با گسترش قراردادهای اجاره در حوزه مسکونی، تجاری و اداری، بسیاری از افراد بدون ثبت رسمی توافقات خود در دفاتر اسناد رسمی، به قراردادهای شفاهی یا عادی بسنده می‌کنند. اما زمانی که اختلافی میان موجر و مستأجر پیش می‌آید، نبود سند رسمی می‌تواند چالش‌های قانونی متعددی به همراه داشته باشد. در این میان، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، راهکاری قانونی برای تثبیت حقوق مستأجر یا حتی موجر محسوب می‌شود.
این مقاله به‌طور جامع به مفهوم الزام به تنظیم سند اجاره، شرایط و مدارک لازم، مرجع صالح برای رسیدگی، نمونه دادخواست، رأی دادگاه، شیوه اجرای حکم و حتی وضعیت خاص قراردادهای مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌پردازد. همچنین خواهید دانست در چه مواردی مستأجر یا موجر می‌تواند طرف مقابل را مجبور به تنظیم سند رسمی کند و چه ضمانت اجراهایی در صورت استنکاف از این تعهد قانونی وجود دارد.
اگر قصد دارید از حقوق خود در برابر تخلف‌های احتمالی طرف مقابل حفاظت کنید، یا وکیل هستید و می‌خواهید اطلاعات کاملی در این زمینه داشته باشید، این راهنمای حقوقی دقیق برای شماست.
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره چیست و چه اهمیتی دارد؟
در دنیای امروز که اجاره‌نشینی و واگذاری اماکن تجاری و مسکونی به صورت گسترده رواج یافته، برخورداری از یک قرارداد رسمی و قانونی میان موجر و مستأجر، اهمیتی دوچندان پیدا کرده است. یکی از مهم‌ترین مسائل حقوقی در این حوزه، الزام به تنظیم سند رسمی اجاره است؛ یعنی خواسته‌ای قانونی که هر یک از طرفین (به‌ویژه مستأجر) می‌تواند در صورت خودداری طرف مقابل از تنظیم سند رسمی، از دادگاه بخواهد تا او را به انجام این تعهد ملزم کند.
این الزام، برخاسته از قانون روابط موجر و مستأجر (به‌ویژه ماده ۷ قانون مصوب ۱۳۵۶)، ماده ۴۷ قانون ثبت و همچنین مقررات آمره ثبت اسناد است. طبق این قوانین، ثبت رسمی قرارداد اجاره برای اموال غیرمنقول، اجباری است و در صورت استنکاف یکی از طرفین، طرف مقابل می‌تواند با ارائه دادخواست، خواهان صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره شود.
اهمیت این موضوع زمانی بیشتر می‌شود که بدانیم داشتن سند رسمی اجاره نه تنها حقوق موجر و مستأجر را در برابر قانون محفوظ نگه می‌دارد، بلکه در صورت بروز اختلاف، مرجع قضایی را نیز برای رسیدگی بهتر و سریع‌تر یاری می‌دهد. همچنین، تنظیم سند رسمی مانع از طرح دعاوی بی‌اساس از سوی یکی از طرفین شده و اثبات حقوق قانونی را تسهیل می‌کند.
چه زمانی می‌توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره مطرح کرد؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره در مواقعی قابل طرح است که یکی از طرفین قرارداد اجاره (معمولاً مستأجر) بخواهد توافق موجود را از حالت عادی یا شفاهی به یک سند رسمی و معتبر حقوقی تبدیل کند. این دعوا به‌ویژه زمانی کاربرد دارد که موجر (مالک) از تنظیم رسمی قرارداد اجتناب کند یا مدت اجاره‌نامه پایان یافته و توافق جدیدی صورت نگرفته باشد. در این شرایط، مستأجر می‌تواند برای تثبیت رابطه استیجاری و حفظ حقوق خود، به دادگاه مراجعه نماید.
