در دنیای معاملات و روابط قراردادی، یکی از پرسش‌های متداول این است که «اگر یکی از طرفین قرارداد فوت کند، آیا قرارداد باطل می‌شود؟». این نگرانی به‌ویژه در مورد قولنامه‌های دستی، مبایعه‌نامه‌ها و معاملات مربوط به املاک بسیار رایج است. بسیاری تصور می‌کنند که با مرگ یکی از طرفین، قرارداد پایان یافته و حقوق و تعهدات آن نیز از بین می‌رود؛ اما واقعیت حقوقی، پیچیده‌تر از این برداشت ساده است.
قانون مدنی ایران با تفکیک دقیق میان انواع عقود (لازم، جایز، مبتنی بر شخصیت)، راهکارهایی را برای حفظ حقوق طرفین و وراث ارائه کرده است. در این مقاله به بررسی کامل آثار فوت بر قراردادها، تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه، حقوق وراث و نحوه پیگیری حقوق قانونی پس از فوت یکی از طرفین خواهیم پرداخت.
اگر یکی از طرفین قرارداد فوت کند و تاثیر آن
در نظام حقوقی ایران، اصل بر آن است که قراردادها از زمان انعقاد تا پایان تعهدات، دارای اعتبار قانونی هستند. اما یکی از پرسش‌های مهم و کاربردی در این زمینه آن است که اگر یکی از طرفین قرارداد فوت کند، سرنوشت قرارداد چه خواهد شد؟ آیا قرارداد به‌طور خودکار باطل می‌شود یا همچنان پابرجاست؟
📌 تقسیم‌بندی عقود از منظر تأثیرپذیری از فوت طرفین
قانون مدنی ایران قراردادها را از حیث تأثیرپذیری از مرگ طرفین به دو دسته اصلی تقسیم می‌کند:
🔹 عقود لازم به عنوان یکی از اوصاف عقد بیع مانند عقد بیع (مبایعه‌نامه)، اجاره، صلح، مشارکت و…
این قراردادها با فوت یکی از طرفین منحل نمی‌شوند و تعهدات و حقوق طرف متوفی به ورثه او منتقل می‌شود. مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی:
«عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین طرفین و قائم مقام قانونی آنان لازم‌الاتباع است.»
🔹 عقود جایز: مانند عقد وکالت، شرکت مدنی (در موارد خاص)، عاریه و…
این قراردادها به علت جایز بودن، با فوت، جنون یا حجر هر یک از طرفین به‌طور خودکار منفسخ می‌شوند. بر اساس ماده ۶۷۸ قانون مدنی، در صورتی که یکی از طرفین عقد وکالت فوت کند، وکالت منحل خواهد شد.
📌 قاعده کلی و استثنائات مهم
قاعده کلی در حقوق ایران، بقای تعهدات در قراردادهای لازم حتی پس از فوت است. اما در برخی شرایط استثنایی، فوت می‌تواند موجب انحلال یا بی‌اعتباری قرارداد شود، از جمله:
- شرط مباشرت (انجام تعهد صرفاً توسط شخص متوفی)
- قراردادهای قائم به شخصیت مانند نقاشی، نویسندگی، طراحی و…
- تصریح در متن قرارداد مبنی بر فسخ در صورت فوت یکی از طرفین
در ادامه مقاله، به بررسی عمیق‌تری از انواع قراردادها، مخصوصاً قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌ها پس از فوت یکی از طرفین خواهیم پرداخت و نحوه اجرای تعهدات یا پیگیری حقوق قانونی را مرحله‌به‌مرحله بررسی می‌کنیم.
