در نظام حقوقی ایران، اسناد نقش مهمی در اثبات دعاوی و تنظیم روابط مالی و حقوقی ایفا می‌کنند. اما یکی از سؤالات مهمی که همواره در دعاوی مبتنی بر اسناد مطرح می‌شود، این است که آیا مفاد یک سند می‌تواند برای اشخاصی که در تنظیم آن نقشی نداشته اند نیز الزام‌آور باشد؟ به بیان دیگر، اعتبار اسناد نسبت به اشخاص ثالث تا چه حد قابل استناد و اجرای قضایی است؟
پاسخ به این پرسش مستلزم بررسی تفاوت میان اسناد رسمی و عادی، مفهوم قائم‌مقام، مواد قانونی مانند مواد ۱۲۹۰ و ۱۳۰۵ قانون مدنی و نیز آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور است. در این مقاله تلاش خواهیم کرد تا با تکیه بر مبانی قانونی و رویه قضایی، حدود و ثغور اعتبار اسناد نسبت به اشخاص ثالث را به صورت دقیق و مستند بررسی نماییم.
اعتبار اسناد نسبت به اشخاص ثالث: تفاوت سند رسمی و عادی
در حقوق ایران، اسناد به دو دسته‌ی کلی «رسمی» و «عادی» تقسیم می‌شوند و هر یک، اعتبار و آثار متفاوتی دارند. سند رسمی، مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنان و مطابق با مقررات قانونی تنظیم شده باشد. در مقابل، سندی که توسط افراد بدون دخالت مأمور رسمی تنظیم شده، سند عادی محسوب می‌شود.
اما آنچه موجب تمایز اساسی این دو سند از نظر اعتبار نسبت به اشخاص ثالث می‌شود، ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی است. به موجب این ماده، اسناد رسمی درباره طرفین، وراث آن‌ها و قائم‌مقامشان معتبر است؛ اما نسبت به اشخاص ثالث تنها در صورتی اعتبار دارد که قانون به‌صراحت چنین اجازه‌ای داده باشد. این در حالی است که سند عادی اصولاً فقط میان امضاکنندگان آن و قائم‌مقام قانونی‌شان اثر دارد و نسبت به ثالث فاقد اعتبار است، مگر آنکه امضای آن در دادگاه به اثبات برسد.
به عبارت دیگر، درحالی‌که سند رسمی می‌تواند در مواردی که قانون اجازه داده، حتی برای اشخاص ثالث نیز الزام‌آور باشد، سند عادی چنین ویژگی‌ای ندارد. بنابراین، اگر دعوایی علیه شخص ثالث بر اساس سند عادی مطرح شود، ابتدا باید رابطه حقوقی آن سند با شخص ثالث اثبات گردد؛ در غیر این صورت، سند برای او الزام‌آور نخواهد بود.
اعتبار سند رسمی ثبت‌شده در دفتر املاک برای اشخاص ثالث
یکی از مهم‌ترین تمایزهای اسناد رسمی در ایران، ثبت آن‌ها در دفتر املاک است. به موجب مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، تنها اسنادی که در دفتر املاک ثبت شده‌اند، نسبت به اشخاص ثالث دارای اعتبار قطعی هستند. به بیان ساده‌تر، اگر فردی ملکی را خریداری کرده و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده باشد، سند رسمی او در برابر تمامی اشخاص – اعم از طرف‌های قرارداد یا اشخاص ثالث – معتبر و لازم‌الاجرا است.
ماده ۷۲ قانون ثبت به‌صراحت اعلام می‌کند:
«کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول که طبق مقررات راجع به ثبت املاک ثبت شده‌اند، نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.»
این ماده تأکید دارد که تنها در صورتی سند رسمی در برابر ثالث نیز معتبر است که هم انتقال به‌صورت رسمی انجام شده باشد و هم در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد. در غیر این صورت، سند حتی اگر رسمی هم باشد (مثلاً فقط در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد)، فاقد اثر نسبت به اشخاص ثالث است.
بنابراین، در دعاوی مانند خلع ید، اگر مالک سند رسمی ثبت‌شده در دفتر املاک را ارائه دهد، می‌تواند بدون نیاز به اثبات مالکیت، متصرف را از ملک خارج کند؛ اما اگر تنها سند رسمی ثبت‌نشده (مثلاً قولنامه رسمی) داشته باشد، ابتدا باید مالکیت خود را اثبات کند.