بر اساس ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، در سه وضعیت اصلی می‌توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را مطرح کرد:
✅ ۱. نبود قرارداد کتبی اجاره:
اگر طرفین صرفاً با توافق شفاهی یا قراردادی غیررسمی، رابطه استیجاری را آغاز کرده باشند و سندی در دفترخانه تنظیم نشده باشد.
✅ ۲. پایان مدت اجاره‌نامه:
حتی اگر قرارداد اجاره رسمی یا عادی وجود داشته، اما مدت آن منقضی شده باشد و تمدید رسمی صورت نگرفته باشد، مستأجر یا موجر می‌توانند برای تنظیم سند جدید اقدام نمایند.
✅ ۳. بروز اختلاف در مورد اجاره‌بها یا مفاد قرارداد:
در صورتی که طرفین درباره میزان اجاره، شرایط تمدید یا سایر بندهای قرارداد دچار اختلاف شوند، می‌توانند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را با درخواست تعیین اجاره‌بها یا اصلاح شرایط در دادگاه مطرح کنند.
📌 نکته مهم:
این دعوا تنها در مورد املاک غیرمنقول (مانند خانه، مغازه، زمین) قابل طرح است و در مورد اموال منقول مثل خودرو، الزام قانونی برای تنظیم سند رسمی اجاره وجود ندارد، مگر اینکه از قبل شرط شده باشد.
📌 قابل توجه دارندگان سرقفلی یا حق کسب و پیشه:
در بسیاری از موارد، مستاجرانی که دارای حق کسب، پیشه یا تجارت هستند نیز می‌توانند برای تثبیت موقعیت حقوقی خود، از این دعوا استفاده کنند. حتی اگر قرارداد رسمی نداشته باشند، صرف تصرف و پرداخت اجاره به‌صورت منظم، قرینه‌ای بر وجود رابطه استیجاری محسوب می‌شود.
در نتیجه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره یکی از ابزارهای مهم برای حفظ حقوق قانونی در برابر موجرانی است که قصد دارند بدون سند رسمی، محدودیت‌هایی برای مستأجر ایجاد کنند یا از شفاف‌سازی قرارداد اجتناب ورزند.
شرایط و مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
برای اینکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره در دادگاه پذیرفته شود و به نتیجه مطلوب برسد، باید شرایط قانونی خاصی رعایت شود و مدارک کافی و معتبر در اختیار داشته باشید. در این بخش به بررسی مهم‌ترین این شرایط و مدارک می‌پردازیم:
✅ شرایط لازم برای طرح دعوا
- وجود رابطه استیجاری بین طرفین
خواهان (معمولاً مستأجر) باید بتواند ثابت کند که بین او و خوانده (موجر یا مالک)، رابطه اجاره وجود دارد؛ حتی اگر اجاره‌نامه کتبی نداشته باشند. - امتناع طرف مقابل از تنظیم سند رسمی
اگر موجر با وجود درخواست مستأجر، از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی خودداری کند، زمینه طرح دعوا فراهم می‌شود. اثبات این امتناع با اظهارنامه، شهادت شهود یا گواهی عدم حضور صورت می‌گیرد. - قانون‌مند بودن مدت اجاره یا استمرار تصرف
حتی اگر مدت اجاره منقضی شده باشد، چنانچه مستأجر همچنان ملک را در تصرف دارد و موجر نسبت به تخلیه اقدام نکرده باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل طرح است.
📎 مدارک مورد نیاز برای طرح دعوا
برای ثبت دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی و اثبات ادعا در دادگاه، داشتن مدارک زیر ضروری است:
- تصویر قرارداد اجاره (در صورت وجود): چه رسمی و چه عادی باشد، قرارداد اجاره مهم‌ترین سند است.
- اظهارنامه ارسال‌شده به موجر: برای درخواست حضور در دفترخانه یا یادآوری تعهدات.
- گواهی عدم حضور از دفترخانه: اگر موجر در زمان مقرر برای تنظیم سند حاضر نشده باشد.
- قبوض یا رسید های پرداخت اجاره: برای اثبات استمرار رابطه استیجاری.
- شهادت شهود: در صورت نبود قرارداد کتبی، شهادت شهود بر وجود رابطه اجاره مفید است.