اعتبار قولنامه دستی بعد از فوت فروشنده یا خریدار
قولنامه دستی، هرچند از نظر شکل سند رسمی نیست، اما از منظر حقوقی می‌تواند آثار و تعهدات مهمی برای طرفین ایجاد کند. پرسشی که معمولاً در خصوص این اسناد مطرح می‌شود آن است که پس از فوت یکی از طرفین، آیا قولنامه دستی همچنان معتبر است؟
در پاسخ باید گفت که بله، قولنامه همچنان معتبر است؛ به‌شرطی که مطابق ماده ۱۰، ۲۱۹ و ۲۳۱ قانون مدنی تنظیم شده باشد. یعنی اگر قرارداد با قصد و رضایت، اهلیت قانونی، موضوع معین و مشروعیت منعقد شده و امضای طرفین پای آن باشد، مرگ هیچ‌کدام از طرفین موجب بطلان آن نمی‌شود
📌 استناد به ماده ۱۰ قانون مدنی
بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی:
«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است.»
مطابق این اصل، اگر قولنامه دستی میان طرفین به‌صورت صحیح و با رعایت شرایط قانونی تنظیم شده باشد، حتی پس از فوت یکی از آن‌ها نیز پابرجا و نافذ خواهد بود.
📌 نقش ماده ۲۱۹ و ۲۳۱ در اعتبار قولنامه پس از فوت
ماده ۲۱۹ قانون مدنی نیز تأکید دارد:
«عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین طرفین و قائم‌مقام قانونی آن‌ها لازم‌الاجرا است.»
همچنین ماده ۲۳۱ مقرر می‌دارد:
«معاملات و عقود نسبت به وراث و قائم مقام قانونی طرفین نیز مؤثر است، مگر اینکه در خود عقد شرط خلاف شده باشد.»
بنابراین، وراث فروشنده یا خریدار (در صورت فوت هر یک) به عنوان قائم‌مقام قانونی وی، موظف به انجام مفاد قولنامه هستند مگر آنکه بتوانند به موجب ادله محکمه‌پسند، بطلان یا فسخ آن را اثبات کنند.
📌 شرایط لازم برای اعتبار قولنامه در دادگاه
برای اینکه قولنامه دستی پس از فوت فروشنده یا خریدار در محاکم معتبر شناخته شود، باید شرایط زیر را دارا باشد:
- امضای طرفین معامله (اعم از فروشنده و خریدار)
- مشخص بودن موضوع معامله (مانند نوع ملک، موقعیت، قیمت و …)
- پرداخت تمام یا بخشی از ثمن معامله
- وجود دلایل و مستنداتی مانند رسید، پیامک، شهادت شهود، استعلام ثبت و …
در صورت وجود این شرایط، خریدار می‌تواند در صورت امتناع وراث از اجرای تعهد، دادخواست “الزام به تنظیم سند رسمی” را مطرح کند.
📌 مرگ یکی از طرفین و آثار آن بر قولنامه
فوت طرف معامله با قولنامه باعث انحلال قولنامه نمی‌شود، مگر اینکه:
- یکی از شروط صریح قولنامه، فسخ در صورت فوت باشد.
- قرارداد صوری بوده و شرایط ماده ۱۹۰ قانون مدنی (قصد، رضایت، اهلیت، موضوع معین و مشروع) رعایت نشده باشد.
- دلایلی برای جعلی یا نامعتبر بودن امضا یا عدم پرداخت ثمن وجود داشته باشد.
در غیر این صورت، قولنامه معتبر خواهد بود و تعهدات آن به وراث منتقل می‌شود.
آیا مبایعه‌نامه بعد از فوت باطل می‌شود؟
مبایعه‌نامه یکی از رایج‌ترین قراردادهای ملکی در ایران است که خریدار و فروشنده در آن درباره فروش یک مال غیرمنقول (مانند خانه یا زمین) توافق می‌کنند. اما سؤال مهمی که در بسیاری از معاملات پیش می‌آید این است: «اگر یکی از طرفین مبایعه‌نامه فوت کند، آیا این قرارداد باطل می‌شود؟»
مبایعه‌نامه از نظر حقوقی، نوعی عقد بیع و جزء قراردادهای لازم محسوب می‌شود. به عبارت دیگر، این قرارداد به‌محض امضا و تحقق شرایط قانونی، برای هر دو طرف الزام‌آور خواهد بود و حتی با فوت یکی از طرفین نیز از بین نمی‌رود.
