الزام به تنظیم سند رسمی؛ مراحل، مدارک، موانع و دفاع فروشنده

در دنیای پرچالش معاملات ملکی، سند رسمی نه‌تنها تضمین‌کننده مالکیت خریدار، بلکه پشتوانه‌ای قانونی برای جلوگیری از کلاهبرداری‌ها و اختلافات آتی است. با این حال، در موارد زیادی دیده شده که فروشنده پس از تنظیم مبایعه‌نامه و دریافت وجه معامله، از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک خودداری می‌کند. در چنین شرایطی، خریدار می‌تواند از ابزار حقوقی مهمی به‌نام دعوای الزام به تنظیم سند رسمی استفاده کند.

این دعوا یکی از رایج‌ترین و کاربردی‌ترین راهکارهای حقوقی در معاملات املاک است که بر پایه ماده ۲۲۰ قانون مدنی و مواد مربوط به قانون ثبت، به خریدار این امکان را می‌دهد که از دادگاه بخواهد فروشنده را وادار به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند کند.

در این مقاله، ضمن بررسی دقیق مفهوم الزام به تنظیم سند رسمی، مراحل قانونی، مدارک مورد نیاز، موانع اجرایی و دفاعیات فروشنده را شرح می‌دهیم. همچنین با بررسی نمونه آرا و نظریات مشورتی، خواننده را با زوایای مختلف این دعوا آشنا خواهیم کرد. اگر با مشکلی در انتقال سند ملک مواجه هستید، این راهنما می‌تواند به شما کمک کند تا با اطمینان و آگاهی مسیر حقوقی را طی کنید.

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

الزام به تنظیم سند رسمی، یکی از مهم‌ترین دعاوی حقوقی در حوزه املاک و معاملات است که با استناد به مواد قانونی مانند ۲۲۰ و ۲۱۹ قانون مدنی و ماده ۲۲ قانون ثبت، توسط خریدار علیه فروشنده مطرح می‌شود. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که فروشنده علی‌رغم انجام معامله و تعهد در مبایعه‌نامه، از حضور در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال سند خودداری کند.

به زبان ساده، اگر ملکی را خریداری کرده‌اید و فروشنده، با وجود قرارداد و دریافت وجه، از انتقال رسمی سند به نام شما امتناع می‌کند، می‌توانید از دادگاه بخواهید او را ملزم به انجام این کار کند. دادگاه در صورت احراز شرایط قانونی، حکمی صادر می‌کند که فروشنده را مکلف به حضور در دفترخانه و امضای سند انتقال رسمی می‌نماید. حتی اگر وی باز هم امتناع کند، نماینده دادگاه می‌تواند به‌جای او سند را امضا کند.

🔹اهمیت سند رسمی در معاملات ملکی

بر اساس قانون ثبت، تنها سندی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی به ثبت رسیده باشد، سند رسمی محسوب می‌شود و قابلیت اثبات مالکیت در برابر اشخاص ثالث را دارد. بنابراین، داشتن یک مبایعه‌نامه عادی به‌تنهایی کافی نیست؛ زیرا فروشنده ممکن است همان ملک را مجدداً به فرد دیگری بفروشد یا مانع انتقال قانونی شود.

از این‌رو، الزام به تنظیم سند رسمی، راهکاری مؤثر برای حفظ حقوق خریدار و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی محسوب می‌شود. این دعوا نه‌تنها در مورد ملک‌های دارای سند رسمی کاربرد دارد، بلکه در مواردی مثل املاک مشاعی، اعیانی یا حتی در موارد فوت فروشنده نیز قابل طرح است.

مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی

برای موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، تهیه و ارائه مدارک معتبر و مستدل بسیار حیاتی است. هرچه مدارک کامل‌تر و دقیق‌تر باشند، احتمال صدور حکم به نفع خریدار افزایش می‌یابد. در این دعوا، خریدار موظف است اثبات کند که معامله‌ای انجام شده و فروشنده با وجود تعهد، از تنظیم سند رسمی خودداری کرده است. مهم‌ترین مدارک مورد نیاز عبارت‌اند از:

✅۱. مبایعه‌نامه یا قولنامه

این سند، مبنای اصلی ادعای خریدار است. مبایعه‌نامه باید حاوی اطلاعات زیر باشد:

• مشخصات کامل خریدار و فروشنده
• مشخصات ملک
• مبلغ و شرایط پرداخت
• تاریخ مقرر برای حضور در دفترخانه
• امضای طرفین معامله

✅۲. رسید پرداخت یا چک‌های واگذار شده

مدارک پرداخت بخشی یا تمام ثمن معامله (مانند فیش بانکی، چک، حواله) نقش کلیدی در اثبات تعهدات مالی خریدار ایفا می‌کند. فروشنده نمی‌تواند مدعی عدم دریافت وجه شود، مگر خلاف آن را اثبات کند.

