قضایی شود.
📌 محدودیت خریداران و کاهش ارزش ملک
از نظر عملی، املاکی که دارای شرط سکونت مادام‌العمر یا حق فسخ برای مصالح هستند، مشتریان محدودتری دارند. این شرایط باعث می‌شود ارزش بازاری این املاک کاهش یافته و فروش آن‌ها سخت‌تر شود، حتی اگر از لحاظ قانونی منعی برای فروش وجود نداشته باشد.
نکات مهم پیش از فروش ملک صلح عمری
- نوع مالکیت: ابتدا مشخص کنید که مالکیت عین ملک منتقل شده یا فقط منافع. اگر فقط حق استفاده منتقل شده باشد، فروش نیاز به اجازه مصالح دارد.
- وجود خیار یا حق فسخ: بررسی کنید آیا در قرارداد، برای مصالح یا متصالح حق فسخ یا خیار صلح پیش‌بینی شده است یا نه.
- شرط نیاز به رضایت: در برخی صلح‌نامه‌ها، فروش یا اجاره بدون رضایت مصالح ممنوع است.
- ذکر محدودیت‌ها در قرارداد جدید: در صورت وجود حق سکونت یا سایر محدودیت‌ها، حتماً این موارد باید در سند فروش یا اجاره جدید درج شود.
- مشاوره حقوقی: قبل از اقدام به فروش، حتماً متن صلح‌نامه را با وکیل متخصص بررسی کنید.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون قابلیت فروش متصالح را مشاهده می فرمایید:
❓من به‌عنوان متصالح، مالک رسمی ملکی هستم که پدرم آن را صلح عمری کرده و حق سکونت برای خودش گذاشته. آیا می‌توانم بدون رضایت پدرم، خانه را بفروشم؟
✅ اگر در متن صلح‌نامه شرط شده باشد که فروش ملک منوط به رضایت مصالح (پدر) است، شما نمی‌توانید بدون رضایت کتبی او ملک را بفروشید. اما اگر چنین شرطی وجود نداشته باشد و شما مالک عین باشید، از نظر قانونی امکان فروش وجود دارد، مشروط بر اینکه خریدار از حق سکونت پدر مطلع باشد.
❓ پدربزرگم ملکی را به مادرم صلح عمری کرده ولی گفته در صورت نارضایتی می‌تواند قرارداد را فسخ کند. آیا فروش این ملک ریسک دارد؟
✅ بله. اگر در قرارداد برای پدربزرگ شما حق فسخ یا خیار صلح در نظر گرفته شده باشد، او می‌تواند در آینده صلح را فسخ کند. بنابراین اگر مادرتان بخواهد ملک را بفروشد، خریدار باید از این ریسک آگاه باشد. معمولاً در این شرایط ارزش ملک پایین‌تر محاسبه می‌شود.
❓ در قرارداد صلح عمری که بین من و پدرم منعقد شده، اشاره‌ای به ممنوعیت فروش یا اجاره نشده. آیا می‌توانم خانه را اجاره دهم؟
✅ اگر تنها حق سکونت برای پدرتان در نظر گرفته شده باشد و ممنوعیتی برای اجاره درج نشده باشد، از نظر حقوقی می‌توانید ملک را اجاره دهید. اما باید به مستأجر اطلاع دهید که تا زمان حیات پدر، امکان سکونت برای وی وجود ندارد، مگر با رضایت او.
❓ من خریدار یک ملک صلح عمری هستم که متصالح قصد فروش آن را دارد ولی پدرش هنوز زنده است و در خانه زندگی می‌کند. آیا خرید چنین ملکی منطقی است؟
✅ اگر مالکیت کامل ملک به متصالح منتقل شده باشد و شرطی برای منع فروش در صلح‌نامه نیامده باشد، خرید قانونی است. اما باید آگاه باشید که تا پایان عمر مصالح (پدر فروشنده)، امکان استفاده از ملک برای شما وجود ندارد. این موضوع باید صریحاً در قرارداد فروش قید شود.