در معاملات ملکی یا خرید و فروش دارایی‌های ارزشمند، یکی از اسنادی که بین طرفین تنظیم می‌شود «مبایعه‌نامه» است. این سند، توافق کتبی بین خریدار و فروشنده برای انتقال مالکیت مال مشخصی است که معمولاً قبل از تنظیم سند رسمی در دفترخانه، تهیه و امضا می‌گردد.
بسیاری از افراد تصور می‌کنند که تنها مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌های معاملات ملکی تنظیم می‌شوند یا دارای کد رهگیری هستند، اعتبار قانونی دارند؛ درحالی‌که قانون مدنی و رویه دادگاه‌ها، دیدگاه مشخصی در خصوص اعتبار این اسناد دارد. همچنین پرسش‌هایی مانند اینکه «آیا مبایعه‌نامه دست نویس در دادگاه پذیرفته می‌شود؟»، «اگر یکی از طرفین فوت کند، تکلیف مبایعه نامه چیست؟» و یا «بدون شاهد و اثر انگشت هم قابل استناد است؟» ذهن بسیاری از شهروندان را مشغول کرده است. در این مقاله به بررسی همه این موضوعات می‌پردازیم تا دید روشنی از اعتبار مبایعه‌نامه در محاکم قضایی به دست آورید.
اعتبار مبایعه‌نامه در دادگاه؛ آیا سند رسمی محسوب می‌شود؟
یکی از پرسش‌های متداول در معاملات ملکی این است که آیا مبایعه‌نامه‌ای که بین خریدار و فروشنده تنظیم شده، در دادگاه اعتبار قانونی دارد یا خیر؟ برای پاسخ به این سوال باید ابتدا بدانیم مبایعه‌نامه از منظر حقوقی چه نوع سندی است.
مبایعه‌نامه، فارغ از اینکه در بنگاه معاملات ملکی، توسط وکیل یا حتی بین خود طرفین به صورت دستی نوشته شده باشد، یک سند عادی محسوب می‌شود؛ مگر آنکه به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. در نتیجه، مبایعه‌نامه دستنویس نیز در دادگاه معتبر است، اما با اعتبار سند عادی، نه سند رسمی.
از نظر قانونی، به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی، هر قراردادی که مخالف صریح قانون نباشد و شرایط اساسی صحت معامله را دارا باشد، نافذ و قابل اجرا است. بنابراین اگر مبایعه‌نامه دارای این شرایط باشد (قصد، رضایت، اهلیت طرفین، موضوع مشخص و مشروع)، حتی اگر به صورت دستی و بدون مراجعه به بنگاه نوشته شده باشد، در دادگاه پذیرفته می‌شود.
البته چون سند عادی است، امکان انکار، تردید یا ادعای جعل در مورد آن از سوی طرف مقابل وجود دارد. به همین دلیل توصیه می‌شود هنگام تنظیم چنین قراردادهایی، اصول احتیاط رعایت شده و ترجیحاً گواه امضا یا شهود نیز در نظر گرفته شود.
تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه در دادگاه چیست؟
یکی از مفاهیمی که معمولاً در معاملات ملکی با آن مواجه می‌شویم، تفاوت بین قولنامه و مبایعه‌نامه است. هرچند بسیاری این دو را معادل یکدیگر می‌دانند، اما در واقع تفاوت حقوقی مشخصی میان آن‌ها وجود دارد که در زمان رسیدگی قضایی در دادگاه نیز اهمیت دارد.
قولنامه در حقیقت نوعی تعهد به انعقاد قرارداد اصلی در آینده است. یعنی طرفین در قولنامه صرفاً متعهد می‌شوند که مثلاً در تاریخ مشخصی قرارداد بیع را منعقد کنند. در قولنامه معمولاً مالکیت منتقل نمی‌شود، بلکه نیت طرفین نسبت به آینده ثبت می‌گردد. در واقع قولنامه بیشتر شبیه یک وعده قرارداد است. برای اطلاعات بیشتر میتوانید مطلب اعتبار قولنامه دستی در دادگاه را بررسی نمایید.