✅۳. اظهارنامه رسمی

اگر فروشنده در تاریخ مقرر برای انتقال سند در دفترخانه حاضر نشده باشد، خریدار می‌تواند اظهارنامه‌ای رسمی مبنی بر دعوت از فروشنده برای انجام تعهد ارسال کند. این اظهارنامه باید ثبت‌شده و دارای رسید باشد.

✅۴. گواهی عدم حضور

در صورتی که فروشنده به دفترخانه مراجعه نکند، خریدار می‌تواند با مراجعه به همان دفترخانه، گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کند. این گواهی یکی از مهم‌ترین مستندات در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است.

✅۵. سند مالکیت فروشنده

برای اثبات این‌که فروشنده واقعاً مالک ملک بوده است، ارائه تصویر سند رسمی مالکیت یا پاسخ استعلام از اداره ثبت ضروری است. بدون اثبات مالکیت فروشنده، دعوا قابل استماع نخواهد بود.

✅۶. سایر مستندات پشتیبان

هرگونه سند دیگر، شامل:

• شهادت شهود
• مکاتبات بین طرفین (پیامک، واتساپ، ایمیل)
• گزارش استعلام از شهرداری یا اداره ثبت

می‌تواند به استحکام پرونده کمک کند و دادگاه را در بررسی صحت ادعا یاری دهد.

🔹هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند یک دعوای مالی است که بر اساس ارزش آن مشخص می شود. برای محاسبه می توانید از ابزار حقوقی ایران لگال برای محاسبه آنلاین هزینه های دادرسی در دعاوی مالی به صورت رایگان استفاده نمایید.

مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

برای اینکه بتوانید فروشنده‌ای را که از تعهد خود در انتقال سند رسمی سر باز زده، به اجرای تعهد ملزم کنید، باید یک دعوای حقوقی منظم و مستند را در دادگاه مطرح نمایید. این فرایند در چند مرحله کلیدی صورت می‌گیرد که در ادامه به‌صورت گام‌به‌گام توضیح داده می‌شود:

✅۱. تنظیم دادخواست حقوقی

اولین گام، تهیه یک دادخواست رسمی است که در آن باید موارد زیر به دقت ذکر شوند:

• مشخصات کامل خواهان (خریدار) و خوانده (فروشنده)
• موضوع دعوا: الزام به تنظیم سند رسمی
• شرح ماوقع: توضیح چگونگی وقوع معامله، زمان‌بندی تعهدات، و عدم انجام تعهد از سوی فروشنده
• درخواست‌های مرتبط: مانند صدور گواهی عدم حضور یا مطالبه خسارات

دادخواست باید در فرم رسمی و با رعایت اصول آیین دادرسی تنظیم شود. توصیه می‌شود این مرحله با کمک وکیل متخصص انجام گیرد.

✅۲. ضمیمه کردن مدارک

پس از تنظیم دادخواست، باید مدارک لازم که در بخش قبلی شرح داده شد (مثل مبایعه‌نامه، گواهی عدم حضور، رسید پرداخت وجه، اظهارنامه رسمی و …) به آن ضمیمه شود. این مدارک باید در نسخ کافی به دادگاه ارائه شوند.

✅۳. ثبت دادخواست در دادگاه صالح

پرونده الزام به تنظیم سند رسمی باید در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ثبت شود. به عنوان مثال، اگر ملک در شیراز واقع شده، دادگاه عمومی حقوقی شیراز مرجع صالح به رسیدگی است.

✅۴. تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ

پس از ثبت دادخواست، دادگاه وقت جلسه دادرسی را تعیین می‌کند و آن را از طریق سامانه ثنا یا ابلاغ حضوری به طرفین اعلام می‌نماید. عدم حضور هر یک از طرفین ممکن است باعث طولانی شدن فرآیند رسیدگی شود.

✅۵. رسیدگی دادگاه و صدور رأی

در جلسه دادرسی، قاضی به بررسی مدارک، شنیدن دفاعیات طرفین، استعلام از ثبت اسناد یا شهرداری، و احیاناً ارجاع به کارشناس می‌پردازد. اگر ادعای خریدار ثابت شود، دادگاه حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد کرد.