ماده ۲۱۹ قانون مدنی در این زمینه روشن است:
«عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین طرفین و قائم مقام قانونی آن‌ها لازم‌الاتباع است.»
بنابراین، با فوت فروشنده یا خریدار، این تعهد به وراث منتقل می‌شود و آن‌ها باید مانند مورث خود، تعهدات ناشی از مبایعه‌نامه را انجام دهند.
📌 تفاوت مبایعه‌نامه با قولنامه
در بسیاری از موارد، افراد تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه را نمی‌دانند. در حالی‌که:
- مبایعه‌نامه یک عقد لازم و نهایی برای فروش ملک است.
- قولنامه صرفاً یک وعده فروش یا تعهد به بیع در آینده است که بسته به شرایط، ممکن است از نظر حقوقی الزام‌آور نباشد.
از این رو، اعتبار مبایعه‌نامه پس از فوت به مراتب قوی‌تر از قولنامه است و دادگاه‌ها نیز در رویه قضایی، آن را واجد آثار الزام‌آور می‌دانند.
📌 وضعیت حقوقی خریدار و فروشنده پس از فوت
پس از فوت یکی از طرفین مبایعه‌نامه، وضعیت حقوقی به‌صورت زیر خواهد بود:
- اگر فروشنده فوت کند، وراث او موظف‌اند در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شده و سند رسمی را به نام خریدار منتقل کنند.
- اگر خریدار فوت کند، وراث او باید بقیه ثمن معامله را پرداخت و برای دریافت سند اقدام نمایند.
در هر دو حالت، خود قرارداد به‌قوت خود باقی است و تنها مجری آن تغییر می‌کند (وراث به‌جای متوفی).
📌 راهکار در صورت مخالفت وراث
اگر وراث از اجرای مفاد مبایعه‌نامه خودداری کنند، طرف دیگر می‌تواند با مراجعه به دادگاه، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ارائه دهد. دادگاه در صورت احراز صحت قرارداد، وراث را ملزم به انجام تعهدات خواهد کرد.
تکلیف وراث در صورت فوت فروشنده یا خریدار در معامله ملک
فوت یکی از طرفین قرارداد، به‌ویژه در معاملات ملکی، همواره موجب نگرانی طرف مقابل معامله می‌شود. در حالی‌که قانون مدنی ایران با معرفی مفهوم قائم‌مقامی وراث، به‌وضوح تکلیف آن‌ها را مشخص کرده است. وراث به‌عنوان جانشین قانونی متوفی، موظف به اجرای تعهدات قراردادی او هستند؛ مگر آنکه بطلان قرارداد به‌طور قانونی اثبات شود.
📌 مسئولیت وراث فروشنده برای انتقال سند
در صورتی که فروشنده فوت کند، وراث او مکلف به اجرای تعهدات ناشی از مبایعه‌نامه یا قولنامه هستند. مهم‌ترین این تعهد، انتقال رسمی سند به نام خریدار است.
✅ اگر وراث همکاری کنند:
- مراحل انتقال سند در دفترخانه با حضور وراث طی می‌شود.
- هزینه‌های انتقال و مالیات بر ارث بر عهده طرفین طبق توافق است.
❌ اگر وراث امتناع کنند:
- خریدار باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تقدیم کند.
- دادگاه پس از بررسی اصالت قرارداد، وراث را موظف به حضور در دفترخانه و اجرای تعهد می‌کند.
📌 تعهدات وراث خریدار پس از فوت وی
اگر خریدار فوت کند، وراث او جانشین قانونی شده و متعهد به پرداخت باقیمانده ثمن معامله و تکمیل فرآیند انتقال سند خواهند بود.