اما مبایعه‌نامه، خود سند اصلی معامله محسوب می‌شود. به محض تنظیم آن، و در صورت داشتن شرایط صحت معامله (مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی)، انتقال مالکیت انجام شده تلقی می‌شود. یعنی دیگر وعده‌ای در کار نیست، بلکه طرفین توافق را نهایی کرده‌اند.
از منظر دادگاه نیز این تفاوت بسیار حائز اهمیت است؛ چرا که در دعواهایی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، داشتن مبایعه‌نامه (در مقابل صرف قولنامه) قدرت اثباتی بالاتری دارد. به بیان دیگر، در حالی که قولنامه یک تعهد است، مبایعه‌نامه دلیلی بر تحقق معامله است. در جدول زیر تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در دادگاه را مشاهده می فرمایید:
| معیار مقایسه | مبایعه‌نامه در دادگاه | قولنامه در دادگاه |
|---|---|---|
| اعتبار حقوقی | به‌عنوان سند عادی معتبر و قابل استناد برای اثبات بیع و مالکیت | به‌عنوان سند عادی معتبر برای تعهد به انعقاد بیع در آینده |
| اثر حقوقی مستقیم | اثبات تحقق بیع و امکان الزام به تنظیم سند رسمی | فقط تعهد به فروش است؛ الزام به بیع باید از طریق دادگاه پیگیری شود |
| امکان صدور رأی الزام به تنظیم سند رسمی | بله، اگر شرایط صحت معامله رعایت شده باشد | فقط در صورت اثبات تعهد به فروش و تحقق شرایط خاص |
| امکان طرح دعوای اثبات مالکیت | دارد، چون بیانگر انتقال مال است | ندارد، چون صرفاً وعده فروش است |
| امکان انکار یا تردید طرف مقابل | بله؛ چون سند عادی است و امکان انکار یا تردید وجود دارد | بله؛ مانند هر سند عادی دیگر |
| لزوم وجود کد رهگیری برای استناد | ندارد؛ حتی بدون کد رهگیری نیز در دادگاه قابل استناد است | ندارد؛ چون کد رهگیری معمولاً در مبایعه‌نامه‌ها مطرح است |
شرایط اعتبار مبایعه نامه عادی در دادگاه
برای آنکه یک مبایعه‌نامه عادی در دادگاه دارای اعتبار قانونی باشد و بتوان به استناد آن حق مالکیت را اثبات کرد، لازم است که این سند واجد شرایط صحت معامله طبق قانون مدنی باشد. در غیر این صورت ممکن است از سوی دادگاه بی‌اعتبار تلقی شود یا مورد انکار، تردید یا ادعای جعل واقع گردد.
در ادامه، شرایطی را که برای اعتبار مبایعه‌نامه عادی در دادگاه ضروری است، بررسی می‌کنیم:
-
✅ وجود قصد و رضایت طرفین معامله
باید اثبات شود که هر دو طرف با اراده و آگاهی کامل اقدام به انعقاد قرارداد کرده‌اند. اجبار، اشتباه یا فریب می‌تواند اعتبار قرارداد را زیر سوال ببرد. -
✅ اهلیت قانونی طرفین
خریدار و فروشنده باید اهلیت قانونی برای انجام معامله داشته باشند. افراد صغیر، محجور یا مجنون نمی‌توانند معامله‌ای معتبر انجام دهند، مگر با اجازه ولی یا قیم. -
✅ مشروعیت جهت معامله
موضوع معامله (مثلاً ملک یا خودرو) باید مشروع باشد. فروش اموال غیرقانونی مانند مواد مخدر یا اموال مسروقه موجب بی‌اعتباری قرارداد می‌شود. -
✅ معین و مشخص بودن موضوع قرارداد
ملک یا مالی که موضوع مبایعه‌نامه است باید به‌طور دقیق در قرارداد مشخص شده باشد، از جمله آدرس، شماره پلاک، متراژ و سایر ویژگی‌های فنی و ثبتی. -
✅ عدم مخالفت با قانون یا نظم عمومی
حتی اگر تمامی شرایط فوق رعایت شود، اما مفاد قرارداد برخلاف قوانین امری یا نظم عمومی باشد (مثلاً شرط غیرقانونی در متن مبایعه‌نامه)، اعتبار آن در دادگاه منتفی خواهد شد.