آیا می‌توان با سند رسمی علیه اشخاص ثالث اقامه دعوی کرد؟
پاسخ به این پرسش به ماهیت سند رسمی و همچنین نوع دعوا بستگی دارد. در حقوق ایران، اصل بر آن است که سند رسمی فقط نسبت به طرفین تنظیم‌کننده، قائم‌مقام قانونی آن‌ها و وراث معتبر است. اما استثنائاتی نیز وجود دارد که قانون‌گذار در آن‌ها اعتبار سند رسمی را به اشخاص ثالث نیز تسری داده است.
طبق ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی، اسناد رسمی درباره‌ی طرفین، وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است و اعتبار آن‌ها نسبت به اشخاص ثالث فقط در صورتی برقرار است که قانون صراحتاً چنین تصریحی کرده باشد. بنابراین، اصل بر عدم قابلیت استناد سند رسمی علیه اشخاص ثالث است مگر اینکه قانون خلاف آن را پیش‌بینی کرده باشد.
یکی از مهم‌ترین استثناها در این زمینه، ماده ۷۲ قانون ثبت است که مقرر می‌دارد:
«کلیه‌ی معاملات راجع به اموال غیرمنقول که بر طبق مقررات مربوط به ثبت املاک به ثبت رسیده است، نسبت به طرفین معامله، قائم‌مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل خواهد بود.»
بر این اساس، اگر سند رسمی در دفتر املاک ثبت شده باشد (مثل سند مالکیت رسمی)، علیه اشخاص ثالث نیز قابل استناد است و امکان اقامه‌ی دعوا بر اساس آن وجود دارد. به‌عنوان نمونه، چنانچه شخصی ملکی را خریداری کرده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، خریدار می‌تواند حتی علیه شخصی که بدون اجازه در آن ملک سکونت دارد (شخص ثالث) دعوای خلع ید یا رفع تصرف مطرح کند.
اما در مقابل، اگر سند رسمی صرفاً در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده ولی در دفتر املاک ثبت نشده باشد (مثلاً قولنامه رسمی خرید ملک بدون انتقال در دفتر املاک)، قابلیت استناد علیه ثالث را ندارد و نمی‌توان بر مبنای آن دعوای ملکی علیه شخص ثالث مطرح کرد، مگر اینکه آن شخص به نحوی قائم‌مقام یکی از طرفین باشد.
در نتیجه:
- اگر سند رسمی در دفتر املاک ثبت شده باشد → علیه اشخاص ثالث قابل استناد است.
- اگر سند رسمی فقط در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد → تنها نسبت به طرفین و قائم‌مقام آن‌ها معتبر است و علیه اشخاص ثالث قابلیت استناد ندارد مگر با وجود تصریح قانونی
تفاوت اعتبار شخص ثالث در اسناد دفتر املاک با اسناد رسمی
اسناد رسمی به‌طور کلی به دو دسته تقسیم می‌شوند:
- اسنادی که در دفتر املاک ثبت می‌شوند
- اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی (محاضر) تنظیم و ثبت می‌شوند
این دو نوع سند، از لحاظ اثرگذاری بر اشخاص ثالث تفاوت بنیادین دارند.
طبق ماده ۷۱ قانون ثبت، اسناد تنظیم‌شده در دفاتر اسناد رسمی (مثل مبایعه‌نامه رسمی، وکالت‌نامه رسمی و…) فقط نسبت به طرفین قرارداد و قائم‌مقام آن‌ها اعتبار دارند. این اسناد تنها در صورتی در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد هستند که قانون به‌صراحت چنین مجوزی داده باشد.
در مقابل، اسناد ثبت‌شده در دفتر املاک، نه‌تنها نسبت به طرفین، بلکه نسبت به اشخاص ثالث نیز دارای اعتبار مطلق هستند. ماده ۷۲ قانون ثبت نیز این تفاوت را روشن می‌سازد.
برای مثال:
اگر شخصی ملکی را در قالب سند رسمی خریداری کند اما ثبت آن در دفتر املاک انجام نشود، سند او حتی در برابر متصرفی که به‌طور غیرقانونی ملک را اشغال کرده نیز اثری نخواهد داشت. اما اگر همین سند در دفتر املاک به ثبت برسد، نه‌تنها در برابر فروشنده، بلکه در برابر هر متصرف و شخص ثالث دیگری هم معتبر و الزام‌آور خواهد بود.
بنابراین، ثبت در دفتر املاک شرط لازم برای اعتبار سند رسمی در برابر اشخاص ثالث است؛ در غیر این صورت، فقط بین طرفین اثر دارد و نمی‌توان با استناد به آن علیه ثالث دعوا اقامه کرد.