✅۶. صدور اجراییه و انتقال سند توسط نماینده دادگاه

در صورت قطعی شدن رأی و عدم اقدام داوطلبانه فروشنده برای انتقال سند، خریدار می‌تواند تقاضای صدور اجراییه نماید. پس از صدور آن، نماینده اجرای احکام به جای فروشنده در دفترخانه حاضر می‌شود و سند انتقال را به نام خریدار امضا می‌نماید.

🔹مراحل اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی

پس از آنکه دادگاه رأی قطعی به نفع خریدار صادر کرد و فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نمود، روند اجرای حکم آغاز می‌شود. اجرای این حکم تحت نظارت اجرای احکام مدنی دادگستری و مطابق با مقررات آیین دادرسی صورت می‌گیرد.

در این مرحله، خریدار می‌تواند از دادگاه درخواست صدور اجراییه کند. پس از صدور و ابلاغ اجراییه به فروشنده، او موظف است ظرف ده روز برای امضای سند و انتقال رسمی ملک به دفترخانه مراجعه کند. اگر فروشنده در این مهلت همکاری کند و سند را منتقل نماید، پرونده مختومه می‌شود. اما در صورتی که از حضور در دفترخانه و اجرای حکم خودداری کند، دادگاه نماینده‌ای را به جای او معرفی می‌کند تا به نیابت از فروشنده سند رسمی انتقال را امضا کرده و مالکیت را به خریدار منتقل نماید.

لازم به ذکر است اگر سند درگیر مشکلاتی نظیر بازداشت، رهن یا ممنوعیت قانونی باشد، اجرای حکم تا زمان رفع این موانع به تعویق خواهد افتاد. همچنین، اگر دادگاه اجرای حکم را مشروط به پرداخت باقی‌مانده ثمن معامله توسط خریدار کرده باشد، خریدار موظف است ابتدا مبلغ باقیمانده را در حساب دادگستری واریز یا تسویه کند تا امکان اجرای رأی فراهم شود.

موانع اجرایی حکم الزام به تنظیم سند رسمی

اگرچه صدور حکم قضایی برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، گام مهمی در احقاق حق خریدار محسوب می‌شود، اما این حکم همواره به‌راحتی قابل اجرا نیست. در برخی شرایط قانونی و عملی، موانعی برای اجرای حکم به وجود می‌آید که در ادامه مهم‌ترین آن‌ها را بررسی می‌کنیم:

❌ فروشنده مالک رسمی ملک نباشد

اگر فروشنده‌ای که قرارداد را امضا کرده، در اداره ثبت به عنوان مالک شناخته نشده باشد، اجرای حکم غیرممکن است. حتی اگر مبایعه‌نامه معتبر باشد، دادگاه بدون احراز مالکیت رسمی، حکم به انتقال سند نخواهد داد.

❌ رهن یا بازداشت بودن ملک

در صورتی که ملک موضوع معامله در رهن بانک یا توقیف قضایی باشد، تنظیم سند رسمی تا زمان رفع بازداشت یا فک رهن امکان‌پذیر نیست. در این حالت، ابتدا باید فروشنده اقدام به آزادسازی ملک کند.

❌ عدم اخذ پایان کار یا صورت مجلس تفکیکی

برای آپارتمان‌های نوساز، داشتن پایان کار شهرداری و سند تفکیکی الزامی است. بدون این مدارک، دفترخانه اجازه تنظیم سند رسمی را ندارد. این وظیفه بر عهده فروشنده است و نبود آن‌ها مانع اجرای حکم می‌شود.

❌ عدم پرداخت مالیات و عوارض شهرداری

فروشنده موظف است مفاصا حساب مالیاتی و بدهی‌های مربوط به ملک را تسویه کرده و مستندات آن را ارائه دهد. در صورت عدم پرداخت این بدهی‌ها، دفترخانه تنظیم سند را به تعویق خواهد انداخت.

❌ عدم پرداخت بقیه ثمن معامله از سوی خریدار

در صورتی که فروشنده بتواند اثبات کند خریدار هنوز تمام مبلغ قرارداد (ثمن) را پرداخت نکرده، می‌تواند اجرای حکم را منوط به دریافت باقی‌مانده ثمن کند. در این حالت، خریدار موظف است مبلغ باقی‌مانده را به حساب دادگستری واریز کند تا سند انتقال صادر شود.

❌ ممنوع‌المعامله بودن فروشنده یا مشکلات هویتی

اگر فروشنده به‌موجب حکم قضایی ممنوع‌المعامله شده یا کارت ملی او به دلایل قانونی (مثلاً بدهی یا ممنوع‌الخروجی) باطل باشد، امکان حضور در دفترخانه و انتقال سند وجود نخواهد داشت.