با رعایت این شرایط، مبایعه‌نامه عادی حتی اگر بدون کد رهگیری یا بدون ثبت رسمی باشد، از دیدگاه حقوقی معتبر است و می‌تواند در دادگاه به‌عنوان دلیل اثبات مالکیت یا ادعای حقوقی مورد استناد قرار گیرد. توجه داشته باشید که در نهایت تمامی این موارد اگر به صورت دست نوشته تنظیم شود، همین شرایط را شامل می شود که برای اطلاعات بیشتر می توانید اعتبار دست نوشته را بررسی نمایید که چگونه می تواند دارای اعتبار و استناد در دادگاه باشد.
تفاوت مبایعه‌نامه با کد رهگیری و بدون کد رهگیری در دادگاه
یکی از سؤالات رایج درباره مبایعه‌نامه‌ها این است که آیا داشتن کد رهگیری، در اعتبار آن‌ها در دادگاه تأثیری دارد یا خیر. برای پاسخ به این پرسش، باید ابتدا بدانیم که کد رهگیری چیست و سپس بررسی کنیم که نبود یا وجود آن چه اثری در روند رسیدگی قضایی دارد.
🔹 کد رهگیری چیست؟
کد رهگیری یک شناسه منحصربه‌فرد است که هنگام تنظیم مبایعه‌نامه در بنگاه‌های معاملات ملکی و از طریق سامانه ثبت معاملات املاک کشور صادر می‌شود. این کد امکان استعلام و پیگیری آنلاین معامله را فراهم می‌سازد و از فروش مجدد ملک به چند نفر جلوگیری می‌کند.
🔹 مبایعه‌نامه با کد رهگیری
-
قابلیت استعلام از سامانه معاملات املاک را دارد.
-
اطمینان بیشتری برای خریدار و فروشنده ایجاد می‌کند.
-
امکان استفاده آسان‌تر در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی.
🔹 مبایعه‌نامه بدون کد رهگیری
-
معمولاً به‌صورت دستنویس بین طرفین یا در برگه‌های غیراستاندارد تنظیم می‌شود.
-
از لحاظ شکل سند، عادی محسوب می‌شود.
-
در دادگاه دارای همان ارزش و اعتبار مبایعه‌نامه دارای کد رهگیری است، به شرط رعایت شرایط صحت معامله.
📌 نکته مهم:
داشتن یا نداشتن کد رهگیری تأثیری در اعتبار قانونی مبایعه‌نامه در دادگاه ندارد. آنچه در دادگاه اهمیت دارد، تحقق شرایط ماده ۱۹۰ قانون مدنی در زمان تنظیم قرارداد است. کد رهگیری صرفاً از نظر شفاف‌سازی و جلوگیری از تخلف مزیت محسوب می‌شود.
اعتبار مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده یا خریدار
یکی از پرسش‌های مهم در خصوص مبایعه‌نامه، وضعیت حقوقی آن پس از فوت یکی از طرفین معامله است. این مسئله به‌ویژه در معاملات املاک که پروسه تنظیم سند رسمی ممکن است زمان‌بر باشد، اهمیت ویژه‌ای دارد.