قانون ثبت و تأثیر آن بر اعتبار اسناد در برابر اشخاص ثالث
قانون ثبت اسناد و املاک یکی از مهم‌ترین منابع قانونی در تعیین اعتبار اسناد رسمی در ایران است و نقش کلیدی در تعیین محدوده اثرگذاری اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث دارد. این قانون علاوه بر ایجاد نظم و امنیت در معاملات اموال غیرمنقول، مرز میان اسناد معتبر و غیرمعتبر در برابر اشخاص خارج از قرارداد را مشخص می‌کند.
۱. ماده ۲۲ قانون ثبت: مبنای مالکیت رسمی
ماده ۲۲ قانون ثبت مقرر می‌دارد:
«همین‌که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز به ثبت رسیده یا کسی که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.»
بر اساس این ماده، ثبت در دفتر املاک شرط اساسی برای شناسایی مالکیت رسمی و قانونی است. در نتیجه، اشخاص ثالث مانند متصرفان یا خریداران بعدی، تنها در صورتی می‌توانند از آثار مالکیت سند رسمی بهره‌مند شوند که سند مزبور در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲. ماده ۷۰ تا ۷۲ قانون ثبت: تفاوت اثر اسناد ثبت‌شده در دفتر املاک و دفتر اسناد رسمی
-
ماده ۷۱ قانون ثبت مقرر می‌کند: «اسناد رسمی فقط نسبت به طرفین و قائم‌مقام آن‌ها معتبر هستند.»
-
اما ماده ۷۲ صراحت دارد: «اسناد ثبت‌شده در دفتر املاک، نسبت به طرفین، قائم‌مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل خواهد بود.»
این تفاوت ظریف، منشأ اصلی اختلاف‌نظرها و دعاوی بسیاری است؛ چرا که صرف تنظیم یک سند رسمی در دفترخانه، اعتبار آن را برای اشخاص ثالث تضمین نمی‌کند؛ بلکه این اعتبار، تنها پس از ثبت در دفتر املاک محقق می‌شود.
۳. ماده ۸۸ قانون ثبت: معاملات روی املاک ثبت‌نشده
بر اساس این ماده، در خصوص املاکی که هنوز به ثبت نرسیده‌اند، دفاتر اسناد رسمی می‌توانند معاملات مربوط به عین یا منافع آن را ثبت کنند. اما تأکید می‌کند که:
«این قبیل اسناد فقط نسبت به طرفین و یا طرفی که تعهد کرده و قائم‌مقام قانونی آن‌ها رسمیت خواهد داشت.»
بنابراین، در املاک ثبت‌نشده، حتی سند رسمی نیز نسبت به اشخاص ثالث فاقد اعتبار الزام‌آور است.
نتیجه‌گیری
قانون ثبت، نقش حیاتی در تعیین اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث ایفا می‌کند. آنچه موجب ایجاد حق علیه ثالث می‌شود، ثبت سند در دفتر املاک است، نه صرفاً تنظیم آن در دفترخانه. بنابراین:
-
سند رسمی ثبت‌شده در دفتر املاک = معتبر علیه اشخاص ثالث.
-
سند رسمی ثبت‌نشده در دفتر املاک = فاقد اعتبار علیه اشخاص ثالث، مگر در مورد تاریخ تنظیم (طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی).
قائم‌مقام و اشخاص ثالث در دعاوی مبتنی بر اسناد چگونه تشخیص داده می‌شوند؟
در دعاوی حقوقی مبتنی بر اسناد (اعم از رسمی یا عادی)، یکی از مسائل مهم، تشخیص اشخاص ثالث و قائم‌مقام‌ها است؛ زیرا اعتبار سند نسبت به آن‌ها متفاوت است و هر کدام جایگاه متفاوتی در دعوی دارند. در ادامه به تفکیک توضیح داده می‌شود:
قائم‌مقام کیست و چه اعتباری دارد؟
قائم‌مقام شخصی است که به طور قانونی یا قراردادی، جانشین یکی از طرفین سند می‌شود. این جانشینی ممکن است به یکی از روش‌های زیر تحقق یابد:
-
قائم‌مقام قهری (مانند ورثه): مثلاً اگر یکی از طرفین سند فوت کند، ورثه او قائم‌مقام وی محسوب می‌شوند.
-
قائم‌مقام قراردادی یا اختیاری: مثلاً کسی که با وکالت یا قرارداد، حقوق ناشی از سند را به دست می‌آورد.
