انتقال مالکیت اموال همواره یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های حقوقی افراد به‌ویژه در سال‌های پایانی عمر است. بسیاری از افراد تمایل دارند پیش از فوت، سرنوشت اموال خود را تعیین کرده و از بروز اختلافات احتمالی میان وراث جلوگیری کنند. یکی از روش‌های رایج در این زمینه، تنظیم قرارداد صلح عمری است؛ قراردادی که به موجب آن، مالک در زمان حیات، مالکیت مال یا ملک را به دیگری واگذار می‌کند، اما شرط می‌گذارد که تا پایان عمر از منافع آن منتفع شود.
در صلح عمری، بر خلاف وصیت، مالک می‌تواند تمامی اموال خود را به فرد مورد نظر منتقل کند، بدون آنکه منتظر رضایت وراث بماند یا محدود به یک‌سوم اموال باشد. با این حال، سوالات مهمی در این زمینه مطرح است: آیا در صلح عمری، سند رسمی ملک نیز منتقل میشود؟ انتقال سند چه زمانی رخ می‌دهد؟ چه مدارکی لازم است؟ و آیا امکان فسخ قرارداد یا اعمال مالیات وجود دارد؟
در این مقاله به صورت کامل و کاربردی به این سؤالات پاسخ می‌دهیم و ضمن بررسی شرایط و آثار حقوقی صلح عمری، نکات مهم مربوط به انتقال سند، مالیات، مزایا، معایب و فسخ آن را نیز بیان خواهیم کرد.
صلح عمری چیست و چه تفاوتی با سایر عقود دارد؟
صلح عمری یکی از انواع عقود معین در قانون مدنی ایران است که در آن، مالک (مصالح) اموال یا املاک خود را به شخص دیگری (متصالح) واگذار می‌کند، اما شرط می‌گذارد که تا پایان عمر بتواند از منافع آن ها مانند سکونت بهره‌مند شود. این عقد به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود و از نظر حقوقی یک قرارداد لازم محسوب می‌گردد که فسخ آن فقط در صورت وجود شرط یا توافق طرفین امکان‌پذیر است.
▸ تفاوت صلح عمری با وصیت
وصیت یک ایقاع (اراده یک‌طرفه) است که آثار آن فقط پس از فوت وصیت‌کننده اجرا میشود و فقط نسبت به یک‌سوم اموال نافذ است، مگر با اجازه سایر وراث. در مقابل، صلح عمری عقدی است لازم که در زمان حیات تنظیم میشود و مالکیت به‌صورت رسمی و قطعی به متصالح منتقل می‌گردد؛ با این شرط که مصالح تا پایان عمر، حق استفاده از منافع مال را برای خود حفظ می‌کند.
▸ تفاوت صلح عمری با عقد بیع یا هبه
در عقد بیع (فروش)، مالکیت مال در برابر دریافت ثمن بلافاصله منتقل میشود و خریدار بلافاصله مالک منافع و عین مال میشود. در عقد هبه نیز، مال بدون عوض واگذار میشود، اما انتقال همراه با منافع آن صورت می‌گیرد. در صلح عمری اما، مالکیت عین به متصالح منتقل میشود ولی منافع آن تا پایان عمر مصالح باقی می‌ماند. به همین دلیل، صلح عمری نه بیع است و نه هبه، بلکه عقدی مستقل با آثار خاص خود محسوب میشود.
در جدول زیر، تفاوت صلح عمری با وصیت، عقد بیع و هبه از نظر حقوقی، زمان انتقال مالکیت، حدود منافع، و قابلیت فسخ به‌صورت خلاصه مقایسه شده است:
| ویژگی / عقد | صلح عمری | وصیت | بیع (فروش) | هبه (بخشش) |
|---|---|---|---|---|
| نوع عقد/ایقاع | عقد لازم (دوطرفه) | ایقاع (یک‌طرفه) | عقد لازم (دوطرفه) | عقد جایز یا لازم (بسته به نوع) |
| زمان انتقال مالکیت | در زمان حیات مصالح (با حق استفاده تا فوت) | پس از فوت موصی | در زمان تنظیم قرارداد | در زمان تنظیم قرارداد |
| حق استفاده از منافع | برای مصالح تا پایان عمر محفوظ است | فقط پس از فوت (موصی‌له پس از فوت استفاده می‌کند) | منافع نیز به خریدار منتقل میشود | منافع نیز به گیرنده هبه منتقل میشود |
| محدودیت در اموال | انتقال کل اموال ممکن است (در صورت رسمی بودن) | فقط تا یک‌سوم اموال، مگر با رضایت وراث | محدودیت قانونی ندارد | محدودیت قانونی ندارد |
| قابلیت فسخ یک‌طرفه | ندارد مگر با شرط یا توافق طرفین | بله، تا پیش از فوت قابل رجوع است | ندارد | بله، در عقد هبه جایز قابل رجوع است |
| ثبت رسمی | توصیه شده (در دفاتر اسناد رسمی) | معمولاً رسمی یا محضری | الزاماً باید رسمی برای اموال غیرمنقول | می‌تواند عادی یا رسمی باشد |
در ادامه به بررسی انتقال سند مالکیت در این صلح می پردازیم.