🔹 عقد بیع، عقد لازم است
مطابق قانون مدنی، عقد بیع (خرید و فروش) که با مبایعه‌نامه منعقد می‌شود، از نوع عقود لازم است. یعنی هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند بدون دلیل قانونی آن را یک‌طرفه فسخ کنند. به همین دلیل، فوت، جنون یا سفاهت یکی از طرفین، سبب بطلان قرارداد نمی‌شود.
🔹 پس از فوت فروشنده چه می‌شود؟
اگر فروشنده فوت کند:
- ارث برهای وی (وراث) به‌جای او قرار می‌گیرند.
- خریدار می‌تواند از دادگاه الزام وراث به تنظیم سند رسمی را بخواهد.
- اگر مبایعه‌نامه معتبر و بدون خدشه باشد، قابل استناد است.
🔹 اگر خریدار فوت کند چه می‌شود؟
- وراث خریدار می‌توانند ادامه روند خرید را پیگیری کنند.
- حتی اگر سند رسمی هنوز تنظیم نشده باشد، می‌توانند از دادگاه الزام فروشنده به تنظیم سند به نام خودشان را درخواست کنند.
📌 نکته کلیدی:
فوت هیچ یک از طرفین، اعتبار مبایعه‌نامه را از بین نمی‌برد و اثر حقوقی قرارداد همچنان پابرجاست؛ مگر آنکه بی‌اعتباری یا عدم صحت قرارداد اثبات شود (مثلاً اثبات عدم اهلیت طرف در زمان امضا یا جعل سند).
نکات مهم در برای معتبر کردن مبایعه‌نامه در دادگاه
استفاده از مبایعه‌نامه برای اثبات مالکیت در دادگاه نیازمند رعایت چند اصل کلیدی و توجه به ظرایف حقوقی است. اگرچه این سند می‌تواند به عنوان دلیل اثبات مالکیت به کار رود، اما برای پذیرفته شدن در دادگاه باید واجد شرایطی باشد.
✅ 1. رعایت شرایط اساسی صحت معامله
مهم‌ترین نکته این است که مبایعه‌نامه باید دارای شرایط ماده ۱۹۰ قانون مدنی باشد:
-
قصد و رضایت طرفین
-
اهلیت خریدار و فروشنده (مثلاً بالغ، عاقل، رشید)
-
معین بودن مورد معامله (ملک، خودرو، زمین با مشخصات دقیق)
-
مشروع بودن جهت معامله
✅ 2. مهر، امضا و ترجیحاً اثر انگشت طرفین
وجود امضای معتبر خریدار و فروشنده برای دادگاه کافی است، اما اضافه کردن اثر انگشت و مهر (در صورت وجود) نیز سند را قوی‌تر می‌کند.
✅ 3. ذکر دقیق مشخصات ملک و مبلغ معامله
اطلاعاتی نظیر پلاک ثبتی، نشانی دقیق، مساحت ملک، قیمت، نحوه پرداخت، زمان تحویل ملک و تاریخ تنظیم باید کاملاً واضح و دقیق باشد.
✅ 4. داشتن تاریخ تنظیم مبایعه‌نامه
تاریخ سند، به‌ویژه در دعاوی مربوط به تقدم مالکیت یا تقابل چند خریدار، نقش حیاتی دارد. نداشتن تاریخ یا تاریخ جعلی می‌تواند موجب بی‌اعتباری شود.
✅ 5. حضور شاهد (اختیاری اما مفید)
اگرچه حضور شاهد از الزامات قانونی نیست، اما امضای شهود می‌تواند در صورت بروز انکار یا تردید از سوی طرف مقابل، کارایی اثباتی سند را تقویت کند.
✅ 6. وجود کد رهگیری (در مبایعه‌نامه ملکی بنگاهی)
کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک، سند را قابل استعلام می‌سازد و از معاملات معارض جلوگیری می‌کند؛ بااین‌حال، نبود کد رهگیری موجب بی‌اعتباری مطلق نمی‌شود.