❌ فقدان گواهی انحصار وراثت در صورت فوت فروشنده

اگر فروشنده فوت کرده باشد، الزام به تنظیم سند باید علیه ورثه طرح شود. بدون گواهی انحصار وراثت و تعیین سهم‌الارث ورثه، انتقال رسمی ممکن نیست.

دفاع در برابر الزام به تنظیم سند رسمی

در برخی موارد، فروشنده می‌تواند با استناد به دلایل قانونی و قراردادی، در برابر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دفاع کرده و مانع صدور یا اجرای حکم شود. این دفاع‌ها در صورت اثبات می‌توانند به رد دعوا یا تعلیق اجرای حکم منجر شوند. مهم‌ترین این دفاع‌ها عبارت‌اند از:

۱. پرداخت نشدن کامل ثمن معامله

یکی از اصلی‌ترین دفاع‌ها این است که خریدار تمام مبلغ معامله را پرداخت نکرده است. اگر فروشنده بتواند این موضوع را اثبات کند، دادگاه حکم به تنظیم سند رسمی را منوط به پرداخت باقیمانده ثمن خواهد کرد. این امر بر اساس اصول قرارداد و نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه نیز تأیید شده است.

❗ نکته: در این حالت، الزام فروشنده به تنظیم سند به معنای محکومیت خریدار به پرداخت وجه نیست، بلکه خریدار برای اجرای حکم، باید مبلغ باقی‌مانده را نزد دادگستری تودیع کند.

۲. عدم ایفای تعهدات قراردادی از سوی خریدار

اگر در مبایعه‌نامه تعهداتی برای خریدار ذکر شده باشد (مانند گرفتن تسهیلات، ارائه مدارک مشخص یا پرداخت مالیات)، فروشنده می‌تواند اثبات کند که خریدار این تعهدات را انجام نداده و بنابراین الزام به تنظیم سند منتفی است.

۳. فقدان مدارک لازم برای تنظیم سند

در صورتی که خریدار نتواند مستنداتی چون مبایعه‌نامه معتبر، رسید پرداخت، یا گواهی عدم حضور را ارائه دهد، فروشنده می‌تواند این نقص را به‌عنوان دفاع مؤثر مطرح کند.

۴. ادعای صوری بودن قرارداد

در مواردی که فروشنده مدعی شود قرارداد به‌صورت صوری و بدون قصد واقعی معامله منعقد شده (مثلاً برای اخذ وام یا فرار از دین)، می‌تواند این ادعا را در دادگاه مطرح کرده و خواستار ابطال معامله شود.

۵. عدم امکان قانونی انتقال سند (مثلاً ملک وقفی یا دارای کاربری خاص)

اگر فروشنده بتواند ثابت کند که انتقال ملک به دلایل قانونی امکان‌پذیر نیست (مانند وقفی بودن یا تغییر کاربری غیرمجاز)، الزام به تنظیم سند رسمی نیز منتفی خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی در املاک مشاع، اعیانی و موارد خاص

در برخی دعاوی، وضعیت مالکیت ملک یا نحوه معامله به‌گونه‌ای است که شرایط متفاوتی را نسبت به املاک معمولی ایجاد می‌کند. یکی از این موارد، املاک مشاع یا اعیانی است که نیازمند تحلیل دقیق‌تری برای تنظیم سند رسمی هستند. همچنین در شرایط خاص مانند فوت فروشنده یا وجود وصیت‌نامه، دعوای الزام به تنظیم سند ممکن است با پیچیدگی‌های بیشتری روبرو شود.

✅الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

در معاملات مربوط به املاک مشاع، هر شریک مشاعی می‌تواند نسبت به سهم خود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده مطرح کند؛ حتی اگر سایر شرکا در این دعوا حضور نداشته باشند. در این حالت، خریدار می‌تواند تنها فروشنده‌ای که با او معامله کرده را طرف دعوا قرار دهد و دادگاه نیز فروشنده را به تنظیم سند نسبت به همان سهم مشاعی ملزم خواهد کرد. البته برخی نظرات فقهی و قضایی معتقدند که به دلیل شراکت همه شرکا در جزء جزء ملک، بهتر است سایر شرکا نیز در دعوا دخیل شوند. با این حال، رویه قضایی غالب، الزام فروشنده به انتقال سهم مورد توافق را پذیرفته است.

✅الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

اعیانی به معنای بنای احداث‌شده بر روی عرصه است. در بسیاری از موارد، مالکیت اعیانی از مالکیت عرصه جداست؛ به‌ویژه در مجتمع‌های آپارتمانی یا ملک‌هایی که به‌صورت مشاع ساخته شده‌اند. چنانچه فروش اعیانی به‌صورت مستقل انجام شده باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کند، خریدار می‌تواند با طرح دعوای الزام، وی را به تنظیم سند رسمی اعیانی (نه عرصه) ملزم نماید. در این مسیر، ارائه مدارکی مانند مبایعه‌نامه و اثبات مالکیت اعیانی ضروری است.