آیا در صلح عمری سند مالکیت منتقل میشود؟
بله، در عقد صلح عمری، سند مالکیت به نام صلح‌گیرنده (متصالح) منتقل میشود، اما این انتقال همراه با یک شرط مهم است: حفظ منافع برای صلح‌دهنده (مصالح) تا زمان حیات.
برخلاف وصیت که پس از مرگ اجرا میشود، در صلح عمری، مالکیت عین مال در زمان حیات مصالح به دیگری منتقل میشود. با این حال، مصالح حق استفاده، اجاره، سکونت یا حتی منع استفاده دیگران از ملک را برای خود محفوظ نگه می‌دارد. این شرط باید به‌صورت صریح در متن قرارداد ذکر شود.
✅شرایط انتقال سند رسمی در صلح عمری
اگر صلح عمری به‌صورت رسمی و محضری در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، سند ملک به‌صورت قانونی به نام صلح‌گیرنده صادر میشود. پس از تنظیم صلح‌نامه رسمی، دفترخانه انتقال را به اداره ثبت گزارش کرده و اداره ثبت نام متصالح را در سند درج می‌کند.
✅آیا مالکیت کامل منتقل شده است؟
از نظر ثبتی بله، متصالح مالک رسمی ملک است. اما چون در قرارداد قید شده که صلح‌دهنده تا زمان حیاتش حق بهره‌برداری از ملک را دارد، صلح‌گیرنده نمی‌تواند بدون رعایت این شرط تصرف کامل یا فروش انجام دهد.
مثلاً اگر متصالح قصد فروش ملک را داشته باشد، خریدار جدید نیز باید متعهد شود که حق استفاده از منافع ملک تا زمان فوت مصالح محفوظ خواهد بود. این شرط در بندهای قرارداد جدید نیز باید آورده شود، در غیر این صورت صلح‌دهنده می‌تواند از حق خود دفاع کند.
🔹وضعیت سند در صلح عمری عادی (دستی)
در صلح‌نامه‌هایی که به‌صورت دستی یا عادی تنظیم می‌شوند (بدون مراجعه به دفترخانه)، سند رسمی به نام متصالح منتقل نمی‌شود و برای انتقال آن نیاز به رأی دادگاه یا تنظیم مجدد صلح‌نامه در دفترخانه رسمی وجود دارد. به همین دلیل تنظیم صلح‌نامه به‌صورت رسمی بسیار توصیه میشود.
| وضعیت | انتقال سند به نام متصالح | حق استفاده از منافع ملک | اعتبار قانونی |
|---|---|---|---|
| صلح عمری محضری | ✅ بله، سند به نام متصالح منتقل میشود | ✅ تا زمان فوت مصالح | بسیار معتبر |
| صلح عمری عادی (دستی) | ❌ نیازمند طرح دعوی یا تنظیم مجدد | ✅ تا زمان فوت مصالح | ضعیف و قابل انکار |
❗بنابراین:
در صلح عمری رسمی، سند به‌طور قطعی به نام متصالح منتقل میشود،اما حق استفاده از ملک تا پایان عمر مصالح محفوظ می‌ماند و این شرط باید در هر انتقال بعدی نیز رعایت شود.
شرایط انتقال سند در صلح عمری
انتقال رسمی سند ملک در قالب عقد صلح عمری تنها زمانی امکان‌پذیر است که قرارداد به شکل قانونی و با رعایت ضوابط ثبت شده باشد. در این بخش، سه عامل کلیدی که در اعتبار و امکان انتقال سند در صلح عمری تأثیرگذار هستند بررسی میشود.