✅ مثال: اگر پدر خانواده ملکی را خریداری کرده ولی قبل از تنظیم سند رسمی فوت کرده باشد، فرزندان و همسر وی موظف‌اند در صورت تمایل به تملک ملک، مابقی وجه را پرداخت و در دفترخانه حاضر شوند.
در غیر این صورت، فروشنده می‌تواند دادخواست فسخ قرارداد به دلیل عدم ایفای تعهد یا الزام به پرداخت ثمن را علیه وراث مطرح کند.
📌 نحوه مطالبه الزام وراث به اجرای قرارداد
خریدار می‌تواند با فراهم کردن مدارک زیر از طریق دادگاه حقوقی اقدام نماید:
- اصل قولنامه یا مبایعه‌نامه
- رسید پرداخت وجه (ثمن معامله)
- گواهی انحصار وراثت فروشنده
- استعلام از ثبت برای اثبات مالکیت متوفی
در صورت احراز صحت معامله، دادگاه حکم به الزام وراث به انتقال سند صادر خواهد کرد.
وکالت در معامله: آیا وکالت‌نامه بعد از فوت موکل اعتبار دارد؟
یکی از نکات بسیار مهم در معاملات ملکی و قراردادی، نقش وکالت‌نامه‌ها در انجام امور به نیابت از دیگری است. اما سؤال اساسی که در بسیاری از دعاوی مطرح می‌شود این است که: «اگر فروشنده یا موکل فوت کند، آیا وکالت‌نامه‌ای که برای انجام معامله صادر شده همچنان معتبر است یا نه؟» پاسخ این سؤال بستگی مستقیم به نوع عقد دارد.
📌 تفاوت عقد وکالت با بیع: جایز یا لازم بودن
بر اساس ماده ۶۷۸ قانون مدنی:
«وکالت به طرق ذیل مرتفع می‌شود: به عزل موکل، به استعفای وکیل، به موت یا جنون وکیل یا موکل.»
به عبارت دیگر، وکالت یک عقد جایز است؛ یعنی با اراده هر یک از طرفین یا وقوع مواردی چون فوت و جنون، خودبه‌خود منحل می‌شود. بنابراین اگر وکالت‌نامه‌ای برای فروش ملک صادر شده و موکل فوت کند، دیگر وکیل حق فروش یا انتقال سند را نخواهد داشت، حتی اگر وکالت‌نامه «بلاعزل» باشد.
❌ نکته مهم: حتی در وکالت‌نامه‌های بلاعزل نیز فوت موکل یا وکیل منجر به بطلان عقد وکالت می‌شود، زیرا ماهیت آن «جایز» است و نه «لازم».
📌 نقش بیع در کنار وکالت: تفکیک دو تعهد
در بسیاری از معاملات، طرفین علاوه بر وکالت‌نامه، مبایعه‌نامه یا قولنامه‌ای نیز منعقد می‌کنند. در این موارد، حتی اگر وکالت به دلیل فوت از بین برود، عقد بیع (مبایعه‌نامه) همچنان معتبر است و وراث مکلف‌اند سند رسمی را منتقل کنند.
✅ مثال:
فروشنده به خریدار وکالت فروش می‌دهد و بعد از امضای مبایعه‌نامه، فوت می‌کند. در این حالت، اگرچه وکالت از بین رفته، ولی مبایعه‌نامه همچنان به قوت خود باقی است و خریدار می‌تواند از طریق دادگاه الزام وراث به انتقال سند را بخواهد.
📌 استثنا: وکالت در عقود غیرقابل فسخ؟
برخی تصور می‌کنند که چون وکالت‌نامه در متن آن به‌صورت «غیرقابل فسخ» یا «بلاعزل» تنظیم شده، پس از فوت نیز اعتبار دارد؛ در حالی‌که این تصور نادرست است.
عبارت بلاعزل صرفاً به این معناست که موکل نمی‌تواند تا زمان حیات خود، وکیل را عزل کند؛ اما به محض فوت یا جنون، عقد وکالت پایان می‌یابد. این موضوع یکی از مهم‌ترین دلایل دعاوی حقوقی پس از فوت یکی از طرفین است.