- استعلام ثبتی ملک (در صورت نیاز): جهت اثبات مالکیت خوانده و وضعیت ثبتی ملک.
- مدارک هویتی خواهان: کارت ملی و شناسنامه برای ثبت رسمی دادخواست.
📌 نکته کلیدی: اگر موجر یا مستأجر، شخص حقوقی یا سازمانی باشد (مانند سازمان اوقاف یا نهادهای دولتی)، ارائه نمایندگی قانونی و مدارک هویتی نماینده الزامی است.
با رعایت این شرایط و آماده‌سازی مدارک یادشده، می‌توانید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را به‌درستی در دادگاه مطرح و پیگیری کنید.
🔎مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
طبق مقررات آیین دادرسی مدنی و قوانین خاص مربوط به روابط موجر و مستأجر، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد اجاره است؛ نه محل اقامت طرفین.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
اگر موجر از تنظیم سند رسمی اجاره خودداری کند، مستأجر (یا حتی موجر در موارد خاص) می‌تواند با تنظیم دادخواستی رسمی از دادگاه بخواهد تا طرف مقابل را ملزم به تنظیم سند اجاره نماید. در اینجا، یک نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را به‌صورت کامل و حقوقی ارائه می‌دهیم:
📌 نمونه دادخواست
ریاست محترم مجتمع قضایی / دادگاه عمومی حقوقی … (محل وقوع ملک)
با سلام و احتراماینجانب … (نام و نام‌خانوادگی)، فرزند …، دارای کد ملی …، ساکن …، به موجب قرارداد اجاره مورخ … با خوانده محترم … (نام موجر یا مالک)، فرزند …، دارای کد ملی …، نسبت به اجاره یک باب … (نوع ملک: مسکونی / تجاری) به نشانی … اقدام نمودم.
طبق مفاد قرارداد، مقرر بود سند رسمی اجاره در دفترخانه اسناد رسمی شماره … تنظیم شود. با وجود مراجعات مکرر و ارسال اظهارنامه به شماره … مورخ …، خوانده محترم از حضور در دفترخانه و اجرای تعهد خود امتناع کرده است.
با استناد به ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره دارای پشتوانه قانونی است.
لذا با تقدیم این دادخواست، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره ملک مورد نظر را دارم.
با تجدید احترام
نام و نام‌خانوادگی خواهان
امضا
📂 ضمائم و مدارک پیوست به دادخواست:
- تصویر مصدق قرارداد اجاره (در صورت وجود)
- کپی اظهارنامه رسمی ارسالی به خوانده
- کپی گواهی عدم حضور از دفترخانه (در صورت وجود)
- مدارک هویتی خواهان (کارت ملی و شناسنامه)
- رسید پرداخت اجاره‌بها (در صورت نیاز)
- معرفی شهود (در صورت نبود قرارداد کتبی)
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره سرقفلی
در این قسمت به نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند اجاره سرقفلی ملک را آورده ایم که یک موضوع پرکاربرد در دعوای حقوقی مربوط به اجاره است.
ریاست محترم دادگاه حقوقی محل وقوع ملک
با سلام و احتراماینجانب ……………… فرزند ……………… با شماره ملی ……………… ساکن ………………، به استحضار می‌رساند:
مطابق قرارداد اجاره عادی مورخ ………………، اینجانب مستأجر یک باب واحد تجاری واقع در ……………… می‌باشم. با توجه به اینکه مدت اجاره منقضی شده و به‌رغم مراجعات مکرر و ارسال اظهارنامه رسمی به شماره ……………… مورخ ………………، مالک (خوانده) از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره استنکاف نموده است، ناگزیر به طرح این دعوا گردیده‌ام.
علی‌رغم آنکه رابطه استیجاری میان طرفین براساس مدارک و تصرفات محرز است، اما سند رسمی اجاره تنظیم نشده و این امر موجب تضییع حقوق قانونی اینجانب به‌ویژه در زمینه‌ی سرقفلی و استمرار تصرفات قانونی گردیده است.