✅الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده

اگر فروشنده پس از عقد قرارداد و پیش از انتقال سند رسمی فوت کند، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه وراث وی مطرح نماید. در این صورت، کلیه ورثه (اعم از قهری یا وصی منصوب) باید طرف دعوا قرار گیرند. دادگاه پس از احراز صحت معامله و با بررسی مفاد مبایعه‌نامه، حکم به الزام ورثه به تنظیم سند رسمی صادر خواهد کرد.

نکته مهم اینکه، اگر ملک در ارثیه باشد ولی هنوز بین ورثه افراز نشده باشد، الزام به تنظیم سند رسمی منوط به تعیین سهم هر ورثه از ماترک خواهد بود.

✅الزام به تنظیم سند رسمی ملک وقفی

در خصوص املاک وقفی، تنظیم سند رسمی تنها با اجازه اداره اوقاف امکان‌پذیر است. در صورتی که عقد اجاره یا صلح نسبت به ملک موقوفه انجام شده باشد، مستأجر یا طرف قرارداد می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند اجاره یا انتقال را علیه اداره اوقاف مطرح کند. دادگاه نیز در صورت احراز شرایط و با رعایت مقررات مربوط به وقف، اداره اوقاف را به تنظیم سند رسمی ملزم خواهد کرد.

سوالات متداول

در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون الزام به تنظیم سند را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی تلفنی مطرح شده است که به اختصار در اینجا آورده شده است:

❓سلام، مبنای قراردادی یا قانونی برای الزام به تنظیم سند وجود ندارد یعنی چه؟ لطفاً به صراحت توضیح دهید.
✅ الزام به تنظیم سند رسمی معمولاً از مفاد قرارداد فروش (مثل مبایعه‌نامه) ناشی می‌شود. در صورتی که در قرارداد چنین تعهدی ذکر نشده باشد، استناد به الزام قانونی مشکل خواهد بود، مگر آنکه دلایلی مانند عرف یا قانون خاصی آن را ایجاب کند.

❓سلام، برای الزام به صدور سند کجا باید مراجعه کنم؟
✅ باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک یا محل انعقاد قرارداد ارائه دهید. اگر ملک در تهران است، مرجع رسیدگی دادگاه حقوقی تهران خواهد بود.

❓ما یک آپارتمان داریم که هنوز سندش را نگرفته‌ایم و شرکتی که آن را ساخته نیز منحل شده است. برای ثبت سند این خانه باید چه کار کنیم؟ سند هنوز به نام شرکت است.
✅ باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را علیه مدیر تسویه شرکت یا اداره ثبت مطرح کنید. در صورت انحلال شرکت، امور حقوقی آن توسط مدیر تصفیه پیگیری می‌شود.

❓سلام، من یک خودرو خریداری کرده‌ام و پول آن را کامل پرداخته‌ام. برای تنظیم سند شکایت کردم اما دادگاه در بوشهر برگزار می‌شود و من در مشهد هستم و نمی‌توانم حضور یابم. باید چه کنم؟
✅ می‌توانید یک وکیل دادگستری در بوشهر اختیار کنید یا لایحه دفاعیه‌ای مستند ارسال کنید. امکان رسیدگی غیابی یا غیرحضوری در موارد خاص وجود دارد.

❓بعد از گرفتن حکم تنفیذ مبایعه‌نامه، فروشنده سند رسمی را به نام خود گرفته است. آیا باید درخواست ابطال سند بر اساس آن حکم داشته باشم یا الزام به تنظیم سند رسمی؟
✅ در چنین مواردی باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده مطرح شود. اگر فروشنده پس از تنفیذ، سند را به نام خود گرفته، حکم تنفیذ در دادگاه قابلیت استناد برای الزام به انتقال رسمی دارد.

❓سلام، ملکی خریدم و در مبایعه‌نامه شرط داوری قید شده است و فروشنده سال‌هاست که سند را انتقال نمی‌دهد. آیا باید برای الزام به تنظیم سند رسمی به داوری مراجعه کنم یا از طریق دادگاه؟ صلاحیت با کدام است؟
✅ اگر شرط داوری به‌صورت صریح در قرارداد آمده باشد، طبق ماده 454 قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع رسیدگی داوری است و دادگاه صالح به موضوع ورود نخواهد کرد مگر در شرایط خاص