بررسی وضعیت قراردادهای جاری متوفی
یکی از پیچیده‌ترین مسائل پس از فوت افراد، تعیین وضعیت قراردادهایی است که پیش از مرگ بسته شده‌اند و هنوز به پایان نرسیده‌اند. آیا این قراردادها همچنان معتبرند؟ آیا وراث باید تعهدات متوفی را اجرا کنند؟ پاسخ به این پرسش‌ها بستگی به ماهیت حقوقی قرارداد و نوع تعهدات دارد.
📌 اصل کلی: بقای قراردادهای لازم
بر اساس رویه حقوقی و ماده ۲۱۹ قانون مدنی، عقود لازم حتی پس از فوت یکی از طرفین همچنان معتبرند. این اصل به این معناست که فوت یکی از طرفین، مانع اجرای قرارداد نمی‌شود و وراث او قائم‌مقام قانونی محسوب می‌شوند.
✅ مثال‌ها:
- بیع (مبایعه‌نامه): اگر فروشنده فوت کند، خریدار می‌تواند از وراث او مطالبه انتقال سند کند.
- اجاره: فوت موجر یا مستأجر تأثیری در اعتبار قرارداد ندارد و وراث موظف‌اند تعهدات مربوط را انجام دهند.
- مشارکت در ساخت: اگر مالک یا سازنده در مشارکت در ساخت فوت کند، قرارداد پابرجاست و سهم او به وراث منتقل می‌شود.
📌 قراردادهای جایز: پایان قرارداد با فوت
در مقابل، برخی عقود از نوع جایز هستند، یعنی با فوت هر یک از طرفین به پایان می‌رسند. مهم‌ترین آن‌ها:
- وکالت
- عاریه
- ودیعه
- شرکت در برخی موارد خاص
❌ در این موارد، فوت یکی از طرفین به‌طور خودکار موجب انحلال قرارداد می‌شود و دیگر قابل پیگیری نیست مگر با تجدید قرارداد توسط وراث یا شرایط خاص قانونی.
📌 شرط مباشرت و شخصیت‌محور بودن قرارداد
برخی قراردادها بر اساس مهارت، شخصیت یا تخصص طرف قرارداد منعقد می‌شوند. در این موارد، فوت طرف قرارداد به‌منزله پایان طبیعی تعهد است.
مثال‌ها:
- قرارداد نقاشی پرتره توسط یک هنرمند خاص
- نگارش کتاب توسط یک نویسنده مشخص
- طراحی معماری توسط یک معمار معین
در این حالت، چون انجام تعهد قائم به شخص بوده، پس از فوت، اجرای آن دیگر ممکن نیست و قرارداد منحل می‌شود.
📌 شرط ضمن عقد برای فسخ در صورت فوت
در برخی قراردادها، طرفین صراحتاً در متن قرارداد شرط می‌کنند که در صورت فوت یکی از آن‌ها، قرارداد فسخ شود. این شرط از نظر قانونی معتبر است و در صورت وقوع فوت، قرارداد خاتمه می‌یابد. لذا هنگام تنظیم قرارداد، توجه به این نوع شروط از منظر حقوقی بسیار حیاتی است.
مدارک لازم برای طرح دعوا علیه وراث فروشنده
وقتی فروشنده ملکی فوت می‌کند اما قولنامه یا مبایعه‌نامه‌ای از او باقی مانده است، خریدار باید برای تثبیت حق خود، از طریق دادگاه حقوقی اقدام کند. لازمه این اقدام، ارائه مدارک معتبر برای اثبات صحت معامله و تعهدات متوفی است. در ادامه، مهم‌ترین مدارکی که برای دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی» مورد نیاز است را بررسی می‌کنیم.