لذا با استناد به ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره با شرایط مندرج در قرارداد اولیه را از محضر آن مقام محترم دارم.
مشخصات خوانده:
نام و نام‌خانوادگی: ………………
فرزند: ………………
شماره ملی: ………………
نشانی: ………………دلایل و مستندات:
تصویر مصدق قرارداد اجاره مورخ ………………
اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به خوانده
استشهادیه محلی (در صورت نیاز)
سایر مدارک و مستندات قابل ارائه در جلسه رسیدگی
با تجدید احترام
نام و نام‌خانوادگی خواهان
امضاء و تاریخ
حال در ادامه نمونه رای و نحوه اجرای حکم دادگاه برای تنظیم سند رسمی اجاره را بررسی خواهیم نمود.
نحوه اجرای رأی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
پس از آنکه دادگاه به نفع مستأجر یا موجر حکم به الزام به تنظیم سند رسمی اجاره صادر کرد، این حکم باید در مرحله اجرا نیز به نتیجه برسد. اجرای چنین حکمی با نظارت اجرای احکام دادگستری و طبق مقررات قانونی انجام می‌شود. در این خصوص، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ مقررات ویژه‌ای دارد:
✅ تعیین مهلت برای اجرای حکم
بر اساس ماده ۹ این قانون، دادگاه در رأی صادره، مهلتی مشخص (معمولاً یک‌ماهه) برای تنظیم سند رسمی تعیین می‌کند. این مهلت به طرفین ابلاغ می‌شود.
✅ عدم حضور موجر در دفترخانه
اگر موجر در زمان و مکان مشخص‌شده از سوی دادگاه، حاضر نشود یا از امضای سند خودداری کند، نماینده دادگاه می‌تواند به‌جای وی در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و سند رسمی اجاره را امضاء نماید.
✅ عدم حضور مستأجر در دفترخانه
در صورت عدم حضور مستأجر، ضمانت اجرای قانونی آن، تخلیه ملک توسط موجر است. یعنی موجر می‌تواند از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه به استناد عدم اجرای حکم تنظیم سند توسط مستأجر را داشته باشد.
📌 نکته مهم:
اگر قرارداد اجاره تابع قانون سال ۱۳۷۶ باشد (یعنی قرارداد اجاره عادی و بدون حق سرقفلی)، الزام قانونی به تنظیم سند رسمی وجود ندارد و اجرای چنین حکمی صرفاً بر پایه تراضی یا شروط ضمن‌العقد انجام می‌شود، نه قانون آمره.
🔎نمونه رأی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
در دعاوی مربوط به الزام موجر یا مستأجر به تنظیم سند رسمی اجاره، دادگاه‌ها بر اساس مدارک ارائه‌شده، مفاد قرارداد، و عدم وجود ایراد از سوی خوانده، رأی مقتضی صادر می‌کنند. در زیر، نمونه‌ای از رأی دادگاه در این زمینه ارائه شده است:
در خصوص دادخواست آقای/خانم … به طرفیت آقای/خانم … به خواسته “الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره”، با عنایت به مفاد قرارداد اجاره مورخ … و نظر به اینکه خوانده علی‌رغم دریافت اجاره‌بها و انجام تعهدات از سوی خواهان، از تنظیم سند رسمی اجاره خودداری نموده است و از طرفی هیچ‌گونه دفاع مؤثری نیز از سوی خوانده ارائه نشده و خواسته خواهان مطابق با قانون و مقررات بوده و مستند به ماده ۷ و ۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می‌باشد؛
دادگاه دعوای خواهان را وارد تشخیص داده و به استناد مواد یادشده، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره در یکی از دفاتر اسناد رسمی ظرف مهلت مقرر صادر و اعلام می‌نماید. این رأی حضوری بوده و ظرف مهلت قانونی، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان می‌باشد.