-
منتقل‌الیه در معاملات بعدی: اگر ملکی موضوع سند باشد و به شخص دیگری منتقل شود، شخص جدید نیز در زنجیره تعاقب ایادی، قائم‌مقام محسوب می‌شود.
✅ اعتبار سند رسمی یا عادی نسبت به قائم‌مقام، همانند طرف اصلی سند است. یعنی اگر سند علیه فروشنده معتبر باشد، علیه ورثه یا خریدار بعدی او نیز معتبر است.
شخص ثالث کیست و چه اعتباری دارد؟
شخص ثالث کسی است که:
-
در تنظیم سند هیچ نقشی نداشته است.
-
در زنجیره نقل و انتقال یا جانشینی قانونی طرفین سند قرار نمی‌گیرد.
-
در دعوی مطرح‌شده، مدعی حقی مستقل از سند یا بی‌ارتباط با آن است.
مثال‌ها:
-
متصرفی که بدون قرارداد، ملکی را در اختیار گرفته است.
-
کسی که ملکی را با سند دیگری (غیر از سند دعوا) خریده و به سند دعوی استناد نمی‌کند.
❌ اسناد رسمی، در اصل فقط نسبت به طرفین و قائم‌مقام آن‌ها معتبرند. اما اگر در قانون تصریح شده باشد، ممکن است نسبت به ثالث نیز معتبر شوند (مثلاً در ثبت رسمی املاک).
معیار تشخیص در دعاوی
برای تشخیص اینکه شخصی قائم‌مقام است یا ثالث، معیار مهمی وجود دارد:
🟢 اگر در سلسله مالکیت یا حقوق ناشی از سند، شخص مورد نظر جای یکی از طرفین را گرفته باشد (اعم از ارث، انتقال یا نمایندگی)، او قائم‌مقام است.
🔴 اما اگر هیچ رابطه حقوقی با مفاد سند یا طرفین نداشته باشد و صرفاً خارج از زنجیره باشد، شخص ثالث محسوب می‌شود.
چرا این تفکیک اهمیت دارد؟
-
اگر شخص قائم‌مقام باشد، سند رسمی یا عادی علیه او معتبر است و او نمی‌تواند به بی‌اطلاعی از مفاد آن استناد کند.
-
اگر شخص ثالث باشد، سند عادی علیه او اعتبار ندارد و سند رسمی فقط در صورتی علیه او قابل استناد است که قانون تصریح کرده باشد (مانند ماده ۷۲ قانون ثبت درباره املاک ثبت‌شده).
سوالات متداول
در این قسمت سوالات متداول پیرامون اعتبار اسناد نسبت به اشخاص ثالث که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:
❓ دادخواست شخص ثالثی داده‌ام برای رفع توقیف مهریه ماشین. دادگاه از من سند یا اعتبار بانکی خواسته که نمی‌دانم چرا. آیا می‌توانم به جای سند، جواز کسب یا فیش حقوقی ارائه دهم؟
✅ بله، هدف دادگاه از این درخواست اطمینان از انتقال درست مالکیت است. ارائه جواز کسب یا فیش حقوقی ممکن است کفایت کند، اما حتماً با وکیل مشورت کنید تا از پذیرش آن مطمئن شوید.
❓ آیا مهر مغازه شخص ثالث هم در پشت چک اعتبار دارد یا فقط امضای شخص ثالث لازم است؟
✅ ملاک اصلی برای اعتبار چک، امضای شخص است. بهتر است علاوه بر مهر، امضای فرد نیز درج شود تا اعتبار حقوقی بیشتری داشته باشد.
❓ چکی بین سه نفر جابجا شده و نفر سوم شکایت کرده و مدعی است که چک را نباید دریافت می‌کرده. آیا از زمان پس دادن چک، آن چک نزد نفر دوم امانت محسوب می‌شود و نفر سوم می‌تواند درخواست تاخیر تادیه کند؟
✅ بستگی به شرایط توافق و شواهد موجود دارد. اگر چک به عنوان امانت نزد نفر دوم بوده، ممکن است مشمول مقررات امانت شود. برای تعیین دقیق وضعیت، مشورت حقوقی ضروری است.
❓ خودرویی را فروخته‌ام و خریدار درخواست کرده تا سند به نام شخص ثالثی زده شود. بدون ذکر نام شخص سوم در قولنامه، چگونه می‌توانم اقدام کنم تا مشکل قانونی پیش نیاید؟
✅ باید صورتجلسه‌ای با رضایت خریدار اولیه تنظیم و به امضای شهود برسانید تا انتقال به نام شخص ثالث مشکلی از نظر قانونی نداشته باشد.