📌 اصل قولنامه یا مبایعه‌نامه
اولین و مهم‌ترین مدرک، اصل قرارداد کتبی است که باید به امضای فروشنده (متوفی) و خریدار رسیده باشد. این سند نشان‌دهنده اراده و توافق طرفین بر انتقال ملک است.
در صورت فقدان اصل سند، رونوشت رسمی یا کپی برابر با اصل سند می‌تواند معتبر باشد، البته به شرط احراز صحت آن در دادگاه.
📌 مدارک پرداخت ثمن معامله
برای اثبات اجرای تعهد از سوی خریدار، لازم است رسیدهای پرداخت وجه یا اسناد بانکی و پیامک‌های مالی نیز ضمیمه دادخواست شود. پرداخت کامل یا بخشی از ثمن معامله، نشان‌دهنده آغاز اجرای قرارداد است و عدم اجرای تعهد توسط فروشنده (وراث او) را توجیه‌ناپذیر می‌کند.
📌 گواهی انحصار وراثت
برای شناسایی قانونی وراث و طرح دعوا علیه آن‌ها، باید گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف محل سکونت متوفی دریافت شود. این گواهی، نام و مشخصات وراث را مشخص می‌کند و لازم است به دادگاه ارائه شود.
📌 استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک
برای اثبات مالکیت فروشنده متوفی، خریدار باید استعلام ثبتی ملک را از اداره ثبت محل دریافت کند. اگر فروشنده مالک رسمی ملک نبوده باشد، قولنامه از نظر قانونی قابلیت الزام‌آوری ندارد، مگر اینکه معامله نسبت به حق مورد ادعا یا حق سرقفلی و… باشد.
📌 سایر مستندات پشتیبان
در صورتی که سند اصلی ضعیف باشد یا محل تردید، می‌توان از مستندات زیر برای تقویت دعوا استفاده کرد:
- شهادت شهود (در صورت حضور هنگام معامله)
- پیامک‌های متنی، چت، ایمیل یا مکاتبات مالی
- تصاویر سند، دست‌خط، و رسید دستی
استثنائات قانونی و شروط ضمن عقد در فسخ قرارداد بعد از فوت
اگرچه اصل بر این است که قراردادهای لازم پس از فوت طرفین پابرجا می‌مانند، اما قانون‌گذار و عرف قراردادنویسی، استثنائاتی را برای شرایط خاص در نظر گرفته‌اند. در این بخش به مواردی می‌پردازیم که بر اساس شرط صریح در قرارداد یا ماهیت شخصی تعهدات، امکان فسخ یا انحلال قرارداد پس از فوت یکی از طرفین وجود دارد.
📌 شرط مباشرت در اجرای قرارداد
در برخی قراردادها تصریح می‌شود که انجام تعهد باید «شخصاً» توسط یکی از طرفین انجام شود. به این شرط، شرط مباشرت گفته می‌شود. در صورت درج این شرط در متن قرارداد، فوت متعهد، به‌معنای ناتوانی در اجرای قرارداد و در نتیجه فسخ یا انحلال آن خواهد بود.
✅ مثال: در قرارداد طراحی ساختمان، تصریح می‌شود که طراحی باید صرفاً توسط مهندس “الف” انجام شود. اگر مهندس فوت کند، امکان جایگزینی شخص دیگر وجود ندارد و قرارداد فسخ می‌شود.
📌 قراردادهای قائم به شخصیت
برخی قراردادها، مانند خدمات تخصصی (نقاشی، مشاوره، وکالت، نویسندگی و…) ذاتاً وابسته به شخصیت و توانایی فرد خاصی هستند. این نوع قراردادها با فوت فرد متعهد از بین می‌روند، حتی اگر شرطی در متن قرارداد نیامده باشد.
❌ نکته: این قاعده، بر اساس «غیرقابل‌انتقال بودن شخصیت و مهارت‌ها» شکل گرفته و حتی در قراردادهای لازم نیز کاربرد دارد.