🔹اعتبار صلح‌نامه رسمی و عادی
یکی از مهم‌ترین عوامل در اعتبار صلح عمری، نحوه تنظیم قرارداد است. اگر قرارداد صلح به صورت رسمی و محضری در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، سند ملک نیز به‌صورت قطعی و رسمی به نام صلح‌گیرنده (متصالح) منتقل میشود. این نوع صلح‌نامه از نظر قانون و دفاتر ثبت اسناد قابل قبول است و انتقال مالکیت در همان زمان انجام خواهد شد.
در مقابل، اگر صلح‌نامه صرفاً به‌صورت دستی یا عادی بین طرفین تنظیم شده باشد، از نظر دفاتر ثبت فاقد اعتبار برای انتقال سند رسمی است. در چنین شرایطی، اگر اختلافی بین طرفین یا وراث ایجاد شود، باید برای اثبات مالکیت، به دادگاه مراجعه کرد و پس از اخذ حکم قضایی، نسبت به انتقال رسمی سند اقدام نمود. بنابراین، برای جلوگیری از اختلافات آینده، اکیداً توصیه میشود صلح‌نامه صرفاً در قالب رسمی و با حضور در دفاتر اسناد رسمی منعقد شود.
🔹وضعیت املاک در رهن یا توقیف
در مواردی که ملک مورد صلح در رهن بانک یا مؤسسه مالی باشد، انتقال آن بدون کسب رضایت رسمی مرتهن (بانک) امکان‌پذیر نیست. طبق قانون، مالک ملک رهنی حق واگذاری یا انتقال آن به دیگری را ندارد مگر اینکه مرتهن کتبی اجازه داده باشد. بنابراین، در قرارداد صلح عمری نیز اگر ملک در رهن باشد، دفترخانه اجازه ثبت سند جدید را نخواهد داشت.
همچنین اگر ملکی در توقیف قضایی یا اجرایی قرار گرفته باشد، به‌عنوان مثال توسط دادگاه یا اداره ثبت بازداشت شده باشد، صلح عمری روی آن ملک تا زمان رفع توقیف قانونی قابل انجام نیست. در این موارد نیز ابتدا باید توقیف لغو شود و سپس فرآیند صلح و انتقال سند رسمی دنبال گردد.
🔹وضعیت املاک مشاع
در املاک مشاع، مصالح تنها می‌تواند سهم خود را به موجب صلح عمری به دیگری منتقل کند. اما اگر ملک هنوز تفکیک یا افراز نشده باشد، صلح‌نامه رسمی نیز فقط نسبت به سهم مشاعی قابل تنظیم خواهد بود. در این حالت، انتقال رسمی سند نیز به همان صورت مشاعی خواهد بود.
برای آنکه سند به‌صورت تفکیکی منتقل شود، یا باید سهم صلح‌شده از سایر شرکا جدا شده باشد (افراز صورت گرفته باشد)، یا تمامی شرکای مشاعی رضایت خود را به صلح و انتقال اعلام کرده باشند. در غیر این صورت، صلح عمری نسبت به کل ملک ممکن نخواهد بود.
📌 جمع‌بندی شرایط انتقال سند:
| وضعیت ملک | امکان انتقال سند در صلح عمری | توضیح |
|---|---|---|
| صلح‌نامه رسمی | ✅ بله | سند رسمی با قید حقوق منافع برای مصالح صادر میشود. |
| صلح‌نامه عادی | ❌ خیر | نیازمند طرح دعوا برای اثبات است. |
| ملک در رهن | ⛔ ممنوع | نیاز به رضایت کتبی مرتهن دارد. |
| ملک توقیفی | ⛔ ممنوع | انتقال فقط پس از رفع توقیف امکان‌پذیر است. |
| ملک مشاع | ✅ فقط به نسبت سهم مصالح | در صورت عدم تفکیک، انتقال به‌صورت مشاعی انجام میشود. |
در ادامه مدارک مورد نیاز برای انتقال سند در صلح عمری را بررسی خواهیم نمود.
مدارک لازم برای انتقال سند در صلح عمری
برای آنکه صلح عمری منجر به انتقال رسمی سند شود، ارائه مدارک مشخصی به دفتر اسناد رسمی الزامی است. این مدارک بسته به نوع ملک، وضعیت ثبتی آن و همچنین شرایط خاص مانند اوقافی بودن یا مشاع بودن ملک ممکن است متفاوت باشد. در این بخش، مدارک ضروری و عمومی مورد نیاز برای انتقال سند در قالب صلح عمری بررسی میشود.