✅ 7. پیوست‌های تکمیلی
ضمائم نظیر تصویر کارت ملی، سند رسمی ملک، وکالت‌نامه‌ها (در صورت وجود نماینده) و فیش‌های پرداخت وجه به استحکام ادله کمک می‌کند.
📌 در مجموع:
مبایعه‌نامه‌ای که به‌درستی و بر اساس اصول حقوقی تنظیم شده باشد، حتی اگر به صورت دستی و بدون شاهد باشد، می‌تواند به عنوان سند عادی معتبر در دادگاه برای اثبات مالکیت مورد استفاده قرار گیرد. اما در صورت وجود نواقص، احتمال بروز ادعای جعل، انکار یا تردید توسط طرف مقابل وجود دارد.
سوالات متداول
در این قسمت سوالات متداول پیرامون اعتبار مبایعه نامه در دادگاه را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی تلفنی مطرح شده است:
❓چند سال پیش زمینی که متعلق به مادرم بود را به همراه برادرم ساختیم و با یک مبایعه‌نامه در بنگاه نوشتیم. به دلیل مشکلاتی نتوانستیم پایان کار بگیریم. می‌خواهم بدانم که اعتبار این مبایعه‌نامه چگونه است و آیا می‌توانیم در آینده با آن سند بگیریم؟
✅ اصل بر صحت مبایعه‌نامه است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. برای اطلاع از امکان ثبت سند رسمی، میتوانید با مشاوران حقوقی مشورت کنید.
❓اعتبار یک مبایعه‌نامه دستی که توسط پدر برای وام گرفتن پسرش به‌صورت صوری نوشته شده، به چه صورت است؟ متن به این شکل است: “یک هکتار زمین را به پسرم به مبلغ مشخص فروختم”، اما پدر زمین زیادی دارد و این مبایعه‌نامه بدون حدود اربعه نوشته شده و خریدار نیز تصرف نکرده است. آیا این سند اعتبار دارد و مبیع مجهول است؟
✅ این سند به دلیل عدم تصرف و مشخص نبودن حدود اربعه و نام زمین، مبیع مجهول محسوب می‌شود و اعتبار کافی ندارد. برای راهنمایی بیشتر، با یک وکیل مشورت کنید.
❓آیا مبایعه‌نامه‌ای که ثمن معامله آن با ارزش واقعی ملک تناسب ندارد (مثلاً خیلی کمتر است) اعتبار دارد اگر طرفین رضایت داشته باشند؟ و اگر نه، به جز صلح و هبه چه قراردادی پیشنهاد می‌کنید؟
✅ بله، به شرطی که طرفین بعد از معامله ادعای غبن نداشته باشند و معامله صوری نباشد، اعتبار دارد. بهترین روش تنظیم این قرارداد در قالب عقد صلح است.
❓آیا اعتبار مبایعه‌نامه دستی به اندازه مبایعه‌نامه بنگاهی است؟
✅ بله، از نظر قانونی اعتبار مبایعه‌نامه دستی و بنگاهی مشابه است.
❓آیا مبایعه‌نامه‌ای که در آن مبلغ، ثمن و پلاک ثبتی نوشته نشده است، در دادگاه اعتباری دارد؟
✅ برای اعتبار قانونی، مبایعه‌نامه باید شامل مبلغ، ثمن معامله و نحوه پرداخت باشد. در غیر این صورت، اعتبار آن کاهش می‌یابد.
❓مبایعه‌نامه‌ای که با عنوان قرض نوشته شده و شامل مشخصات کامل افراد و مبلغ قرض است اعتبار دارد؟ در صورتی که تنها امضای دو نفر پای ورقه باشد و شاهدی نباشد، آیا اعتبار دارد؟
✅ این مبایعه‌نامه به عنوان مدرک دینی قابل استناد است، اما برای اجرای قانونی و اثبات ادعا، داشتن شاهد یا دلایل بیشتر توصیه می‌شود.