📌 وجود قراردادهای خاص با قوانین متفاوت
برخی قراردادها تحت شمول قوانین خاصی قرار می‌گیرند که ممکن است بر خلاف قواعد عمومی عقد، وضعیت متفاوتی در خصوص فوت داشته باشند.
مثلاً:
- قرارداد اجاره صلح عمری: با فوت مصالح حق انتفاع پایان می یابد و موضوع صلح عمری دیگر باقی نمی ماند.
- قرارداد کار: فوت کارگر باعث پایان قرارداد می‌شود (ماده ۲۱ قانون کار)
- قرارداد بیمه عمر: فوت یکی از طرفین، موجب تحقق هدف قرارداد است نه فسخ آن.
📌 شرط ضمن عقد برای انحلال در صورت فوت
در برخی قراردادها، طرفین به‌صورت پیش‌بینی‌شده توافق می‌کنند که در صورت فوت یکی از آن‌ها، قرارداد خودبه‌خود منحل گردد. این شرط کاملاً معتبر است و دادگاه نیز به آن استناد خواهد کرد.
-
نمونه چنین عباراتی:
«در صورت فوت هر یک از طرفین، قرارداد از تاریخ فوت فسخ تلقی می‌گردد.»
یا:
«تعهدات این قرارداد تنها تا زمان حیات طرفین معتبر است.»
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول در مورد فوت طرفین در انواع قرارداد و معاملات را مشاهده می فرمایید:
❓پدرم ملکی را با قولنامه دستی فروخته بود ولی قبل از تنظیم سند فوت کرد؛ آیا ما به‌عنوان وراث می‌توانیم از فروش آن خودداری کنیم؟
✅ اگر قولنامه شرایط قانونی مانند امضا، پرداخت بخشی از ثمن و تعیین موضوع معامله را داشته باشد، از نظر قانون معتبر است. طبق ماده ۲۱۹ و ۲۳۱ قانون مدنی، وراث موظف به انجام تعهدات متوفی هستند و نمی‌توانند صرفاً به دلیل فوت او از انتقال سند خودداری کنند. در صورت امتناع، خریدار می‌تواند از دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی را مطالبه کند.
❓خانه‌ای را با مبایعه‌نامه از فردی خریدم، اما او قبل از انتقال سند فوت کرد. آیا خرید من بی‌اعتبار شده؟
✅ خیر، مبایعه‌نامه یک قرارداد لازم است و با فوت فروشنده از اعتبار نمی‌افتد. شما می‌توانید با در دست داشتن مبایعه‌نامه و مدارک پرداخت وجه، از دادگاه بخواهید وراث فروشنده را ملزم به انتقال سند رسمی کنند. قانون، وراث را قائم‌مقام قانونی متوفی می‌داند.
❓پدربزرگم به یکی از نوه‌ها وکالت فروش خانه داده بود ولی قبل از انجام معامله فوت کرد. آیا نوه‌اش می‌تواند ملک را بفروشد؟
✅ خیر، با فوت موکل (پدربزرگ)، وکالت به‌صورت خودکار باطل می‌شود، حتی اگر وکالت‌نامه به‌صورت «بلاعزل» تنظیم شده باشد. وکیل دیگر اختیار قانونی برای انجام معامله ندارد. در این حالت، لازم است وراث پدربزرگ شخصاً سند را منتقل کنند یا خریدار از طریق دادگاه اقدام کند.
❓ما ملکی را با قولنامه دستی خریده‌ایم ولی فروشنده قبل از تکمیل معامله درگذشت. آیا هنوز می‌توانیم ملک را به نام بزنیم؟
✅ بله، اگر قولنامه دارای شرایط قانونی باشد (مثلاً شامل امضا، مشخص بودن ملک و پرداخت وجه)، همچنان معتبر است. شما باید گواهی انحصار وراثت بگیرید، مدارک پرداخت را ضمیمه کنید و با ارائه دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی»، از دادگاه بخواهید وراث فروشنده را وادار به اجرای تعهدات کنند.