✅سند مالکیت ملک
مهم‌ترین مدرک، سند مالکیت ملک است. این سند ممکن است به‌صورت سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای قدیمی باشد. در صورتی که ملک فاقد سند رسمی باشد (مانند املاک قول‌نامه‌ای یا فاقد پایان‌کار)، امکان ثبت صلح عمری در دفترخانه وجود ندارد مگر آنکه ابتدا سند رسمی اخذ شود.
برای املاک در حال ساخت یا دارای تغییرات، گواهی پایان‌کار شهرداری و صورت‌مجلس تفکیکی نیز باید ضمیمه شود.
✅مدارک هویتی طرفین
کارت ملی و شناسنامه هر دو طرف قرارداد – یعنی مصالح (واگذارکننده) و متصالح (گیرنده ملک) – باید به دفترخانه ارائه گردد. در مواردی که یکی از طرفین دارای وکیل یا نماینده قانونی است، ارائه وکالت‌نامه رسمی نیز ضروری است.
✅استعلام‌های قانونی
دفترخانه اسناد رسمی برای ثبت صلح‌نامه باید از مراجع مختلف استعلام‌هایی دریافت کند، از جمله:
- استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک، برای اطمینان از عدم بازداشت یا معارض بودن ملک؛
- استعلام شهرداری درباره عوارض نوسازی و بدهی‌های احتمالی؛
- استعلام مالیاتی برای مشخص‌شدن وضعیت مالیات نقل‌وانتقال و پرداخت آن قبل از تنظیم سند.
بدون این استعلام‌ها، دفترخانه اجازه صدور سند جدید را ندارد.
✅پرداخت مالیات نقل و انتقال
طبق قانون، حتی در صلح عمری که به ورثه یا غیر وراث انجام میشود، مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی یا مالیات نقل‌وانتقال خواهد بود. این مالیات بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه و باید پیش از تنظیم سند پرداخت شود. در صورت عدم پرداخت، دفترخانه قادر به انتقال رسمی سند نخواهد بود.
✅مدارک خاص املاک اوقافی یا مشاع
در صورتی که ملک اوقافی باشد، ارائه اجازه‌نامه یا اجاره‌نامه از سازمان اوقاف نیز الزامی است. همچنین برای املاک مشاعی، در صورت عدم افراز رسمی، ممکن است نیاز به رضایت سایر مالکان یا صدور گواهی سهم مشاعی باشد.
آیا متصالح می‌تواند ملک صلح عمری را بفروشد؟
در قرارداد صلح عمری، یکی از مهم‌ترین پرسش‌هایی که پیش می‌آید این است که آیا متصالح (فردی که ملک به او واگذار شده) می‌تواند ملک صلح‌شده را به دیگری منتقل کند یا خیر. پاسخ این پرسش وابسته به مفاد قرارداد و شرایط حقوقی آن است.
🔸 فروش ملک صلح عمری توسط متصالح
در اصل، از آنجا که مالکیت رسمی ملک در صلح عمری به متصالح منتقل میشود، او از نظر ثبتی مالک قانونی شناخته میشود و بنابراین حق فروش، انتقال، رهن یا اجاره ملک را دارد. با این حال، این اختیار با یک شرط مهم همراه است: حق عمری مصالح باید محترم شمرده شود.
متصالح تنها در صورتی می‌تواند ملک صلح‌شده را بفروشد که:
- خریدار جدید از وجود قرارداد صلح عمری و حق انتفاع مصالح آگاه باشد؛ و
- در قرارداد جدید شرط شود که مصالح تا پایان عمر، حق استفاده از منافع ملک را دارد.
در غیر این صورت، فروش ملک ممکن است با دعوای حقوقی مواجه شود و حتی قابل ابطال باشد، به‌ویژه اگر منافع مصالح تضییع گردد.
🔸 فروش ملک صلح عمری با حق فسخ برای مصالح
در بسیاری از قراردادهای صلح عمری، حق فسخ یا خیار صلح برای مصالح در نظر گرفته میشود. این بند قراردادی به مصالح امکان می‌دهد تا در صورت تمایل یا نقض تعهدات از سوی متصالح، قرارداد را فسخ کرده و مالکیت را بازگرداند.
در چنین شرایطی:
- اگر متصالح بخواهد ملک را بفروشد، باید رضایت مصالح را کسب کند؛
- خریدار جدید باید از وجود حق فسخ مصالح مطلع باشد؛
- احتمال فسخ قرارداد توسط مصالح، ریسک معامله را بالا می‌برد و ممکن است باعث شود که خریداران از خرید ملک خودداری کنند.