سوالات متداول
در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون الزام به تنظیم سند اجاره را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی آنلاین مطرح شده است که به اختصار آورده شده است:
❓ بنده سه سال پیش انتقال سرقفلی مغازه تجاری را خریدم مالک فوت کرده بود و پسر بزرگ با داشتن وکالت از سایر ورثه رضایت‌نامه مالک و اجاره‌نامه سه‌ساله را امضا کرده است. حالا پس از سه سال فوت نموده و برخی از ورثه دیگر هم فوت کرده‌اند و وراث دیگر از تنظیم اجاره‌نامه امتناع می‌کنند. تکلیف بنده در خصوص تنظیم اجاره‌نامه چیست؟
✅ طبق قانون روابط موجر و مستأجر، شما می‌توانید دادخواست الزام به تنظیم قرارداد اجاره سرقفلی را به طرفیت تمام ورثه اقامه نمایید. همچنین باید مبلغ اجاره‌بها را به حساب مشترک ورثه یا صندوق دادگستری واریز کنید تا دادگاه با استناد به ایفای تعهدات مالی، رأی مقتضی صادر کند.
❓ در یک ملک مشاع سرقفلی که اجاره‌نامه رسمی نداریم و مالک هم اجاره‌نامه نمی‌دهد و دو تا از وراث هم وکالت نمی‌دهند که طرح دعوا کنیم چیکار باید بکنیم؟ انحصار وراثت هم کردیم. راه دیگه‌ای وجود نداره که بدون وکالت اون دو تا ورثه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بدیم؟
✅ اگر هیچ‌گونه اجاره‌نامه کتبی ندارید و وراث نیز همکاری نمی‌کنند، اثبات رابطه استیجاری بدون سند رسمی بسیار دشوار خواهد بود. در چنین مواردی باید با استناد به شواهد غیرمستقیم (مثل قبض‌های پرداختی، شهادت شهود یا سابقه تصرف) و کمک وکیل، برای احراز رابطه اجاره اقدام نمایید. در صورت پذیرش رابطه استیجاری، الزام به تنظیم سند رسمی از طرف همه وراث ممکن خواهد بود.
❓بنده دفتر املاک دارم. یکی از دوستان یک مکانی رو اجاره کرده و بنده فقط معرف ایشان بوده‌ام ولی هیچ اجاره‌نامه‌ای ننوشته‌ام. ولی این شخص از بنده شاکی شده که می‌بایست اجاره‌نامه من رو تحویل بدی ولی اصلاً من در جریان امور ایشان نیستم و دادگاه بنده رو خواسته. باید چیکار کنم؟
✅ اگر هیچ‌گونه نقشی در تنظیم قرارداد اجاره نداشته‌اید و صرفاً معرف طرفین بوده‌اید، می‌توانید در جلسه دادگاه این موضوع را اظهار کرده و مستنداتی دال بر عدم دخالت ارائه نمایید. توصیه می‌شود اظهارنامه رسمی برای طرف مقابل ارسال و در صورت لزوم، وکیل بگیرید تا از حیث حقوقی دفاع مؤثری داشته باشید.
❓بنده یک ماهی هست که یک واحد مسکونی را اجاره کرده‌ام و پول پیش، چک ضمانت تخلیه و سه چک چهارماهه جهت پرداخت دوازده ماه اجاره را تسلیم بنگاه کردم. ولی الان چهل روز گذشته و موجر نرفته بنگاه اجاره‌نامه را امضا کند، چون فهمیده من می‌خوام کد رهگیری بگیرم برای وام ودیعه مسکن و از ترس مالیات، امضا نکرده. راهنمایی بفرمایید چطور می‌توانم قانونی پیگیری کنم؟
✅ اگر ملک را تحویل گرفته‌اید و مستندات پرداخت و تصرف دارید، می‌توانید دادخواست الزام موجر به تنظیم قرارداد اجاره و صدور کد رهگیری بدهید. همچنین می‌توانید اظهارنامه رسمی برای موجر ارسال و با درخواست گواهی تصرف از شورا یا شهرداری محل، مدارک خود را تقویت کنید. توصیه می‌شود برای تسریع در رسیدگی و جلوگیری از تضییع حقوق خود، با وکیل متخصص مشورت کنید.