🔸 فروش ملک صلح عمری بدون شرط فسخ
اگر در قرارداد صلح عمری، حق فسخ صرفاً به متصالح واگذار شده باشد (و نه به مصالح)، متصالح می‌تواند ملک را به راحتی بفروشد. در این حالت، حتی حق فسخ نیز به خریدار جدید منتقل میشود و نگرانی خاصی برای او ایجاد نمی‌شود.
⚖️ نتیجه‌گیری
بنابراین، متصالح تنها در صورتی می‌تواند با اطمینان قانونی ملک صلح‌شده را بفروشد که مفاد قرارداد، خصوصاً در مورد حق فسخ، به‌وضوح مشخص شده باشد و خریدار جدید نیز از این مفاد مطلع باشد. توصیه میشود قبل از هرگونه واگذاری، قرارداد صلح عمری به‌دقت بررسی و در صورت نیاز، نظر یک وکیل پایه‌یک اخذ شود تا از بروز مشکلات حقوقی آتی جلوگیری گردد.
سوالات متداول
در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون انتقال سند در صلح عمری که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است را به اختصار مشاهده می فرمایید:
❓ آیا در صلح‌نامه عمری، سند شش‌دانگ مسکونی بلافاصله به نام صلح‌گیرنده منتقل میشود یا بعد از فوت صلح‌دهنده؟
✅ در صورتی که صلح‌نامه عمری به‌صورت رسمی در دفترخانه اسناد تنظیم شده باشد، مالکیت قانونی ملک بلافاصله به نام صلح‌گیرنده منتقل میشود. با این حال، حق استفاده از منافع ملک (سکونت، اجاره و…) تا زمان فوت صلح‌دهنده محفوظ می‌ماند. بنابراین انتقال سند قطعی است، ولی بهره‌برداری همچنان متعلق به صلح‌دهنده خواهد بود.
❓ اگر صلح‌نامه عمری برای فرزندخوانده تنظیم شود، آیا باید سند به نام او منتقل گردد یا می‌توان بعد از فوت انتقال داد؟
✅ در عقد صلح عمری، انتقال سند به صورت آنی و در زمان حیات مصالح انجام میشود. بنابراین اگر صلح‌نامه در دفترخانه تنظیم شود، سند رسمی باید همان موقع به نام فرزندخوانده (متصالح) ثبت شود. با این حال، مصالح می‌تواند با شرط حق عمری، استفاده از منافع ملک را تا پایان عمر برای خود محفوظ نگه دارد.
❓ شوهرم در عقدنامه تعهد کرده که یک واحد آپارتمان را به عنوان صلح عمری به نامم بزند. حال که در شرف طلاق هستیم، این انتقال چگونه صورت می‌گیرد؟
✅ چنانچه در عقدنامه به‌صراحت به صلح عمری اشاره شده باشد، شوهر شما موظف به تنظیم سند صلح عمری است و باید با حضور در دفترخانه رسمی، ملک را با حفظ حق استفاده برای خود به نام شما منتقل کند. در غیر این صورت، اگر مشخصاً نوع صلح تعیین نشده باشد، موضوع ممکن است نیازمند تفسیر قضایی و ارجاع به دادگاه باشد.
❓ آیا ممکن است صلح‌نامه عمری تنظیم شود ولی انتقال رسمی سند بعد از فوت صلح‌دهنده انجام گردد؟
✅ خیر، چنین حالتی با ماهیت صلح عمری در تضاد است. در صلح عمری، مالکیت ملک فوراً به صلح‌گیرنده (متصالح) منتقل میشود. اما حق انتفاع یا استفاده از ملک برای صلح‌دهنده تا زمان فوت باقی می‌ماند. اگر هدف انتقال سند پس از فوت باشد، این عمل بیشتر در قالب وصیت‌نامه یا تعهد به انتقال در آینده جای می‌گیرد، نه صلح عمری.
❓ صلح عمری که از پدرم به من رسیده، را چگونه می‌توانم به فرزند زیر ۱۸ سال منتقل کنم؟
✅ برای انتقال صلح عمری به فرزند صغیر (زیر ۱۸ سال)، لازم است به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه شود. این انتقال معمولاً با معرفی ولی قهری (پدر یا جد پدری) و ارائه مدارک هویتی و صلح‌نامه قبلی انجام میشود. همچنین ممکن است نیاز به اخذ گواهی از اداره سرپرستی یا دادسرا وجود داشته باشد، خصوصاً اگر مالکیت جدید شامل محدودیت یا تعهداتی باشد.